Kurzantwort

Ein Baugrundstück kann baurechtlich vollwertig bebaubar sein und trotzdem deutlich weniger wert sein als ein frei verfügbares Grundstück.

Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der Erwerber vertraglich verpflichtet wird,

• das Grundstück dauerhaft als Erstwohnsitz zu nutzen,
• das Gebäude für einen bestimmten Zeitraum selbst zu bewohnen,
• eine Weiterveräußerung nur eingeschränkt vorzunehmen oder
• der Gemeinde ein Wiederankaufsrecht einzuräumen.

Solche Regelungen reduzieren die wirtschaftliche Verfügungsfreiheit und können dadurch den Verkehrswert beeinflussen.

Nicht nur das Grundstück selbst hat einen Wert – auch die Freiheit, darüber verfügen zu können.

Warum wirken solche Bindungen wertmindernd?

Der Verkehrswert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

Je stärker die Nutzungsmöglichkeiten eines Erwerbers eingeschränkt werden, desto kleiner kann der Kreis potenzieller Käufer werden.

Bei einer dauerhaften Erstwohnsitzbindung scheiden beispielsweise häufig aus:

• Käufer eines Ferienwohnsitzes,
• Zweitwohnsitzinteressenten,
• Kapitalanleger,
• Käufer mit kurzfristiger Weiterverkaufsabsicht,
• bestimmte überregionale Investoren.

Eine Selbstnutzungsverpflichtung reduziert die Flexibilität zusätzlich.

Ein Wiederankaufsrecht kann außerdem die spätere wirtschaftliche Disposition über das Grundstück beeinflussen.

Der Käuferkreis ist ein wesentlicher Wertfaktor

Ein Grundstück kann theoretisch einen hohen freien Marktwert besitzen.

Wenn aufgrund vertraglicher Bedingungen aber nur noch ein kleiner Teil der grundsätzlich denkbaren Erwerber kaufen darf oder kaufen möchte, verändert sich die Marktgängigkeit.

Aus Sicht der Immobilienbewertung stellen sich deshalb insbesondere folgende Fragen:

1. Welche Käufergruppen werden ausgeschlossen?
2. Wie lange wirken die Beschränkungen?
3. Welche Nutzung ist vorgeschrieben?
4. Wie ist eine spätere Veräußerung geregelt?
5. Unter welchen Bedingungen kann ein Wiederankaufsrecht ausgeübt werden?
6. Welche Sanktionen bestehen bei einem Verstoß?
7. Sind die Bindungen dinglich oder schuldrechtlich gesichert?

Praxisbeispiel

Bei der Bewertung mehrerer kommunaler Wohnbaugrundstücke wurde zunächst der Wert ermittelt, der sich bei einer im Übrigen freien Veräußerbarkeit ergeben würde.

Die Grundstücke sollten jedoch weiterhin mit mehreren Einschränkungen verkauft werden:

• dauerhafte Erstwohnsitzbindung,
• zehnjährige Selbstnutzungsverpflichtung,
• Einschränkungen bei der Weiterveräußerung,
• zeitlich abschmelzendes Wiederankaufsrecht zugunsten der Gemeinde.

Diese Regelungen führten zu einem gegenüber frei verfügbaren Wohnbauland deutlich kleineren Erwerberkreis.

Im Bewertungsfall wurde deshalb nach der eigentlichen Bodenwertermittlung ein zusätzlicher Abschlag für die fortbestehenden Bindungen vorgenommen.

Wichtig dabei:

Die Grundstückseigenschaften und die vertraglichen Bindungen wurden getrennt voneinander bewertet.

Warum die Trennung wichtig ist

Es bestehen zwei unterschiedliche Ebenen:

Ebene 1 – Das Grundstück

Hierzu gehören beispielsweise:

• Lage,
• Zuschnitt,
• Bebaubarkeit,
• Hanglage,
• Erschließung,
• Immissionen.

Aus diesen Eigenschaften wird zunächst der Wert eines grundsätzlich frei verfügbaren Grundstücks abgeleitet.

Ebene 2 – Die Verfügungsbeschränkung

Erst anschließend wird untersucht, welchen zusätzlichen Einfluss beispielsweise eine Erstwohnsitz- oder Wiederankaufsregelung besitzt.

Diese Trennung erhöht die Nachvollziehbarkeit und verhindert Doppelberücksichtigungen.

Die tatsächliche Vermarktung ist besonders aussagekräftig

Bei solchen Grundstücken sollte – soweit vorhanden – auch die bisherige Vermarktung ausgewertet werden.

Wichtige Indikatoren sind:

• bisheriger Angebotspreis,
• Zahl der Interessenten,
• Vermarktungsdauer,
• bereits erfolgte Verkäufe,
• nicht verkaufte Grundstücke,
• Änderungen der Vergabebedingungen.

Wenn Grundstücke trotz grundsätzlich attraktiver Lage über mehrere Jahre nicht verkauft werden können, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass die Kombination aus Preis und Bindungen vom Markt nicht akzeptiert wird.

Kein automatischer Standardabschlag

Für Erstwohnsitzbindungen oder Wiederankaufsrechte gibt es keinen allgemeinen Prozentsatz, der auf jedes Grundstück übertragen werden kann.

Die Wertwirkung hängt unter anderem ab von:

• örtlichem Markt,
• touristischer Nachfrage,
• Anteil potenzieller Zweitwohnsitzkäufer,
• Dauer der Bindungen,
• konkreter Vertragsgestaltung,
• Größe des verbleibenden Erwerberkreises,
• Höhe des freien Grundstückswerts.

In einem touristisch geprägten Ort kann eine Erstwohnsitzbindung beispielsweise eine wesentlich stärkere Marktwirkung entfalten als in einem Ort, in dem Zweitwohnsitze kaum nachgefragt werden.

Typische Fehler

• Bindungen überhaupt nicht berücksichtigen
• pauschal behaupten, die rechtliche Belastung entspreche einem bestimmten Prozentwert
• Grundstücksmängel und rechtliche Bindungen vermischen
• bereits im Bodenwert berücksichtigte Nachteile nochmals abziehen
• tatsächliche Vermarktungserfahrungen ignorieren
• politische Verkaufspreise mit Verkehrswerten gleichsetzen

Formulierungsbaustein

Die fortbestehenden Erwerbs-, Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen führen gegenüber einem frei verfügbaren Grundstück zu einer Einschränkung der wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit. Insbesondere wird der potenzielle Erwerberkreis reduziert, da bestimmte Nutzungs- und Erwerbsformen ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Der hieraus resultierende Werteinfluss ist unter Berücksichtigung der konkreten rechtlichen Ausgestaltung sowie der örtlichen Marktverhältnisse gesondert zu würdigen.

Kernaussage

Je stärker ein Grundstück in seiner Nutzung und späteren Veräußerbarkeit eingeschränkt ist, desto wichtiger wird die Frage, wie viele Käufer unter diesen Bedingungen tatsächlich noch am Markt teilnehmen.

Verwandte Themen

• Wiederkaufs- und Wiederankaufsrechte
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• eingeschränkte Marktgängigkeit
• kommunale Grundstücksveräußerung
• besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale