Kurzantwort

Ein Gebäude ist nicht allein deshalb wirtschaftlich verbraucht, weil es alt, unsaniert oder stark beschädigt ist.

Entscheidend ist vielmehr, ob die vorhandene Bausubstanz für einen typischen Marktteilnehmer noch einen positiven wirtschaftlichen Beitrag zum Grundstückswert leistet.

Ist eine marktgerechte Nutzung nur noch mit unverhältnismäßig hohen Aufwendungen möglich oder erscheint eine Freilegung des Grundstücks wirtschaftlich sinnvoller als der Erhalt des Gebäudes, kann die vorhandene Bebauung wirtschaftlich verbraucht sein.

Wirtschaftlich verbraucht bedeutet nicht zwingend technisch zerstört. Entscheidend ist, ob der vorhandene Gebäudebestand am Markt noch einen positiven Nutzen besitzt.

Was bedeutet „wirtschaftlich verbraucht“?

Bei der Immobilienbewertung ist zwischen dem technischen Vorhandensein eines Gebäudes und seinem wirtschaftlichen Wert zu unterscheiden.

Ein Gebäude kann noch

• Wände,
• Dach,
• Decken,
• Fenster und
• technische Installationen

besitzen und trotzdem wirtschaftlich keinen positiven Wert mehr haben.

Die entscheidende Frage lautet:

Würde ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Erwerber das vorhandene Gebäude noch erhalten und nutzen – oder betrachtet er es im Wesentlichen als Belastung des Grundstücks?

Diese Betrachtung geht deutlich über das reine Gebäudealter hinaus.

Alt bedeutet nicht wertlos

Ein Haus aus dem Jahr 1900 kann einen erheblichen Verkehrswert besitzen.

Entscheidend sind beispielsweise:

• Erhaltungszustand,
• Modernisierungen,
• Grundriss,
• technische Ausstattung,
• Lage,
• Nutzbarkeit,
• Nachfrage nach historischen Gebäuden.

Umgekehrt kann auch ein deutlich jüngeres Gebäude wirtschaftlich verbraucht sein, wenn außergewöhnlich schwere Schäden oder funktionale Probleme bestehen.

Das Baujahr allein entscheidet nicht über die wirtschaftliche Restnutzbarkeit.

Sanierungsbedürftig oder wirtschaftlich verbraucht?

Diese Abgrenzung ist besonders wichtig.

Sanierungsbedürftiges Gebäude

Es bestehen Mängel und Modernisierungsbedarf.

Nach Durchführung wirtschaftlich vertretbarer Maßnahmen kann das Gebäude weiterhin marktgerecht genutzt werden.

Das Gebäude besitzt grundsätzlich noch einen positiven wirtschaftlichen Wert.

Stark sanierungsbedürftiges Gebäude

Es bestehen erhebliche Schäden und ein hoher Investitionsbedarf.

Trotzdem kann der Erhalt wirtschaftlich sinnvoll sein.

Wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude

Der Aufwand zur Herstellung einer marktgerechten Nutzung steht nicht mehr in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zum verbleibenden Nutzen der vorhandenen Bausubstanz.

Der Markt orientiert sich zunehmend am Grundstück und nicht mehr am vorhandenen Gebäude.

Bauruine beziehungsweise Liquidationsobjekt

Die vorhandene Bebauung stellt im Wesentlichen eine Belastung dar.

Räumung, Sicherung, Freilegung und Abbruch werden zu maßgeblichen wertbestimmenden Faktoren.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war eine etwa um 1900 errichtete Doppelhaushälfte zu beurteilen.

Das Gebäude wies einen außergewöhnlich schlechten Gesamtzustand auf.

Beim Ortstermin zeigten sich beziehungsweise wurden aufgrund des Gesamteindrucks berücksichtigt:

• erhebliche Vermüllung,
• starke Feuchtebelastungen,
• Schimmel- und Modergeruch,
• stark geschädigte beziehungsweise morsche Fenster,
• nicht funktionsfähige Elektrik,
• keine feststellbare wirtschaftlich nutzbare Heizungsanlage,
• erheblicher Instandhaltungsstau,
• eingeschränkte Begehbarkeit,
• mögliche Durchbruch- beziehungsweise Einsturzgefahren,
• nicht kalkulierbare weitere verdeckte Schäden.

Eine vollständige Innenbesichtigung war aufgrund der Sicherheits- und Gesundheitsrisiken nicht möglich.

Warum reichte eine normale Sanierungsbetrachtung nicht mehr aus?

Bei einem gewöhnlichen Sanierungsobjekt könnte untersucht werden:

• Welche Maßnahmen sind erforderlich?
• Welche Kosten entstehen?
• Welcher Zustand wird danach erreicht?
• Welcher wirtschaftliche Vorteil entsteht durch die Sanierung?

Im Praxisfall war die Ausgangssituation wesentlich extremer.

Die vorhandenen Ausbau- und Ausstattungsbestandteile sowie die technischen Anlagen wurden aufgrund des Gesamteindrucks als wirtschaftlich verbraucht beziehungsweise nicht mehr marktüblich nutzbar beurteilt.

Hinzu kamen erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich weiterer verdeckter Schäden.

Deshalb wurde nicht mehr davon ausgegangen, dass ein typischer Käufer das Gebäude als nutzbares Wohnhaus erwerben würde.

Restnutzungsdauer allein reicht als Entscheidungskriterium nicht

Die Restnutzungsdauer beschreibt die Zeitspanne, in der ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

Bei außergewöhnlich schlechten Objekten kann sie gegen null gehen.

Die Feststellung einer wirtschaftlichen Verbrauchtheit sollte jedoch nicht ausschließlich aus einer mathematischen Restnutzungsdauer abgeleitet werden.

Entscheidend ist das Zusammenspiel aus:

• technischem Zustand,
• tatsächlicher Nutzbarkeit,
• Modernisierungsbedarf,
• Marktgängigkeit,
• wirtschaftlichem Sanierungsaufwand.

Was bedeutet ein Gebäudesachwert von 0 €?

Im Praxisfall wurde der Gebäudesachwert mit:

0 €

angesetzt.

Das bedeutet nicht:

Das Gebäude existiert nicht.

Und es bedeutet auch nicht:

Jeder einzelne Gebäudebestandteil ist technisch wertlos.

Es bedeutet vielmehr:

Der vorhandene Gebäudebestand leistet aus Sicht des Grundstücksmarktes keinen eigenständigen positiven wirtschaftlichen Beitrag mehr zum Wert der Immobilie.

Das ist eine wesentliche Unterscheidung.

0 € Gebäudewert bedeutet nicht 0 € Verkehrswert

Grund und Boden sind getrennt vom Gebäude zu betrachten.

Auch wenn der Gebäudesachwert null beträgt, können weiterhin Werte vorhanden sein aus:

• Bodenwert,
• Gartenland,
• sonstigen Grundstücksflächen,
• Arrondierungsmöglichkeiten.

Umgekehrt kann die vorhandene Bebauung zusätzliche negative wirtschaftliche Auswirkungen verursachen, beispielsweise durch:

• Räumungskosten,
• Rodung,
• Abbruch,
• Sicherung,
• Entsorgung.

Der Gesamtverkehrswert ist deshalb gesondert abzuleiten.

Wann wird ein Gebäude zur Belastung?

Eine vorhandene Bebauung kann wirtschaftlich negativ wirken, wenn ein Erwerber zunächst Geld investieren muss, nur um den Gebäudebestand zu beseitigen.

Vereinfacht:

unbebauter Bodenwert

minus

Kosten zur Beseitigung des wirtschaftlich verbrauchten Bestands

ergibt die Grundlage der weiteren Liquidationsbetrachtung.

Im Praxisfall standen einem Bodenwert von rund 55.600 € für das bebaute Grundstück Freilegungs-, Räumungs-, Rodungs-, Sicherungs- und Abbruchkosten von insgesamt rund 68.000 € gegenüber.

Damit war die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nicht nur wertlos, sondern führte darüber hinaus zu erheblichen zusätzlichen Belastungen.

Welche Kriterien sprechen für wirtschaftliche Verbrauchtheit?

Eine Kombination mehrerer Faktoren kann dafür sprechen.

Fehlende Nutzbarkeit

Das Gebäude kann nicht mehr ohne erhebliche Maßnahmen bewohnt oder vermietet werden.

Technische Anlagen wirtschaftlich verbraucht

Beispielsweise:

• Heizung,
• Elektrik,
• Sanitär,
• Leitungen.

Außergewöhnliche Bauschäden

Etwa:

• massive Feuchtigkeit,
• Schimmel,
• statische Risiken,
• schwerwiegende konstruktive Schäden.

Vollständiger Modernisierungsbedarf

Nahezu sämtliche Bauteile müssten grundlegend erneuert werden.

Ungünstiges Verhältnis von Kosten und Nutzen

Die notwendigen Investitionen stehen nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zum anschließend erzielbaren Marktwert.

Geringe Marktakzeptanz

Typische Eigennutzer oder Investoren interessieren sich nicht mehr für die vorhandene Bausubstanz.

Abbruch als wirtschaftliche Alternative

Ein typischer Käufer würde eher eine Freilegung als eine Sanierung erwägen.

Sanierungskosten und wirtschaftliche Verbrauchtheit nicht verwechseln

Hohe Sanierungskosten allein reichen nicht aus.

Angenommen, ein Gebäude benötigt eine Sanierung für 300.000 €.

Nach der Sanierung könnte es aufgrund

• hervorragender Lage,
• großer Wohnfläche,
• besonderer Architektur oder
• hoher Nachfrage

einen Wert von 900.000 € besitzen.

Dann kann die Sanierung wirtschaftlich durchaus sinnvoll sein.

Bei einem anderen Objekt können bereits 150.000 € Sanierungsaufwand wirtschaftlich nicht vertretbar sein, wenn der anschließend erzielbare Gesamtwert gering bleibt.

Entscheidend ist nicht die absolute Höhe der Sanierungskosten, sondern ihr Verhältnis zum wirtschaftlichen Nutzen.

Technischer Wert und Marktwert sind unterschiedliche Dinge

Bauteile können technisch weiterhin vorhanden sein und sogar teilweise funktionieren.

Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Käufer dafür einen positiven Preisanteil bezahlt.

Ein 100 Jahre alter Dachstuhl kann beispielsweise technisch noch vorhanden sein.

Wenn jedoch

• Dach,
• Wärmeschutz,
• Statik,
• Anschlüsse und
• Ausbau

vollständig erneuert werden müssen, kann sein wirtschaftlicher Beitrag sehr gering sein.

Die Verkehrswertermittlung betrachtet deshalb nicht nur technische Substanz, sondern deren Bedeutung für den Markt.

Rolle der Marktgängigkeit

Die Frage der wirtschaftlichen Verbrauchtheit hängt auch davon ab, wie Marktteilnehmer das Objekt wahrnehmen.

Ein typischer Eigennutzer möchte regelmäßig ein Gebäude erwerben, das

• besichtigt,
• kalkuliert,
• finanziert und
• innerhalb eines überschaubaren Zeitraums genutzt

werden kann.

Bei einer Bauruine mit erheblichen Risiken verändert sich der Käuferkreis.

In Betracht kommen dann möglicherweise eher:

• Projektentwickler,
• Handwerker,
• Nachbareigentümer,
• spezielle Investoren,
• Arrondierungskäufer.

Ein stark reduzierter Käuferkreis ist deshalb ein wichtiges Indiz für die wirtschaftliche Verwertbarkeit.

Ein vorhandenes Gebäude kann sogar die Marktgängigkeit verschlechtern

Normalerweise erhöht ein Gebäude den Nutzen eines Grundstücks.

Bei einem wirtschaftlich verbrauchten Bestand kann das Gegenteil eintreten.

Ein Käufer übernimmt möglicherweise:

• Abbruchrisiken,
• Schadstoffrisiken,
• Verkehrssicherungspflichten,
• Entsorgungskosten,
• Nachbarschaftsprobleme.

Dadurch kann ein bebautes Grundstück wirtschaftlich schlechter gestellt sein als ein vergleichbares unbebautes Grundstück.

Besonderheit Doppelhaushälfte

Im Praxisfall kam hinzu, dass das Gebäude unmittelbar an eine andere Doppelhaushälfte angebaut war.

Ein isolierter Abbruch war deshalb nicht ohne Weiteres als problemlos möglich anzusehen.

Es bestanden zusätzliche:

• Trennungsrisiken,
• statische Risiken,
• Sicherungsanforderungen,
• Abstimmungserfordernisse.

Damit war auch die Beseitigung des wirtschaftlich verbrauchten Gebäudes erschwert.

Dies reduzierte die Marktgängigkeit nochmals.

Sanierungsvariante oder Liquidationsvariante?

Bei Grenzfällen kann es sinnvoll sein, beide Denkansätze zu prüfen.

Variante A – Erhalt

Was kostet die Herstellung eines marktgerechten Zustands?

Welchen Verkehrswert hätte die Immobilie anschließend?

Variante B – Liquidation

Welchen Wert besitzt das Grundstück nach Freilegung?

Welche Kosten entstehen für die Freilegung?

Diejenige Alternative, an der sich ein typischer wirtschaftlich handelnder Erwerber orientieren würde, kann einen wichtigen Hinweis auf die sachgerechte Bewertung geben.

Keine starre Prozentgrenze

Es gibt keine allgemeine Regel:

Wenn die Sanierung mehr als 50 % des Gebäudewertes kostet, ist das Gebäude wirtschaftlich verbraucht.

Solche pauschalen Schwellenwerte werden der individuellen Immobilie nicht gerecht.

Zu unterschiedlich sind:

• Lage,
• Gebäudeart,
• Grundstückswert,
• Nutzungsmöglichkeiten,
• Marktverhältnisse.

Die Beurteilung muss objektspezifisch erfolgen.

Vorsicht bei „Abrissobjekt“ als vorschneller Aussage

Der Begriff sollte nicht allein aufgrund eines schlechten optischen Eindrucks verwendet werden.

Eine Immobilie kann ungepflegt aussehen und dennoch wirtschaftlich sanierungsfähig sein.

Für die Einordnung sollten möglichst mehrere Kriterien zusammenkommen:

• Zustand,
• Nutzbarkeit,
• Investitionsbedarf,
• Marktgängigkeit,
• wirtschaftliche Perspektive.

Keine Scheingenauigkeit bei unbekannten Schäden

Gerade bei sehr schlechten Gebäuden können viele Bereiche nicht vollständig untersucht werden.

Dann ist es nicht erforderlich, jeden theoretischen Schaden exakt zu beziffern.

Wichtiger ist die Frage, ob die Gesamtsituation bereits ausreichend erkennen lässt, dass die vorhandene Bausubstanz wirtschaftlich keinen positiven Wert mehr besitzt.

Im Praxisfall konnten beispielsweise verdeckte Schäden, statische Mängel, Schadstoffe und weitere Risiken nicht ausgeschlossen werden. Sie wurden nicht als exakt feststehende Einzelkosten behandelt.

Auswirkungen auf das Bewertungsverfahren

Wird ein Gebäude als wirtschaftlich verbraucht beurteilt, verändert sich häufig der Schwerpunkt der Wertermittlung.

Statt:

Bodenwert + positiver Gebäudesachwert + Marktanpassung

rückt zunehmend folgende Betrachtung in den Vordergrund:

Bodenwert – Freilegungs- und Liquidationskosten ± sonstige Grundstücksmerkmale

Damit kann aus einem klassischen Sachwertobjekt wirtschaftlich ein Liquidationsobjekt werden.

Typische Fehler

Gebäude allein wegen hohen Alters mit 0 € ansetzen

Das Alter ist nur ein Kriterium.

Sanierungsbedürftigkeit mit wirtschaftlicher Verbrauchtheit gleichsetzen

Viele sanierungsbedürftige Gebäude besitzen noch einen erheblichen Wert.

Sämtliche Sanierungskosten vom Wert abziehen und gleichzeitig den Gebäudewert auf 0 € setzen

Dadurch kann es zu Doppelberücksichtigungen kommen.

Nur technische Substanz betrachten

Entscheidend ist auch, ob der Markt diese Substanz wirtschaftlich honoriert.

Liquidation unterstellen, ohne die weitere Grundstücksnutzung zu prüfen

Auch nach einem Abbruch muss eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung möglich sein.

Marktgängigkeit ignorieren

Der Käuferkreis kann sich bei einem wirtschaftlich verbrauchten Gebäude grundlegend verändern.

Vorgehensweise

Für die Beurteilung eines möglicherweise wirtschaftlich verbrauchten Gebäudes bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Tatsächlichen Zustand erfassen

Welche Schäden, Mängel und funktionalen Defizite sind vorhanden?

Schritt 2 – Aktuelle Nutzbarkeit beurteilen

Ist das Gebäude noch

• bewohnbar,
• vermietbar,
• wirtschaftlich nutzbar?

Schritt 3 – Sanierungsperspektive prüfen

Welche Maßnahmen wären erforderlich, um einen marktgerechten Zustand herzustellen?

Schritt 4 – Wirtschaftlichkeit betrachten

Stehen Aufwand und anschließend erzielbarer Nutzen in einem vernünftigen Verhältnis?

Schritt 5 – Marktverhalten beurteilen

Würde ein typischer Erwerber sanieren oder eher abbrechen?

Schritt 6 – Gebäudewert ableiten

Besteht noch ein positiver wirtschaftlicher Gebäudebeitrag?

Schritt 7 – Gegebenenfalls Liquidationsbetrachtung durchführen

Welche wirtschaftliche Belastung verursacht die vorhandene Bebauung?

Formulierungsbaustein

Das vorhandene Gebäude weist einen außergewöhnlich schlechten baulichen und allgemeinen Zustand auf. Neben erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsdefiziten bestehen wesentliche Einschränkungen der tatsächlichen und wirtschaftlichen Nutzbarkeit.

Nach dem beim Ortstermin gewonnenen Gesamteindruck ist nicht mehr davon auszugehen, dass ein typischer Marktteilnehmer den vorhandenen Gebäudebestand als wirtschaftlich nutzbare Wohnimmobilie erwirbt und dessen Bausubstanz mit einem eigenständigen positiven Wert honoriert.

Das Gebäude wird daher zum Wertermittlungsstichtag als wirtschaftlich verbraucht beurteilt. Ein positiver Gebäudesachwert wird nicht angesetzt. Die weitere Wertermittlung orientiert sich im Wesentlichen am Wert des Grund und Bodens unter Berücksichtigung der für eine wirtschaftliche Verwertung erforderlichen Freilegungs- und Liquidationskosten.

Kernaussage

Ein Gebäude ist wirtschaftlich verbraucht, wenn seine vorhandene Bausubstanz aus Sicht eines typischen Marktteilnehmers keinen positiven wirtschaftlichen Beitrag mehr zum Grundstück leistet. Entscheidend ist dabei nicht das Alter allein, sondern das Verhältnis von Zustand, Nutzbarkeit, erforderlichem Aufwand und Marktwertperspektive.

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