Kurzantwort

Ein rechtskräftiger Bebauungsplan führt nicht automatisch dazu, dass die darin festgesetzten Nutzungsmöglichkeiten wirtschaftlich uneingeschränkt wertbildend angesetzt werden können.

Das gilt besonders bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, wenn dessen Nutzungsrecht eng mit

• einem konkreten Projekt,
• einem bestimmten Vorhabenträger und
• einem Durchführungsvertrag

verbunden ist.

Wird das vorgesehene Projekt aufgegeben oder wirtschaftlich nicht mehr verfolgt, kann das formell bestehende Baurecht erheblich an wirtschaftlicher Verwertbarkeit verlieren.

Planungsrechtlich vorhanden bedeutet nicht automatisch wirtschaftlich realisierbar.

Was ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan?

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist auf ein konkretes Vorhaben zugeschnitten.

Typischerweise bestehen drei miteinander verknüpfte Elemente:

• der vorhabenbezogene Bebauungsplan,
• der Vorhaben- und Erschließungsplan,
• der Durchführungsvertrag.

Der Vorhabenträger verpflichtet sich dabei regelmäßig, das konkret vereinbarte Projekt innerhalb bestimmter Rahmenbedingungen umzusetzen.

Damit unterscheidet sich diese Situation von einem gewöhnlichen Bebauungsplan, der häufig eine allgemeinere bauliche Nutzung für einen größeren Kreis potenzieller Eigentümer oder Entwickler ermöglicht.

Warum ist das für die Immobilienbewertung wichtig?

Der Wert eines Grundstücks hängt wesentlich davon ab, was darauf rechtlich und wirtschaftlich realisiert werden kann.

Ein Grundstück mit

• allgemeinem Wohnbaurecht,
• gemischter Nutzung oder
• flexibel nutzbarem Gewerbebaurecht

kann für einen breiteren Käuferkreis interessant sein.

Ein Grundstück mit einem stark projektbezogenen Baurecht kann dagegen wesentlich enger verwertbar sein.

Dadurch verändert sich:

• der potenzielle Erwerberkreis,
• die Finanzierungsmöglichkeit,
• die Umsetzbarkeit,
• die Vermarktungsdauer,
• die Risikoeinschätzung.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall bestand für ein rund 7.220 m² großes innerörtliches Grundstück ein vorhabenbezogener Bebauungsplan für einen großflächigen Hotelneubau.

Vorgesehen waren unter anderem:

• rund 150 Hotelzimmer,
• Gastronomie,
• Wellness- und Sportbereiche,
• zahlreiche Stellplätze,
• eine umfangreiche Tiefgarage,
• projektbezogene Erschließungsmaßnahmen.

Das Baurecht war damit nicht allgemein gehalten, sondern auf ein konkretes Hotelprojekt zugeschnitten.

Der Vorhabenträger wollte das Projekt nicht mehr umsetzen

Zum Wertermittlungsstichtag bestand eine besondere Situation.

Der bisherige Vorhabenträger hatte erklärt, das geplante Projekt

• nicht mehr umsetzen zu wollen und
• wirtschaftlich auch nicht mehr umsetzen zu können.

Gleichzeitig wurde die Aufhebung des Durchführungsvertrags und des bestehenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans beantragt.

Damit bestand formal noch Planungsrecht.

Seine tatsächliche wirtschaftliche Umsetzung war jedoch nicht mehr gesichert.

Formelles Baurecht und wirtschaftliche Verwertbarkeit sind nicht identisch

Das ist die zentrale Bewertungsfrage.

Ein Bebauungsplan kann rechtlich fortbestehen.

Trotzdem kann die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt sein, wenn

• das Vorhaben nicht mehr umgesetzt wird,
• kein geeigneter neuer Vorhabenträger vorhanden ist,
• die Projektkalkulation wirtschaftlich problematisch ist,
• eine neue Planung erst noch entwickelt werden muss.

Für den Marktteilnehmer stellt sich dann nicht nur die Frage:

Was darf gebaut werden?

sondern auch:

Ist dieses Baurecht unter realistischen Marktbedingungen überhaupt noch nutzbar?

Warum konnte das bestehende Baurecht nicht einfach voll angesetzt werden?

Das Grundstück lag zwar in einer attraktiven innerörtlichen Lage.

Der bestehende Bebauungsplan erlaubte jedoch keine völlig freie Nutzung.

Die Nutzung war im Wesentlichen auf ein konkretes Hotelkonzept ausgerichtet.

Eine allgemeine Wohnnutzung war nicht Bestandteil des bestehenden Baurechts.

Damit war das Grundstück gegenüber einem gewöhnlichen Mischgebietsgrundstück in seiner wirtschaftlichen Flexibilität eingeschränkt.

Ein alternatives Baurecht war ebenfalls noch nicht gesichert

Gleichzeitig konnte auch nicht einfach unterstellt werden, dass nach Aufhebung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans automatisch ein anderes, wirtschaftlich attraktiveres Baurecht entsteht.

Im Praxisfall wurde zwar eine spätere Neuplanung in Aussicht gestellt.

Eine rechtsverbindliche neue Planung lag jedoch noch nicht vor.

Auch eine Bewertung nach § 34 BauGB konnte zum Wertermittlungsstichtag nicht als gesicherter Rechtszustand unterstellt werden.

Daraus entsteht eine planungsrechtliche Übergangssituation

Das Grundstück befand sich damit zwischen verschiedenen möglichen Zuständen:

Bestehender Zustand

Vorhabenbezogener Bebauungsplan für ein konkretes Hotelprojekt.

Möglicher zukünftiger Zustand

Aufhebung oder Änderung des Bebauungsplans und neue Planung.

Noch nicht gesicherter Zustand

Alternative Nutzung beziehungsweise eventuell spätere Beurteilung nach anderen planungsrechtlichen Maßstäben.

Keine dieser zukünftigen Möglichkeiten war zum Wertermittlungsstichtag bereits vollständig realisiert.

Bewertet wird der Stichtag, nicht die Hoffnung

Für den Verkehrswert ist der Wertermittlungsstichtag maßgeblich.

Das bedeutet:

Zukünftige Entwicklungen dürfen nur in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem sie am Stichtag bereits ausreichend konkret und marktlich relevant sind.

Eine reine Erwartung wie

„Die Gemeinde wird das Baurecht später schon ändern“

reicht nicht aus, um ein zukünftiges höherwertiges Baurecht wie einen bereits vorhandenen Rechtszustand zu bewerten.

Aber auch der bestehende Bebauungsplan darf nicht ignoriert werden

Umgekehrt wäre es ebenfalls falsch, den rechtskräftigen Bebauungsplan so zu behandeln, als gäbe es ihn nicht.

Er stellt weiterhin eine rechtliche Eigenschaft des Grundstücks dar.

Die sachgerechte Bewertung liegt deshalb zwischen zwei Extremen:

nicht: bestehendes Baurecht vollständig ignorieren

und

nicht: bestehendes Projekt als wirtschaftlich sicher realisierbar unterstellen.

Stattdessen muss die tatsächliche rechtliche und wirtschaftliche Verwertbarkeit untersucht werden.

Einfluss auf den Bodenrichtwert

Im Praxisfall betrug der Bodenrichtwert der betreffenden Zone:

770 €/m²

Dieser bezog sich auf eine gemischte Baufläche.

Das Bewertungsgrundstück unterlag dagegen einer projektbezogenen Sondernutzung für Hotelzwecke.

Aus diesem Grund wurde der Bodenrichtwert zunächst wegen der abweichenden Nutzungsart und der fehlenden rechtlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Flexibilität angepasst.

Sachverständige Anpassung

Im Gutachten wurde für die projektbezogene Nutzungssituation ein Abschlag von rund:

15 %

gegenüber dem Bodenrichtwert vorgenommen.

Aus:

770 €/m²

wurden damit zunächst rund:

655 €/m²

beziehungsweise gerundet:

650 €/m²

abgeleitet.

Dieser Schritt bezog sich ausdrücklich auf die abweichende Nutzungsart und die Unsicherheit der planungsrechtlichen Verwertbarkeit.

Weitere Merkmale wie die außergewöhnliche Grundstücksgröße und die Topografie wurden getrennt berücksichtigt.

Warum ist diese Trennung wichtig?

Eine saubere Bodenwertanpassung sollte erkennen lassen, welcher Abschlag welchen Sachverhalt abbildet.

Im Praxisfall wurden getrennt berücksichtigt:

• planungsrechtliche beziehungsweise nutzungsbezogene Einschränkung,
• Grundstücksgröße,
• Grundstückszuschnitt,
• Geländeverhältnisse.

Das verhindert, dass dieselbe Einschränkung mehrfach wertmindernd angesetzt wird.

Durchführungsvertrag als wertrelevanter Faktor

Der Durchführungsvertrag kann für den Wert eines Grundstücks erheblich sein.

Er kann beispielsweise Verpflichtungen enthalten zu:

• Erschließungsmaßnahmen,
• Stellplätzen,
• Feuerwehrzufahrten,
• Ver- und Entsorgung,
• Infrastruktur,
• konkreter Projektumsetzung.

Solche Verpflichtungen können die wirtschaftliche Attraktivität des Baurechts beeinflussen.

Ein Käufer übernimmt damit möglicherweise nicht lediglich ein Grundstück mit Baurecht, sondern ein Grundstück mit einem komplexen Bündel projektbezogener Verpflichtungen.

Ein Baurecht kann wirtschaftlich „zu groß“ sein

Ein weiterer wichtiger Aspekt des Praxisfalls:

Das bestehende Planungsrecht erlaubte beziehungsweise verlangte ein sehr großes Hotelprojekt.

Ein großes Baurecht klingt zunächst wertsteigernd.

Es kann aber wirtschaftlich problematisch sein, wenn seine Umsetzung

• sehr hohe Baukosten,
• hohe Finanzierung,
• hohe Betreiberanforderungen,
• sehr gute Auslastung und
• dauerhaft hohe Erträge

voraussetzt.

Dann kann ein theoretisch umfangreiches Baurecht weniger attraktiv sein als ein kleineres, flexibleres und wirtschaftlich besser umsetzbares Konzept.

Mehr Baurecht bedeutet nicht automatisch mehr Verkehrswert.

Warum Flexibilität wertvoll sein kann

Grundstücke sind häufig umso marktgängiger, je größer der Kreis möglicher Nutzungen und Erwerber ist.

Ein flexibel nutzbares Grundstück kann beispielsweise interessant sein für:

• Wohnungsbau,
• Beherbergung,
• Einzelhandel,
• Dienstleistungen,
• kleinere Gewerbenutzungen.

Ein ausschließlich auf ein großvolumiges Spezialprojekt zugeschnittenes Grundstück kann dagegen einen wesentlich kleineren Käuferkreis besitzen.

Diese eingeschränkte Flexibilität kann wertrelevant sein.

Käuferkreis und Finanzierung

Bei einem großen projektbezogenen Hotelgrundstück kommen regelmäßig nur bestimmte Marktteilnehmer infrage:

• Projektentwickler,
• institutionelle Investoren,
• Hotelbetreiber,
• finanzstarke Unternehmen,
• gegebenenfalls öffentliche Erwerber.

Je kleiner dieser Käuferkreis ist, desto stärker kann die Marktgängigkeit eingeschränkt sein.

Hinzu kommt:

Banken und Investoren werden die rechtliche Sicherheit der Projektumsetzung und die Wirtschaftlichkeit besonders intensiv prüfen.

Was passiert bei Aufhebung des Bebauungsplans?

Eine Aufhebung kann sowohl Chancen als auch Risiken mit sich bringen.

Mögliche Chancen:

• flexiblere Neuplanung,
• Anpassung an aktuelle Marktnachfrage,
• kleinere Projektgröße,
• andere Nutzungsmischung.

Mögliche Risiken:

• zeitlicher Planungsaufwand,
• ungewisses Planungsergebnis,
• politische Entscheidungsprozesse,
• zusätzliche Planungskosten,
• keine Garantie für ein höherwertiges Baurecht.

Deshalb kann die bloße Möglichkeit einer Aufhebung nicht automatisch positiv bewertet werden.

Planungsabsicht ist noch kein Baurecht

Auch ein

• Rahmenvertrag,
• Vorentwurf,
• Planungskonzept,
• politischer Wunsch

stellt nicht automatisch gesichertes Baurecht dar.

Im Praxisfall lag ein Entwurf für eine spätere Neuordnung vor.

Da dieser noch nicht rechtsverbindlich war, konnte daraus kein gesichertes alternatives Nutzungsszenario abgeleitet werden.

Was würde ein Käufer berücksichtigen?

Ein wirtschaftlich handelnder Käufer würde wahrscheinlich folgende Fragen stellen:

• Welches Baurecht besteht heute?
• Kann ich dieses Baurecht tatsächlich nutzen?
• Welche Verpflichtungen muss ich übernehmen?
• Gibt es einen geeigneten Betreiber?
• Ist das Projekt finanzierbar?
• Wie wahrscheinlich ist eine Planänderung?
• Wie lange dauert sie?
• Welche Nutzung könnte anschließend möglich sein?
• Was passiert, wenn die Änderung nicht wie erwartet erfolgt?

Diese Unsicherheiten schlagen sich in der Kaufpreisbildung nieder.

Planungsrechtliches Risiko ist nicht automatisch ein pauschaler Abschlag

Es wäre methodisch zu einfach, beispielsweise pauschal zu sagen:

„Planungsrisiko = minus 20 %.“

Der Einfluss muss aus der konkreten Situation abgeleitet werden.

Entscheidend sind unter anderem:

• bestehender Rechtszustand,
• Grad der Projektbindung,
• Umsetzungswahrscheinlichkeit,
• Stand einer möglichen Neuplanung,
• Nachfrage nach der zulässigen Nutzung,
• Käuferkreis.

Keine Doppelberücksichtigung

Auch hier gilt ein zentraler Bewertungsgrundsatz.

Wenn die eingeschränkte Nutzung bereits bei der Bodenwertanpassung berücksichtigt wurde, darf derselbe Sachverhalt nicht nochmals vollständig über einen weiteren pauschalen Marktabschlag angesetzt werden.

Im Praxisfall wurde die eingeschränkte Art und Sicherheit der Nutzung bereits bei der Reduzierung des Bodenrichtwertes berücksichtigt.

Typische Fehler

Rechtskräftigen Bebauungsplan mit wirtschaftlich sicherem Projekt gleichsetzen

Formelles Planungsrecht garantiert keine wirtschaftliche Umsetzung.

Geplante Aufhebung so behandeln, als wäre sie bereits erfolgt

Bewertet wird der Rechtszustand am Wertermittlungsstichtag.

Künftiges §-34-Baurecht ungeprüft voraussetzen

Auch eine vermeintlich naheliegende zukünftige Nutzung muss rechtlich gesichert sein.

Durchführungsvertrag ignorieren

Projektbezogene Verpflichtungen können erheblich wertrelevant sein.

Umfangreiches Baurecht automatisch als wertsteigernd ansehen

Ein überdimensioniertes oder wirtschaftlich nicht tragfähiges Projekt kann die Marktgängigkeit einschränken.

Mehrere Abschläge für denselben Planungsnachteil vornehmen

Doppelberücksichtigungen sind zu vermeiden.

Vorgehensweise

Bei Grundstücken mit vorhabenbezogenem Bebauungsplan bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Rechtskräftige Planung feststellen

Welcher Bebauungsplan gilt am Wertermittlungsstichtag?

Schritt 2 – Vorhaben- und Erschließungsplan prüfen

Welche konkrete Nutzung ist vorgesehen?

Schritt 3 – Durchführungsvertrag auswerten

Welche Verpflichtungen bestehen für den Vorhabenträger?

Schritt 4 – Umsetzungsstatus feststellen

Wird das Projekt tatsächlich noch verfolgt?

Schritt 5 – Alternative Nutzungsmöglichkeiten prüfen

Welche anderen Nutzungen sind rechtlich bereits gesichert?

Schritt 6 – Zukünftige Planungen einordnen

Sind sie rechtsverbindlich, konkretisiert oder lediglich beabsichtigt?

Schritt 7 – Marktgängigkeit beurteilen

Welcher Käuferkreis kann mit dem bestehenden Baurecht wirtschaftlich umgehen?

Schritt 8 – Wertwirkung transparent ableiten

Welche Anpassung erfolgt wegen der planungsrechtlichen Besonderheit?

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsgrundstück besteht zum Wertermittlungsstichtag ein vorhabenbezogener Bebauungsplan, dessen Festsetzungen auf ein konkret definiertes Projekt und den hierzu abgeschlossenen Durchführungsvertrag ausgerichtet sind.

Der bisherige Vorhabenträger verfolgt das vorgesehene Vorhaben nach den vorliegenden Erkenntnissen nicht mehr und hat eine Aufhebung beziehungsweise Neuordnung der planungsrechtlichen Grundlagen angeregt. Eine rechtsverbindlich gesicherte alternative Planung liegt zum Wertermittlungsstichtag jedoch noch nicht vor.

Der bestehende Bebauungsplan kann daher bei der Wertermittlung weder vollständig unberücksichtigt bleiben noch hinsichtlich seiner Nutzungsmöglichkeiten uneingeschränkt wie frei verfügbares und wirtschaftlich gesichert realisierbares Baurecht behandelt werden.

Die hieraus resultierende eingeschränkte rechtliche und wirtschaftliche Verwertbarkeit ist bei der Bodenwertermittlung und der Beurteilung der Marktgängigkeit sachgerecht zu berücksichtigen.

Kernaussage

Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zählt nicht nur, welches Baurecht formal besteht. Für den Verkehrswert ist ebenso entscheidend, ob dieses Baurecht mit dem konkreten Projekt, den bestehenden Verpflichtungen und unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich wirtschaftlich nutzbar ist.

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