Kurzantwort
Bei großen Grundstücken im Außenbereich darf nicht automatisch die gesamte Flurstücksfläche wie ein Hausgrundstück bewertet werden.
Gerade bei ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen kann ein großes Flurstück aus sehr unterschiedlichen Nutzungs- und Wertbereichen bestehen.
Typischerweise gehören dazu:
- Wohnhaus mit unmittelbarem Hof- und Gartenbereich
- landwirtschaftlich genutzte Flächen
- Wirtschaftsflächen
- sonstige Außenbereichsflächen
Für die Verkehrswertermittlung muss deshalb geprüft werden:
Welche Fläche steht tatsächlich in einem unmittelbaren funktionalen Zusammenhang mit dem Wohngebäude?
Diese Fläche kann als Hausgrundstück beziehungsweise funktionaler Gebäudeumgriff bewertet werden.
Der übrige Grundstücksteil ist davon getrennt nach seiner eigenen Grundstücksqualität zu beurteilen.
Worum geht es?
Bei einem klassischen Einfamilienhaus innerhalb einer Ortslage ist die Abgrenzung meistens einfach.
Das gesamte Flurstück dient typischerweise:
- dem Gebäude
- dem Garten
- der Zufahrt
- Stellplätzen
- üblichen Nebenanlagen
Bei historischen Hofstellen und Außenbereichsgrundstücken kann die Situation völlig anders sein.
Ein einziges Flurstück kann mehrere Hektar umfassen.
Das Wohngebäude benötigt davon aber nur einen kleinen Teil für seine unmittelbare Wohnnutzung.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Im Bewertungsfall umfasste das gesamte Grundstück:
20.979 m²
Gegenstand der Bewertung war jedoch ausschließlich der Wohnteil eines ehemaligen Bauernhauses.
Der überwiegende Grundstücksanteil stand nicht unmittelbar mit dieser Wohnnutzung in funktionalem Zusammenhang.
Deshalb wurde nicht die gesamte Grundstücksfläche als Wohnbauland beziehungsweise Hausgrundstück behandelt.
Der angesetzte Hausgrundstücksumgriff
Für den Wohnteil wurde ein Grundstücksumgriff von rund:
500 m²
angesetzt.
Dieser Bereich umfasste insbesondere:
- Gebäudegrundfläche
- notwendige Zugangsflächen
- Bewegungsflächen
- unmittelbar zum Wohnhaus gehörende Freiflächen
Der übrige Grundstücksteil wurde nicht in den für den Wohnteil angesetzten Bodenwert einbezogen.
Warum die gesamte Fläche nicht mit dem Wohnbaulandwert bewertet werden darf
Würde man beispielsweise alle:
20.979 m²
mit einem wohnbaulich geprägten Bodenwert bewerten, könnte ein völlig unrealistischer Grundstückswert entstehen.
Denn große Außenbereichsflächen besitzen regelmäßig nicht dieselbe Grundstücksqualität wie der unmittelbar bebaute Wohnhausbereich.
Grundstücksfläche und Grundstücksqualität sind zwei verschiedene Dinge
Ein Flurstück ist zunächst eine katastermäßige Einheit.
Innerhalb dieses Flurstücks können aber unterschiedliche wirtschaftliche Teilbereiche bestehen.
Für die Bewertung ist deshalb nicht nur zu fragen:
Wie groß ist das Grundstück?
Sondern:
Welche Qualität besitzt welcher Grundstücksteil?
Funktionale Zuordnung als Ausgangspunkt
Im Gutachten wurde die Abgrenzung anhand der tatsächlichen örtlichen Nutzung vorgenommen.
Entscheidend war:
Welche Fläche benötigt das Wohngebäude tatsächlich für eine marktübliche Nutzung?
Dazu können beispielsweise gehören:
- Gebäude
- Eingang
- Hof
- Stellplätze
- Garten
- übliche Bewegungsflächen
Nicht jede angrenzende Fläche gehört automatisch zum Hausgrundstück
Eine unmittelbar neben dem Wohnhaus liegende Fläche kann beispielsweise weiterhin:
- landwirtschaftlich genutzt
- betrieblich genutzt
- als Grünland bewirtschaftet
werden.
Allein die räumliche Nähe zum Wohnhaus führt nicht automatisch dazu, dass diese Fläche zum Hausgrundstück gehört.
Umgekehrt muss der Umgriff ausreichend groß sein
Der Umgriff darf auch nicht künstlich zu klein gewählt werden.
Ein Wohnhaus benötigt eine funktionierende Grundstücksfläche.
Dazu gehören beispielsweise:
- Zugang
- Aufenthaltsflächen
- erforderliche Bewegungsflächen
- typischer Gartenbereich
Der angesetzte Umgriff muss deshalb eine realistische Wohnnutzung ermöglichen.
Plausibilisierung über die örtliche Situation
Im Praxisfall wurden die tatsächlichen örtlichen Verhältnisse betrachtet.
Der Hausgrundstücksumgriff sollte insbesondere die Flächen erfassen, die unmittelbar der Wohnnutzung dienen.
Damit wurde eine funktionale und keine rein mathematische Abgrenzung vorgenommen.
BayernAtlas als ergänzende Hilfe
Zur Plausibilisierung wurde unter anderem der BayernAtlas herangezogen.
Luftbilder und Flurkarten können helfen zu erkennen:
- Gebäudestellung
- Hofbereiche
- Nutzungsgrenzen
- Grünflächen
- landwirtschaftliche Flächen
- Wege
Sie ersetzen jedoch nicht die sachverständige Beurteilung vor Ort.
Grundsteuerbescheid als zusätzliche Plausibilisierung
Im Praxisfall war im Grundsteuerbescheid für das Wohnhaus eine Fläche von:
454 m² Grund und Boden
ausgewiesen.
Diese Angabe wurde ausdrücklich nicht als verbindliche Bewertungsgrundlage behandelt.
Sie bestätigte jedoch, dass der sachverständig gewählte Umgriff von:
500 m²
in einer plausiblen Größenordnung lag.
Steuerliche Flächenangaben sind nicht automatisch Verkehrswertflächen
Das ist ein wichtiger Grundsatz.
Eine Fläche aus:
- Grundsteuerbescheid
- steuerlicher Bewertung
- Betriebsaufteilung
kann Hinweise liefern.
Sie muss aber nicht automatisch der Fläche entsprechen, die in einer Verkehrswertermittlung als Hausgrundstück anzusetzen ist.
Ergänzende Plausibilisierung über GRZ
Im Praxisfall wurde zusätzlich eine überschlägige Betrachtung über übliche Grundflächenzahlen vorgenommen.
Die Gebäudegrundfläche betrug rund:
240 m²
Bei einer überschlägig betrachteten GRZ von:
0,4 bis 0,6
ergab sich eine Grundstücksgröße von etwa:
400 bis 600 m²
Der angesetzte Umgriff von 500 m² lag damit in dieser Bandbreite.
Warum die GRZ hier nicht unmittelbar angewendet wurde
Das Grundstück lag im bauplanungsrechtlichen Außenbereich.
Es bestand kein Bebauungsplan.
Deshalb konnte eine GRZ nicht wie bei einem regulär überplanten Baugrundstück als verbindliches Maß verwendet werden.
Die Betrachtung diente lediglich der:
Plausibilisierung
des funktional abgeleiteten Grundstücksumgriffs.
Das ist methodisch entscheidend
Eine überschlägige GRZ-Betrachtung darf bei solchen Außenbereichsfällen nicht dazu führen, dass eine fiktive planungsrechtliche Grundstücksqualität erzeugt wird.
Sie beantwortet lediglich die Frage:
Ist die angesetzte Hausgrundstücksgröße im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude grundsätzlich plausibel?
Außenbereich bleibt Außenbereich
Auch wenn für den Wohnteil ein Hausgrundstücksumgriff bestimmt wird, verändert dies nicht die planungsrechtliche Einordnung.
Im Praxisfall lag das Grundstück weiterhin im Außenbereich nach § 35 BauGB.
Der bestehende Wohnteil konnte genutzt werden.
Daraus folgte aber kein uneingeschränktes Recht auf:
- zusätzliche Bebauung
- Erweiterung
- Ersatzneubau
Hausgrundstück bedeutet nicht automatisch normales Wohnbauland
Der Begriff Hausgrundstück beschreibt in diesem Zusammenhang vor allem die funktionale Zuordnung einer Fläche zum bestehenden Wohngebäude.
Er bedeutet nicht automatisch:
frei verfügbares, uneingeschränkt bebaubares Wohnbauland.
Diese Unterscheidung ist besonders wichtig.
Entwicklungszustand und Planungsrecht getrennt betrachten
Im Gutachten wurde der für die Wohnnutzung maßgebliche Grundstücksteil aufgrund:
- bestehender Bebauung
- gesicherter Erschließung
- dauerhafter Nutzung
dem Entwicklungszustand des baureifen Landes zugeordnet.
Die Einschränkungen aus der Außenbereichslage wurden anschließend separat bei der Bodenwertanpassung berücksichtigt.
Warum diese Trennung sinnvoll ist
Der Wohnhausbereich ist tatsächlich:
- bebaut
- erschlossen
- dauerhaft genutzt
Gleichzeitig bestehen planungsrechtliche Beschränkungen.
Beide Tatsachen können gleichzeitig zutreffen.
Die Bewertung sollte sie deshalb nicht miteinander vermischen.
Bodenwert des Hausgrundstücks
Für den relevanten Umgriff wurde ein Ausgangsbodenrichtwert von:
360 €/m²
herangezogen.
Aufgrund der objektspezifischen Außenbereichslage erfolgte ein Abschlag von:
20 %
Damit ergab sich:
288 €/m²
Gesamtbodenwert des Hausgrundstücks
Bei:
500 m²
und:
288 €/m²
ergab sich ein Bodenwert von:
144.000 €
Dieser Betrag bezog sich ausschließlich auf den bewerteten Hausgrundstücksumgriff.
Warum die Abgrenzung den Wert massiv beeinflusst
Die Flächenabgrenzung ist keine Nebensache.
Bereits eine Differenz von 100 m² würde bei 288 €/m² einen Unterschied von:
28.800 €
ergeben.
Bei einer falschen Abgrenzung von mehreren Tausend Quadratmetern wären die Auswirkungen entsprechend erheblich.
Besonders wichtig bei Schenkungen und steuerlichen Gutachten
Bei großen landwirtschaftlichen Grundstücken kann die genaue Abgrenzung des Bewertungsgegenstands auch für steuerliche Zwecke erheblich sein.
Das Gutachten muss deshalb deutlich zeigen:
- welche Fläche bewertet wurde
- warum diese Fläche gewählt wurde
- welche Flächen nicht berücksichtigt wurden
Bewertungsgegenstand eindeutig definieren
Ein guter Gutachtentext sollte nicht nur formulieren:
Bewertet wird das Grundstück Flurstück X.
Wenn tatsächlich nur ein Teilbereich für den konkreten Bewertungszweck maßgeblich ist, sollte zusätzlich klar beschrieben werden:
Bewertet wird ein funktional dem Wohngebäude zugeordneter Umgriff von rund ... m².
Teilfläche muss nicht vermessen sein
Eine bewertungstechnische Teilfläche muss nicht zwingend bereits ein eigenes Flurstück bilden.
Der Sachverständige kann innerhalb eines größeren Grundstücks unterschiedliche Teilbereiche wertmäßig abgrenzen.
Dabei handelt es sich zunächst um eine:
bewertungstechnische Abgrenzung
und nicht automatisch um eine katastermäßige Grundstücksteilung.
Kein neues Grundstück durch das Gutachten
Durch die Bewertung eines 500-m²-Umgriffs entsteht also nicht automatisch ein eigenständiges Grundstück.
Das Flurstück bleibt katastermäßig unverändert.
Die Abgrenzung dient ausschließlich dazu, unterschiedliche Grundstücksqualitäten sachgerecht zu bewerten.
Historische Hofstellen besonders anspruchsvoll
Bei ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen bestehen häufig fließende Übergänge zwischen:
- Wohnhof
- Wirtschaftshof
- Garten
- Stallbereich
- Grünland
Eine mathematisch exakt erkennbare Grenze existiert häufig nicht.
Dann ist sachverständige Würdigung erforderlich.
Welche Kriterien helfen bei der Abgrenzung?
Zu berücksichtigen sind insbesondere:
Gebäudestellung
Wie viel Fläche beansprucht der vorhandene Baukörper?
Erschließung
Welche Fläche wird für Zufahrt und Zugang benötigt?
Tatsächliche Nutzung
Wo endet der Wohnbereich und wo beginnt die landwirtschaftliche Nutzung?
Außenanlagen
Welche Hofflächen, Gartenflächen und Stellflächen gehören funktional zum Haus?
Historische Nutzung
Wie wurde das Anwesen tatsächlich genutzt?
Marktüblichkeit
Welche Grundstücksgröße wäre für ein vergleichbares Wohnanwesen in dieser Lage plausibel?
Funktionaler Zusammenhang ist wichtiger als geometrische Schönheit
Der Umgriff muss nicht zwingend:
- rechteckig
- symmetrisch
- geometrisch optimal
sein.
Entscheidend ist vielmehr, ob die Fläche funktional nachvollziehbar dem Wohngebäude zugeordnet werden kann.
Gemeinsame Hofflächen erschweren die Abgrenzung
Im Praxisfall dienten Teile der Außenflächen zugleich der Erschließung des weiterhin landwirtschaftlich genutzten Gebäudeteils.
Zwischen Wohn- und Wirtschaftsbereich bestand damit keine vollständig klare funktionale Trennung.
Das ist für historische Hofstellen typisch.
Dann ist eine sachverständige Näherung erforderlich
Wo sich Wohn- und Wirtschaftsflächen überlagern, kann nicht jede Quadratmetergrenze exakt aus der Realität abgelesen werden.
Der Sachverständige muss deshalb einen plausiblen Umgriff bestimmen und transparent begründen.
Nicht mit einem zukünftigen Baugrundstück verwechseln
Ein weiterer häufiger Fehler wäre:
500 m² Hausgrundstück wurden bewertet, also könnte man diese Fläche auch separat als Bauplatz verkaufen.
Das folgt daraus nicht.
Die selbstständige Verwertbarkeit wäre eine völlig eigene Frage.
Dafür wären unter anderem zu prüfen:
- Grundstücksteilung
- Zufahrt
- Erschließung
- Bauplanungsrecht
- Genehmigungsfähigkeit
Bestehende Wohnnutzung und Neubaupotenzial unterscheiden
Ein bestehendes Wohnhaus kann im Außenbereich einen erheblichen Wert besitzen.
Das bedeutet trotzdem nicht, dass bei einem Abbruch an gleicher Stelle automatisch ein beliebiger Neubau möglich wäre.
Der Markt berücksichtigt diese Unsicherheit.
Warum ein Außenbereichsabschlag zusätzlich erforderlich sein kann
Auch nach sachgerechter Abgrenzung des Hausgrundstücks kann dessen Bodenwert unter dem Wert eines vergleichbaren Grundstücks innerhalb einer Ortslage liegen.
Gründe können sein:
- eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten
- kleinerer Erwerberkreis
- eingeschränkte Finanzierung
- begrenzte Umnutzungsmöglichkeiten
Die Flächenabgrenzung und die Bodenwertanpassung sind daher zwei unterschiedliche Bewertungsschritte.
Nicht zweimal für denselben Nachteil abschlagen
Dabei muss jedoch Doppelberücksichtigung vermieden werden.
Wenn die Außenbereichslage bereits über einen Abschlag beim Bodenrichtwert berücksichtigt wird, darf derselbe Nachteil nicht nochmals vollständig an anderer Stelle angesetzt werden.
Marktgängigkeit ebenfalls nicht doppelt berücksichtigen
Im Praxisfall wurden die Nachteile der Außenbereichslage bereits in verschiedenen Bewertungsparametern berücksichtigt.
Ein zusätzlicher pauschaler Abschlag allein wegen „schlechter Marktgängigkeit“ wurde deshalb nicht nochmals vorgenommen.
Wann eine Teilflächenbewertung besonders wichtig ist
Typische Fälle sind:
- Bauernhäuser
- Resthöfe
- Aussiedlerhöfe
- große Außenbereichsgrundstücke
- ehemalige landwirtschaftliche Anwesen
- Wohnhäuser auf betrieblich genutzten Grundstücken
- Grundstücke mit großen Grün- oder Landwirtschaftsflächen
Typische Fehler
Die gesamte Flurstücksfläche als Hausgrundstück bewerten
Das kann bei großen Außenbereichsgrundstücken zu erheblichen Überbewertungen führen.
Nur die Gebäudegrundfläche ansetzen
Ein Wohnhaus benötigt zusätzlich Zufahrt, Hof, Garten und Bewegungsflächen.
Steuerliche Flächenangaben ungeprüft übernehmen
Sie können plausibilisieren, ersetzen aber nicht die Verkehrswertermittlung.
GRZ wie in einem Bebauungsplangebiet anwenden
Im Außenbereich ist eine solche Betrachtung gegebenenfalls nur eine Hilfsplausibilisierung.
Hausgrundstück mit frei bebaubarem Wohnbauland gleichsetzen
Der bestehende Wohnhausumgriff kann erheblich eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten besitzen.
Teilfläche mit eigenständigem Flurstück verwechseln
Eine bewertungstechnische Abgrenzung verändert das Kataster nicht.
Außenbereichsnachteil mehrfach abziehen
Abgrenzung, Bodenwert und Marktgängigkeit müssen methodisch konsistent behandelt werden.
Vorgehensweise
Bei einem großen Außenbereichsgrundstück kann die Abgrenzung des Hausgrundstücks in folgenden Schritten erfolgen:
Schritt 1 – Bewertungsgegenstand klären
Welche Gebäude und Nutzungen sollen bewertet werden?
Schritt 2 – Gesamtflurstück analysieren
Wie groß ist das Grundstück und welche Nutzungsbereiche bestehen?
Schritt 3 – tatsächliche Nutzung vor Ort feststellen
Welche Flächen dienen unmittelbar dem Wohnhaus?
Schritt 4 – Gebäudeumgriff bestimmen
Einbeziehen von:
- Gebäudegrundfläche
- Zugang
- Hof
- Stellflächen
- unmittelbar zugeordneten Freiflächen
Schritt 5 – Luftbild und Kataster heranziehen
Örtliche Nutzungsstrukturen plausibilisieren.
Schritt 6 – ergänzende Unterlagen prüfen
Zum Beispiel:
- Grundsteuerunterlagen
- historische Pläne
- Flächenaufstellungen
Schritt 7 – Größenordnung plausibilisieren
Gegebenenfalls überschlägig über:
- Gebäudegrundfläche
- marktübliche Hausgrundstücksgrößen
- GRZ-Bandbreiten
Schritt 8 – planungsrechtliche Qualität separat prüfen
Außenbereich nach § 35 BauGB nicht mit normalem Wohnbauland gleichsetzen.
Schritt 9 – Bodenwert nur auf den funktionalen Umgriff anwenden
Die restlichen Flächen nach ihrer eigenen Grundstücksqualität behandeln.
Schritt 10 – Abgrenzung transparent dokumentieren
Fläche und Begründung im Gutachten ausdrücklich darstellen.
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück umfasst insgesamt eine deutlich größere Fläche, von der jedoch nur ein Teil unmittelbar der Wohnnutzung des Bewertungsgebäudes dient.
Für die Verkehrswertermittlung wird daher ein funktional dem Wohnhaus zuzuordnender Grundstücksumgriff abgegrenzt. Dieser umfasst die Gebäudegrundfläche, die erforderlichen Zugangs- und Bewegungsflächen sowie die dem Wohngebäude unmittelbar dienenden Freiflächen.
Die Festlegung des Umgriffs erfolgt auf Grundlage der tatsächlichen örtlichen Verhältnisse, der vorhandenen Nutzung und ergänzender Karten- beziehungsweise Flächenunterlagen.
Die vorgenommene Abgrenzung stellt ausschließlich eine bewertungstechnische Zuordnung dar. Sie ist nicht mit einer katastermäßigen Grundstücksteilung oder dem Nachweis der selbstständigen baulichen Verwertbarkeit der Teilfläche gleichzusetzen.
Die planungsrechtlichen Einschränkungen der Außenbereichslage werden unabhängig von der Flächenabgrenzung bei der Bodenwertermittlung berücksichtigt.
Kernaussage
Bei großen Außenbereichsgrundstücken ist nicht automatisch das gesamte Flurstück als Hausgrundstück zu bewerten. Maßgeblich ist der tatsächlich und funktional dem Wohngebäude zugeordnete Grundstücksumgriff. Erst nach dieser Abgrenzung kann der Bodenwert sachgerecht ermittelt und die Außenbereichslage gesondert berücksichtigt werden.
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