Kurzantwort
Gartenland ist nicht automatisch mit vollwertigem Wohnbauland gleichzusetzen.
Eine Grundstücksfläche kann räumlich unmittelbar zu einem Wohnhaus gehören und für den Eigentümer einen erheblichen Nutzen besitzen, ohne selbstständig bebaubar zu sein.
Bei der Bewertung ist deshalb zu prüfen:
- Welche rechtliche Qualität besitzt die Fläche?
- Ist eine eigenständige Bebauung möglich?
- Welche tatsächliche Nutzung besteht?
- Gehört sie wirtschaftlich zu einem anderen Grundstück?
- Welchen Nutzen hat die Fläche für einen typischen Erwerber?
Nicht selbstständig bebaubar bedeutet nicht wertlos – aber ebenso wenig automatisch voller Baulandwert.
Was versteht man unter Gartenland?
Der Begriff „Gartenland“ kann in der Praxis unterschiedliche Sachverhalte beschreiben.
Gemeint sein können beispielsweise:
- rückwärtige Gartenflächen,
- nicht bebaubare Grundstücksteile,
- eigenständige Flurstücke mit Gartennutzung,
- Hinterlandflächen,
- Arrondierungsflächen,
- Grünflächen im Zusammenhang mit einem Wohnhaus.
Für die Verkehrswertermittlung ist deshalb nicht allein die Bezeichnung entscheidend.
Maßgeblich ist die tatsächliche und rechtliche Grundstücksqualität.
Die Bezeichnung im Grundbuch entscheidet nicht allein über den Wert
Im Praxisfall war ein separates Flurstück im Grundbuch als Gartenland bezeichnet.
Diese Bezeichnung war ein wichtiger Hinweis.
Für die Bewertung wurde zusätzlich betrachtet:
- die tatsächliche Nutzung,
- die räumliche Zuordnung zum Wohnhausgrundstück,
- die planungsrechtliche Situation,
- die fehlende gesicherte eigenständige Bebaubarkeit.
Erst aus der Gesamtbetrachtung wurde die Grundstücksqualität abgeleitet.
Die Grundstücksbezeichnung ist ein Ausgangspunkt der Prüfung, aber nicht automatisch das Bewertungsergebnis.
Praxisbeispiel
In einem besonderen Bewertungsfall bestand die wirtschaftliche Einheit aus zwei Flurstücken:
- einem bebauten Grundstück mit einer ruinösen Doppelhaushälfte,
- einer rückwärtigen Gartenlandfläche.
Die Gartenlandfläche umfasste rund:
238 m²
Sie lag räumlich im Zusammenhang mit dem bebauten Grundstück und wurde als Garten- beziehungsweise Freifläche genutzt.
Eine selbstständige Neubebauung dieser Fläche wurde im Gutachten nicht unterstellt.
Aus diesem Grund wurde das Grundstück nicht mit dem für Wohnbauland abgeleiteten Bodenwert bewertet.
Warum nicht der volle Wohnbaulandwert?
Für das bebaute Grundstück war ein Wohnbaulandwert von rund:
200 €/m²
abgeleitet worden.
Die Gartenfläche verfügte jedoch nicht über dieselbe Grundstücksqualität.
Insbesondere fehlte die unterstellte Möglichkeit einer selbstständigen baulichen Nutzung.
Eine Bewertung mit ebenfalls 200 €/m² hätte deshalb eine wirtschaftliche Gleichwertigkeit angenommen, die nicht gegeben war.
Aber warum nicht 0 €/m²?
Auch die andere Extremposition wäre problematisch.
Die Gartenfläche hatte weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen.
Sie konnte beispielsweise dienen als:
- Gartenfläche,
- Grünfläche,
- Abstandfläche,
- Freifläche,
- Erweiterung des angrenzenden Grundbesitzes.
Damit bestand ein realer Gebrauchswert.
Die Fläche war deshalb nicht wertlos.
Ableitung aus dem Wohnbaulandwert
Im Praxisfall wurde der Gartenlandwert sachverständig aus dem zuvor abgeleiteten Wohnbaulandwert entwickelt.
Ausgangswert:
200 €/m² Wohnbauland
Davon wurden für das Gartenland angesetzt:
15 %
Damit ergab sich:
200 €/m² × 15 % = 30 €/m²
Für die rund 238 m² große Fläche ergab sich zunächst ein Bodenwert von rund:
7.350 €
zum angepassten Wertermittlungsstichtag.
Ist 15 % immer richtig?
Nein.
Der im Praxisfall verwendete Ansatz ist kein allgemeingültiger Gartenlandfaktor.
Es gibt keinen Grundsatz:
Gartenland ist immer 15 % des Baulandwerts wert.
Der Wert ist objektspezifisch abzuleiten.
Je nach Situation kann eine Gartenfläche wirtschaftlich deutlich höher oder niedriger einzuschätzen sein.
Welche Faktoren bestimmen den Gartenlandwert?
Räumlicher Zusammenhang
Liegt die Fläche unmittelbar hinter einem Wohnhausgrundstück oder weit davon entfernt?
Eine unmittelbar angrenzende Gartenfläche kann für einen Eigentümer wesentlich wertvoller sein als eine isolierte Fläche.
Eigenständige Bebaubarkeit
Kann die Fläche selbstständig bebaut werden?
Falls ja, kann möglicherweise eine wesentlich höhere Grundstücksqualität vorliegen.
Falls nein, ist eine Reduzierung gegenüber dem Baulandwert regelmäßig naheliegend.
Erschließung
Besteht eine eigene Zufahrt?
Sind Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden beziehungsweise erreichbar?
Zuschnitt
Ist die Fläche sinnvoll nutzbar oder handelt es sich um einen schmalen beziehungsweise ungünstig geformten Grundstücksstreifen?
Topografie
Steile oder schwer zugängliche Flächen können einen geringeren Gebrauchswert besitzen.
Rechtliche Belastungen
Zu prüfen sind beispielsweise:
- Dienstbarkeiten,
- Abstandsflächenübernahmen,
- Leitungsrechte,
- Nutzungsbeschränkungen.
Arrondierungswirkung
Kann die Fläche ein angrenzendes Grundstück sinnvoll erweitern?
Dies kann einen erheblichen wirtschaftlichen Nutzen begründen.
Gartenland und Hinterland sind nicht immer dasselbe
Die Begriffe werden häufig ähnlich verwendet, sollten aber nicht automatisch gleichgesetzt werden.
Eine Hinterlandfläche kann beispielsweise Bestandteil eines einheitlichen Baugrundstücks sein.
Gartenland kann dagegen auch ein eigenes Flurstück bilden.
Für die Bewertung ist entscheidend, welche wirtschaftliche Funktion die Fläche erfüllt.
Eigenes Flurstück bedeutet nicht automatisch eigenes Baugrundstück
Ein wichtiger Punkt des Praxisfalls:
Die Gartenfläche besaß eine eigene Flurstücksnummer.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass daraus ein selbstständig bebaubares Grundstück entsteht.
Katasterrechtliche Selbstständigkeit und baurechtliche Nutzbarkeit sind zwei verschiedene Dinge.
Ein eigenes Flurstück ist noch kein Nachweis für Baulandqualität.
Bauplanungsrecht prüfen
Für die Bewertung einer Gartenfläche ist insbesondere zu klären:
- Liegt die Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans?
- Liegt sie im Innenbereich nach § 34 BauGB?
- Liegt sie möglicherweise im Außenbereich nach § 35 BauGB?
- Ist eine eigenständige Erschließung gesichert?
- Gibt es behördliche Aussagen zur Bebaubarkeit?
Im Praxisfall wurde keine selbstständige Neubebaubarkeit unterstellt.
Diese Unsicherheit war wesentlich für die gegenüber Wohnbauland deutlich niedrigere Bewertung.
Vorsicht bei unklarer Bebaubarkeit
Ist die baurechtliche Situation nicht abschließend geklärt, sollte eine mögliche künftige Bebauung nicht einfach als gesichert bewertet werden.
Eine Aussage wie
„Man könnte dort vielleicht später bauen“
reicht nicht aus, um vollen Wohnbaulandwert anzusetzen.
Eine bloße Hoffnung auf eine Nutzungsänderung ist von einer gesicherten Grundstücksqualität zu unterscheiden.
Gartenland als Teil einer wirtschaftlichen Einheit
Im Praxisfall bildeten das bebaute Grundstück und das Gartenland trotz eigener Flurstücksnummern eine wirtschaftliche Einheit.
Die Gartenfläche ergänzte das Hauptgrundstück funktional.
Bei solchen Konstellationen sollte nicht nur gefragt werden:
„Was ist die Fläche allein wert?“
sondern auch:
„Welchen wirtschaftlichen Nutzen besitzt sie im Zusammenhang mit dem Hauptgrundstück?“
Zusätzliche Belastungen der Gartenfläche
Auch Gartenland kann besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale aufweisen.
Im Praxisfall war die Fläche stark verwildert.
Für eine geordnete Nutzung beziehungsweise Verwertung waren Rodungsarbeiten erforderlich.
Deshalb wurde vom zunächst abgeleiteten Gartenlandwert zusätzlich ein Betrag von rund:
6.000 €
für erforderliche Rodungsarbeiten berücksichtigt.
Aus dem anfänglichen Wert von rund 7.350 € verblieb damit ein Vergleichswert von nur rund:
1.350 €
Dieses Beispiel zeigt zwei Bewertungsebenen
Zunächst wurde die Grundstücksqualität berücksichtigt:
Wohnbaulandwert → Reduzierung auf Gartenlandniveau.
Anschließend wurde der konkrete Zustand der Gartenfläche berücksichtigt:
Gartenlandwert → abzüglich erforderlicher Rodungskosten.
Diese Trennung ist methodisch sinnvoll.
Gartenlandwert und Rodungskosten nicht vermischen
Der niedrigere Gartenlandwert entsteht daraus, dass die Fläche gegenüber Wohnbauland eine eingeschränkte wirtschaftliche Nutzbarkeit besitzt.
Die Rodungskosten entstehen dagegen aus dem konkreten Zustand des Grundstücks.
Es handelt sich also um unterschiedliche wertbeeinflussende Sachverhalte.
Eine saubere Bewertung sollte diese Ebenen getrennt darstellen.
Abstandsflächen und andere Rechte
Im Praxisfall war im Grundbuch eine Abstandsflächenübernahmeverpflichtung eingetragen.
Diese wurde nicht nochmals zusätzlich rechnerisch wertmindernd berücksichtigt, weil für die Gartenlandfläche ohnehin keine selbstständige Bebauung unterstellt wurde.
Das ist ein gutes Beispiel für einen wichtigen Bewertungsgrundsatz:
Eine bereits in der angenommenen Grundstücksnutzung enthaltene Einschränkung darf nicht noch einmal zusätzlich wertmindernd berücksichtigt werden.
Andernfalls droht eine Doppelberücksichtigung.
Gartenland kann für Nachbarn besonders interessant sein
Ist eine Fläche selbstständig kaum vermarktbar, kann für angrenzende Eigentümer dennoch ein erheblicher Nutzen bestehen.
Beispielsweise durch:
- größeren Garten,
- mehr Privatsphäre,
- zusätzliche Abstandfläche,
- verbesserten Grundstückszuschnitt,
- Kontrolle über die Nachbarfläche.
Damit überschneidet sich die Gartenlandbewertung teilweise mit der Frage des Arrondierungswerts.
Nicht jede Gartenfläche ist gleich
Die Spannweite kann groß sein.
Hochwertige Gartenfläche
Beispielsweise unmittelbar an ein Wohnhaus angrenzend, gut zugänglich und intensiv nutzbar.
Eingeschränkt nutzbares Hinterland
Beispielsweise nur über das Vordergrundstück erreichbar.
Restfläche
Schmaler oder ungünstiger Grundstücksstreifen ohne wesentlichen selbstständigen Nutzen.
Potenzielles Bauland
Fläche mit konkreter Entwicklungsperspektive, deren Qualität gesondert zu untersuchen wäre.
Diese Flächen dürfen nicht schematisch mit demselben Prozentsatz bewertet werden.
Typische Fehler
Gartenland automatisch mit vollem Bodenrichtwert bewerten
Die Grundstücksqualität muss vergleichbar sein.
Gartenland automatisch mit 0 € ansetzen
Auch nicht bebaubare Flächen können einen erheblichen wirtschaftlichen Nutzen besitzen.
Eigene Flurstücksnummer mit Baurecht gleichsetzen
Kataster und Bauplanungsrecht sind zu unterscheiden.
Prozentwerte ungeprüft übernehmen
15 %, 20 % oder 30 % sind keine universellen Gartenlandfaktoren.
Mögliche künftige Bebaubarkeit als sicher voraussetzen
Eine Entwicklungschance muss ausreichend konkret sein.
Grundstückszustand mit Grundstücksqualität vermischen
Verwilderung und fehlende Baulandqualität sind unterschiedliche Aspekte.
Dieselbe Einschränkung zweimal abziehen
Beispielsweise fehlende Bebaubarkeit und eine darauf beruhende Abstandsflächenbelastung.
Vorgehensweise
Für die Bewertung einer Garten- oder Hinterlandfläche bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Grundstück rechtlich identifizieren
Eigenes Flurstück oder Teil eines größeren Grundstücks?
Schritt 2 – Planungsrecht prüfen
Welche Nutzung ist tatsächlich zulässig beziehungsweise gesichert?
Schritt 3 – Wirtschaftliche Funktion bestimmen
Garten, Freifläche, Arrondierungsfläche oder Entwicklungspotenzial?
Schritt 4 – Ausgangswert bestimmen
Welches Bodenwertniveau besitzt die Umgebung beziehungsweise das zugehörige Bauland?
Schritt 5 – Wertrelation ableiten
Welcher Anteil dieses Wertniveaus erscheint für die eingeschränkte Nutzung marktgerecht?
Schritt 6 – Objektspezifische Belastungen berücksichtigen
Zum Beispiel:
- Rodung,
- Rechte und Belastungen,
- schlechte Zugänglichkeit.
Schritt 7 – Ergebnis plausibilisieren
Ist der abgeleitete Gesamtbetrag für einen typischen Erwerber wirtschaftlich nachvollziehbar?
Formulierungsbaustein
Die betreffende Grundstücksfläche wird nach ihrer tatsächlichen und rechtlichen Situation nicht als selbstständig bebaubares Wohnbauland, sondern als zugeordnete Garten- beziehungsweise Freifläche beurteilt.
Die Fläche besitzt aufgrund ihrer Nutzungsmöglichkeit als Garten- und Ergänzungsfläche weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen. Dieser liegt jedoch deutlich unter demjenigen einer selbstständig und vollwertig bebaubaren Wohnbaufläche.
Der Bodenwert wird daher sachverständig aus dem für die vergleichbare Wohnbaulandlage abgeleiteten Wertniveau unter Berücksichtigung der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten entwickelt. Weitere objektspezifische Besonderheiten der Fläche sind anschließend gesondert zu berücksichtigen.
Kernaussage
Gartenland ist weder automatisch Bauland noch automatisch wertlos. Sein Wert richtet sich danach, welchen rechtlich gesicherten und wirtschaftlich nutzbaren Vorteil die Fläche für einen typischen Erwerber tatsächlich bietet.
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