Abbruch einer Doppelhaushälfte

Warum ein Teilabbruch technisch, wirtschaftlich und bewertungsseitig deutlich schwieriger sein kann als der Abriss eines freistehenden Hauses

Kurzantwort

Der Abbruch einer Doppelhaushälfte ist regelmäßig deutlich komplexer als der Abriss eines freistehenden Gebäudes.

Der Grund liegt darin, dass beide Haushälften konstruktiv miteinander verbunden sein können. Ein Abbruch kann deshalb Auswirkungen auf

Standsicherheit,
Feuchte- und Witterungsschutz,
Brandschutz,
Schallschutz,
Dachanschlüsse,
Fassaden,
Fundamente

der verbleibenden Nachbarhälfte haben.

Bei einer Doppelhaushälfte darf nicht automatisch unterstellt werden, dass eine Haushälfte technisch problemlos isoliert abgebrochen werden kann.

Warum ist der Abbruch einer Doppelhaushälfte besonders?

Bei einem freistehenden Gebäude kann der Abbruch grundsätzlich auf das eigene Gebäude begrenzt werden.

Bei einer Doppelhaushälfte können dagegen gemeinsame oder unmittelbar aneinander anschließende Bauteile vorhanden sein.

Hierzu gehören beispielsweise:

Kommunwände,
gemeinsame oder anschließende Fundamente,
Dachanschlüsse,
Geschossdecken,
Fassadenanschlüsse,
Leitungen,
Entwässerungen,
brandschutztechnische Trennungen.

Wird eine Haushälfte entfernt, muss sichergestellt werden, dass die verbleibende Hälfte dauerhaft standsicher und technisch funktionsfähig bleibt.

Was ist eine Kommunwand?

Als Kommunwand wird im Zusammenhang mit Doppel- und Reihenhäusern häufig die gemeinsame beziehungsweise an der Grundstücksgrenze liegende Trennwand zwischen den Gebäudeteilen bezeichnet.

Die konkrete bauliche Ausführung kann sehr unterschiedlich sein.

Es kann beispielsweise vorhanden sein:

eine eigenständige Wand je Haushälfte,
eine gemeinsame Wand,
unmittelbar nebeneinanderliegende Wände,
konstruktiv miteinander verbundene Bauteile.

Für die Bewertung ist deshalb entscheidend, wie die tatsächliche Konstruktion ausgeführt wurde.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war eine ältere Doppelhaushälfte wirtschaftlich nicht mehr nutzbar und wurde als Bauruine beurteilt.

Ein positiver Gebäudesachwert wurde nicht mehr angesetzt.

Bei der Ortsbesichtigung und auf Grundlage der vorhandenen Erkenntnisse konnte jedoch nicht unterstellt werden, dass eine eigenständige trennende Konstruktion vorhanden war, die einen problemlosen isolierten Abbruch der bewerteten Haushälfte ermöglicht hätte.

Deshalb wurde davon ausgegangen, dass ein Abbruch mit erheblichen

Sicherungsmaßnahmen,
Trennungsarbeiten,
Abstimmungen,
technischen Risiken

verbunden sein kann.

Diese besondere Situation beeinflusste sowohl die Abbruchkosten als auch die Marktgängigkeit erheblich.

Welche Risiken entstehen beim Teilabbruch?

Standsicherheit

Ein Abbruch kann statische Auswirkungen auf das verbleibende Gebäude haben.

Zu prüfen sind beispielsweise:

gemeinsame Fundamente,
aussteifende Bauteile,
Deckenauflager,
Dachkonstruktion,
Wandverbände.

Vor einem tatsächlichen Abbruch ist daher regelmäßig eine fachtechnische beziehungsweise statische Untersuchung erforderlich.

Witterungsschutz

Nach Entfernung einer Haushälfte kann eine bisher innenliegende Trennwand plötzlich zur Außenwand werden.

Dann können zusätzliche Maßnahmen erforderlich sein, etwa:

Abdichtung,
Wärmedämmung,
Außenputz,
Fassadenbekleidung,
Anschlüsse an Dach und Sockel.

Brandschutz

Die verbleibende Gebäudeabschlusswand muss gegebenenfalls andere brandschutztechnische Anforderungen erfüllen als vor dem Abbruch.

Schallschutz

Auch schalltechnische Funktionen der bisherigen Gebäudetrennung können sich verändern.

Dach

Besonders problematisch können sein:

gemeinsame Dachflächen,
Anschlussbleche,
Dachrinnen,
Sparren,
Ortgang- und Firstbereiche.

Abbruchkosten sind deshalb nicht mit Standardwerten gleichzusetzen

Für gewöhnliche Gebäude existieren Orientierungswerte für Abbruchkosten.

Diese können beispielsweise nach

Wohnfläche oder
Bruttorauminhalt

angesetzt werden.

Bei einer Doppelhaushälfte reicht ein einfacher Standardwert häufig nicht aus.

Zusätzlich können erforderlich sein:

Abstützungen,
statische Sicherungen,
handwerklicher Rückbau,
Schutzmaßnahmen,
Herstellung einer neuen Außenwand,
neue Dachabschlüsse,
Gerüste,
Abstimmung mit dem Nachbarn.

Ein Teilabbruch kann pro Einheit deutlich teurer sein als der Abbruch eines vergleichbaren freistehenden Gebäudes.

Der Nachbar wird zum wichtigen Faktor

Bei einer Doppelhaushälfte ist die Verwertung nicht ausschließlich eine Angelegenheit des Eigentümers des Abbruchobjekts.

Maßnahmen können unmittelbar Auswirkungen auf das Nachbargebäude haben.

In der Praxis können deshalb erforderlich sein:

Abstimmungen mit dem Nachbarn,
Betretungsrechte,
Sicherungsvereinbarungen,
technische Untersuchungen,
Beweissicherungen,
gegebenenfalls rechtliche Klärungen.

Für einen Erwerber bedeutet dies zusätzliche Unsicherheit.

Diese Unsicherheit kann sich unmittelbar auf die Kaufentscheidung auswirken.

Warum beeinflusst das die Marktgängigkeit?

Ein typischer Käufer eines Baugrundstücks sucht häufig eine möglichst klare Ausgangssituation.

Bei einem Grundstück mit ruinöser Doppelhaushälfte übernimmt er dagegen möglicherweise gleichzeitig:

Abbruchrisiken,
statische Risiken,
Nachbarschaftsrisiken,
unkalkulierbare Zusatzkosten,
zeitliche Verzögerungen.

Damit reduziert sich der potenzielle Käuferkreis erheblich.

Gerade Bauträger oder Eigennutzer können von einem solchen Objekt Abstand nehmen, wenn die tatsächlichen Freilegungskosten vor dem Erwerb nicht sicher kalkulierbar sind.

Der Bodenwert allein reicht nicht

Ein häufiger Denkfehler wäre:

Grundstückswert = Bodenwert minus normale Abbruchkosten.

Bei einer angebauten Bauruine ist dies möglicherweise zu einfach.

Zusätzlich berücksichtigt werden müssen unter anderem:

technische Trennungsrisiken,
Schutz des Nachbargebäudes,
eingeschränkte Zugänglichkeit,
Entsorgungsrisiken,
mögliche Schadstoffe,
Marktgängigkeit.

Dadurch kann die wirtschaftliche Belastung deutlich über normalen Abbruchkosten liegen.

Besonderheit bei wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden

Bei einem noch nutzbaren Doppelhaus stellt sich die Frage eines Abbruchs regelmäßig nicht.

Anders ist die Situation, wenn die betreffende Haushälfte keinen positiven wirtschaftlichen Gebäudewert mehr besitzt.

Dann kann die vorhandene Bebauung sogar zu einer Belastung des Bodenwertes werden.

In diesem Fall ist zu prüfen:

Welchen Wert hätte der Grund und Boden?
Welchen positiven Gebäudewert gibt es noch?
Welche Kosten entstehen für Räumung und Freilegung?
Welche besonderen Teilabbruch- und Sicherungskosten entstehen?
Welche wirtschaftliche Nutzung verbleibt danach?
Welcher Käuferkreis kommt überhaupt noch in Betracht?

Kein pauschaler Abbruchkostenansatz

Ein sachgerechter Kostenansatz sollte die konkrete Objektsituation berücksichtigen.

Wesentliche Kriterien sind:

Gebäudegröße,
Bauweise,
Alter,
Keller,
Schadstoffe,
Zugänglichkeit,
Vermüllung,
statischer Zustand,
Nachbarbebauung,
Entsorgungsmöglichkeiten.

Bei einer angebauten Doppelhaushälfte sollte ein Standardwert daher regelmäßig nur als Ausgangspunkt dienen.

Abbruchfähigkeit und Neubebaubarkeit sind zwei verschiedene Fragen

Selbst wenn ein Gebäude technisch abgebrochen werden kann, bedeutet das noch nicht automatisch, dass das Grundstück anschließend frei neu bebaut werden darf.

Zusätzlich sind zu prüfen:

Bauplanungsrecht,
Bauordnungsrecht,
Bestandsschutz,
Abstandsflächen,
Erschließung,
mögliche Außenbereichslage,
bestehende Genehmigungen.

Die wirtschaftliche Freilegung eines Grundstücks ist nur dann sinnvoll, wenn auch die anschließende Nutzung ausreichend gesichert ist.

Bedeutung für den Liquidationswert

Bei einem Liquidationsobjekt wirken die besonderen Abbruchrisiken unmittelbar auf den Wert.

Vereinfacht:

Bodenwert – Räumung – Rodung – Abbruch – Sicherung der Nachbarbebauung – weitere Risiken = Liquidationsergebnis

Je unsicherer die tatsächlichen Kosten sind, desto vorsichtiger wird ein typischer Erwerber kalkulieren.

Typische Fehler