Kurzantwort

Der Bodenrichtwert ist nicht automatisch der Wert eines konkreten Grundstücks.

Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für Grundstücke mit bestimmten typischen Eigenschaften. Weicht das zu bewertende Grundstück hinsichtlich Lage, Erschließung, Zuschnitt, Geländeverhältnissen, Bebaubarkeit oder anderen wertrelevanten Merkmalen vom Bodenrichtwertgrundstück ab, muss der Bodenrichtwert sachgerecht angepasst werden.

Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt – nicht das Ergebnis der Bodenwertermittlung.

Was beschreibt der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen des Grundstücksmarktes abgeleitet.

Er bezieht sich auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Grundstücksmerkmalen.

Hierzu können insbesondere gehören:

• Art der baulichen Nutzung,
• Entwicklungszustand,
• beitragsrechtlicher Zustand,
• Bauweise,
• Geschosszahl,
• Grundstücksgröße,
• Lagequalität.

Für die Bewertung muss deshalb zunächst geprüft werden:

Welche Eigenschaften hat das Bodenrichtwertgrundstück – und welche Eigenschaften hat das Bewertungsgrundstück?

Erst aus diesem Vergleich lässt sich beurteilen, ob Anpassungen erforderlich sind.

Typische Gründe für eine Bodenrichtwertanpassung

Erschließungs- und Beitragszustand

Ein Bodenrichtwert kann beispielsweise für vollständig erschlossenes und beitragsfreies Bauland ausgewiesen sein.

Sind beim Bewertungsgrundstück noch Erschließungs-, Herstellungs- oder Anschlusskosten zu erwarten, müssen diese berücksichtigt werden.

Dabei sollte sauber zwischen

• öffentlich-rechtlichen Beiträgen,
• tatsächlichen Herstellungskosten und
• privaten Erschließungsaufwendungen

unterschieden werden.

Verkehrsimmissionen

Eine erhöhte Belastung durch eine stark befahrene Straße kann die Wohn- und Aufenthaltsqualität reduzieren.

Zu prüfen sind beispielsweise:

• Entfernung zur Straße,
• tatsächliche Geräuschbelastung,
• Sichtbeziehung,
• Verkehrsaufkommen,
• Schallschutzfestsetzungen im Bebauungsplan.

Nicht jede Straßenlage rechtfertigt automatisch denselben Abschlag.

Geländeverhältnisse

Ein geneigtes Grundstück kann höhere Baukosten verursachen.

Mögliche Mehrkosten entstehen etwa durch:

• Erdarbeiten,
• Geländemodellierung,
• Stützmauern,
• besondere Gründung,
• Entwässerung,
• angepasste Gebäudeplanung.

Eine leichte Geländeneigung ist anders zu beurteilen als eine ausgeprägte Hanglage.

Grundstückszuschnitt

Ein Grundstück kann zwar formal vollständig als Bauland ausgewiesen sein, dennoch können einzelne Bereiche wirtschaftlich nur eingeschränkt nutzbar sein.

Beispiele:

• stark verjüngende Grundstücksteile,
• schmale Grundstücksausläufer,
• unregelmäßiger Zuschnitt,
• ungünstige Baufenster,
• Abstandsflächen,
• nur als Garten nutzbare Bereiche.

Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall wurde für Wohnbauland zunächst ein Bodenrichtwert von rund 920 €/m² herangezogen.

Beim konkreten Grundstück bestanden jedoch mehrere Abweichungen gegenüber einem durchschnittlich nutzbaren Bodenrichtwertgrundstück:

• noch zu erwartende Erschließungskosten,
• erhöhte Verkehrsimmissionen,
• geneigtes Gelände,
• eine Entwässerungseinrichtung,
• ein deutlich eingeschränkt nutzbarer Grundstücksteil.

Nach Berücksichtigung dieser objektspezifischen Eigenschaften lag der angepasste Bodenwert nur noch bei rund 670 €/m².

Das Beispiel zeigt:

Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass jeder Quadratmeter des Grundstücks diesen Wert besitzt.

Prozentuale Anpassungen nicht mechanisch verwenden

Prozentuale Zu- und Abschläge sind keine festen Tabellenwerte.

Ein Abschlag von beispielsweise 5 %, 10 % oder 15 % muss sich aus den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks und der Reaktion des örtlichen Grundstücksmarktes ableiten lassen.

Besonders wichtig ist dabei die Gesamtwirkung mehrerer Merkmale.

Die Bewertung darf nicht zu einer bloßen Addition beliebiger Prozentwerte werden.

Marktinformationen zur Plausibilisierung

Ein angepasster Bodenwert sollte möglichst anhand weiterer Marktdaten überprüft werden.

Geeignet sind beispielsweise:

• tatsächliche Grundstückskaufpreise,
• Bodenrichtwertfaktoren,
• Bodenpreisindizes,
• Veröffentlichungen des Gutachterausschusses,
• eigene Kaufpreissammlungen,
• ergänzend aktuelle Grundstücksangebote.

Angebotspreise dürfen dabei nicht mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen gleichgesetzt werden.

Sie können jedoch Hinweise darauf geben, welches Preisniveau aktuell am Markt verlangt wird.

Typische Fehler

• Bodenrichtwert ungeprüft mit der Grundstücksfläche multiplizieren
• alle Grundstücksflächen mit demselben Quadratmeterwert bewerten
• pauschale Abschläge ohne nachvollziehbare Begründung verwenden
• Angebotspreise wie tatsächliche Kaufpreise behandeln
• Erschließungskosten und Beitragszustand vermischen
• wertrelevante Eigenschaften doppelt berücksichtigen
• einen allgemeinen Marktrückgang unterstellen, obwohl örtliche Marktdaten dies nicht bestätigen

Formulierungsbaustein

Der veröffentlichte Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks mit den definierten Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks dar. Das Bewertungsgrundstück weicht hiervon hinsichtlich einzelner wertbeeinflussender Grundstücksmerkmale ab. Diese Unterschiede werden bei der Bodenwertermittlung sachgerecht berücksichtigt. Der objektspezifisch angepasste Bodenrichtwert ist daher nicht mit dem veröffentlichten Bodenrichtwert gleichzusetzen.

Kernaussage

Der Bodenrichtwert ist kein Preisschild für ein Grundstück. Entscheidend ist die sachgerechte Übertragung des Bodenrichtwertes auf die tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgrundstücks.

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