Kurzantwort
Der Liquidationswert wird bei Immobilien insbesondere dann relevant, wenn die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll genutzt werden kann und der Grundstücksmarkt das Objekt im Wesentlichen nur noch unter dem Gesichtspunkt einer Freilegung oder anderweitigen Verwertung betrachtet.
Vereinfacht lautet der Grundgedanke:
Bodenwert – Freilegungs- und Abbruchkosten – weitere wertrelevante Belastungen = Liquidationswert
Entscheidend ist dabei nicht allein das Alter eines Gebäudes.
Ein altes Gebäude kann durchaus noch einen erheblichen Wert besitzen. Erst wenn die vorhandene Bausubstanz wirtschaftlich keinen positiven Beitrag mehr zum Grundstückswert leistet oder sogar zusätzliche Kosten verursacht, kann eine Liquidationsbetrachtung sachgerecht werden.
Ein Gebäude kann vorhanden sein und trotzdem keinen positiven Gebäudewert mehr besitzen.
Was bedeutet Liquidationswert?
Bei einer üblichen bebauten Immobilie entsteht der Verkehrswert regelmäßig aus dem Zusammenspiel von
- Grund und Boden,
- Gebäude,
- Außenanlagen,
- Marktlage und
- objektspezifischen Besonderheiten.
Bei einem wirtschaftlich verbrauchten Gebäude verändert sich die Sichtweise des Marktes.
Ein potenzieller Erwerber fragt dann nicht mehr:
„Welchen Wert besitzt dieses Gebäude noch?“
sondern eher:
„Welche Kosten muss ich übernehmen, bevor ich das Grundstück überhaupt wieder sinnvoll nutzen kann?“
Damit rückt der Wert des freigelegten Grundstücks in den Mittelpunkt.
Wann kann eine Liquidationsbetrachtung erforderlich sein?
Typische Anzeichen sind:
- sehr schlechter baulicher Zustand,
- erhebliche Feuchte- und Schimmelschäden,
- fehlende oder nicht mehr nutzbare technische Anlagen,
- statische Risiken,
- erhebliche Vermüllung,
- wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbarer Ausbau,
- extrem hoher Instandsetzungsbedarf,
- fehlende Vermietbarkeit,
- praktisch ausgeschlossene Eigennutzung,
- Abbruch- oder Teilabbruchbedarf.
Keines dieser Merkmale allein führt automatisch zu einem Liquidationswert.
Entscheidend ist immer die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Wirtschaftlich verbraucht bedeutet nicht zwingend technisch zerstört
Ein Gebäude muss nicht vollständig eingestürzt sein, um wirtschaftlich verbraucht zu sein.
Technisch können durchaus noch Gebäudeteile vorhanden sein.
Wirtschaftlich kann das Gebäude trotzdem keinen positiven Wert mehr besitzen, wenn eine marktgerechte Nutzung nur noch mit unverhältnismäßig hohen Aufwendungen hergestellt werden könnte.
Die entscheidende Frage lautet:
Würde ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Marktteilnehmer das vorhandene Gebäude noch erhalten und nutzen oder eher eine Freilegung beziehungsweise grundlegende Neuordnung des Grundstücks anstreben?
Praxisbeispiel
In einem besonderen Bewertungsfall wurde eine ältere Doppelhaushälfte beurteilt.
Das Gebäude befand sich in einem außergewöhnlich schlechten Zustand.
Festgestellt beziehungsweise aufgrund des Gesamteindrucks zugrunde gelegt wurden unter anderem:
- starke Vermüllung,
- erhebliche Verwilderung des Grundstücks,
- Feuchte- und Schimmelbelastung,
- nicht funktionsfähige Elektrik,
- keine wirtschaftlich nutzbare Heizungsanlage,
- stark geschädigte Fenster,
- eingeschränkte Begehbarkeit,
- mögliche Durchbruch- beziehungsweise Einsturzgefahren,
- erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich weiterer verdeckter Schäden.
Eine vollständige Innenbesichtigung war aus Sicherheits- und Gesundheitsgründen nicht möglich.
Nach sachverständiger Beurteilung wurde das Gebäude deshalb als wirtschaftlich verbraucht beziehungsweise als Bauruine eingestuft.
Der positive Gebäudesachwert wurde mit:
0 €
angesetzt.
Damit wurde die Immobilie nicht mehr wie eine marktüblich nutzbare Doppelhaushälfte bewertet.
Die weitere Betrachtung orientierte sich vielmehr am Bodenwert abzüglich der für die wirtschaftliche Verwertung erforderlichen Kosten.
Der Bodenwert bleibt zunächst bestehen
Auch wenn das Gebäude keinen positiven Wert mehr besitzt, hat der Grund und Boden grundsätzlich weiterhin einen wirtschaftlichen Wert.
Im Praxisfall wurde für das bebaute Grundstück zunächst ein Bodenwert von rund:
55.600 €
abgeleitet.
Dieser Betrag stellt vereinfacht den Wert des Grundstücks dar, bevor die besonderen Belastungen des vorhandenen Zustands berücksichtigt werden.
Genau hier beginnt die eigentliche Liquidationsbetrachtung.
Welche Kosten können beim Liquidationswert berücksichtigt werden?
Je nach Objekt können unterschiedliche Kosten erforderlich sein.
Räumung und Entrümpelung
Bei stark vermüllten Gebäuden kann die Räumung weit über eine gewöhnliche Haushaltsauflösung hinausgehen.
Zusätzlicher Aufwand entsteht beispielsweise durch:
- Sortierung,
- Sicherung,
- Verpackung,
- Transport,
- Entsorgung,
- erschwerte Zugänglichkeit,
- Gesundheitsgefahren,
- Schimmelbelastung.
Im Praxisfall wurden hierfür rund:
16.000 €
angesetzt.
Rodung und Freischnitt
Stark verwilderte Grundstücke müssen häufig zunächst zugänglich gemacht werden.
Dazu können gehören:
- Entfernung von Sträuchern,
- Rückschnitt,
- Rodung,
- Beseitigung von Bewuchs am Gebäude,
- Freilegung von Zufahrten und Arbeitsbereichen.
Hierfür wurden im Praxisfall für das bebaute Grundstück rund:
11.000 €
berücksichtigt.
Abbruch, Sicherung und Entsorgung
Die eigentlichen Abbruchkosten können erheblich variieren.
Wertrelevant sind beispielsweise:
- Gebäudegröße,
- Bauart,
- Keller,
- Zugänglichkeit,
- Schadstoffe,
- Entsorgung,
- Sicherungsmaßnahmen,
- Nachbarbebauung.
Im Praxisfall wurden für Abbruch, Sicherung und Entsorgung rund:
41.000 €
angesetzt.
Besonderheit: Abbruch einer Doppelhaushälfte
Der Praxisfall war zusätzlich dadurch erschwert, dass es sich nicht um ein freistehendes Gebäude, sondern um eine Doppelhaushälfte handelte.
Ein isolierter Abbruch einer Haushälfte kann erheblich komplizierter sein.
Mögliche Probleme sind:
- fehlende eigenständige Trennwand,
- statische Wechselwirkungen,
- Sicherung des Nachbargebäudes,
- Abdichtung,
- Fassadenabschluss,
- Dachanschlüsse,
- Brandschutz,
- Abstimmung mit dem Nachbarn.
Dadurch können zusätzliche Sicherungs- und Trennungskosten entstehen.
Ein gewöhnlicher pauschaler Abbruchkostenansatz für ein freistehendes Einfamilienhaus ist deshalb nicht ohne Weiteres übertragbar.
Beispielhafte Liquidationsrechnung
Im zugrunde liegenden Fall ergab sich für das bebaute Grundstück vereinfacht:
Bodenwert: 55.600 €
abzüglich Räumung: – 16.000 €
abzüglich Rodung: – 11.000 €
abzüglich Abbruch / Sicherung / Entsorgung: – 41.000 €
Summe der Belastungen: – 68.000 €
Damit ergab sich rechnerisch:
55.600 € – 68.000 € = –12.400 €
Der vorhandene Bodenwert wurde durch die notwendigen Freilegungs- und Liquidationskosten vollständig aufgezehrt.
Warum spricht man trotzdem von einem Immobilienwert?
Ein negatives Rechenergebnis bedeutet zunächst nur:
Die Kosten einer wirtschaftlichen Bereinigung übersteigen den rechnerischen Bodenwert.
Damit ist jedoch noch nicht automatisch entschieden, welchen Preis der Grundstücksmarkt tatsächlich akzeptiert.
Ein Grundstück kann beispielsweise trotz eines negativen rechnerischen Liquidationswerts noch einen wirtschaftlichen Nutzen für bestimmte Marktteilnehmer besitzen.
Das können insbesondere sein:
- Nachbareigentümer,
- Eigentümer der anderen Doppelhaushälfte,
- Arrondierungskäufer,
- Erwerber mit besonderen langfristigen Nutzungsmöglichkeiten.
Deshalb muss nach der reinen Rechnung immer noch die tatsächliche Marktgängigkeit betrachtet werden.
Liquidationskosten sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die erforderlichen Kosten zur Herstellung eines wirtschaftlich verwertbaren Grundstückszustands können bei der Verkehrswertermittlung als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.
Wichtig ist die klare Trennung:
Bodenwert
beschreibt zunächst den Wert des Grund und Bodens.
Liquidationskosten
beschreiben zusätzliche objektbezogene Belastungen, die ein Erwerber übernehmen muss.
Dadurch bleibt die Wertermittlung nachvollziehbar.
Nicht automatisch jede Sanierungsimmobilie liquidieren
Eine Liquidationsbetrachtung ist kein Ersatz für eine normale Bewertung eines sanierungsbedürftigen Gebäudes.
Es muss unterschieden werden zwischen:
Modernisierungsbedürftigem Gebäude
Das Gebäude besitzt noch einen wirtschaftlichen Nutzen.
Stark sanierungsbedürftigem Gebäude
Ein erheblicher Aufwand ist erforderlich, dennoch kann der Bestand wirtschaftlich erhaltenswert sein.
Wirtschaftlich verbrauchtem Gebäude
Der vorhandene Gebäudebestand besitzt für einen typischen Marktteilnehmer keinen positiven wirtschaftlichen Wert mehr.
Liquidationsobjekt
Die Wertermittlung wird wesentlich durch Bodenwert, Freilegungskosten und weitere Verwertungsrisiken bestimmt.
Diese Abgrenzung ist eine der wichtigsten sachverständigen Entscheidungen bei solchen Objekten.
Marktübliche Sachwertfaktoren können ungeeignet sein
Bei einer gewöhnlichen Doppelhaushälfte kann ein Sachwertfaktor zur Marktanpassung eingesetzt werden.
Bei einer Bauruine kann dies problematisch sein.
Sachwertfaktoren werden regelmäßig aus Kaufpreisen marktüblicher und wirtschaftlich verwertbarer Immobilien abgeleitet.
Ein Objekt mit
- Gebäudewert 0 €,
- erheblichen Gesundheitsrisiken,
- eingeschränkter Begehbarkeit,
- Abbruchbedarf und
- außergewöhnlich kleiner Käufergruppe
entspricht diesem Modell nicht.
Eine schematische Anwendung eines üblichen Sachwertfaktors kann deshalb zu einem nicht marktgerechten Ergebnis führen.
Was ist mit möglichen Schadstoffen?
Bei einem Liquidationsobjekt können zusätzliche Risiken bestehen, etwa durch:
- Asbest,
- teerhaltige Baustoffe,
- künstliche Mineralfasern,
- belastete Böden,
- Mineralöl,
- sonstige Schadstoffe.
Solange diese nicht untersucht oder nachgewiesen sind, sollten keine scheinbar exakten Sanierungs- oder Entsorgungskosten erfunden werden.
Stattdessen muss transparent dargestellt werden:
- welche Erkenntnisse vorliegen,
- welche Unsicherheiten bestehen,
- welche Untersuchungen fehlen.
Typische Fehler bei der Liquidationswertermittlung
Gebäudewert nur wegen hohen Alters auf null setzen
Alter allein ist kein ausreichendes Kriterium.
Sanierungskosten automatisch vollständig vom Verkehrswert abziehen
Sanierung und Liquidation sind unterschiedliche Bewertungsfälle.
Abbruchkosten zu niedrig ansetzen
Insbesondere bei Doppelhäusern, schlechter Zugänglichkeit oder Schadstoffen können erhebliche Zusatzkosten entstehen.
Räumung und Rodung vergessen
Das Grundstück muss häufig erst in einen verwertbaren Zustand versetzt werden.
Bodenwert und Gebäudewert vermischen
Der Boden sollte zunächst eigenständig bewertet werden.
Marktgängigkeit nach der Rechnung nicht mehr prüfen
Ein mathematisches Ergebnis allein ist noch nicht zwingend der Verkehrswert.
Modellparameter aus gewöhnlichen Wohnhäusern unkritisch übernehmen
Ein Liquidationsobjekt kann außerhalb der üblichen Bewertungsmodelle liegen.
Formulierungsbaustein
Aufgrund des erheblichen baulichen Verfalls, der fehlenden wirtschaftlichen Nutzbarkeit sowie der vorhandenen Schäden und Risiken ist die bestehende Bebauung aus Sicht eines wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmers nicht mehr als werthaltige bauliche Anlage anzusehen. Ein positiver Gebäudesachwert wird daher nicht angesetzt.
Die Wertermittlung erfolgt im Sinne einer Liquidationsbetrachtung. Ausgangspunkt ist der Wert des Grund und Bodens. Hiervon werden die zur wirtschaftlichen Verwertung erforderlichen beziehungsweise vom Markt zu berücksichtigenden Freilegungs-, Räumungs-, Rodungs-, Sicherungs-, Abbruch- und Entsorgungsaufwendungen als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.
Das rechnerische Liquidationsergebnis ist anschließend unter Berücksichtigung der tatsächlichen Marktgängigkeit und des für das Grundstück bestehenden Erwerberkreises sachverständig zu würdigen.
Kernaussage
Beim Liquidationswert wird nicht gefragt, was das alte Gebäude einmal gekostet hat, sondern welchen wirtschaftlichen Beitrag es heute noch zum Grundstück leistet. Wird die vorhandene Bebauung zur Belastung, bestimmen Bodenwert, Freilegungskosten und Marktgängigkeit den Wert.
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