Kurzantwort

Ein Grundstück kann trotz erheblicher Belastungen und sogar trotz eines rechnerisch negativen Liquidationswertes noch einen positiven Verkehrswert besitzen.

Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn das Grundstück für bestimmte Marktteilnehmer einen besonderen wirtschaftlichen Nutzen bietet.

Typische Beispiele sind:

• Erweiterung eines Nachbargrundstücks,
• Bereinigung einer schwierigen Grundstückssituation,
• zusätzliche Garten- oder Freiflächen,
• Sicherung einer angrenzenden Bebauung,
• Verbesserung von Zufahrt oder Grundstückszuschnitt.

In solchen Fällen kann ein Rest- beziehungsweise Arrondierungswert verbleiben.

Ein rechnerisch belastetes Grundstück kann für den richtigen Marktteilnehmer trotzdem einen objektiv nachvollziehbaren wirtschaftlichen Nutzen besitzen.

Was versteht man unter einem Restwert?

Ein Restwert beschreibt einen verbleibenden wirtschaftlichen Wert, obwohl die üblichen Bewertungsbestandteile weitgehend aufgezehrt sind.

Dies kann beispielsweise vorkommen, wenn

• ein Gebäude keinen positiven wirtschaftlichen Wert mehr besitzt,
• erhebliche Abbruchkosten entstehen,
• die Marktgängigkeit sehr eingeschränkt ist,
• aber die Grundstücksfläche weiterhin einen wirtschaftlichen Nutzen bietet.

Der Restwert ist dabei kein willkürlich gewählter „symbolischer Betrag“.

Er muss aus den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks und dem möglichen Verhalten von Marktteilnehmern nachvollziehbar abgeleitet werden.

Was bedeutet Arrondierung?

Unter Arrondierung versteht man die Ergänzung oder Verbesserung eines bereits vorhandenen Grundstücks durch den Erwerb einer angrenzenden Fläche.

Für einen Nachbareigentümer kann ein zusätzliches Grundstück beispielsweise Vorteile bringen durch:

• Vergrößerung der Gartenfläche,
• Verbesserung des Grundstückszuschnitts,
• zusätzliche Abstandsflächen,
• bessere Erschließungsmöglichkeiten,
• Sicherung von Freiflächen,
• Kontrolle über angrenzende Bebauung.

Der wirtschaftliche Nutzen kann dadurch höher sein als für einen fremden Erwerber ohne Bezug zur Nachbarschaft.

Wann entsteht ein Arrondierungswert?

Ein Arrondierungswert kann insbesondere entstehen, wenn ein Grundstück

• für sich allein nur eingeschränkt verwertbar ist,
• aber im Zusammenhang mit einem Nachbargrundstück einen zusätzlichen Nutzen entfaltet.

Typische Konstellationen sind:

• schmale Restgrundstücke,
• nicht selbstständig bebaubare Flächen,
• Gartenland,
• Hinterlandflächen,
• Zufahrtsflächen,
• Grundstücke mit ruinöser Bebauung,
• problematische Doppelhaus- oder Reihenhaussituationen.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall bestand die wirtschaftliche Einheit aus:

• einer stark geschädigten Doppelhaushälfte,
• einem kleinen bebauten Grundstück,
• einer zusätzlichen Gartenlandfläche.

Das Gebäude wurde als wirtschaftlich verbraucht beurteilt.

Nach Abzug von

• Räumungskosten,
• Rodungskosten,
• Abbruch- und Sicherungskosten

ergab sich für die wirtschaftliche Einheit rechnerisch ein negativer Liquidationswert von rund:

–11.050 €

Trotzdem wurde der Verkehrswert nicht negativ angesetzt.

Es wurde berücksichtigt, dass die Grundstücke weiterhin rechtlich vorhanden waren und insbesondere für den Eigentümer der angrenzenden Doppelhaushälfte einen wirtschaftlichen Nutzen besitzen konnten.

Der Verkehrswert wurde deshalb als geringer Rest- und Arrondierungswert mit rund:

5.000 €

angesetzt.

Warum kann gerade der Nachbar ein besonderer Käufer sein?

Ein benachbarter Eigentümer kann Nutzen aus einem Grundstück ziehen, den ein außenstehender Käufer nicht in gleicher Weise hat.

Bei einer Doppelhaushälfte können beispielsweise folgende Vorteile bestehen:

• Kontrolle über den angrenzenden Gebäudeteil,
• Sicherung der eigenen Haushälfte,
• Möglichkeit einer abgestimmten Freilegung,
• Vermeidung eines problematischen Dritterwerbers,
• langfristige Bereinigung der gemeinsamen baulichen Situation.

Dieser Nutzen ist wirtschaftlich nachvollziehbar.

Er darf deshalb bei der Beurteilung des relevanten Käuferkreises berücksichtigt werden.

Arrondierungswert ist nicht automatisch Sonderinteresse

Hier ist eine wichtige Abgrenzung erforderlich.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB soll ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigen.

Ein rein persönliches Interesse wie

„Ich möchte das Grundstück unbedingt haben, egal was es kostet“

darf deshalb nicht Grundlage der Wertermittlung sein.

Anders ist es, wenn ein wirtschaftlicher Vorteil objektiv aus der Lage des Grundstücks entsteht.

Beispiel:

Ein angrenzendes Grundstück kann

• den eigenen Grundbesitz sinnvoll erweitern,
• eine ungünstige Grundstücksform verbessern,
• Zugang schaffen,
• bauliche Konflikte beseitigen.

Dann handelt es sich nicht lediglich um ein persönliches Motiv, sondern um einen realen wirtschaftlichen Nutzen.

Wie wird ein Arrondierungswert ermittelt?

Es existiert regelmäßig kein allgemeingültiger Prozentsatz.

Die Bewertung erfordert eine sachverständige Würdigung.

Zu prüfen sind insbesondere:

Eigenständige Verwertbarkeit

Kann das Grundstück unabhängig verkauft und genutzt werden?

Je geringer die eigenständige Nutzbarkeit, desto wichtiger kann ein Arrondierungsinteresse werden.

Größe des Käuferkreises

Kommt nur ein Nachbar als Käufer infrage oder existieren mehrere angrenzende Eigentümer mit wirtschaftlichem Interesse?

Nutzen für den Erwerber

Welche konkreten Vorteile entstehen?

Zum Beispiel:

• zusätzliche Grundstücksfläche,
• bessere Zufahrt,
• verbesserter Zuschnitt,
• Freiraum,
• Sicherung baulicher Interessen.

Belastungen

Auch der Arrondierungskäufer übernimmt möglicherweise:

• Abbruchkosten,
• Rodung,
• Entsorgung,
• Verkehrssicherung,
• bauliche Risiken.

Diese Belastungen dürfen nicht ausgeblendet werden.

Restwert und Bodenwert sind nicht dasselbe

Der Bodenwert beschreibt den Wert des Grund und Bodens unter bestimmten Grundstücksmerkmalen.

Der Restwert ist dagegen das Ergebnis einer Gesamtabwägung, nachdem besondere Belastungen berücksichtigt wurden.

Beispielsweise:

Bodenwert: 60.000 €

Belastungen: – 70.000 €

rechnerisches Ergebnis: – 10.000 €

Trotzdem kann ein Marktteilnehmer noch bereit sein, beispielsweise 5.000 € zu zahlen, weil das Grundstück für ihn einen zusätzlichen wirtschaftlichen Nutzen besitzt.

Dieser Betrag wäre dann kein ursprünglicher Bodenwert, sondern ein sachverständig abgeleiteter Restwert.

Warum darf der Restwert nicht frei gewählt werden?

Ein Restwert muss begründet werden.

Nicht sachgerecht wäre beispielsweise:

„Negative Werte gefallen nicht, deshalb setzen wir 5.000 € an.“

Die Begründung muss vielmehr zeigen:

• welche Nutzungsmöglichkeiten verbleiben,
• welcher Käuferkreis existiert,
• welchen wirtschaftlichen Nutzen dieser Käuferkreis besitzt,
• warum trotz erheblicher Belastungen noch eine Zahlungsbereitschaft erwartet werden kann.

Marktgängigkeit ist entscheidend

Bei Rest- und Arrondierungswerten spielt die Marktgängigkeit eine besonders große Rolle.

Ein Grundstück kann einen theoretischen Nutzen besitzen, aber trotzdem faktisch unverkäuflich sein.

Zu untersuchen sind deshalb:

• Zahl möglicher Erwerber,
• Dauer einer realistischen Vermarktung,
• Nutzungsmöglichkeiten,
• baurechtliche Situation,
• Risiken,
• absolute Kostenbelastung.

Je kleiner der Käuferkreis, desto vorsichtiger ist der Wertansatz.

Typischer Sonderfall: Doppelhaushälfte

Bei einer ruinösen Doppelhaushälfte kann der Nachbar eine besondere Marktstellung haben.

Ein außenstehender Erwerber übernimmt möglicherweise:

• Abbruchrisiko,
• statische Unsicherheit,
• Abstimmungsbedarf,
• eingeschränkte Neubebaubarkeit.

Der Eigentümer der Nachbarhälfte kann dagegen zusätzlich davon profitieren, die gesamte Situation unter eigene Kontrolle zu bringen.

Dadurch kann ein objektiver Arrondierungsvorteil entstehen.

Gartenland als zusätzlicher Restnutzen

Auch eine nicht selbstständig bebaubare Gartenfläche kann einen positiven Restwert besitzen.

Sie kann beispielsweise dienen als:

• Garten,
• Abstandfläche,
• Grünfläche,
• Erweiterung eines Nachbargrundstücks.

Auch hier gilt:

Nicht selbstständig bebaubar bedeutet nicht automatisch wertlos.

Restwert und Verkehrswert

Der Restwert ist nicht automatisch der Verkehrswert.

Er ist vielmehr eine mögliche Grundlage für die Verkehrswertableitung in außergewöhnlichen Fällen.

Entscheidend bleibt:

Welcher Preis ist unter den tatsächlichen Bedingungen des Grundstücks im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erreichbar?

Gerade bei extrem eingeschränkter Marktgängigkeit kann der Verkehrswert deshalb stärker durch qualitative Marktüberlegungen als durch standardisierte Bewertungsmodelle geprägt sein.

Wann sollte ein Rest- und Arrondierungswert in Betracht gezogen werden?

Typische Konstellationen sind:

• negativer Liquidationswert,
• Bauruinen,
• schwer abbruchbare Gebäude,
• sehr kleine Grundstücke,
• nicht selbstständig bebaubare Grundstücksteile,
• Restflächen,
• Gartenland,
• schmale Grundstücksstreifen,
• problematische Grenzsituationen,
• wirtschaftlich nur für Nachbarn interessante Flächen.

Typische Fehler

Negativen Rechenwert ohne weitere Prüfung übernehmen

Das Marktverhalten muss zusätzlich betrachtet werden.

Beliebigen positiven Mindestwert ansetzen

Ein Restwert muss wirtschaftlich begründet sein.

Persönliches Interesse mit Marktwert verwechseln

Nicht jedes besondere Kaufinteresse ist verkehrswertrelevant.

Arrondierungsvorteil überschätzen

Auch der Nachbar wird Risiken und Kosten berücksichtigen.

Nur einen theoretischen Käufer betrachten

Es sollte geprüft werden, ob tatsächlich ein relevanter Markt beziehungsweise Käuferkreis existiert.

Nicht bebaubare Flächen automatisch wertlos setzen

Garten-, Frei- oder Arrondierungsflächen können einen erheblichen Nutzen besitzen.

Formulierungsbaustein

Der rechnerische Liquidationswert der wirtschaftlichen Einheit wird durch die bestehenden objektspezifischen Belastungen vollständig aufgezehrt beziehungsweise rechnerisch unterschritten.

Gleichwohl verbleibt ein wirtschaftlicher Restnutzen aus den rechtlich vorhandenen Grundstücksflächen und deren möglicher Verwendung im Zusammenhang mit angrenzendem Grundbesitz.

Insbesondere für benachbarte Eigentümer kann sich durch den Erwerb eine objektiv nachvollziehbare Arrondierungswirkung ergeben. Diese kann beispielsweise in der Erweiterung des Grundstücks, der Sicherung der Nachbarsituation oder der langfristigen Bereinigung bestehender baulicher beziehungsweise grundstücksbezogener Verhältnisse bestehen.

Unter Berücksichtigung der stark eingeschränkten Marktgängigkeit und des kleinen potenziellen Käuferkreises wird daher ein geringer Rest- und Arrondierungswert sachverständig abgeleitet.

Kernaussage

Ein negativer Liquidationswert bedeutet nicht zwangsläufig Wertlosigkeit. Entscheidend ist, ob das Grundstück für einen realistisch vorhandenen Käuferkreis noch einen objektiv nachvollziehbaren wirtschaftlichen Nutzen besitzt.

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