Kurzantwort
Ja, eine Wertermittlung kann rechnerisch zu einem negativen Ergebnis führen.
Das ist insbesondere dann möglich, wenn die mit einem Grundstück verbundenen Räumungs-, Sicherungs-, Abbruch-, Entsorgungs- oder sonstigen Belastungen höher sind als der verbleibende Bodenwert.
Ein negatives Rechenergebnis bedeutet jedoch nicht automatisch, dass auch der Verkehrswert zwingend negativ anzusetzen ist.
Entscheidend ist letztlich:
Welchen Preis würde ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Marktteilnehmer für das Grundstück unter Berücksichtigung aller Chancen, Kosten und Risiken tatsächlich noch zahlen?
Wie kann überhaupt ein negativer Wert entstehen?
Bei einem gewöhnlichen Grundstück besteht ein positiver Bodenwert.
Befindet sich darauf jedoch ein wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude, können erhebliche Kosten erforderlich werden, bevor das Grundstück wieder sinnvoll genutzt oder verwertet werden kann.
Vereinfacht:
**Bodenwert
- sonstige werthaltige Grundstücksbestandteile – Räumung – Rodung – Abbruch – Sicherung – Entsorgung – weitere objektspezifische Belastungen = rechnerisches Liquidationsergebnis**
Übersteigen die Belastungen den vorhandenen Bodenwert, wird das Ergebnis mathematisch negativ.
Praxisbeispiel
In einem besonderen Bewertungsfall bestand die wirtschaftliche Einheit aus:
- einem mit einer wirtschaftlich verbrauchten Doppelhaushälfte bebauten Grundstück und
- einer zusätzlichen Gartenlandfläche.
Für das bebaute Grundstück wurde zunächst ein Bodenwert von rund 55.600 € abgeleitet.
Die vorhandene Bebauung besaß nach sachverständiger Beurteilung keinen positiven Gebäudesachwert mehr.
Für die wirtschaftliche Freilegung wurden unter anderem angesetzt:
Räumung und Entrümpelung: rund
16.000 €
Rodung und Freischnitt: rund
11.000 €
Abbruch, Sicherung und Entsorgung: rund
41.000 €
Damit entstanden allein für das bebaute Grundstück Belastungen von rund:
68.000 €
Das führte zu einem rechnerischen Wert von:
55.600 € – 68.000 € = –12.400 €
Zusätzlich bestand eine Gartenlandfläche mit einem verbleibenden Wert von rund 1.350 € nach Berücksichtigung der dort erforderlichen Rodungskosten.
Für die gesamte wirtschaftliche Einheit ergab sich damit:
–12.400 € + 1.350 € = –11.050 €
Der rechnerische Liquidationswert war somit negativ.
Ist ein negativer Verkehrswert möglich?
Hier muss zwischen zwei Ebenen unterschieden werden.
1. Rechnerisches Bewertungsergebnis
Ein Rechenmodell kann ohne Weiteres einen negativen Wert ergeben.
Das bedeutet:
Die wirtschaftlichen Belastungen sind höher als die unmittelbar vorhandenen positiven Vermögenswerte.
2. Verhalten des Grundstücksmarktes
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB soll den Preis abbilden, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielbar wäre.
Daher muss nach dem mathematischen Ergebnis geprüft werden:
Gibt es trotz der Belastungen Marktteilnehmer, die für das Grundstück noch einen positiven Kaufpreis zahlen würden?
Wenn dies der Fall ist, kann ein positiver Verkehrswert trotz rechnerisch negativem Liquidationsergebnis sachgerecht sein.
Warum kann ein Grundstück trotzdem noch etwas wert sein?
Auch ein stark belastetes Grundstück kann wirtschaftliche Vorteile besitzen.
Zum Beispiel durch:
- vorhandene Grundstücksfläche,
- zusätzliche Garten- oder Freiflächen,
- Lagevorteile,
- zukünftige Nutzungsmöglichkeiten,
- strategische Bedeutung für einen Nachbarn,
- Arrondierungsmöglichkeiten,
- Kontrolle über eine schwierige Nachbarsituation.
Ein Grundstück kann deshalb für einen bestimmten Teil des Marktes noch interessant sein, obwohl eine rein mathematische Liquidationsrechnung negativ ausfällt.
Was bedeutet Arrondierungswert?
Unter Arrondierung versteht man vereinfacht die Ergänzung oder Verbesserung eines bereits vorhandenen Grundstücksbesitzes.
Für einen Nachbarn kann der Erwerb eines angrenzenden Grundstücks beispielsweise Vorteile bringen durch:
- Vergrößerung des eigenen Grundstücks,
- Verbesserung des Zuschnitts,
- zusätzliche Gartenfläche,
- bessere Zufahrt,
- Schutz vor fremder Nutzung,
- Bereinigung komplizierter Grenz- oder Gebäudesituationen.
Der Wert für einen solchen Erwerber kann deshalb höher sein als für einen völlig außenstehenden Käufer.
Besonderheit bei einer Doppelhaushälfte
Im zugrunde liegenden Fall bestand eine besondere Verbindung zur benachbarten Doppelhaushälfte.
Der vorhandene ruinöse Gebäudeteil konnte nicht ohne Weiteres isoliert abgebrochen werden.
Damit war der Eigentümer der angrenzenden Haushälfte ein besonders naheliegender potenzieller Erwerber.
Für diesen können sich zusätzliche wirtschaftliche Vorteile ergeben, beispielsweise:
- Kontrolle über den angrenzenden Gebäudebestand,
- Sicherung der eigenen Doppelhaushälfte,
- koordinierte Freilegung,
- langfristige Bereinigung der baulichen Situation,
- Vermeidung eines fremden Erwerbers mit unklaren Absichten.
Diese Arrondierungswirkung kann einen positiven Restwert begründen.
Restwert ist nicht gleich Liebhaberwert
Wichtig ist die Abgrenzung.
Ein Restwert darf nicht allein daraus entstehen, dass ein einzelner Käufer aus persönlichen Gründen „irgendetwas zahlen würde“.
Der Verkehrswert soll ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse gerade nicht berücksichtigen.
Die Frage lautet vielmehr:
Gibt es einen objektiv nachvollziehbaren wirtschaftlichen Nutzen, der auch für einen sachgerecht handelnden Marktteilnehmer aus dem relevanten Käuferkreis bestehen kann?
Bei einer Arrondierung kann dies durchaus der Fall sein.
Warum wurde nicht einfach 0 € angesetzt?
Auch ein Ansatz von 0 € wäre nicht automatisch richtig.
Das Grundstück existiert weiterhin und besitzt rechtliche sowie wirtschaftliche Eigenschaften.
Im Praxisfall waren insbesondere vorhanden:
- eine rechtlich bestehende Grundstücksfläche,
- eine zusätzliche Gartenlandfläche,
- eine mögliche Arrondierungswirkung,
- eine besondere Bedeutung für angrenzende Eigentümer.
Deshalb wurde trotz negativer Liquidationsrechnung ein geringer positiver Marktwert angenommen.
Der Verkehrswert wurde sachverständig mit:
5.000 €
angesetzt.
Warum nicht einfach den negativen Wert übernehmen?
Ein negativer Rechenwert bedeutet vereinfacht, dass ein Erwerber wirtschaftlich eigentlich dafür entschädigt werden müsste, die Immobilie zu übernehmen.
Das kann in speziellen wirtschaftlichen Situationen theoretisch vorkommen.
Für die Verkehrswertermittlung ist jedoch entscheidend, ob sich ein solcher negativer Preis tatsächlich im gewöhnlichen Grundstücksverkehr abbilden lässt.
Im Praxisfall wurde angenommen, dass trotz aller Belastungen ein sehr kleiner, aber vorhandener Käuferkreis existiert, der noch einen positiven Betrag zahlen könnte.
Damit wurde das rechnerische Ergebnis nicht mechanisch übernommen.
Mathematisches Ergebnis und Verkehrswert sind nicht immer identisch
Dies ist eine zentrale Erkenntnis des Falls.
Eine Wertermittlung besteht nicht nur aus einer Rechnung.
Sie besteht aus:
- Sachverhaltsermittlung
- Auswahl des geeigneten Bewertungsmodells
- Berechnung
- Plausibilisierung
- sachverständiger Würdigung des Marktverhaltens
Gerade bei extrem ungewöhnlichen Objekten kann der fünfte Schritt besonders wichtig sein.
Das Bewertungsmodell liefert eine Entscheidungsgrundlage – der Verkehrswert muss letztlich das Marktverhalten abbilden.
Ein negativer Liquidationswert ist ein Warnsignal
Ein rechnerisch negativer Wert zeigt vor allem:
- Das Objekt ist kein normales Wohnobjekt mehr.
- Der Gebäudebestand stellt wirtschaftlich eine Belastung dar.
- Der allgemeine Käuferkreis ist stark eingeschränkt.
- Die Vermarktung kann schwierig sein.
- Freilegungs- und Risikokosten bestimmen die Kaufentscheidung.
- Ein Erwerber benötigt regelmäßig einen besonderen wirtschaftlichen Grund für den Kauf.
Marktgängigkeit wird zum entscheidenden Faktor
Bei einem solchen Objekt reicht es nicht aus, nur Bodenwert und Abbruchkosten gegenüberzustellen.
Zu untersuchen ist auch:
- Wer könnte das Grundstück überhaupt kaufen?
- Wofür könnte es genutzt werden?
- Ist eine Neubebauung gesichert?
- Welche Risiken übernimmt der Käufer?
- Welche Nachbarn könnten ein Arrondierungsinteresse besitzen?
- Wie schwierig ist eine spätere Verwertung?
- Gibt es Alternativen zur vollständigen Freilegung?
Je kleiner der Käuferkreis, desto stärker kann die Marktgängigkeit den tatsächlichen Wert bestimmen.
Vorsicht vor einem pauschalen Mindestwert
Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz wie:
„Eine Immobilie ist immer mindestens 1 €, 5.000 € oder 10.000 € wert.“
Der Restwert muss im konkreten Fall begründet werden.
Ein Grundstück ohne jegliche wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit und mit hohen dauerhaft bestehenden Verpflichtungen kann anders zu beurteilen sein als ein Grundstück, das für einen Nachbarn eine erkennbare Arrondierungsfunktion besitzt.
Typische Fehler
Negatives Rechenergebnis automatisch als Verkehrswert übernehmen
Die Marktsituation muss zusätzlich gewürdigt werden.
Negatives Ergebnis automatisch auf 0 € setzen
Auch dafür muss es eine sachliche Begründung geben.
Beliebigen symbolischen Wert ansetzen
Ein Restwert darf nicht frei erfunden werden.
Arrondierungsinteresse mit persönlichem Liebhaberinteresse verwechseln
Es muss ein objektiv nachvollziehbarer wirtschaftlicher Nutzen bestehen.
Käuferkreis nicht untersuchen
Gerade bei ungewöhnlichen Objekten ist die Frage nach potenziellen Erwerbern zentral.
Abbruch- und Freilegungsrisiken unterschätzen
Ein geringer Bodenwert kann durch diese Kosten vollständig aufgezehrt werden.
Formulierungsbaustein
Der rechnerische Liquidationswert der wirtschaftlichen Einheit ist negativ, da die zur wirtschaftlichen Freilegung und Verwertung erforderlichen Räumungs-, Rodungs-, Sicherungs-, Abbruch- und Entsorgungskosten den abgeleiteten Bodenwert übersteigen.
Das rechnerische Ergebnis ist jedoch nicht isoliert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Maßgeblich ist vielmehr der Preis, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Grundstückseigenschaften und der bestehenden Marktgängigkeit im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar erscheint.
Trotz der erheblichen objektspezifischen Belastungen verbleibt ein wirtschaftlicher Restnutzen insbesondere aus der vorhandenen Grundstücksfläche und einer möglichen Arrondierungswirkung für angrenzende Eigentümer. Unter Würdigung des sehr eingeschränkten Käuferkreises wird daher ein geringer positiver Rest- und Arrondierungswert angesetzt.
Kernaussage
Ein Liquidationsmodell kann rechnerisch unter null führen. Der Verkehrswert ist aber keine reine Rechengröße: Entscheidend bleibt, ob und zu welchem Preis das Grundstück unter seinen tatsächlichen Bedingungen noch einen Markt findet.
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