Kurzantwort

Ein Sachwertfaktor darf nicht allein deshalb verwendet werden, weil für die betreffende Objektart grundsätzlich Sachwertfaktoren veröffentlicht werden.

Entscheidend ist, ob das Bewertungsobjekt noch hinreichend dem Modell entspricht, aus dem der Sachwertfaktor abgeleitet wurde.

Bei außergewöhnlichen Immobilien wie

• wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden,
• Bauruinen,
• Liquidationsobjekten,
• Objekten mit extremen Schäden oder
• Immobilien mit außergewöhnlich eingeschränkter Marktgängigkeit

kann eine schematische Anwendung eines üblichen Sachwertfaktors zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führen.

Ein Sachwertfaktor ist nur so gut wie die Übereinstimmung zwischen Bewertungsobjekt und dem Modell, aus dem er abgeleitet wurde.

Was ist der Sachwertfaktor?

Im Sachwertverfahren wird zunächst der vorläufige Sachwert ermittelt.

Dieser setzt sich vereinfacht zusammen aus:

• Bodenwert,
• Gebäudesachwert,
• Wert der Außenanlagen und sonstigen Anlagen.

Dieser rechnerische Substanzwert entspricht jedoch regelmäßig nicht unmittelbar dem Preis, den Marktteilnehmer tatsächlich zahlen.

Deshalb erfolgt eine Anpassung an den Grundstücksmarkt.

Hierzu dient der Sachwertfaktor.

Vereinfacht:

vorläufiger Sachwert × Sachwertfaktor = marktangepasster vorläufiger Sachwert

Der Sachwertfaktor bildet damit das Verhältnis zwischen modellhaft berechneten Sachwerten und tatsächlich beobachteten Kaufpreisen ab.

Woher kommen Sachwertfaktoren?

Sachwertfaktoren werden aus realisierten Grundstückskaufpreisen abgeleitet.

Dazu werden geeignete Verkaufsfälle untersucht.

Für diese Objekte wird nach einem einheitlichen Bewertungsmodell ein vorläufiger Sachwert berechnet.

Anschließend wird betrachtet, in welchem Verhältnis der tatsächlich gezahlte Kaufpreis zu diesem Sachwert steht.

Vereinfacht:

Kaufpreis / vorläufiger Sachwert = Sachwertfaktor

Aus einer Vielzahl geeigneter Fälle können daraus marktbezogene Faktoren für bestimmte Objektgruppen abgeleitet werden.

Warum ist die Modellkonformität so wichtig?

Ein Sachwertfaktor funktioniert nur dann zuverlässig, wenn

• die Vergleichsfälle,
• das verwendete Bewertungsmodell und
• das konkrete Bewertungsobjekt

ausreichend zusammenpassen.

Das bedeutet beispielsweise:

• gleiche beziehungsweise vergleichbare Objektart,
• vergleichbare Grundstücksqualität,
• marktübliche Nutzung,
• vergleichbarer Gebäudezustand,
• gleiche Modellparameter,
• vergleichbare Besonderheiten.

Werden diese Voraussetzungen nicht beachtet, wird ein Faktor auf einen Sachverhalt übertragen, für den er gar nicht entwickelt wurde.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war eine ältere Doppelhaushälfte zu bewerten.

Für Doppelhaushälften standen grundsätzlich Sachwertfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses zur Verfügung.

Auf den ersten Blick könnte deshalb die Überlegung naheliegen:

Doppelhaushälfte = Sachwertverfahren = Sachwertfaktor anwenden.

Die konkrete Immobilie unterschied sich jedoch fundamental von einer marktüblichen Doppelhaushälfte.

Das Gebäude war:

• wirtschaftlich nicht mehr nutzbar,
• erheblich vermüllt,
• feuchte- und schimmelbelastet,
• technisch weitgehend nicht funktionsfähig,
• nur eingeschränkt begehbar,
• mit erheblichen Sicherheitsrisiken verbunden.

Der positive Gebäudesachwert wurde deshalb mit:

0 €

angesetzt.

Warum passte der übliche Sachwertfaktor hier nicht?

Die veröffentlichten Sachwertfaktoren beruhen typischerweise auf Verkäufen marktüblich verwertbarer Immobilien.

Eine gewöhnliche Doppelhaushälfte besitzt beispielsweise:

• eine wirtschaftlich nutzbare Bausubstanz,
• eine positive Restnutzungsdauer,
• einen positiven Gebäudesachwert,
• einen üblichen Käuferkreis.

Das Bewertungsobjekt des Praxisfalls besaß diese Merkmale gerade nicht.

Es handelte sich wirtschaftlich um ein Liquidationsobjekt.

Damit wäre die Anwendung eines normalen Sachwertfaktors auf einen rein aus Bodenwert bestehenden vorläufigen Sachwert methodisch problematisch gewesen.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, ein marktübliches Wohnhaus weist auf:

Bodenwert: 200.000 € Gebäudesachwert: 350.000 € vorläufiger Sachwert: 550.000 €

Bei einem Sachwertfaktor von beispielsweise 0,90 ergäbe sich:

550.000 € × 0,90 = 495.000 €

Das ist die typische Funktionsweise.

Bei einer Bauruine könnte dagegen gelten:

Bodenwert: 55.600 € Gebäudesachwert: 0 € vorläufiger Sachwert: 55.600 €

Eine Anwendung desselben oder eines üblichen Doppelhaus-Sachwertfaktors würde dann suggerieren, dass das Objekt noch im selben Marktsegment wie eine normale Doppelhaushälfte liegt.

Genau das war im Praxisfall nicht gegeben.

Der Sachwertfaktor ist kein universeller Marktabschlag

Ein häufiger Denkfehler lautet:

„Der Sachwertfaktor passt das Ergebnis irgendwie an den Markt an.“

So allgemein darf er nicht verstanden werden.

Der Sachwertfaktor ist ein modellgebundener Marktparameter.

Er bildet das Marktverhalten für eine bestimmte Gruppe geeigneter Vergleichsobjekte ab.

Er ist deshalb kein frei einsetzbarer Prozentsatz, mit dem jedes rechnerische Ergebnis „marktgerecht gemacht“ werden kann.

Was passiert bei fehlender Modellkonformität?

Wenn ein Bewertungsobjekt erheblich vom zugrunde liegenden Modell abweicht, muss geprüft werden, ob

• der Faktor noch geeignet ist,
• eine andere Vorgehensweise erforderlich ist,
• oder die Wertbildung stärker über die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale erfolgt.

Im Praxisfall wurde der Sachwertfaktor rechnerisch mit:

1,00

angesetzt.

Das bedeutet nicht, dass das Objekt marktüblich genau zum vorläufigen Sachwert gehandelt würde.

Vielmehr wurde auf eine gewöhnliche Marktanpassung mittels Sachwertfaktor verzichtet.

Die entscheidenden wirtschaftlichen Auswirkungen wurden anschließend über die konkreten objektspezifischen Belastungen berücksichtigt.

Marktanpassung und boG unterscheiden

Hier ist eine saubere Trennung besonders wichtig.

Sachwertfaktor

Der Sachwertfaktor berücksichtigt die allgemeinen Marktverhältnisse für modellkonforme Vergleichsobjekte.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Diese berücksichtigen Besonderheiten des konkreten Bewertungsobjekts.

Im Praxisfall waren dies insbesondere:

• Räumung,
• Rodung,
• Abbruch,
• Sicherung,
• Entsorgung.

Diese Kosten betrugen zusammen rund:

68.000 €

und überstiegen damit den Bodenwert des bebauten Grundstücks.

Warum nicht zuerst Sachwertfaktor und dann alle Belastungen?

Das kann bei normalen Objekten durchaus der richtige Modellablauf sein.

Bei extremen Sonderfällen muss jedoch geprüft werden, ob der vorgelagerte Marktanpassungsfaktor überhaupt noch zum Objekt passt.

Ein Sachwertfaktor, der aus normalen Wohnhäusern abgeleitet wurde, kann die Preisbildung eines Objekts nicht zuverlässig erklären, dessen Käufer im Wesentlichen nur noch fragen:

„Was kostet mich die Beseitigung dieser Bebauung?“

Die Kaufpreisbildung folgt dann einem anderen wirtschaftlichen Mechanismus.

Das Marktsegment hat sich verändert

Ein besonders wichtiger Gedanke ist:

Die physische Objektart kann gleich bleiben, während sich das wirtschaftliche Marktsegment verändert.

Formal handelt es sich beispielsweise weiterhin um eine Doppelhaushälfte.

Wirtschaftlich kann das Objekt jedoch sein:

• kein Wohnhaus mehr,
• kein typisches Eigennutzerobjekt,
• sondern ein Abbruch- beziehungsweise Liquidationsobjekt.

Damit ändern sich auch die maßgeblichen Käuferüberlegungen.

Die Bezeichnung der Immobilie entscheidet nicht allein darüber, welches Bewertungsmodell den Markt tatsächlich abbildet.

Wann kann Modellkonformität fehlen?

Typische Fälle sind:

Wirtschaftlich verbrauchte Gebäude

Ein Gebäudesachwert ist praktisch nicht mehr vorhanden.

Extrem geschädigte Immobilien

Der Zustand weicht erheblich von den üblichen Kauffällen ab.

Liquidationsobjekte

Der Markt orientiert sich primär an Bodenwert und Freilegungskosten.

Außergewöhnliche Grundstückssituationen

Beispielsweise sehr kleine oder nur eingeschränkt nutzbare Grundstücke.

Sehr kleiner Käuferkreis

Das Objekt spricht nicht mehr den üblichen Markt für die betreffende Immobilienart an.

Was bedeutet „marktüblich“?

Sachwertfaktoren beruhen auf Marktbeobachtungen.

Daher ist entscheidend, welche Objekte in der zugrunde liegenden Stichprobe enthalten waren.

Wurden beispielsweise stark ruinöse Abbruchobjekte bei der Ableitung ausgeschlossen, kann der daraus gewonnene Faktor gerade nicht ohne Weiteres auf eine Bauruine übertragen werden.

Dies ist einer der Gründe, weshalb bei der Anwendung veröffentlichter Marktdaten immer auch die Modellbeschreibung des Gutachterausschusses zu beachten ist.

Die Modellbeschreibung gehört zur Marktdatenanalyse

Nicht nur die Zahl des Sachwertfaktors ist wichtig.

Zu prüfen sind auch:

• Modellparameter,
• Gesamtnutzungsdauer,
• Regionalfaktor,
• Flächendefinition,
• Berücksichtigung von Außenanlagen,
• Umgang mit Modernisierungen,
• ausgeschlossene Kauffälle,
• Objektarten,
• Größenklassen.

Nur wenn die Wertermittlung mit dem Modell der Datenauswertung übereinstimmt, ist die Anwendung methodisch sauber.

Sachwertfaktor 1,00 bedeutet nicht „keine Marktbetrachtung“

Im Praxisfall wurde rechnerisch ein Faktor von 1,00 verwendet.

Das könnte missverstanden werden.

Es bedeutet nicht:

„Der Markt hat keinen Einfluss.“

Die Marktbetrachtung erfolgte vielmehr auf andere Weise.

Entscheidend waren:

• extrem eingeschränkte Marktgängigkeit,
• sehr kleiner Käuferkreis,
• Liquidationskosten,
• Arrondierungsinteresse,
• tatsächliche Verwertbarkeit.

Die Marktsituation wurde damit sachverständig gewürdigt, nur eben nicht über einen üblichen Sachwertfaktor.

Marktdaten dürfen nicht mechanisch angewendet werden

Veröffentlichte Sachwertfaktoren sind wertvolle Marktdaten.

Sie ersetzen jedoch nicht die sachverständige Prüfung.

Zu fragen ist immer:

1. Für welche Objekte wurde der Faktor abgeleitet?
2. Entspricht das Bewertungsobjekt diesem Marktsegment?
3. Wurde dasselbe Modell verwendet?
4. Gibt es außergewöhnliche Besonderheiten?
5. Würden typische Käufer tatsächlich nach diesem Bewertungsmechanismus handeln?

Erst dann ist die Anwendung sachgerecht.

Typische Fehler

Sachwertfaktor allein nach der Objektbezeichnung auswählen

Eine Doppelhaushälfte ist nicht automatisch eine marktübliche Doppelhaushälfte.

Modellbeschreibung des Gutachterausschusses ignorieren

Der veröffentlichte Faktor kann nicht unabhängig von seinem Ableitungsmodell verwendet werden.

Sachwertfaktor als beliebigen Marktabschlag behandeln

Er ist ein modellgebundener Marktparameter.

Bauruine wie ein normales Wohnhaus marktanpassen

Die wirtschaftliche Kaufpreisbildung kann vollständig anders funktionieren.

Besonderheiten doppelt berücksichtigen

Marktanpassung und objektspezifische Belastungen müssen klar getrennt werden.

Faktor 1,00 als Aussage über den Markt missverstehen

Er kann auch Ausdruck davon sein, dass auf die Anwendung eines üblichen Faktors verzichtet wird.

Vorgehensweise

Vor der Anwendung eines Sachwertfaktors bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Objektart bestimmen

Welches Marktsegment liegt tatsächlich vor?

Schritt 2 – Modellbeschreibung prüfen

Wie wurde der Sachwertfaktor abgeleitet?

Schritt 3 – Modellparameter vergleichen

Ist die eigene Sachwertermittlung modellkonform?

Schritt 4 – Gebäudezustand prüfen

Ist das Objekt noch mit den ausgewerteten Marktobjekten vergleichbar?

Schritt 5 – Käuferverhalten beurteilen

Orientiert sich der Markt tatsächlich noch am Sachwert?

Schritt 6 – Sonderfall erkennen

Handelt es sich wirtschaftlich eher um ein Liquidations- oder Abbruchobjekt?

Schritt 7 – Bewertungsweg begründen

Die Entscheidung für oder gegen den Sachwertfaktor sollte im Gutachten nachvollziehbar erläutert werden.

Formulierungsbaustein

Für die betreffende Objektart werden grundsätzlich Sachwertfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses veröffentlicht. Deren Anwendung setzt jedoch eine ausreichende Übereinstimmung des Bewertungsobjekts mit dem zugrunde liegenden Auswertungs- und Bewertungsmodell voraus.

Das Bewertungsobjekt weicht aufgrund seines außergewöhnlich schlechten baulichen Zustands, der fehlenden wirtschaftlichen Nutzbarkeit und des mit 0 € anzusetzenden Gebäudesachwerts erheblich von marktüblich verwertbaren Objekten dieser Gebäudeart ab.

Eine schematische Marktanpassung mittels eines für gewöhnliche Objekte abgeleiteten Sachwertfaktors würde die tatsächliche Kaufpreisbildung daher nicht sachgerecht abbilden. Die wertbestimmenden Besonderheiten werden stattdessen im Rahmen der objektspezifischen Grundstücksmerkmale sowie der abschließenden Markt- und Verwertbarkeitsbeurteilung berücksichtigt.

Kernaussage

Sachwertfaktoren dürfen nicht mechanisch angewendet werden. Entscheidend ist nicht nur, ob ein Faktor für die Objektart veröffentlicht wurde, sondern ob das konkrete Bewertungsobjekt tatsächlich noch dem Markt- und Bewertungsmodell entspricht, aus dem dieser Faktor abgeleitet wurde.

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