Kurzantwort
Ist auf einem Nachbargrundstück bereits eine Doppelhaushälfte errichtet, kann die noch unbebaute zweite Parzelle gegenüber einem frei bebaubaren Grundstück weniger flexibel nutzbar sein.
Der spätere Erwerber muss sich häufig hinsichtlich
- Gebäudestellung,
- Anschluss,
- Kubatur,
- Konstruktion,
- Gestaltung
an die vorhandene Bebauung anpassen.
Je stärker die künftige Bebauung durch einen vorhandenen Bestand vorgegeben wird, desto geringer ist die planerische Freiheit des Erwerbers.
Doppelhaus ist nicht gleich frei bebaubares Grundstück
Bei einem klassischen Einzelhausgrundstück kann ein Bauherr seine Planung innerhalb der planungsrechtlichen Vorgaben vergleichsweise frei entwickeln.
Bei einem Doppelhausgrundstück bestehen zusätzliche Abhängigkeiten.
Diese können entstehen durch:
- festgesetzte Gebäudestellung,
- Grenzbebauung,
- gemeinsame Kommunwand,
- vorhandene Geschosshöhen,
- Dachform,
- Trauf- oder Firsthöhen,
- Anschlussdetails.
Wenn eine Hälfte bereits gebaut ist, werden diese Rahmenbedingungen noch konkreter.
Warum beeinflusst die vorhandene Nachbarhälfte die Planung?
Die zweite Doppelhaushälfte muss sich technisch und gestalterisch an den vorhandenen Bestand anschließen.
Dadurch können insbesondere eingeschränkt sein:
- Grundrissgestaltung,
- Gebäudetiefe,
- Gebäudebreite,
- Dachgestaltung,
- Fassadenanschluss,
- Höhenlage,
- Gründung,
- Schallschutz,
- Brandschutz,
- Bauablauf.
Der Bauherr beginnt also nicht mehr auf einer vollständig freien Ausgangsbasis.
Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall war die jeweils angrenzende Doppelhaushälfte bereits errichtet.
Die gemeinsame Kommunwand war vorhanden und zum noch unbebauten Grundstück hin provisorisch geschlossen.
Für die künftige Bebauung war damit eine klare bauliche Anschlussstelle vorgegeben.
Im Rahmen der Bewertung wurde berücksichtigt, dass ein Erwerber das Grundstück nicht mehr in gleicher Weise frei nach eigenen Vorstellungen bebauen kann wie ein ungebundenes Einzelhausgrundstück.
Mit zunehmendem Zeitabstand kann die Problematik größer werden
Ein interessanter Aspekt ist der zeitliche Abstand zwischen den beiden Bauabschnitten.
Je länger eine Doppelhaushälfte bereits besteht und genutzt wird, desto mehr praktische Fragen können entstehen.
Beispielsweise:
- Baustellenzugang neben bewohntem Bestand,
- Schutz des vorhandenen Gebäudes,
- Anpassung an bestehende Anschlussdetails,
- unterschiedliche Bauweisen,
- Setzungen,
- Abdichtung,
- Wärmeschutz,
- Fassadenanschlüsse.
Ein längeres Zuwarten verbessert deshalb nicht automatisch die Marktgängigkeit des noch unbebauten Grundstücks.
Planungsrecht und tatsächliche Situation gemeinsam betrachten
Bei der Bewertung reicht es nicht aus, nur den Bebauungsplan zu lesen.
Zu prüfen ist zusätzlich:
- Was wurde tatsächlich bereits gebaut?
- Wo liegt die Kommunwand?
- Welche Höhen wurden ausgeführt?
- Wie ist das Gelände modelliert?
- Welche Anschlusspunkte bestehen?
- Sind Abweichungen vom Bebauungsplan genehmigt worden?
Die tatsächliche Nachbarbebauung kann die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Grundstücks stärker konkretisieren als der Plan allein.
Kein genereller Minderwert für Doppelhausgrundstücke
Eine Doppelhausbebauung ist nicht automatisch wertmindernd.
Viele Grundstücke werden bewusst für Doppelhäuser vorgesehen und sind problemlos vermarktbar.
Die besondere Wertwirkung entsteht erst dann, wenn die individuelle Gestaltungsfreiheit gegenüber einem typischen Vergleichsgrundstück erkennbar eingeschränkt ist.
Typische Fehler
- Doppelhausgrundstück wie ein freies Einzelhausgrundstück behandeln
- nur den Bebauungsplan prüfen
- vorhandene Kommunwand ignorieren
- tatsächliche Gebäudehöhe und Anschlussdetails nicht berücksichtigen
- Doppelhausbebauung pauschal als wertmindernd ansehen
- dieselbe Einschränkung mehrfach über Baufenster, Zuschnitt und Doppelhausbindung berücksichtigen
Formulierungsbaustein
Auf dem unmittelbar angrenzenden Grundstück ist die zugehörige Doppelhaushälfte bereits errichtet. Die gemeinsame Kommunwand beziehungsweise der vorgesehene Anschlussbereich ist vorhanden. Die künftige Bebauung des Bewertungsgrundstücks ist daher hinsichtlich Gebäudestellung, Grenzbebauung und konstruktivem Anschluss an den bestehenden Baukörper gebunden. Gegenüber einem frei bebaubaren Wohnbaugrundstück besteht dadurch eine eingeschränkte planerische und bauliche Flexibilität.
Kernaussage
Eine bereits errichtete Doppelhaushälfte kann den Wert der zweiten Parzelle beeinflussen, weil der spätere Bauherr nicht mehr auf einem vollständig freien Grundstück plant, sondern an einen vorhandenen Bestand anschließen muss.
Verwandte Themen
- Bebauungsplan
- Baufenster
- Grenzbebauung
- Grundstückszuschnitt
- eingeschränkte Bebaubarkeit
- Bodenrichtwertanpassung