Kurzantwort

Besonders schwierig wird eine Grundstücksbewertung, wenn das gegenwärtige Planungsrecht zwar eindeutig feststeht, gleichzeitig aber bereits konkrete Veränderungen vorbereitet werden.

Dann darf weder

• ausschließlich der heutige Rechtszustand ohne Blick auf erkennbare Entwicklungen

noch

• eine gewünschte zukünftige Planung wie bereits gesichertes Baurecht

bewertet werden.

Entscheidend ist, welche rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag bestehen und inwieweit zukünftige Entwicklungen zu diesem Zeitpunkt bereits ausreichend konkretisiert und für den Grundstücksmarkt erkennbar sind.

Bewertet wird nicht die Hoffnung auf zukünftiges Baurecht, sondern die am Stichtag vorhandene rechtliche Situation einschließlich solcher Entwicklungserwartungen, die bereits hinreichend konkret und marktlich relevant sind.

Was ist eine planungsrechtliche Übergangssituation?

Eine solche Situation kann entstehen, wenn das heute geltende Planungsrecht voraussichtlich nicht dauerhaft bestehen bleibt.

Beispiele:

• ein Bebauungsplan soll aufgehoben werden,
• ein Bebauungsplan befindet sich im Änderungsverfahren,
• eine neue Nutzung wird politisch diskutiert,
• ein bestehendes Projekt wurde aufgegeben,
• ein neuer Projektentwickler wird gesucht,
• eine andere städtebauliche Konzeption wird vorbereitet.

Das Grundstück befindet sich dann wirtschaftlich gewissermaßen zwischen dem bestehenden und einem möglichen zukünftigen Zustand.

Warum ist diese Situation für den Verkehrswert schwierig?

Der Grundstücksmarkt interessiert sich nicht nur dafür, was theoretisch in einigen Jahren möglich sein könnte.

Ein Käufer möchte wissen:

• Was darf ich heute?
• Wie sicher ist dieses Baurecht?
• Welche Änderungen sind tatsächlich zu erwarten?
• Wie lange dauern diese?
• Welche Kosten und Risiken entstehen?
• Was passiert, wenn die erwartete Änderung nicht eintritt?

Je unsicherer diese Fragen sind, desto schwieriger wird die Ableitung eines marktgerechten Bodenwertes.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall bestand für ein großes innerörtliches Grundstück ein vorhabenbezogener Bebauungsplan für einen umfangreichen Hotelneubau.

Das vorgesehene Projekt umfasste unter anderem:

• rund 150 Hotelzimmer,
• gastronomische Nutzungen,
• Wellness- und Sportbereiche,
• zahlreiche Stellplätze,
• eine umfangreiche Tiefgarage.

Zum Wertermittlungsstichtag bestand dieser Bebauungsplan weiterhin.

Gleichzeitig hatte der bisherige Vorhabenträger jedoch erklärt, das Projekt nicht mehr umsetzen zu wollen beziehungsweise wirtschaftlich nicht mehr umsetzen zu können.

Die Aufhebung des Durchführungsvertrags und des vorhabenbezogenen Bebauungsplans war beantragt worden.

Eine rechtsverbindliche alternative Planung bestand dagegen noch nicht.

Drei mögliche Zustände

Die Situation lässt sich in drei Ebenen gliedern.

1. Bestehender Rechtszustand

Zum Wertermittlungsstichtag war der vorhabenbezogene Bebauungsplan noch vorhanden.

Dieser Zustand durfte nicht ignoriert werden.

2. Bereits erkennbare Veränderung

Das bisherige Projekt war faktisch aufgegeben.

Eine Änderung beziehungsweise Aufhebung des bestehenden Planungsrechts war konkret angestoßen worden.

Diese Entwicklung war ebenfalls wertrelevant.

3. Noch nicht gesicherte Zukunft

Welche neue Nutzung letztlich planungsrechtlich ermöglicht würde, stand noch nicht fest.

Eine alternative Bebauung durfte deshalb nicht wie bereits vorhandenes Baurecht angesetzt werden.

Der Wertermittlungsstichtag ist entscheidend

Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Stichtag.

Maßgeblich sind die zu diesem Zeitpunkt bestehenden:

• tatsächlichen Verhältnisse,
• rechtlichen Verhältnisse,
• wirtschaftlichen Gegebenheiten.

Spätere Entwicklungen dürfen nicht rückwirkend so behandelt werden, als wären sie am Stichtag bereits eingetreten.

Das gilt auch dann, wenn nachträglich bekannt wird, wie ein Planungsverfahren tatsächlich ausgegangen ist.

Beispiel

Angenommen, am Bewertungsstichtag besteht noch ein Gewerbegebiet.

Die Gemeinde hat aber bereits öffentlich ein Verfahren zur Änderung in ein Wohngebiet eingeleitet.

Ein Jahr später wird der neue Wohnbebauungsplan rechtskräftig.

Für eine Bewertung zum ursprünglichen Stichtag darf nicht einfach so getan werden, als hätte bereits damals gesichertes Wohnbaurecht bestanden.

Zu bewerten ist die damalige Situation:

bestehendes Gewerbebaurecht + konkrete Entwicklungsperspektive + verbleibendes Planungsrisiko

Planungsabsicht ist nicht dasselbe wie Baurecht

Zwischen einer politischen oder städtebaulichen Absicht und einem gesicherten Baurecht liegen häufig mehrere Schritte.

Beispielsweise:

1. politische Diskussion
2. städtebauliches Konzept
3. Aufstellungsbeschluss
4. Planentwurf
5. Beteiligungsverfahren
6. Abwägung
7. Satzungsbeschluss
8. Inkrafttreten

Je weiter ein Verfahren fortgeschritten ist, desto konkreter kann die Entwicklungsperspektive sein.

Nicht jede Zukunftserwartung ist wertrelevant

Eine bloße Hoffnung reicht nicht aus.

Aussagen wie

„Dort könnte irgendwann Wohnbebauung entstehen“

oder

„Die Gemeinde wird wahrscheinlich zustimmen“

begründen noch kein gesichertes höherwertiges Baurecht.

Die Wahrscheinlichkeit und Konkretisierung müssen geprüft werden.

Wann kann eine zukünftige Entwicklung trotzdem berücksichtigt werden?

Eine Entwicklung kann für den Markt bereits vor ihrer endgültigen Rechtskraft relevant sein.

Zum Beispiel wenn:

• konkrete Planungsbeschlüsse vorliegen,
• entsprechende Vertragsverhandlungen geführt werden,
• Planungskonzepte bereits weit entwickelt sind,
• die Gemeinde eine klare Entwicklungsrichtung verfolgt,
• Marktteilnehmer diese Erwartung bei Kaufpreisentscheidungen erkennbar berücksichtigen.

Dann kann eine Entwicklungserwartung wirtschaftlich vorhanden sein.

Sie darf jedoch nicht mit einem bereits vollständig gesicherten Rechtszustand gleichgesetzt werden.

Entwicklungswahrscheinlichkeit und Entwicklungsrisiko

Je unsicherer eine zukünftige Planung ist, desto stärker trägt ein Käufer das Risiko.

Mögliche Risiken sind:

• Planung wird nicht beschlossen,
• Nutzung wird anders festgesetzt,
• zulässiges Maß der Bebauung wird reduziert,
• zusätzliche Erschließungsverpflichtungen entstehen,
• politische Mehrheiten ändern sich,
• Verfahren verzögert sich.

Diese Unsicherheit wirkt sich auf den heute erzielbaren Preis aus.

Warum konnte im Praxisfall nicht einfach § 34 BauGB unterstellt werden?

Im Gutachten wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Beurteilung des Grundstücks nach § 34 BauGB zum Wertermittlungsstichtag nicht als gesicherter Rechtszustand angenommen werden konnte.

Der bestehende Bebauungsplan war noch nicht aufgehoben.

Damit wäre es methodisch problematisch gewesen, einen zukünftigen Zustand bereits vorwegzunehmen.

Umgekehrt war auch das bestehende Hotelprojekt nicht mehr uneingeschränkt wertbildend

Auch eine rein formale Betrachtung hätte den Markt nicht vollständig abgebildet.

Denn der bisherige Vorhabenträger hatte die Umsetzung aufgegeben.

Damit war zwar das Planungsrecht noch vorhanden, dessen wirtschaftliche Realisierung aber erheblich fraglicher geworden.

Genau diese Spannung kennzeichnet eine planungsrechtliche Übergangssituation.

Bodenrichtwert und Übergangssituation

Der örtliche Bodenrichtwert betrug im Praxisfall:

770 €/m²

und bezog sich auf eine gemischte Baufläche.

Das Bewertungsgrundstück besaß dagegen eine projektbezogene Sondergebietsnutzung.

Zusätzlich war deren zukünftige Entwicklung ungeklärt.

Der Bodenrichtwert konnte deshalb nicht unmittelbar übernommen werden.

Sachverständige Anpassung statt Zukunftswert

Im Gutachten wurde der Bodenrichtwert wegen der eingeschränkten Nutzungsart und der fehlenden Sicherheit der weiteren Entwicklung zunächst um rund:

15 %

reduziert.

Aus:

770 €/m²

wurden damit rund:

650 €/m²

als Ausgangswert für die weiteren Anpassungen.

Damit wurde kein bestimmtes zukünftiges Baurecht bewertet.

Vielmehr wurde die gegenüber einem frei nutzbaren Mischgrundstück geringere rechtliche und wirtschaftliche Verwertbarkeit des bestehenden Zustands berücksichtigt.

Warum dieser Ansatz methodisch interessant ist

Die Wertermittlung musste sich nicht auf eine Spekulation festlegen wie:

„In Zukunft wird dort wahrscheinlich Nutzung X entstehen.“

Stattdessen wurde die tatsächliche Unsicherheit selbst als wertrelevantes Merkmal betrachtet.

Das ist ein wichtiger Unterschied.

Entwicklungspotenzial und gesicherte Grundstücksqualität

Bei Grundstücken sollte zwischen zwei Begriffen unterschieden werden:

Gesicherte Grundstücksqualität

Die Nutzung ist zum Stichtag rechtlich hinreichend gesichert.

Entwicklungspotenzial

Eine höherwertige oder andere Nutzung könnte künftig möglich werden, ist aber noch nicht vollständig abgesichert.

Ein Entwicklungspotenzial kann einen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Es ist jedoch grundsätzlich risikobehafteter als bereits gesichertes Baurecht.

Je größer das Projekt, desto bedeutender kann die Rechtsunsicherheit sein

Bei einem kleinen Baugrundstück kann eine planungsrechtliche Unsicherheit bereits relevant sein.

Bei einem großflächigen Entwicklungsgrundstück mit mehreren Millionen Euro Bodenwert kann sie jedoch besonders stark ins Gewicht fallen.

Der Käufer bindet erhebliches Kapital und benötigt Planungssicherheit für:

• Finanzierung,
• Projektierung,
• Betreiberkonzept,
• Baukosten,
• Vermarktung.

Planungsunsicherheit kann deshalb den Erwerberkreis deutlich einschränken.

Der Markt bezahlt Sicherheit

Zwei Grundstücke können in gleicher Lage liegen und theoretisch ein ähnliches Entwicklungspotenzial besitzen.

Grundstück A

Rechtskräftiger, flexibel nutzbarer Bebauungsplan.

Grundstück B

Planänderung erforderlich, Ausgang des Verfahrens noch offen.

Ein wirtschaftlich handelnder Käufer wird für Grundstück B regelmäßig einen Risiko- und Zeitfaktor berücksichtigen.

Planungssicherheit besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Auch Zeit ist ein Faktor

Planungsrechtliche Übergänge können dauern.

Währenddessen entstehen:

• Kapitalbindung,
• Planungskosten,
• Finanzierungskosten,
• Projektierungsrisiken.

Deshalb kann die Dauer bis zur rechtlichen Klarheit ebenfalls marktlich relevant sein.

Planungsrisiko und verzögerte Freilegung unterscheiden

Im Praxisfall bestanden gleichzeitig zwei unterschiedliche Zeitprobleme.

Planungsrechtliche Unsicherheit

Welche Nutzung wird zukünftig möglich?

Tatsächliche Freilegung

Wann ist der bestehende Hotelkomplex abgebrochen?

Diese Risiken sollten getrennt betrachtet werden.

Im Gutachten war die planungsrechtliche Besonderheit bereits in der Bodenwertermittlung berücksichtigt.

Die spätere Marktanpassung wegen verzögerter Verwertbarkeit bezog sich dagegen auf die erforderliche Freilegung und Kapitalbindung.

Keine Doppelberücksichtigung

Gerade bei komplexen Entwicklungsobjekten besteht die Gefahr, für dieselbe Unsicherheit mehrfach Abschläge vorzunehmen.

Beispielsweise:

• Abschlag im Bodenwert wegen unklaren Planungsrechts,
• weiterer Abschlag wegen „schlechter Marktgängigkeit“,
• nochmals Abschlag wegen „Entwicklungsrisiko“.

Wenn alle drei Positionen denselben Sachverhalt abbilden, wäre das nicht sachgerecht.

Jede Wertanpassung sollte deshalb klar benannt werden.

Welche Unterlagen sind besonders wichtig?

Bei planungsrechtlichen Übergangssituationen können insbesondere relevant sein:

• geltender Bebauungsplan,
• Vorhaben- und Erschließungsplan,
• Durchführungsvertrag,
• Nachträge,
• Aufstellungs- oder Änderungsbeschlüsse,
• Anträge auf Aufhebung,
• städtebauliche Verträge,
• Planentwürfe,
• Stellungnahmen der Gemeinde.

Entscheidend ist jeweils der Rechts- beziehungsweise Konkretisierungsgrad.

Was darf der Immobiliensachverständige beurteilen?

Der Sachverständige muss die planungsrechtlichen Gegebenheiten insoweit erfassen und wirtschaftlich würdigen, wie dies für den Verkehrswert erforderlich ist.

Eine abschließende rechtliche Prüfung komplexer Planungsverfahren ist jedoch nicht Aufgabe einer gewöhnlichen Verkehrswertermittlung.

Bei rechtlich unklaren Fragen kann deshalb eine zusätzliche Klärung durch

• Gemeinde,
• Bauaufsichtsbehörde,
• Fachanwalt

erforderlich sein.

Typische Fehler

Zukünftiges Baurecht als bereits vorhanden bewerten

Planungsabsicht ist nicht Rechtskraft.

Nur den heutigen Plan ansehen

Bereits konkret laufende Entwicklungen können für Marktteilnehmer relevant sein.

Bestehendes Planungsrecht ignorieren, weil seine Aufhebung geplant ist

Bis zur tatsächlichen Änderung bleibt der Rechtszustand relevant.

Zukunftsentwicklung zu genau prognostizieren

Der Verkehrswert ist keine Spekulation über den Ausgang politischer Verfahren.

Entwicklungsrisiko mehrfach abziehen

Doppelberücksichtigungen sind zu vermeiden.

Wertermittlungsstichtag aus dem Blick verlieren

Spätere Entwicklungen dürfen nicht rückwirkend in die Bewertung hineingelesen werden.

Vorgehensweise

Bei einer planungsrechtlichen Übergangssituation bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Bestehenden Rechtszustand feststellen

Welches Baurecht besteht am Wertermittlungsstichtag tatsächlich?

Schritt 2 – Bestehende Bindungen prüfen

Gibt es beispielsweise projektbezogene Verträge oder Nutzungsvorgaben?

Schritt 3 – Änderungsprozess erfassen

Welche konkreten Schritte zur Veränderung wurden bereits eingeleitet?

Schritt 4 – Konkretisierungsgrad bestimmen

Handelt es sich um:

• bloße Überlegung,
• politische Absicht,
• Planentwurf,
• laufendes Verfahren,
• nahezu abgeschlossene Planung?

Schritt 5 – Alternativszenarien nicht vorwegnehmen

Welche zukünftigen Nutzungen sind noch nicht gesichert?

Schritt 6 – Marktreaktion beurteilen

Wie würde ein Käufer die verbleibende Unsicherheit bewerten?

Schritt 7 – Wertwirkung klar zuordnen

Wo und in welchem Umfang wird die Besonderheit berücksichtigt?

Schritt 8 – Doppelberücksichtigung prüfen

Ist das Planungsrisiko bereits in einem anderen Ansatz enthalten?

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück befindet sich zum Wertermittlungsstichtag in einer besonderen planungsrechtlichen Übergangssituation. Der derzeit geltende Rechtszustand besteht formal fort, seine zukünftige wirtschaftliche Nutzung ist aufgrund bereits eingeleiteter beziehungsweise konkret beabsichtigter Änderungen jedoch mit erhöhten Unsicherheiten verbunden.

Eine zukünftige alternative Nutzung ist zum Wertermittlungsstichtag noch nicht rechtsverbindlich gesichert und wird daher nicht wie bereits vorhandenes Baurecht angesetzt. Gleichzeitig können die bereits konkret erkennbaren Veränderungen der bestehenden Planung bei der Beurteilung der Marktgängigkeit und wirtschaftlichen Verwertbarkeit nicht vollständig unberücksichtigt bleiben.

Die Wertermittlung orientiert sich daher am bestehenden Rechtszustand unter sachgerechter Würdigung der zum Stichtag bereits erkennbaren Entwicklungsunsicherheit. Eine spätere Änderung oder Konkretisierung der planungsrechtlichen Verhältnisse kann eine erneute Bewertung erforderlich machen.

Kernaussage

Bei planungsrechtlichen Übergangssituationen muss die Bewertung zwischen gesichertem Baurecht und bloßer Zukunftserwartung unterscheiden. Maßgeblich ist der Rechtszustand am Wertermittlungsstichtag – ergänzt um solche Entwicklungserwartungen und Risiken, die zu diesem Zeitpunkt bereits konkret genug sind, um das Verhalten des Grundstücksmarktes zu beeinflussen.

Verwandte Themen

• Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Verkehrswert
• Bodenrichtwert bei eingeschränkter Nutzungsart
• Entwicklungszustand eines Grundstücks
• Baurecht und Verkehrswert
• § 34 BauGB
• Projektentwicklung und Grundstückswert
• verzögerte Verwertbarkeit
• Doppelberücksichtigung in der Wertermittlung