Kurzantwort

Nicht jedes Gebäude kann bei einer Verkehrswertermittlung vollständig besichtigt werden.

Mögliche Gründe sind beispielsweise:

• erhebliche Vermüllung,
• Schimmel- und Feuchtebelastung,
• fehlende Beleuchtung,
• nicht funktionsfähige Elektrik,
• einsturzgefährdete Bauteile,
• Durchbruchgefahr,
• versperrte Räume,
• starker Bewuchs.

In solchen Fällen muss der Sachverständige nicht jedes Risiko eingehen, um eine vollständige Innenbesichtigung durchzuführen.

Entscheidend ist vielmehr, die Einschränkungen klar zu dokumentieren und die daraus entstehenden Unsicherheiten sachgerecht in der Bewertung zu berücksichtigen.

Eine Verkehrswertermittlung darf nicht auf Kosten der Sicherheit des Sachverständigen erfolgen.

Warum ist die Ortsbesichtigung so wichtig?

Die Ortsbesichtigung dient dazu, die tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsobjekts festzustellen.

Dabei werden unter anderem beurteilt:

• Gebäudezustand,
• Nutzung,
• Ausstattung,
• erkennbare Schäden,
• Grundstückssituation,
• Zugänglichkeit,
• Lageeinflüsse.

Bei einer normalen Immobilie kann das Gebäude meist vollständig besichtigt werden.

Bei stark geschädigten oder verwahrlosten Objekten kann dies jedoch unmöglich oder unzumutbar sein.

Wann sollte eine Besichtigung abgebrochen oder eingeschränkt werden?

Typische Gefahrenlagen sind:

• mögliche Einsturzgefahr,
• beschädigte Treppen,
• morsche Decken,
• Durchbruchgefahr,
• offene Schächte,
• Schimmelbelastung,
• starker Modergeruch,
• Schadstoffverdacht,
• nicht gesicherte elektrische Anlagen,
• extreme Vermüllung,
• fehlende Bewegungsflächen.

Der Sachverständige muss die vorhandenen Risiken eigenverantwortlich einschätzen.

Besteht eine erhebliche Gefahr für Gesundheit oder körperliche Unversehrtheit, sollte die Besichtigung auf die sicher zugänglichen Bereiche beschränkt werden.

Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall befand sich eine ältere Doppelhaushälfte in einem außergewöhnlich schlechten Zustand.

Das Gebäude war in wesentlichen Bereichen stark vermüllt.

Hinzu kamen:

• Feuchte- und Schimmelbelastung,
• fehlende beziehungsweise nicht funktionsfähige Elektrik,
• Dunkelheit,
• Modergeruch,
• eingeschränkte Zugänglichkeit,
• mögliche Durchbruch- oder Einsturzgefahren.

Eine vollständige Innenbesichtigung war deshalb nicht möglich.

Teilbereiche des Erd- und Obergeschosses konnten lediglich eingeschränkt betreten beziehungsweise eingesehen werden.

Aus Sicherheitsgründen wurde auf eine weitergehende Untersuchung verzichtet.

Nicht besichtigt bedeutet nicht automatisch mangelfrei

Das ist ein besonders wichtiger Grundsatz.

Wenn ein Gebäudebereich nicht zugänglich ist, darf daraus nicht automatisch geschlossen werden:

„Dort wurden keine Schäden festgestellt.“

Richtiger ist:

„Der Bereich konnte nicht untersucht werden.“

Im Praxisfall wurde aufgrund des Gesamteindrucks davon ausgegangen, dass sich der sehr schlechte Zustand auch auf die nicht einsehbaren Bereiche übertragen kann.

Verdeckte Schäden konnten ausdrücklich nicht ausgeschlossen werden.

Welche Risiken bleiben offen?

Bei eingeschränkter Besichtigung können insbesondere nicht sicher beurteilt werden:

• statische Schäden,
• verdeckte Feuchtigkeit,
• Schimmel hinter Bauteilen,
• Zustand von Decken und Böden,
• Leitungen,
• Elektroinstallation,
• Heizungsanlage,
• Sanitärinstallation,
• schadstoffbelastete Baustoffe,
• Schädlingsbefall.

Diese Unsicherheiten müssen im Gutachten benannt werden.

Der Sachverständige ist kein Bauschadenslabor

Eine Verkehrswertermittlung ist regelmäßig keine vollständige technische Gebäudeuntersuchung.

Im Rahmen der Wertermittlung erfolgen grundsätzlich augenscheinliche Feststellungen.

Typischerweise erfolgen keine:

• Bauteilöffnungen,
• Laboranalysen,
• Schadstoffmessungen,
• statischen Berechnungen,
• Funktionsprüfungen aller technischen Anlagen.

Bei gefährlichen Gebäuden gilt dies umso mehr.

Wie wirkt sich eine eingeschränkte Besichtigung auf die Bewertung aus?

Das hängt vom konkreten Objekt ab.

Bei einem grundsätzlich marktüblich nutzbaren Gebäude kann eine eingeschränkte Besichtigung zu erhöhten Bewertungsunsicherheiten führen.

Bei einem bereits offensichtlich wirtschaftlich verbrauchten Gebäude kann die zusätzliche Erkenntnis aus einer vollständigen Besichtigung dagegen nur noch begrenzte Bedeutung besitzen.

Im Praxisfall war der festgestellte Gesamtzustand so schlecht, dass das Gebäude insgesamt als wirtschaftlich nicht mehr nutzbar beziehungsweise als Bauruine beurteilt wurde.

Ein positiver Gebäudesachwert wurde deshalb nicht angesetzt.

Keine Scheingenauigkeit erzeugen

Wenn Räume oder Bauteile nicht untersucht werden konnten, sollten keine scheinbar exakten Aussagen getroffen werden.

Problematisch wären beispielsweise Aussagen wie:

• „Die Elektrik muss für 18.500 € erneuert werden.“
• „Die Decken sind vollständig schadensfrei.“
• „Es bestehen keine statischen Schäden.“

wenn hierfür keine belastbare Untersuchung vorliegt.

Besser ist eine klare Trennung zwischen:

• festgestellt,
• augenscheinlich erkennbar,
• nicht prüfbar,
• unterstellt,
• nicht auszuschließen.

Bedeutung der Dokumentation

Bei eingeschränkter Besichtigbarkeit sollte das Gutachten genau dokumentieren:

• welche Bereiche zugänglich waren,
• welche Bereiche nicht besichtigt wurden,
• warum die Besichtigung eingeschränkt wurde,
• welche konkreten Risiken bestanden,
• welche Annahmen daraus für die Bewertung getroffen wurden.

Diese Transparenz ist für die Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung besonders wichtig.

Fotografische Dokumentation

Fotos können bei schwer zugänglichen Objekten einen besonders hohen Dokumentationswert besitzen.

Sie können beispielsweise zeigen:

• Vermüllungsgrad,
• Bewuchs,
• Gebäudeschäden,
• Zugangswege,
• sichtbare Feuchtigkeit,
• beschädigte Bauteile.

Die Fotodokumentation ersetzt jedoch keine vollständige technische Untersuchung.

Sicherheitsrisiken sind selbst wertrelevant

Ein Gebäude, das ein Interessent nicht gefahrlos besichtigen kann, besitzt regelmäßig eine eingeschränkte Marktgängigkeit.

Das betrifft nicht nur den Sachverständigen.

Auch potenzielle Käufer können das Objekt möglicherweise nicht vollständig prüfen.

Dadurch steigt das Risiko eines Erwerbs.

Ein Käufer muss damit rechnen, nach dem Kauf weitere bislang unbekannte Schäden vorzufinden.

Diese Unsicherheit kann die Zahlungsbereitschaft reduzieren.

Was bedeutet das für den Käufer?

Ein Erwerber übernimmt bei einem nur eingeschränkt prüfbaren Objekt unter Umständen:

• unbekannte Bauschäden,
• zusätzliche Entsorgungskosten,
• Schadstoffrisiken,
• statische Risiken,
• unklare technische Anlagen,
• höhere Sicherungskosten.

Deshalb ist die eingeschränkte Besichtigbarkeit nicht nur ein organisatorisches Problem, sondern kann selbst eine wirtschaftliche Bedeutung besitzen.

Sachverständige Annahmen müssen nachvollziehbar sein

Kann ein Bereich nicht geprüft werden, sind Annahmen manchmal unvermeidbar.

Diese sollten aber aus den vorhandenen Erkenntnissen abgeleitet werden.

Im Praxisfall wurde nicht pauschal unterstellt, dass alle nicht besichtigten Bereiche zerstört seien.

Es wurde vielmehr aus dem deutlich erkennbaren Gesamtzustand abgeleitet, dass auch dort mit erheblichen Schäden gerechnet werden muss.

Wann sollte ein weiterer Fachgutachter eingeschaltet werden?

Je nach Problemstellung können erforderlich sein:

• Tragwerksplaner,
• Bauschadenssachverständige,
• Schimmelsachverständige,
• Schadstoffgutachter,
• Elektrofachkräfte,
• Bodengutachter.

Die Verkehrswertermittlung sollte dann klar darauf hinweisen, welche Fragen ohne weitergehende Untersuchung nicht beantwortet werden können.

Typische Fehler

Gefährliche Bereiche trotzdem betreten

Eine vollständige Besichtigung rechtfertigt kein unangemessenes Sicherheitsrisiko.

Nicht besichtigte Bereiche als schadensfrei unterstellen

Fehlende Erkenntnisse sind keine Schadensfreiheit.

Schäden behaupten, die nicht untersucht wurden

Vermutung und Feststellung müssen getrennt werden.

Bewertungsunsicherheiten verschweigen

Der Leser muss erkennen können, auf welcher Tatsachengrundlage die Bewertung beruht.

Exakte Sanierungskosten ohne ausreichende Grundlage ansetzen

Dies führt zu Scheingenauigkeit.

Technische Untersuchung und Verkehrswertermittlung vermischen

Beide Aufgaben haben unterschiedliche Zielsetzungen.

Formulierungsbaustein

Das Gebäude konnte aufgrund des festgestellten Zustands nur eingeschränkt besichtigt werden. Wesentliche Gebäudebereiche waren wegen erheblicher Vermüllung, Feuchte- und Schimmelbelastungen, fehlender beziehungsweise nicht funktionsfähiger technischer Anlagen sowie bestehender Gesundheits- und Sicherheitsrisiken nicht gefahrlos zugänglich.

Aus Gründen der persönlichen Sicherheit wurde daher auf eine weitergehende Begehung dieser Bereiche verzichtet.

Für die nicht besichtigten beziehungsweise nicht zugänglichen Gebäudeteile wird keine Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt. Aufgrund des beim Ortstermin gewonnenen Gesamteindrucks ist vielmehr davon auszugehen, dass auch dort mit weiteren wertrelevanten Schäden und Beeinträchtigungen gerechnet werden muss.

Verdeckte Schäden, statische Mängel, Schadstoffe sowie sonstige nicht erkennbare wertrelevante Umstände können ohne weitergehende fachtechnische Untersuchungen nicht ausgeschlossen werden.

Kernaussage

Kann ein Gebäude nicht vollständig und gefahrlos besichtigt werden, muss der Sachverständige die Grenzen seiner Erkenntnisse offenlegen. Nicht die vollständige Begehung um jeden Preis, sondern eine transparente und nachvollziehbare Bewertung der vorhandenen Informationen ist entscheidend.

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