Kurzantwort

Auch wenn ein Grundstück vollständig innerhalb einer Wohnbaufläche liegt, muss nicht automatisch jeder Quadratmeter denselben Wert besitzen.

Ein Grundstück kann Teilflächen enthalten, die aufgrund ihres Zuschnitts, ihrer Lage oder planungsrechtlicher Vorgaben nur eingeschränkt nutzbar sind.

Solche Flächen sind häufig nicht wertlos, besitzen aber regelmäßig einen geringeren wirtschaftlichen Nutzen als die unmittelbar bebaubare Grundstücksfläche.

Baulandqualität bedeutet nicht automatisch gleiche Nutzungsqualität auf jedem Quadratmeter.

Was sind eingeschränkt nutzbare Grundstücksteilflächen?

Typische Beispiele sind:

• schmale Grundstücksausläufer,
• rückwärtige Gartenflächen,
• Flächen außerhalb des Baufensters,
• ungünstig zugeschnittene Restflächen,
• stark geneigte Teilbereiche,
• Abstandsflächen,
• Zufahrtsflächen,
• Flächen mit Leitungsrechten,
• Entwässerungsflächen.

Bei der Bewertung muss deshalb gefragt werden:

Welche Funktion besitzt die konkrete Teilfläche für einen typischen Käufer?

Eine Gartenfläche ist nicht wertlos

Ein häufiger Bewertungsfehler besteht darin, eine nicht bebaubare Teilfläche entweder

• mit dem vollen Baulandwert oder
• mit einem Wert von null

anzusetzen.

Beides kann falsch sein.

Eine Gartenfläche bietet beispielsweise:

• privaten Freiraum,
• Abstand zur Nachbarbebauung,
• Aufenthaltsqualität,
• Spiel- und Erholungsfläche,
• Gestaltungsmöglichkeiten.

Sie besitzt deshalb einen wirtschaftlichen Nutzen.

Dieser Nutzen kann jedoch geringer sein als bei einer Fläche, auf der unmittelbar ein Wohngebäude errichtet werden kann.

Praxisbeispiel: rückwärtiger Grundstücksteil

Bei einem Wohnbaugrundstück war ein größerer rückwärtiger Bereich nur eingeschränkt baulich nutzbar.

Die Fläche konnte weiterhin als Garten- und Aufenthaltsfläche verwendet werden.

Im Bewertungsfall wurde dieser Teil deshalb nicht mit null bewertet, sondern mit einem reduzierten Anteil des Wertes der vollwertig nutzbaren Grundstücksfläche.

Beispielhaft:

• gesamte Grundstücksfläche: rund 490 m²
• eingeschränkt nutzbarer Hinterlandbereich: rund 200 m²
• Hinterlandfläche: etwa 40 % der Gesamtfläche
• Wertniveau des Hinterlands: etwa 70 % der vollwertigen Fläche

Aus dieser differenzierten Betrachtung ergab sich bezogen auf das Gesamtgrundstück eine entsprechende Wertanpassung.

Die Teilflächenmethode

Eine transparente Möglichkeit ist die getrennte Bewertung:

Vollwertig nutzbare Fläche × voller angepasster Bodenwert

plus

eingeschränkt nutzbare Fläche × reduzierter Bodenwert

Beispiel:

290 m² × 800 €/m² = 232.000 €

200 m² × 560 €/m² = 112.000 €

Gesamtbodenwert:

344.000 €

Alternativ kann der gleiche Effekt über einen auf das Gesamtgrundstück bezogenen Anpassungsfaktor dargestellt werden.

Die getrennte Teilflächenbetrachtung ist häufig leichter nachvollziehbar.

Grundstückszuschnitt und Hinterland sind nicht dasselbe

Ein ungünstiger Grundstückszuschnitt und ein minderwertiger Hinterlandanteil sollten nicht automatisch doppelt berücksichtigt werden.

Wenn derselbe Grundstücksteil bereits wegen seiner eingeschränkten Nutzbarkeit mit einem reduzierten Wert angesetzt wurde, darf die gleiche Eigenschaft nicht nochmals über einen pauschalen Zuschnittsabschlag berücksichtigt werden.

Eine Eigenschaft darf nur einmal wertmindernd wirken.

Grundstücksteilflächen im Zusammenhang mit dem Baufenster

Besonders wichtig ist die tatsächliche Bebaubarkeit.

Zu prüfen sind:

• Lage des Baufensters,
• Baugrenzen,
• Abstandsflächen,
• zulässige Gebäudegröße,
• Garagen- und Stellplatzflächen,
• Geländeverhältnisse,
• Zufahrt.

Eine große Grundstücksfläche bedeutet nicht automatisch eine große bauliche Nutzbarkeit.

Gerade bei kleineren Baugrundstücken kann ein ungünstig gelegenes Baufenster die wirtschaftliche Qualität erheblich beeinflussen.

Sonderfall schmaler Grundstücksausläufer

Bei einem anderen Grundstück verjüngte sich der rückwärtige Bereich stark und lief auf nur wenige Meter Breite zusammen.

Diese Fläche war für eine eigenständige Bebauung praktisch nicht verwendbar.

Sie konnte jedoch weiterhin als

• Garten,
• Grünfläche,
• Abstandfläche

genutzt werden.

Auch hier war deshalb eine Bewertung unterhalb des vollen Baulandwertes sachgerecht, jedoch keine vollständige Wertlosigkeit.

Typische Fehler

• gesamte Fläche ungeprüft mit dem Bodenrichtwert multiplizieren
• jede nicht bebaubare Fläche als wertlos ansehen
• jede Gartenfläche automatisch mit einem pauschalen Prozentsatz bewerten
• Grundstückszuschnitt und Hinterland doppelt berücksichtigen
• Baufenster und tatsächliche Nutzbarkeit nicht prüfen
• Zufahrtsflächen wie vollwertiges Wohnbauland behandeln
• die Größe einer Teilfläche betrachten, ohne ihre Funktion für das Gesamtgrundstück zu beurteilen

Formulierungsbaustein

Der rückwärtige Grundstücksbereich weist gegenüber der unmittelbar bebaubaren und wohnungsnahen Grundstücksfläche eine eingeschränkte bauliche Nutzbarkeit auf. Die betreffende Fläche kann weiterhin als Garten-, Frei- und Aufenthaltsfläche genutzt werden und besitzt damit einen wirtschaftlichen Nutzen. Sie ist jedoch nicht in gleicher Weise wie eine vollwertig bebaubare Wohnbaufläche zu beurteilen. Der Teilbereich wird daher mit einem gegenüber der vollwertigen Grundstücksfläche reduzierten Wertniveau berücksichtigt.

Kernaussage

Nicht die planungsrechtliche Bezeichnung allein bestimmt den Wert eines Quadratmeters, sondern dessen tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit innerhalb des Gesamtgrundstücks.

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