Kurzantwort

Ein Baugrundstück kann vollständig erschlossen und dennoch gegenüber einem unmittelbar an einer öffentlichen Straße gelegenen Grundstück wirtschaftlich nachteilig sein.

Dies gilt insbesondere dann, wenn die Zufahrt über eine private gemeinschaftlich genutzte Erschließungsfläche erfolgt.

Neben der reinen Erreichbarkeit spielen dann auch dauerhaft anfallende Kosten, Instandhaltung und der Abstimmungsbedarf mit weiteren Eigentümern eine Rolle.

Eine gesicherte Zufahrt ist nicht automatisch gleichwertig mit einer öffentlichen Erschließung.

Warum kann eine private Zufahrt den Wert beeinflussen?

Bei einer gemeinschaftlichen privaten Zufahrt entstehen regelmäßig zusätzliche Verpflichtungen.

Dazu können gehören:

• Unterhaltung,
• Reparaturen,
• Erneuerung,
• Schneeräumung,
• Winterdienst,
• Entwässerung,
• Beleuchtung,
• Abstimmung mit Miteigentümern oder Nutzungsberechtigten.

Diese Verpflichtungen unterscheiden sich von der Situation eines Grundstücks, das unmittelbar an einer öffentlichen Erschließungsstraße liegt.

Rechtliche und tatsächliche Erschließung unterscheiden

Für die Bewertung sind zwei Ebenen zu prüfen.

Rechtliche Erschließung

Es muss geklärt sein, dass die Zufahrt dauerhaft gesichert ist.

Dies kann beispielsweise erfolgen durch:

• Eigentum an einem Zufahrtsanteil,
• Miteigentum,
• Grunddienstbarkeit,
• Geh- und Fahrtrecht.

Tatsächliche Erschließung

Zusätzlich muss die Zufahrt praktisch nutzbar sein.

Zu prüfen sind unter anderem:

• Breite,
• Steigung,
• Befahrbarkeit,
• Wendemöglichkeiten,
• Wintertauglichkeit,
• Oberflächenbefestigung,
• Entwässerung.

Wirtschaftliche Belastung

Der wertmäßige Nachteil besteht häufig nicht darin, dass das Grundstück schlecht erreichbar wäre.

Er kann vielmehr darin liegen, dass ein Erwerber dauerhaft zusätzliche Pflichten übernimmt.

Hierzu zählen insbesondere:

• gemeinschaftliche Kosten,
• unklare Kostenverteilung,
• Abstimmungsbedarf,
• mögliche Konflikte zwischen Eigentümern,
• zukünftige größere Instandsetzungsmaßnahmen.

Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall wurden zwei rückwärtig gelegene Baugrundstücke über eine gemeinschaftlich genutzte private Zufahrt erschlossen.

Die Unterhaltung, Instandsetzung und der Winterdienst waren von mehreren Grundstückseigentümern gemeinsam zu tragen.

Gegenüber einem unmittelbar öffentlich erschlossenen Wohnbaugrundstück wurde diese Situation als nachteilig beurteilt.

Im konkreten Fall wurde die private Erschließung im Rahmen der Bodenwertanpassung mit einem Abschlag berücksichtigt.

Kein automatischer Standardabschlag

Es gibt keinen festen Prozentsatz für private Zufahrten.

Die Wertwirkung hängt insbesondere davon ab:

• wie viele Eigentümer beteiligt sind,
• wie lang die Zufahrt ist,
• welche Kosten entstehen,
• wie klar die Regelungen sind,
• ob die Zufahrt technisch gut ausgebaut ist,
• ob zusätzliche Rechte oder Belastungen bestehen.

Eine kurze, vollständig ausgebaute und rechtlich eindeutig geregelte Zufahrt kann nur geringe Auswirkungen haben.

Eine lange, steile oder instandsetzungsbedürftige Gemeinschaftszufahrt kann wesentlich stärker ins Gewicht fallen.

Zufahrtsfläche selbst richtig bewerten

Ist ein Teil der Grundstücksfläche ausschließlich Zufahrt, kann zusätzlich zu prüfen sein, ob diese Fläche den gleichen wirtschaftlichen Wert besitzt wie die eigentliche Wohnbaufläche.

Eine reine Verkehrsfläche besitzt zwar einen notwendigen Nutzen für das Grundstück, kann aber regelmäßig nicht in gleicher Weise bebaut oder als Gartenfläche genutzt werden.

Auch hier gilt:

Nicht jeder Quadratmeter eines Baugrundstücks erfüllt dieselbe wirtschaftliche Funktion.

Typische Fehler

• nur prüfen, ob eine Zufahrt vorhanden ist
• rechtliche Sicherung nicht untersuchen
• laufende Unterhaltungskosten ignorieren
• Zufahrtsflächen automatisch mit vollem Baulandwert ansetzen
• Wege- und Eigentumsverhältnisse vermischen
• dieselbe Einschränkung mehrfach im Bodenwert und zusätzlich als Recht berücksichtigen

Formulierungsbaustein

Die Erschließung des Bewertungsgrundstücks erfolgt über eine private gemeinschaftlich genutzte Zufahrt. Die hiermit verbundenen Aufwendungen für Unterhaltung, Instandsetzung und Winterdienst sind von den beteiligten Grundstückseigentümern gemeinschaftlich zu tragen. Gegenüber einem unmittelbar an einer öffentlichen Erschließungsstraße gelegenen Wohnbaugrundstück bestehen damit zusätzliche wirtschaftliche Verpflichtungen und ein erhöhter Abstimmungsbedarf. Diese Grundstückseigenschaft ist bei der Bodenwertermittlung sachgerecht zu berücksichtigen.

Kernaussage

Eine private Zufahrt kann die Erreichbarkeit vollständig sichern und trotzdem gegenüber einer öffentlichen Erschließung einen wirtschaftlichen Nachteil darstellen.

Verwandte Themen

• Wegerecht
• Grunddienstbarkeit
• Erschließungskosten
• Zufahrtsflächen
• Bodenrichtwertanpassung
• eingeschränkt nutzbare Grundstücksteilflächen