Kurzantwort
Treffen mehrere Immissionsquellen auf ein Grundstück, sollten ihre Wertwirkungen nicht automatisch durch einzelne Prozentabschläge addiert werden.
Straßenverkehr, Gastronomie, Landwirtschaft oder andere störende Nutzungen können sich zeitlich und räumlich überlagern.
Für die Immobilienbewertung ist deshalb entscheidend:
- welche Immissionen tatsächlich wahrnehmbar sind
- wann und wie häufig sie auftreten
- welche Bereiche des Grundstücks betroffen sind
- wie stark die Wohn- und Aufenthaltsqualität beeinträchtigt wird
- wie typische Käufer auf die Gesamtbelastung reagieren
In vielen Fällen ist eine sachverständige Gesamtwürdigung marktnäher als eine rein mathematische Addition einzelner Abschläge.
Der Grundstücksmarkt bewertet nicht drei einzelne Lärm- und Geruchsquellen, sondern die Wohnsituation, die daraus insgesamt entsteht.
Worum geht es?
Wohnimmobilien können gleichzeitig durch verschiedene Immissionsquellen beeinflusst werden.
Typische Beispiele sind:
- Straßenverkehr
- Bahnverkehr
- Gewerbebetriebe
- Gastronomie
- Parkplätze
- Sportanlagen
- Landwirtschaft
- Tierhaltung
- Veranstaltungen
Die Herausforderung besteht darin, diese Einflüsse sachgerecht im Verkehrswert abzubilden.
Nicht jede Immission wirkt gleich
Immissionen unterscheiden sich hinsichtlich:
- Art
- Stärke
- Dauer
- Tageszeit
- Häufigkeit
- subjektiver Wahrnehmung
Straßenverkehr wirkt beispielsweise anders als eine benachbarte Gaststätte.
Geruchsbelastungen aus einer landwirtschaftlichen Nutzung wirken wiederum anders als Verkehrslärm.
Trotzdem können alle drei Faktoren gleichzeitig die Wohnqualität beeinflussen.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall befand sich ein Einfamilienhaus in einer grundsätzlich attraktiven Wohnlage.
Das Grundstück verfügte über eine hochwertige Aussicht und lag in einer nachgefragten Region.
Gleichzeitig bestanden in unmittelbarer beziehungsweise geringer Entfernung drei unterschiedliche Immissionsquellen:
- eine Staatsstraße
- eine Gaststätte mit Biergarten und Stellplätzen
- ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Stallungen
Diese Einwirkungen waren für die Bewertung gemeinsam zu würdigen.
Erste Immissionsquelle: Straßenverkehr
Westlich des Grundstücks verlief eine überörtliche Staatsstraße.
Die Verkehrsgeräusche waren auf dem Grundstück deutlich wahrnehmbar.
Straßenverkehr kann insbesondere folgende Bereiche beeinträchtigen:
- Garten
- Terrasse
- Balkon
- Räume bei geöffneten Fenstern
- allgemeine Ruhe
- subjektive Aufenthaltsqualität
Die Wertwirkung hängt jedoch immer von der konkreten Situation ab.
Entfernung allein reicht nicht
Zwei Grundstücke können denselben Abstand zu einer Straße haben und trotzdem unterschiedlich belastet sein.
Relevant sind beispielsweise:
- Verkehrsaufkommen
- Geschwindigkeit
- Straßenverlauf
- Höhenlage
- vorhandene Bebauung
- Vegetation
- Schallschutz
- Ausrichtung der Aufenthaltsbereiche
Deshalb sollte nicht allein mit einem pauschalen Abstandskriterium gearbeitet werden.
Zweite Immissionsquelle: Gastronomie
Unmittelbar benachbart befand sich eine Gaststätte mit Biergarten und Stellplätzen.
Hieraus konnten insbesondere entstehen:
- Gespräche von Gästen
- Musik oder Veranstaltungsgeräusche
- Parkverkehr
- Türenschlagen
- Motorengeräusche
- An- und Abfahrten
Solche Belastungen können insbesondere zu Zeiten auftreten, zu denen Bewohner ihre Außenbereiche selbst nutzen möchten.
Gastronomie ist nicht automatisch wertmindernd
Eine gastronomische Nutzung in der Nähe kann auch positiv wahrgenommen werden.
Beispielsweise wegen:
- guter Versorgung
- fußläufiger Erreichbarkeit
- Belebung des Umfelds
Wertmindernd wird sie dort, wo ihre konkrete Betriebsintensität die Wohn- und Aufenthaltsqualität beeinträchtigt.
Entscheidend ist also wiederum die tatsächliche Wirkung auf das Grundstück.
Dritte Immissionsquelle: Landwirtschaft
In geringer Entfernung befand sich zusätzlich ein aktiver landwirtschaftlicher Betrieb.
Von solchen Nutzungen können typischerweise ausgehen:
- Gerüche
- Tierhaltungsgeräusche
- Maschinenlärm
- landwirtschaftlicher Verkehr
- saisonale Arbeitsspitzen
Auch diese Belastungen sind nicht dauerhaft gleich stark.
Sie können je nach:
- Windrichtung
- Wetter
- Jahreszeit
- Betriebsablauf
unterschiedlich wahrnehmbar sein.
Landwirtschaftliche Umgebung gehört nicht automatisch zum „ländlichen Charme“
Ein häufiger Bewertungsfehler besteht darin, landwirtschaftliche Immissionen pauschal als ortsüblich und damit wertneutral anzusehen.
Natürlich müssen Lage und Gebietscharakter berücksichtigt werden.
Eine deutlich wahrnehmbare Geruchs- oder Geräuschbelastung kann jedoch auch in einer ländlichen Umgebung kaufpreisrelevant sein.
Die Frage lautet nicht:
Ist Landwirtschaft dort grundsätzlich üblich?
Sondern:
Wie wirkt die konkrete Nachbarschaftssituation auf einen typischen Erwerber dieses Wohnobjekts?
Mehrere Belastungen können sich überlagern
Im Praxisfall wirkten die drei Quellen nicht voneinander isoliert.
Beispielsweise konnten gleichzeitig wahrnehmbar sein:
- Verkehrsgeräusche
- Gäste- und Parkplatzgeräusche
- landwirtschaftliche Gerüche
Dadurch entsteht eine Gesamtsituation, die ein Käufer als einheitliche Lagequalität wahrnimmt.
Warum drei Einzelabschläge problematisch sein können
Angenommen, ein Sachverständiger setzt an:
- Straße: −5 %
- Gaststätte: −5 %
- Landwirtschaft: −5 %
und addiert daraus:
−15 %
Diese Rechnung wirkt zunächst nachvollziehbar.
Sie kann aber methodisch problematisch sein.
Überlagerung führt nicht zwangsläufig zu Addition
Die Nachteile können teilweise dieselbe Wohnqualität betreffen.
Beispielsweise beeinträchtigen sowohl Straßen- als auch Gaststättenlärm:
- Ruhe
- Terrassennutzung
- Aufenthalt im Garten
Würde für jede Ursache der gleiche Nutzungseffekt vollständig angesetzt, könnte derselbe Nachteil mehrfach berücksichtigt werden.
Marktteilnehmer denken nicht in isolierten Prozentsätzen
Ein typischer Käufer wird ein Grundstück besichtigen und sich einen Gesamteindruck bilden.
Er erlebt beispielsweise:
„Die Lage ist schön, aber hier ist es relativ laut und nebenan ist zusätzlich Betrieb.“
Er zerlegt seine Kaufpreisentscheidung normalerweise nicht in:
- 4 % Straßenverkehr
- 3 % Biergarten
- 5 % Landwirtschaft
Für die Verkehrswertermittlung kann deshalb eine gemeinsame Würdigung marktnäher sein.
Ansatz im Praxisfall
Im zugrunde liegenden Bewertungsfall wurden die vorhandenen Immissionsquellen gemeinsam betrachtet.
Die Kombination aus:
- Staatsstraße
- Gastronomiebetrieb
- landwirtschaftlicher Nutzung
führte zu einer spürbaren Einschränkung der Wohn- und Aufenthaltsqualität.
Zur Berücksichtigung dieser Gesamtwirkung wurde sachverständig ein Abschlag von:
10 %
auf den zuvor angepassten Bodenwert vorgenommen.
10 % sind kein allgemeiner Immissionsabschlag
Der Ansatz von 10 % gilt ausschließlich für die konkrete Bewertungsentscheidung.
Er ist kein Standardwert für:
- Straßenlage
- Landwirtschaft
- Gaststätten
- kombinierte Immissionen
In anderen Fällen kann die Wertwirkung:
- geringer
- höher
- oder praktisch nicht vorhanden
sein.
Was bestimmt die Höhe der Wertwirkung?
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
Intensität
Wie stark werden Geräusche oder Gerüche tatsächlich wahrgenommen?
Dauer
Bestehen sie dauerhaft oder nur gelegentlich?
Tageszeit
Nächtlicher Lärm wird regelmäßig anders wahrgenommen als tagsüber.
Nutzungsbereich
Ist nur die Zufahrt betroffen oder auch der zentrale Garten- und Terrassenbereich?
Gebäudeschutz
Sind Innenräume durch Fenster oder Grundriss ausreichend geschützt?
Markterwartung
Welche Ruhe und Wohnqualität erwarten Käufer an diesem Standort?
Außenbereiche sind besonders wichtig
Bei Einfamilienhäusern besitzt der Garten einen erheblichen Wohnwert.
Immissionen können deshalb auch dann kaufpreisrelevant sein, wenn sie innerhalb des Hauses nur eingeschränkt wahrgenommen werden.
Ein Käufer möchte möglicherweise:
- auf der Terrasse sitzen
- im Garten entspannen
- Fenster öffnen
- Kinder im Freien spielen lassen
Deshalb darf die Immissionsbewertung nicht nur auf Innenräume reduziert werden.
Fenster lösen nicht jedes Immissionsproblem
Moderne Schallschutzfenster können Innenräume deutlich schützen.
Sie lösen jedoch nicht die Belastung von:
- Garten
- Terrasse
- Balkon
und bei Geruchsimmissionen nur eingeschränkt die Gesamtsituation.
Ein Hinweis wie:
„Man kann einfach die Fenster schließen“
reicht deshalb für eine marktbezogene Bewertung nicht aus.
Geräusch und Geruch unterschiedlich bewerten
Nicht jede Immission lässt sich mit denselben Kriterien erfassen.
Geräusche
Können häufig hinsichtlich
- Lautstärke
- Zeitraum
- Häufigkeit
beschrieben werden.
Gerüche
Sind stärker abhängig von:
- Wind
- Wetter
- Betriebsabläufen
- persönlicher Wahrnehmung
Für die Verkehrswertermittlung geht es daher nicht zwingend um eine naturwissenschaftlich exakte Messung, sondern um die kaufpreisrelevante Grundstückssituation.
Verkehrswertgutachten ist kein Immissionsschutzgutachten
Die Aufgabe des Immobiliengutachters besteht nicht darin, verbindlich festzustellen, ob gesetzliche Immissionsgrenzwerte eingehalten werden.
Dafür können gegebenenfalls besondere Fachgutachten erforderlich sein.
Die Verkehrswertermittlung stellt vielmehr die Frage:
Wie wirken die vorhandenen und erkennbaren Immissionen auf den Grundstücksmarkt?
Beides muss voneinander getrennt werden.
Rechtliche Zulässigkeit und Marktreaktion sind unterschiedliche Fragen
Eine benachbarte Nutzung kann öffentlich-rechtlich vollkommen zulässig sein.
Sie kann trotzdem den Immobilienwert beeinflussen.
Beispielsweise kann eine zulässige Gaststätte rechtmäßig betrieben werden und dennoch von einem Wohnimmobilienkäufer als nachteilig wahrgenommen werden.
Umgekehrt bedeutet eine subjektiv empfundene Störung nicht automatisch, dass ein Rechtsverstoß vorliegt.
Ortsüblichkeit schließt Wertwirkung nicht aus
Auch eine ortsübliche Immission kann für den Markt relevant sein.
Beispielsweise kann in einer ländlichen Lage Tierhaltung üblich sein.
Trotzdem kann ein Grundstück unmittelbar neben einem Stall am Markt anders bewertet werden als ein Grundstück 500 Meter entfernt.
Die Ortsüblichkeit ist deshalb nur ein Teil der Betrachtung.
Positive Lagefaktoren separat betrachten
Im Praxisfall bestanden neben den Immissionen erhebliche positive Lageeigenschaften.
Insbesondere:
- Seeausblick
- Alpenblick
- attraktive Landschaft
Diese wurden nicht im Immissionsabschlag verrechnet.
Stattdessen erfolgte eine separate positive Anpassung.
Das verbessert die Nachvollziehbarkeit.
Warum positive und negative Faktoren getrennt bleiben sollten
Der See- und Bergblick beschreibt eine andere Grundstückseigenschaft als Straßenlärm.
Beides kann gleichzeitig bestehen.
Deshalb ist es methodisch sauberer, zunächst zu untersuchen:
- welchen Nachteil verursachen die Immissionen?
und anschließend:
- welchen Vorteil besitzt die Aussicht?
Eine vollständige pauschale Verrechnung würde die unterschiedlichen Marktmechanismen verschleiern.
Immissionen möglichst beim Bodenwert berücksichtigen
Straßen-, Gewerbe- oder Nachbarschaftsimmissionen sind in vielen Fällen Grundstückseigenschaften.
Sie würden grundsätzlich auch dann bestehen, wenn das vorhandene Gebäude nicht mehr vorhanden wäre.
Daher kann es sachgerecht sein, die Wertwirkung bereits bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen.
Anschließend nicht nochmals vollständig abziehen
Wurde die Immissionsbelastung bereits beim Bodenwert mit einem Abschlag berücksichtigt, darf sie nicht nochmals ohne besondere Begründung vollständig als zusätzliches besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal abgezogen werden.
Andernfalls entsteht eine Doppelberücksichtigung.
Vorsicht bei Mietwert und Liegenschaftszins
Auch im Ertragswertverfahren können Immissionen indirekt Bedeutung haben.
Beispielsweise können sie:
- niedrigere Marktmieten
- höhere Vermietungsrisiken
verursachen.
Wenn diese Nachteile bereits vollständig in einem niedrigen Mietansatz oder anderen Parametern enthalten sind, darf nicht unkritisch nochmals derselbe Effekt angesetzt werden.
Beispiel für Doppelberücksichtigung
Angenommen:
Eine Wohnung würde in guter ruhiger Lage 14 €/m² erzielen.
Wegen der starken Straßenlage werden nur 12 €/m² angesetzt.
Wenn anschließend nochmals ein vollständiger pauschaler Abschlag wegen Straßenlärm vorgenommen wird, kann derselbe Marktnachteil doppelt berücksichtigt sein.
Immissionsquellen systematisch erfassen
Bei der Ortsbesichtigung sollte deshalb gezielt geprüft werden:
- Welche Straßen liegen in der Nähe?
- Gibt es gewerbliche Betriebe?
- Gibt es Gastronomie?
- Gibt es Tierhaltung?
- Bestehen Parkplätze oder Veranstaltungsflächen?
- Welche Gerüche oder Geräusche sind wahrnehmbar?
Eine gute Ortsbesichtigung ist bei solchen Fällen besonders wichtig.
Zeitpunkt der Besichtigung beachten
Immissionen können zeitabhängig sein.
Eine Gaststätte kann vormittags geschlossen sein.
Eine Straße kann zu Berufsverkehrszeiten deutlich stärker belastet sein.
Landwirtschaftliche Gerüche können wetterabhängig auftreten.
Deshalb sollte ein fehlender Eindruck beim Ortstermin nicht automatisch bedeuten, dass keine Belastung existiert.
Weitere Informationsquellen
Je nach Fall können zur Einordnung hilfreich sein:
- Kartenmaterial
- Straßenklassifizierung
- Luftbilder
- Informationen zu benachbarten Nutzungen
- gegebenenfalls vorhandene Schallgutachten
- Angaben von Auftraggebern
- behördliche Unterlagen
Die konkrete Datentiefe hängt vom Bewertungsauftrag ab.
Keine Scheingenauigkeit
Ein Verkehrswertgutachten sollte nicht vorgeben, eine technisch exakte Immissionsmessung durchgeführt zu haben, wenn dies nicht der Fall ist.
Formulierungen wie:
„Der Straßenlärm beträgt exakt 63 dB und bewirkt einen Wertverlust von 7,2 %“
wären ohne entsprechende fachtechnische Untersuchungen problematisch.
Sachgerechter ist eine transparente marktbezogene Einordnung.
Wann kann ein separates Fachgutachten sinnvoll sein?
Bei außergewöhnlich starken oder streitigen Belastungen kann zusätzliche Fachkompetenz erforderlich sein.
Beispielsweise bei:
- erheblichem Verkehrslärm
- Industrieanlagen
- intensiver Tierhaltung
- Geruchsproblemen
- ungeklärter Genehmigungslage
Dann kann ein:
- Schallgutachten
- Immissionsgutachten
- Geruchsgutachten
wichtige zusätzliche Erkenntnisse liefern.
Das Verkehrswertgutachten bleibt trotzdem marktbezogen
Selbst wenn ein technisches Gutachten konkrete Messwerte liefert, muss anschließend noch die immobilienwirtschaftliche Frage beantwortet werden:
Wie reagiert der Grundstücksmarkt auf diese Situation?
Ein technischer Messwert ist nicht automatisch ein Wertabschlag.
Typische Fehler
Jede Immissionsquelle einzeln mit einem Prozentsatz abziehen
Überlagerungen können zu Doppelberücksichtigungen führen.
Prozentabschläge einfach addieren
Der Markt reagiert nicht zwangsläufig linear.
Nur die Lautstärke innerhalb des Gebäudes betrachten
Außenbereiche können erheblich betroffen sein.
Zulässige Nutzung mit Wertneutralität gleichsetzen
Auch rechtmäßige Immissionen können kaufpreisrelevant sein.
Ortsübliche Belastung grundsätzlich ignorieren
Ortsüblichkeit schließt eine marktbezogene Wertwirkung nicht aus.
Technische Grenzwerte mit Verkehrswert gleichsetzen
Immissionsschutzrecht und Marktwert beantworten unterschiedliche Fragen.
Belastungen an mehreren Stellen der Bewertung berücksichtigen
Doppelberücksichtigungen sind zu vermeiden.
Vorgehensweise
Bei mehreren Immissionsquellen bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Quellen identifizieren
Welche Belastungen wirken auf das Grundstück?
Schritt 2 – Art der Immission unterscheiden
Zum Beispiel:
- Verkehrslärm
- Gaststättenlärm
- Parkverkehr
- Geruch
- betriebliche Geräusche
Schritt 3 – Wahrnehmbarkeit prüfen
Welche Belastungen waren beim Ortstermin feststellbar?
Schritt 4 – Zeitliche Wirkung berücksichtigen
Wann treten die Immissionen typischerweise auf?
Schritt 5 – Betroffene Grundstücksbereiche bestimmen
Sind betroffen:
- Gebäude
- Garten
- Terrasse
- Balkon?
Schritt 6 – Überlagerungen untersuchen
Welche Belastungen beeinträchtigen dieselbe Wohnqualität?
Schritt 7 – Gesamtwirkung ableiten
Wie würde ein typischer Käufer die Situation wahrnehmen?
Schritt 8 – Marktgerechten Anpassungsansatz wählen
Gegebenenfalls kann eine gemeinsame Wertanpassung sachgerechter sein als mehrere Einzelabschläge.
Schritt 9 – Positive Lagefaktoren getrennt prüfen
Zum Beispiel:
- Aussicht
- Landschaft
- Infrastruktur
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung ausschließen
Wurde die Immissionswirkung bereits in
- Bodenwert
- Miete
- Liegenschaftszins
- sonstigen Abschlägen
erfasst?
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück wird durch mehrere Immissionsquellen beeinflusst. Neben den Verkehrsgeräuschen der nahegelegenen Straße bestehen zusätzliche Geräuschwirkungen aus der benachbarten Nutzung sowie Geruchs- und Betriebsimmissionen aus dem angrenzenden beziehungsweise nahegelegenen landwirtschaftlichen Betrieb.
Die einzelnen Einwirkungen treten teilweise gleichzeitig auf und überschneiden sich hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die Wohn- und Aufenthaltsqualität. Eine schematische Addition isolierter Einzelabschläge würde daher die tatsächliche Marktreaktion nicht zwingend sachgerecht abbilden.
Die Immissionsbelastungen werden deshalb in ihrer überlagernden Gesamtwirkung gewürdigt. Maßgeblich ist die Frage, in welchem Umfang ein durchschnittlicher Marktteilnehmer die hierdurch eingeschränkte Nutzung von Wohn- und Außenbereichen bei seiner Kaufpreisentscheidung berücksichtigt.
Die hieraus abgeleitete Wertanpassung stellt eine marktbezogene sachverständige Einschätzung dar und ersetzt keine fachtechnische Schall-, Geruchs- oder sonstige Immissionsuntersuchung.
Kernaussage
Bei mehreren Immissionsquellen ist nicht die Summe einzelner theoretischer Abschläge entscheidend, sondern die Gesamtwirkung auf Wohnqualität und Marktgängigkeit. Straße, Gastronomie und Landwirtschaft können sich überlagern. Eine sachverständige Gesamtwürdigung kann deshalb marktnäher sein als eine mechanische Addition von Einzelabschlägen.
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