Kurzantwort

Liegen Hinweise auf schwierige Baugrundverhältnisse vor, aber kein belastbares Bodengutachten, darf das Risiko bei der Immobilienbewertung weder ignoriert noch mit frei geschätzten Gründungskosten scheinbar exakt beziffert werden.

Entscheidend ist eine klare Trennung zwischen:

• gesicherten Erkenntnissen,

• konkreten Hinweisen

  und

• bloßen Vermutungen.

Ohne fachtechnische Baugrunduntersuchung lässt sich regelmäßig nicht belastbar feststellen, welche Gründungsmaßnahmen tatsächlich erforderlich sind und welche Kosten daraus entstehen.

Ein Baugrundrisiko ohne Untersuchung ist zunächst ein Risiko – noch keine gesicherte Kostenposition.

Warum ist der Baugrund für den Grundstückswert wichtig?

Ein Baugrundstück ist nur dann wirtschaftlich voll nutzbar, wenn ein Gebäude darauf technisch und wirtschaftlich vertretbar errichtet werden kann.

Problematische Bodenverhältnisse können beispielsweise zusätzliche Maßnahmen erforderlich machen:

• Bodenaustausch,
• Bodenverbesserung,
• Tiefgründung,
• Pfahlgründung,
• besondere Fundamentierung,
• Wasserhaltung,
• Drainage,
• Sicherung von Baugruben,
• zusätzliche Abdichtungen.

Dadurch können die Herstellungskosten eines Gebäudes erheblich steigen.

Ein wirtschaftlich handelnder Käufer kann solche Risiken bei seiner Kaufpreisentscheidung berücksichtigen.

Was kann ein Verkehrswertgutachter überhaupt feststellen?

Eine gewöhnliche Ortsbesichtigung erlaubt regelmäßig keine fachgerechte Beurteilung des Baugrunds.

Der Sachverständige sieht in erster Linie die Grundstücksoberfläche.

Nicht ohne Weiteres erkennbar sind beispielsweise:

• Bodenschichten,
• Tragfähigkeit,
• Auffüllungen,
• Grundwasserstände,
• organische Böden,
• setzungsempfindliche Schichten,
• tragfähiger Untergrund in größerer Tiefe.

Für belastbare Aussagen wären regelmäßig weitergehende Untersuchungen erforderlich.

Dazu können gehören:

• Bohrungen,
• Rammsondierungen,
• Schürfe,
• Laboruntersuchungen,
• Grundwassermessungen.

Praxisbeispiel

Bei einem besonderen Bewertungsfall lag kein Baugrundgutachten für das Bewertungsgrundstück vor.

Beim Ortstermin waren keine offensichtlichen Grundwasseraustritte oder offenen Wasserflächen erkennbar.

Aufgrund der starken Verwilderung und eingeschränkten Zugänglichkeit konnte das Grundstück allerdings auch nicht vollständig untersucht werden.

Hinzu kam ein wesentlicher Hinweis:

Nach Angaben beim Ortstermin sollen auf dem benachbarten Grundstück schwierige Baugrundverhältnisse festgestellt worden sein.

Im Zusammenhang mit dortigen Baumaßnahmen sei eine besondere Gründung erforderlich gewesen beziehungsweise in größerer Tiefe kein ausreichend tragfähiger Boden angetroffen worden.

Diese Informationen konnten im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht überprüft werden.

Sie wurden deshalb nicht als bewiesene Tatsache behandelt.

Gleichzeitig waren sie zu konkret, um sie vollständig zu ignorieren.

Drei Ebenen des Baugrundrisikos

Für die Bewertung ist eine Abstufung hilfreich.

1. Keine konkreten Hinweise

Es liegen weder Untersuchungen noch erkennbare Anhaltspunkte für außergewöhnliche Baugrundverhältnisse vor.

Dann kann grundsätzlich von einer lageüblichen Situation ausgegangen werden, soweit keine gegenteiligen Erkenntnisse bestehen.

2. Konkrete Hinweise, aber keine Untersuchung

Es bestehen nachvollziehbare Hinweise auf mögliche Probleme.

Beispiele:

• bekannte Schwierigkeiten auf Nachbargrundstücken,
• auffällige Gelände- oder Bodenverhältnisse,
• frühere Auffüllungen,
• besondere Gründungen in unmittelbarer Umgebung.

Eine genaue technische und kostenmäßige Auswirkung ist jedoch nicht bekannt.

Hier liegt ein Baugrundrisiko vor.

3. Fachtechnisch nachgewiesene Baugrundprobleme

Ein Bodengutachten beschreibt konkrete Verhältnisse und erforderliche Maßnahmen.

Dann können die wirtschaftlichen Auswirkungen wesentlich belastbarer beurteilt werden.

Nachbargrundstücke als Hinweisquelle

Erfahrungen auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken können für die Bewertung relevant sein.

Sie sind aber nicht automatisch auf das Bewertungsgrundstück übertragbar.

Bodenverhältnisse können sich bereits innerhalb kurzer Entfernungen verändern.

Deshalb gilt:

Ein problematischer Baugrund beim Nachbarn ist ein ernst zu nehmender Hinweis, aber noch kein Beweis für identische Verhältnisse auf dem Bewertungsgrundstück.

Diese Unterscheidung ist wichtig.

Warum keine fiktiven Gründungskosten ansetzen?

Angenommen, es besteht lediglich der Hinweis, dass möglicherweise eine Pfahlgründung erforderlich sein könnte.

Ohne Untersuchung ist aber unbekannt:

• ob überhaupt Pfähle erforderlich sind,
• wie viele,
• welche Länge,
• welches Verfahren,
• welche Gebäudelast zugrunde liegt,
• welche Bauweise geplant ist.

Ein pauschaler Ansatz von beispielsweise

–40.000 €

würde eine Genauigkeit vortäuschen, die tatsächlich nicht vorhanden ist.

Das kann zu einer nicht nachvollziehbaren Über- oder Unterbewertung führen.

Risiko und Kosten müssen unterschieden werden

Ein nachgewiesener technischer Mehraufwand kann als konkrete Kostenposition bewertet werden.

Ein ungeklärtes Baugrundproblem ist dagegen zunächst ein wirtschaftliches Risiko.

Ein Käufer kann darauf reagieren durch:

• vorsichtigere Kaufpreisbildung,
• Sicherheitsabschläge,
• zusätzliche Untersuchungen vor Kauf,
• geringere Investitionsbereitschaft,
• vollständigen Verzicht auf den Erwerb.

Die Wertwirkung entsteht damit teilweise bereits aus der Unsicherheit selbst.

Marktteilnehmer bewerten Unsicherheit

Aus Käufersicht bedeutet ein ungeklärter Baugrund:

„Ich weiß vor dem Kauf nicht sicher, welche zusätzlichen Kosten auf mich zukommen.“

Diese Unsicherheit ist besonders problematisch, wenn gleichzeitig

• das Grundstück klein ist,
• der Bodenwert relativ gering ist,
• eine schwierige Zufahrt besteht,
• die Bebaubarkeit ohnehin eingeschränkt ist.

Dann können zusätzliche Gründungskosten die Wirtschaftlichkeit einer geplanten Bebauung erheblich beeinflussen.

Zusammenhang zwischen Bodenwert und Baugrundrisiko

Ein Baugrundrisiko sollte nicht automatisch dadurch berücksichtigt werden, dass der Bodenrichtwert beliebig reduziert wird.

Zunächst ist zu unterscheiden:

Allgemeines Bodenwertniveau

und

objektspezifisches Baugrundrisiko.

Ist das Risiko bereits typisch für die gesamte Bodenrichtwertzone und in den Grundstückskaufpreisen enthalten, kann eine zusätzliche Berücksichtigung zu einer Doppelbewertung führen.

Handelt es sich dagegen um eine Besonderheit des konkreten Grundstücks, kann eine gesonderte Würdigung erforderlich werden.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Ein außergewöhnliches Baugrundrisiko kann zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen gehören.

Die konkrete Behandlung hängt von der verfügbaren Informationsqualität ab.

Bei ausreichenden technischen Erkenntnissen können gegebenenfalls konkrete wirtschaftliche Mehraufwendungen abgeleitet werden.

Bei fehlenden Erkenntnissen kann dagegen eine qualitative Berücksichtigung sachgerechter sein.

Baugrundrisiko und Marktgängigkeit

Ein ungeklärtes Baugrundrisiko kann auch die Marktgängigkeit beeinflussen.

Ein potenzieller Käufer muss möglicherweise vor einer sicheren Investitionsentscheidung zunächst

• ein Bodengutachten beauftragen,
• eine Gründungsplanung durchführen lassen,
• zusätzliche Kostenrisiken kalkulieren.

Ein Teil potenzieller Erwerber kann dadurch vom Kauf Abstand nehmen.

Gerade bei ohnehin schwierigen Grundstücken kann sich der Käuferkreis weiter verkleinern.

Baugrundrisiko bei einem Liquidationsobjekt

Im zugrunde liegenden Praxisfall war das Baugrundrisiko nur einer von mehreren problematischen Faktoren.

Zusätzlich bestanden unter anderem:

• eine Bauruine,
• hohe Freilegungskosten,
• eingeschränkte Zugänglichkeit,
• eine problematische Doppelhaussituation,
• unklare Neubebaubarkeit,
• geringe Marktgängigkeit.

Deshalb wurde das Baugrundrisiko nicht als isolierte, scheinbar exakt berechenbare Kostenposition behandelt.

Es floss vielmehr in die Gesamtbeurteilung der schwierigen wirtschaftlichen Verwertbarkeit ein.

Keine Doppelberücksichtigung

Auch beim Baugrund gilt:

Ein Risiko darf nicht mehrfach wertmindernd angesetzt werden.

Wurde beispielsweise bereits ein konkreter Kostenansatz für eine besondere Gründung berücksichtigt, sollte derselbe Umstand nicht nochmals pauschal über eine geringere Marktgängigkeit in voller Höhe abgezogen werden.

Die Bewertungsstruktur muss transparent bleiben.

Baugrund und Altlasten nicht verwechseln

Baugrundprobleme und Altlasten sind unterschiedliche Sachverhalte.

Baugrund

Betrifft insbesondere:

• Tragfähigkeit,
• Setzungen,
• Bodenaufbau,
• Grundwasser,
• Gründung.

Altlasten

Betreffen insbesondere:

• Bodenverunreinigungen,
• Schadstoffe,
• Kontaminationen,
• Sanierungs- und Entsorgungsanforderungen.

Beide Themen können gleichzeitig auftreten, müssen aber getrennt untersucht und bewertet werden.

Wann sollte ein Bodengutachten empfohlen werden?

Eine weitergehende Untersuchung ist besonders sinnvoll, wenn:

• konkrete Hinweise auf schwierige Bodenverhältnisse bestehen,
• ein Neubau geplant ist,
• hohe Gründungskosten denkbar sind,
• Nachbargrundstücke Auffälligkeiten zeigen,
• die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung vom Baugrund abhängt.

Vor einer vermögensmäßigen Entscheidung kann ein Baugrundgutachten wesentlich mehr Sicherheit schaffen.

Typische Fehler

Baugrundprobleme vollständig ignorieren

Konkrete Hinweise sollten in der Bewertung berücksichtigt werden.

Nachbargrundstück ungeprüft übertragen

Ähnliche Lage bedeutet nicht zwingend identischer Bodenaufbau.

Fiktive Gründungskosten erfinden

Ohne fachtechnische Grundlage besteht die Gefahr erheblicher Scheingenauigkeit.

Baugrund und Altlasten vermischen

Beides sind unterschiedliche Bewertungsrisiken.

Normale Bodenverhältnisse und objektspezifisches Risiko doppelt berücksichtigen

Die Modellgrundlage des Bodenwerts muss beachtet werden.

Untersuchungsbedarf verschweigen

Eine transparente Empfehlung kann für Käufer oder Auftraggeber wesentlich sein.

Vorgehensweise

Bei Hinweisen auf schwierige Baugrundverhältnisse bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Vorhandene Unterlagen prüfen

Existieren Bodengutachten, Bauakten oder frühere Untersuchungen?

Schritt 2 – Grundstück besichtigen

Gibt es augenscheinliche Auffälligkeiten?

Schritt 3 – Hinweise aus der Umgebung bewerten

Sind besondere Gründungsprobleme bei Nachbargrundstücken bekannt?

Schritt 4 – Erkenntnisqualität einordnen

Handelt es sich um

• Vermutung,
• konkrete Information oder
• fachtechnischen Nachweis?

Schritt 5 – Wirtschaftliche Auswirkung bestimmen

Sind konkrete Kosten belastbar oder lediglich Risiken feststellbar?

Schritt 6 – Bewertungsansatz transparent wählen

Kostenansatz, Risikoberücksichtigung oder lediglich Hinweis?

Schritt 7 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Wurde die Besonderheit bereits an anderer Stelle erfasst?

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsgrundstück liegt keine fachtechnische Baugrunduntersuchung vor. Gesicherte Angaben zu Bodenaufbau, Tragfähigkeit, Grundwasserverhältnissen und gegebenenfalls erforderlichen besonderen Gründungsmaßnahmen können daher nicht getroffen werden.

Nach den vorliegenden Informationen bestehen jedoch Hinweise darauf, dass im unmittelbaren Grundstücksumfeld besondere beziehungsweise erschwerte Baugrund- und Gründungsverhältnisse aufgetreten sein könnten. Eine Übertragung dieser Erkenntnisse auf das Bewertungsgrundstück ist ohne entsprechende Untersuchung nicht gesichert.

Mangels belastbarer technischer Grundlagen wird daher kein konkreter zusätzlicher Gründungskostenbetrag angesetzt. Das bestehende Baugrundrisiko ist jedoch bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit und Marktgängigkeit des Grundstücks sachgerecht zu würdigen.

Vor einer Neubebauung beziehungsweise einer hierauf basierenden vermögensmäßigen Disposition empfiehlt sich eine fachtechnische Baugrunduntersuchung.

Kernaussage

Ohne Bodengutachten dürfen mögliche Baugrundprobleme weder als bewiesen noch als bedeutungslos behandelt werden. Entscheidend ist, das vorhandene Risiko transparent von gesicherten Kosten zu unterscheiden.

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