Kurzantwort

Verkehrslärm kann den Wert eines Wohnbaugrundstücks beeinflussen, wenn die Wohn- und Aufenthaltsqualität gegenüber typischen Grundstücken der jeweiligen Lage erkennbar eingeschränkt ist.

Entscheidend ist dabei nicht allein die Entfernung zur Straße.

Zu beurteilen sind die tatsächliche Belastung, die Grundstücksausrichtung, mögliche Abschirmungen und die konkrete bauliche Nutzung.

Nicht die Straße an sich ist wertmindernd, sondern ihre Wirkung auf die Nutzungs- und Wohnqualität.

Welche Faktoren sind zu prüfen?

Bei einem Grundstück im Einflussbereich einer Straße sind insbesondere zu betrachten:

• Verkehrsmenge,
• Fahrzeugarten,
• Geschwindigkeit,
• Entfernung,
• Höhenlage,
• topografische Situation,
• Abschirmungen,
• Gebäudestellung,
• Ausrichtung von Garten und Terrasse,
• Tages- und Nachtbelastung.

Ein Grundstück in zweiter Reihe kann trotz Nähe zur Straße deutlich besser geschützt sein als ein unmittelbar angrenzendes Grundstück.

Hinweise aus dem Bebauungsplan

Enthält ein Bebauungsplan besondere Schallschutzfestsetzungen, ist dies ein wichtiger Hinweis auf eine relevante Immissionssituation.

Beispiele sind:

• Anforderungen an Außenbauteile,
• Schallschutzfenster,
• Orientierung schutzbedürftiger Räume,
• besondere Fassadenanforderungen.

Solche Festsetzungen ersetzen jedoch nicht die individuelle Bewertung des konkreten Grundstücks.

Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall lagen mehrere Baugrundstücke innerhalb desselben kleinen Baugebiets, jedoch in unterschiedlicher Entfernung zu einer stärker befahrenen Straße.

Das straßennahe Grundstück war beim Ortstermin deutlich stärker durch Verkehrsgeräusche geprägt.

Ein rückwärtig gelegenes Grundstück wies dagegen aufgrund seiner größeren Entfernung und geschützteren Lage eine deutlich geringere Beeinträchtigung auf.

Dementsprechend wurden die Grundstücke nicht mit einem einheitlichen Immissionsabschlag bewertet.

Das zeigt:

Auch innerhalb einer Bodenrichtwertzone kann die tatsächliche Immissionsbelastung von Grundstück zu Grundstück deutlich abweichen.

Lärm wirkt nicht nur auf das Gebäude

Bei einem unbebauten Grundstück darf nicht nur gefragt werden, ob später ein Gebäude mit Schallschutzfenstern errichtet werden kann.

Auch die Qualität der Außenbereiche spielt eine Rolle.

Betroffen sein können:

• Terrasse,
• Balkon,
• Garten,
• Kinderspielflächen,
• Ruhebereiche.

Ein technisch gut schallgeschütztes Gebäude kann deshalb nicht automatisch alle wertmäßigen Nachteile einer lärmbelasteten Grundstückslage beseitigen.

Zusätzliche Baukosten

Schallschutzanforderungen können außerdem zu höheren Herstellungskosten führen.

Je nach Planung können betroffen sein:

• Fenster,
• Außenwände,
• Lüftung,
• Grundrissorientierung.

Diese Aspekte sind von der allgemeinen Lagewirkung zu unterscheiden.

Es ist zu prüfen, ob ein Nachteil bereits im Bodenwert berücksichtigt wird oder zusätzlich konkrete bauliche Mehrkosten entstehen.

Ortsbesichtigung bleibt wichtig

Karten und Planunterlagen liefern wichtige Informationen.

Für die Bewertung ist die Wahrnehmung vor Ort dennoch sehr hilfreich.

Zu unterschiedlichen Tageszeiten können sich Verkehrsbelastungen allerdings deutlich verändern.

Eine Ortsbesichtigung bildet daher immer nur die zum Besichtigungszeitpunkt wahrnehmbare Situation ab.

Kein pauschaler Lärmabschlag

Es gibt keinen allgemeinen Prozentsatz für Verkehrslärm.

Die Marktwirkung hängt stark von der örtlichen Situation ab.

In einem städtischen Gebiet kann eine bestimmte Geräuschkulisse marktüblich sein.

In einer ruhigen ländlichen oder touristisch geprägten Wohnlage kann die gleiche Belastung wesentlich stärker ins Gewicht fallen.

Typische Fehler

• nur die Entfernung zur Straße betrachten
• für alle Grundstücke einer Zone denselben Abschlag verwenden
• Schallschutzfenster als vollständigen Ausgleich ansehen
• Garten- und Aufenthaltsqualität ignorieren
• Verkehrslärm und eingeschränkte Stellplatzsituation ohne Trennung zusammenfassen
• theoretische Lärmwerte ungeprüft in Prozentabschläge umwandeln

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück befindet sich im Einflussbereich einer verkehrlich belasteten Straße. Gegenüber ruhigeren Wohnlagen ist die Wohn- und Aufenthaltsqualität hierdurch eingeschränkt. Bei der Beurteilung werden insbesondere die Entfernung zur Straße, die tatsächliche Wahrnehmbarkeit der Verkehrsimmissionen, die Grundstücksausrichtung sowie die planungsrechtlichen Schallschutzanforderungen berücksichtigt. Der hieraus resultierende Einfluss auf den Bodenwert ist objektspezifisch zu würdigen.

Kernaussage

Verkehrslärm ist kein abstrakter Tabellenabschlag. Maßgeblich ist, wie stark er die tatsächliche Wohn-, Aufenthalts- und Nutzungsqualität des konkreten Grundstücks beeinflusst.

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