Kurzantwort

Bei stark verwahrlosten, vermüllten oder wirtschaftlich verbrauchten Immobilien reicht es nicht aus, lediglich den Bodenwert und einen möglicherweise noch vorhandenen Gebäudewert zu betrachten.

Ein Erwerber muss unter Umständen zunächst erhebliche Aufwendungen tragen, um das Grundstück überhaupt wieder wirtschaftlich nutzbar zu machen.

Hierzu können insbesondere gehören:

• Räumung und Entrümpelung,
• Rodung und Freischnitt,
• Sicherungsmaßnahmen,
• Abbruch oder Teilabbruch,
• Transport und Entsorgung.

Solche Aufwendungen können in der Verkehrswertermittlung als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wertrelevant werden.

Entscheidend ist nicht nur, was auf einem Grundstück vorhanden ist, sondern auch, was ein Käufer zunächst beseitigen muss, bevor er es wirtschaftlich nutzen kann.

Was sind Freilegungskosten?

Unter Freilegungskosten können die Aufwendungen zusammengefasst werden, die erforderlich sind, um ein Grundstück von nicht mehr wirtschaftlich nutzbaren Anlagen, Gegenständen oder Bewuchs zu befreien.

Dazu können gehören:

• Gebäuderückbau,
• Abbruch,
• Entrümpelung,
• Abtransport,
• Entsorgung,
• Rodungsarbeiten,
• Freischnitt,
• Sicherungsarbeiten.

Bei gewöhnlichen Immobilien spielen solche Kosten häufig nur eine untergeordnete Rolle.

Bei Liquidationsobjekten können sie dagegen den Verkehrswert wesentlich bestimmen.

Wann werden solche Kosten wertrelevant?

Nicht jede bevorstehende Arbeit ist automatisch in voller Höhe vom Immobilienwert abzuziehen.

Entscheidend ist, ob ein typischer Erwerber die Maßnahme wirtschaftlich berücksichtigen würde.

Besonders relevant sind Freilegungskosten, wenn

• das Gebäude nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist,
• eine Sanierung aus Marktsicht nicht mehr sinnvoll erscheint,
• das Grundstück stark vermüllt ist,
• erhebliche Verwilderung besteht,
• ein Abbruch für die weitere Nutzung erforderlich ist,
• zusätzliche Sicherungsmaßnahmen notwendig sind.

Die Aufwendungen müssen also einen tatsächlichen Einfluss auf die Kaufpreisüberlegungen eines Marktteilnehmers besitzen.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall befand sich auf einem kleinen Grundstück eine wirtschaftlich verbrauchte Doppelhaushälfte.

Das Gebäude war in wesentlichen Bereichen stark vermüllt und nur eingeschränkt begehbar.

Hinzu kamen:

• Feuchte- und Schimmelbelastungen,
• erhebliche Verwilderung,
• starker Bewuchs am Gebäude,
• eingeschränkte Zugänglichkeit,
• Sicherheitsrisiken,
• eine technisch schwierige Abbruchsituation wegen der angrenzenden Doppelhaushälfte.

Da das Gebäude keinen positiven wirtschaftlichen Gebäudewert mehr besaß, wurde die weitere Bewertung im Sinne einer Liquidationsbetrachtung vorgenommen.

Dabei wurden drei wesentliche Kostenbereiche getrennt betrachtet.

1. Räumung und Entrümpelung

Eine stark vermüllte Immobilie ist nicht mit einer gewöhnlichen Haushaltsauflösung vergleichbar.

Der Aufwand kann sich erheblich erhöhen durch:

• große Abfallmengen,
• notwendige Sortierung,
• unterschiedliche Abfallarten,
• erschwerte Transportwege,
• Schimmel oder Feuchtigkeit,
• gefährliche Gebäudebereiche,
• eingeschränkte Bewegungsmöglichkeiten.

Im Praxisfall wurde für das Gebäude mit einer überschlägigen Wohnfläche von rund 115 m² ein erhöhter Räumungsansatz gewählt.

Zusätzlich wurden Außenbereiche, Garage sowie weitere Entsorgungsarbeiten berücksichtigt.

Der gesamte Ansatz für Räumung und Entrümpelung betrug rund:

16.000 €

Nicht jede Entrümpelung ist gleich

Bei einer normalen Haushaltsauflösung können vergleichsweise überschaubare Kosten entstehen.

Anders kann dies bei sogenannten Messie- oder stark verwahrlosten Objekten aussehen.

Zu berücksichtigen sind beispielsweise:

Menge

Wie viel Material befindet sich tatsächlich im Gebäude?

Art des Materials

Handelt es sich um gewöhnlichen Hausrat oder um problematische Abfälle?

Zugänglichkeit

Kann mit Fahrzeugen oder Containern direkt an das Gebäude herangefahren werden?

Sicherheit

Sind Böden, Treppen und Decken gefahrlos nutzbar?

Gesundheitsgefährdung

Bestehen Schimmel-, Moder- oder Schadstoffbelastungen?

Je ungünstiger diese Rahmenbedingungen sind, desto höher kann der Aufwand ausfallen.

2. Rodung und Freischnitt

Auch ein stark verwildertes Grundstück verursacht wirtschaftlichen Aufwand.

Im Praxisfall war das Gebäude von der Straße kaum noch wahrnehmbar. Teile des Grundstücks waren mit Bäumen, Sträuchern, Efeu und sonstigem Bewuchs überwachsen.

Vor einer geordneten wirtschaftlichen Verwertung war deshalb zunächst ein umfangreicher Freischnitt erforderlich.

Für das bebaute Grundstück wurden hierfür rund:

11.000 €

angesetzt.

Warum kann Bewuchs wertrelevant sein?

Ein Garten mit Bäumen und Sträuchern ist selbstverständlich nicht grundsätzlich eine Wertminderung.

Entscheidend ist der Zustand.

Ein wirtschaftlicher Nachteil kann beispielsweise entstehen, wenn

• das Grundstück nicht mehr zugänglich ist,
• Gebäude überwachsen sind,
• Arbeitsbereiche für Abbruch oder Sanierung fehlen,
• Rodungsarbeiten für die weitere Nutzung zwingend erforderlich sind.

Die Bewertung betrifft also nicht den normalen Gartenbestand, sondern den Aufwand zur Herstellung eines wirtschaftlich verwertbaren Grundstückszustands.

3. Abbruch, Sicherung und Entsorgung

Der größte Kostenblock war im Praxisfall der Gebäuderückbau.

Für Abbruch, Sicherung und Entsorgung wurden rund:

41.000 €

angesetzt.

Dabei handelte es sich nicht um einen gewöhnlichen Abbruchfall.

Besondere Schwierigkeiten bestanden aufgrund

• des ruinösen Gebäudezustands,
• der Vermüllung,
• der eingeschränkten Zugänglichkeit,
• möglicher Schadstoffe,
• der notwendigen Entsorgung,
• der Verbindung mit der Nachbar-Doppelhaushälfte.

Gerade die Doppelhaussituation führte zu zusätzlichen Sicherungs- und Trennungsrisiken.

Warum sind pauschale Abbruchwerte gefährlich?

Abbruchkosten werden häufig überschlägig anhand von

• Quadratmetern Wohn- oder Nutzfläche oder
• Kubikmetern Bruttorauminhalt

abgeleitet.

Solche Orientierungswerte können hilfreich sein.

Sie dürfen aber nicht unkritisch übernommen werden.

Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem ab von:

• Bauweise,
• Gebäudegröße,
• Keller,
• Dachform,
• Baustoffen,
• Schadstoffen,
• Zufahrt,
• Nachbarbebauung,
• Entsorgungswegen,
• Sicherungsbedarf.

Ein einfacher freistehender Baukörper ist deshalb nicht mit einer ruinösen angebauten Doppelhaushälfte gleichzusetzen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Die Freilegungskosten können im Bewertungsmodell als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – boG berücksichtigt werden.

Das Prinzip ist:

Zunächst wird der Wert ermittelt, der sich ohne die besondere Belastung ergeben würde.

Anschließend werden die konkreten objektspezifischen Besonderheiten berücksichtigt.

Im Praxisfall:

Bodenwert des bebauten Grundstücks: ca. 55.600 €

Räumung: – 16.000 €

Rodung: – 11.000 €

Abbruch / Sicherung / Entsorgung: – 41.000 €

Gesamte besondere Belastungen: – 68.000 €

Damit überstiegen allein die Freilegungskosten den vorhandenen Bodenwert.

Kosten und Wertminderung sind nicht immer dasselbe

Dieser Punkt ist besonders wichtig.

Bei normalen Sanierungsobjekten gilt:

Kosten sind nicht automatisch in gleicher Höhe Wertminderung.

Eine Investition kann beispielsweise gleichzeitig

• einen Schaden beheben,
• den Standard verbessern,
• die Restnutzungsdauer erhöhen.

Bei einem echten Liquidationsobjekt stellt sich die Situation anders dar.

Wenn eine Räumung oder ein Abbruch zwingende Voraussetzung dafür ist, dass das Grundstück überhaupt sinnvoll verwertet werden kann, orientiert sich ein Erwerber wesentlich stärker an den tatsächlich zu erwartenden Aufwendungen.

Dennoch muss auch hier geprüft werden, ob die Kostenansätze marktgerecht und tatsächlich erforderlich sind.

Keine Doppelberücksichtigung

Ein besonders wichtiger Bewertungsgrundsatz ist:

Dieselbe Belastung darf nicht zweimal wertmindernd berücksichtigt werden.

Beispielsweise darf der ruinöse Zustand nicht bereits vollständig über einen stark reduzierten Gebäudewert erfasst und anschließend nochmals mit vollständigen Sanierungs- und Abbruchkosten belastet werden, wenn dadurch dieselbe wirtschaftliche Wirkung doppelt berücksichtigt würde.

Im Liquidationsfall bietet sich deshalb eine klare Struktur an:

1. Bodenwert ermitteln
2. verbleibenden Gebäudewert prüfen
3. wirtschaftlich erforderliche Freilegung bestimmen
4. Freilegungskosten gesondert berücksichtigen
5. Ergebnis am Markt plausibilisieren

Was ist mit Verwertungserlösen?

Bei einem Gebäudeabbruch können theoretisch auch verwertbare Materialien vorhanden sein.

Beispiele:

• Metalle,
• Holz,
• technische Bauteile,
• Naturstein.

Solche Verwertungserlöse sollten jedoch nur angesetzt werden, wenn ein tatsächlicher Nettoerlös realistisch zu erwarten ist.

Denn auch die Verwertung verursacht:

• Demontage,
• Sortierung,
• Transport,
• Lagerung.

Im Praxisfall wurde deshalb kein gesonderter positiver Verwertungserlös angesetzt.

Der mögliche Materialwert wurde als nicht ausreichend gesichert angesehen, um daraus einen belastbaren Nettoerlös abzuleiten.

Umgang mit fehlenden Unternehmerangeboten

Bei einer Verkehrswertermittlung liegen häufig keine konkreten Abbruch- oder Räumungsangebote vor.

Dann können sachverständige Kostenansätze erforderlich sein.

Diese sollten auf mehreren Grundlagen beruhen, beispielsweise:

• bekannten Kostenkennwerten,
• Objektgröße,
• tatsächlichem Zustand,
• regionaler Erfahrung,
• besonderen Erschwernissen.

Wichtig ist, deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich um einen bewertungsbezogenen Kostenansatz und nicht um ein verbindliches Unternehmerangebot handelt.

Schadstoffe als zusätzliches Risiko

Gerade bei alten Gebäuden können beim Abbruch zusätzliche Kosten entstehen durch beispielsweise:

• Asbest,
• künstliche Mineralfasern,
• teerhaltige Stoffe,
• belastete Hölzer,
• kontaminierten Bauschutt.

Sind solche Stoffe nicht untersucht, sollte nicht behauptet werden, dass bestimmte konkrete Kosten sicher entstehen.

Ebenso wenig sollte ohne Untersuchung unterstellt werden, dass keinerlei Schadstoffrisiko besteht.

Sinnvoll ist eine transparente Beschreibung der vorhandenen Unsicherheit.

Auch die Grundstückszufahrt beeinflusst die Kosten

Abbruch und Räumung benötigen regelmäßig:

• Lkw,
• Container,
• Maschinen,
• gegebenenfalls Kräne.

Eine schmale oder schlecht zugängliche Zufahrt kann deshalb zu zusätzlichen Kosten führen.

Mögliche Folgen sind:

• kleinere Maschinen,
• zusätzlicher Materialumschlag,
• längere Transportwege,
• mehr Arbeitszeit.

Damit kann eine Grundstückseigenschaft, die zunächst nur als Erschließungsthema erscheint, unmittelbar die Liquidationskosten beeinflussen.

Gartenland kann eigene Freilegungskosten verursachen

Im Praxisfall gehörte zur wirtschaftlichen Einheit zusätzlich eine Gartenlandfläche.

Auch diese war stark verwildert.

Der zunächst abgeleitete Wert dieser Fläche wurde deshalb nochmals um die erforderlichen Rodungskosten gemindert.

Das zeigt:

Auch eine nicht bebaute Fläche kann mit erheblichen objektspezifischen Freilegungskosten belastet sein.

Typische Fehler

Nur Abbruchkosten berücksichtigen

Räumung, Freischnitt, Sicherung und Entsorgung können ebenfalls erheblich sein.

Standardkosten ungeprüft übernehmen

Die konkrete Objektsituation muss berücksichtigt werden.

Unternehmerangebot und Verkehrswertansatz verwechseln

Die Verkehrswertermittlung ersetzt keine verbindliche Ausschreibung.

Kosten mehrfach berücksichtigen

Doppelansätze führen zu einer zu hohen Wertminderung.

Verwertungserlöse ungeprüft anrechnen

Brutto-Materialwerte sind nicht automatisch Nettoerlöse.

Schadstoffkosten ohne Untersuchung behaupten

Unbekannte Risiken müssen als Unsicherheit dargestellt werden.

Grundstückszugänglichkeit ignorieren

Sie kann die Ausführungskosten erheblich beeinflussen.

Vorgehensweise

Bei einem möglichen Liquidationsobjekt bietet sich folgende Prüfreihenfolge an:

Schritt 1 – Wirtschaftliche Nutzbarkeit prüfen

Ist das Gebäude noch sinnvoll nutzbar oder sanierungsfähig?

Schritt 2 – Bodenwert ableiten

Welchen Wert besitzt das Grundstück grundsätzlich?

Schritt 3 – Freilegungsbedarf bestimmen

Was muss ein typischer Erwerber tatsächlich beseitigen?

Schritt 4 – Kostenpositionen trennen

Beispielsweise:

• Räumung,
• Rodung,
• Abbruch,
• Sicherung,
• Entsorgung.

Schritt 5 – Unsicherheiten darstellen

Welche Kosten sind belastbar, welche lediglich überschlägig?

Schritt 6 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Wurden bestimmte Nachteile bereits an anderer Stelle berücksichtigt?

Schritt 7 – Marktgängigkeit prüfen

Welches Ergebnis würde ein typischer Marktteilnehmer tatsächlich akzeptieren?

Formulierungsbaustein

Aufgrund des wirtschaftlich nicht mehr nutzbaren Gebäudezustands ist für die weitere Verwertung zunächst eine Freilegung des Grundstücks erforderlich. Hierzu zählen insbesondere Räumungs- und Entrümpelungsarbeiten, der Freischnitt beziehungsweise die Rodung der Grundstücksflächen sowie Abbruch-, Sicherungs- und Entsorgungsmaßnahmen.

Verbindliche Unternehmerangebote lagen zum Wertermittlungsstichtag nicht vor. Die Kosten werden daher überschlägig und sachverständig unter Berücksichtigung von Objektgröße, Zustand, Zugänglichkeit und den besonderen technischen Erschwernissen abgeleitet.

Die Aufwendungen stellen für einen typischen Erwerber zusätzliche, unmittelbar mit der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks verbundene Belastungen dar und werden daher als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Kernaussage

Bei einem Liquidationsobjekt kann der Bodenwert erst dann wirtschaftlich realisiert werden, wenn das Grundstück freigelegt und verwertbar ist. Räumungs-, Rodungs-, Sicherungs- und Abbruchkosten können deshalb einen wesentlichen Bestandteil der Verkehrswertermittlung bilden.

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