Kurzantwort

Auch ohne örtlichen Mietspiegel lässt sich eine marktüblich erzielbare Miete sachgerecht ableiten.

Entscheidend ist, nicht nur eine einzelne Datenquelle zu verwenden, sondern mehrere Erkenntnisquellen miteinander zu vergleichen.

Dazu können gehören:

• professionelle Marktdatenbanken
• eigene Mietpreissammlungen
• regionale Mietspiegel benachbarter Städte
• veröffentlichte Marktberichte
• tatsächlich beobachtete Mieten
• objektspezifische Zu- und Abschläge

Wichtig ist:

Der rechnerische Mittelwert mehrerer Mietquellen ist noch nicht automatisch die richtige Marktmiete des Bewertungsobjekts.

Im Praxisfall ergaben verschiedene Quellen zunächst einen Mittelwert von:

13,14 €/m²

Für die konkrete Wohnung wurden aber nur:

10,50 €/m²

als marktüblich erzielbare Nettokaltmiete angesetzt.

Worum geht es?

Im Ertragswertverfahren ist die nachhaltig beziehungsweise marktüblich erzielbare Miete eine der wichtigsten Eingangsgrößen.

Doch nicht jede Gemeinde verfügt über:

• qualifizierten Mietspiegel
• einfachen Mietspiegel
• kommunale Mietdatenbank
• ausreichende veröffentlichte Bestandsmietdaten

Dann muss der Sachverständige die Marktmiete aus mehreren anderen Quellen ableiten.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde eine vermietete Eigentumswohnung in einer größeren Wohn- und Geschäftsanlage.

Die Wohnung hatte:

• rund 55,98 m² Wohnfläche
• Dachgeschosslage
• Balkon
• Aufzug
• Tiefgaragenstellplatz
• zentrale Lage

Für den Ort selbst lag kein qualifizierter Mietspiegel vor.

Tatsächliche Miete

Die Wohnung war seit vielen Jahren vermietet.

Die tatsächliche Nettokaltmiete betrug:

450 € monatlich

beziehungsweise rund:

8,04 €/m²

Diese Bestandsmiete lag erkennbar unter dem allgemeinen Marktniveau.

Die tatsächliche Miete ist deshalb nicht automatisch die Marktmiete

Für die Ertragswertberechnung musste untersucht werden:

Welche Nettokaltmiete wäre für eine vergleichbare Wohnung unter marktüblichen Bedingungen nachhaltig erzielbar?

Die bestehende Vertragsmiete war dafür nur eine von mehreren Informationen.

Mehrere Datenquellen statt Einzelwert

Im Gutachten wurden vier wesentliche Quellen herangezogen.

wohnwert.de

14,84 €/m²

IMV-Marktdaten

15,26 €/m²

Sprengnetter-Marktdaten

11,09 €/m²

eigene Mietpreissammlung

11,38 €/m²

Rechnerischer Mittelwert

Aus diesen vier Werten ergab sich:

13,14 €/m²

Auf den ersten Blick könnte man deshalb denken:

Die Marktmiete beträgt 13,14 €/m².

Genau das wäre jedoch methodisch zu einfach.

Warum ein Mittelwert nur ein Orientierungswert ist

Die einzelnen Quellen bilden nicht zwingend exakt dieselben Wohnungen ab.

Unterschiede können bestehen bei:

• Baujahr
• Wohnungsgröße
• Lage
• Ausstattung
• Modernisierungsstand
• Geschosslage
• Mietvertragsstruktur

Ein arithmetischer Mittelwert glättet diese Unterschiede, löst sie aber nicht.

Angebotsmieten und tatsächlich erzielte Mieten unterscheiden

Ein Teil der Marktdaten kann auf Angebotswerten beruhen. Diese spiegeln zunächst die Preisvorstellungen von Vermietern beziehungsweise Anbietern wider. Sie müssen nicht identisch sein mit den tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen. Deshalb dürfen Angebotsmieten nicht ungeprüft als Marktmiete übernommen werden.

Modellwerte ebenfalls kritisch prüfen

Auch professionelle Marktdatenanbieter können mit:

• statistischen Modellen
• Angebotsdaten
• regionalen Clustern
• hochgerechneten Vergleichswerten

arbeiten.

Solche Daten sind wertvoll.

Sie ersetzen aber nicht die objektspezifische Würdigung.

Eigene Mietpreissammlung als zusätzliche Kontrolle

Im Praxisfall wurde zusätzlich eine eigene Mietpreissammlung ausgewertet.

Der Mittelwert lag bei:

11,38 €/m²

Diese Werte lagen deutlich unter den beiden höchsten externen Quellen.

Das war ein erster Hinweis darauf, dass die oberen Daten nicht ohne Anpassung übernommen werden sollten.

Regionale Kontrollgröße aus benachbarter Stadt

Da für den Bewertungsort kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden war, wurde ergänzend der Mietspiegel einer benachbarten Stadt herangezogen.

Dieser wurde jedoch ausdrücklich nur als:

regionale Kontrollgröße

verwendet.

Nicht als unmittelbar bindender örtlicher Mietspiegel.

Warum ein fremder Mietspiegel nicht einfach übertragen werden darf

Ein Mietspiegel gilt für seinen eigenen räumlichen Geltungsbereich.

Eine benachbarte Stadt kann sich unterscheiden bei:

• Nachfrage
• Infrastruktur
• Einkommen
• Lagequalität
• Wohnungsangebot
• Marktstruktur

Deshalb ist eine direkte 1:1-Übertragung methodisch problematisch.

Als Plausibilitätskontrolle trotzdem wertvoll

Im Praxisfall ergab die überschlägige Anwendung des benachbarten Mietspiegels für eine Wohnung dieser Größe eine Vergleichsmiete von rund:

9,46 €/m²

mit einer Spanne von ungefähr:

8,28 €/m² bis 10,71 €/m²

Der später angesetzte Wert von:

10,50 €/m²

lag innerhalb dieser Spanne.

Regionale Bestandsmieten als weitere Kontrolle

Zusätzlich wurden tatsächlich beobachtete Mietwerte aus der Region betrachtet.

Für mehrere Jahre ergaben sich:

• 2022: 10,39 €/m²
• 2023: 10,94 €/m²
• 2024: 11,54 €/m²
• 2025: 12,14 €/m²

Der Mittelwert betrug:

11,25 €/m²

Auch diese Werte lagen deutlich unter den höchsten Marktdatenquellen.

Weitere regionale Marktinformation

Ein regionaler Immobilienmarktbericht wies für Bestandswohnungen ebenfalls Mietwerte aus.

Für Bestandswohnungen lag der Durchschnitt bei etwa:

11,60 €/m²

Für Wohnungen der Baujahresgruppe 1994 bis 2003 wurde ein Durchschnitt von rund:

12,00 €/m²

genannt.

Auch diese Werte dienten lediglich der Einordnung.

Danach kommt die Objektanpassung

Die Marktdaten beantworten zunächst nur:

Wie sieht das allgemeine Mietniveau aus?

Die nächste Frage lautet:

Wo liegt die konkrete Wohnung innerhalb dieses Mietniveaus?

Dazu müssen die individuellen Eigenschaften berücksichtigt werden.

Positive Merkmale

Im Praxisfall waren positiv:

• zentrale Lage
• marktgängige Wohnungsgröße
• Balkon
• vorhandener Aufzug
• zweckmäßiger Grundriss

Diese Merkmale sprechen grundsätzlich für eine gute Vermietbarkeit.

Negative beziehungsweise mietdämpfende Merkmale

Gleichzeitig bestanden mehrere Einschränkungen:

• Dachgeschosslage
• Dachschrägen
• nicht vollständig barrierefreie Erreichbarkeit
• bauzeittypische Ausstattung
• gealterte Einbauküche
• gealterte Dachflächenfenster
• Schwarzverfärbungen beziehungsweise Fogging
• technische Risiken innerhalb der WEG
• alte Zentralheizung
• Trinkwasser-/Legionellenthematik

Diese Merkmale sprechen gegen einen Ansatz im oberen Marktsegment.

Deshalb nicht 13,14 €/m²

Der reine Mittelwert der vier Marktdatenquellen war für die konkrete Wohnung zu hoch.

Der Wert bildete die objektspezifischen Nachteile nicht ausreichend ab.

Sachverständiger Ansatz

Unter Würdigung:

• der vier Mietquellen
• der regionalen Kontrollwerte
• des fremden Mietspiegels
• der eigenen Sammlung
• der Objektmerkmale

wurde die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete schließlich mit:

10,50 €/m²

angesetzt.

Warum das nachvollziehbar ist

Der Ansatz lag:

• deutlich unter dem rechnerischen Marktdatenmittel von 13,14 €/m²
• nahe an regionalen Bestandsmieten
• innerhalb der Kontrollspanne des benachbarten Mietspiegels
• oberhalb der tatsächlichen Bestandsmiete von 8,04 €/m²

Damit lag er zwischen:

Bestandsrealität und allgemeinem Marktpotenzial

Marktmiete ist kein Durchschnittspreis

Das ist ein zentraler Punkt.

Die Marktmiete einer konkreten Wohnung ist nicht einfach der Mittelwert aller verfügbaren Mietangebote.

Sie ist der Betrag, der für:

• genau diese Lage
• genau diese Wohnungsgröße
• genau diesen Zustand
• genau diese Ausstattung

nachhaltig erzielbar erscheint.

Kleine Wohnungen können andere Mietpreise erzielen

Die Wohnungsgröße spielt häufig eine wichtige Rolle.

Kleinere Wohnungen können pro Quadratmeter andere Mietniveaus erzielen als große Wohnungen.

Deshalb sollten Vergleichsdaten möglichst eine ähnliche Größenklasse aufweisen.

Baujahr allein reicht ebenfalls nicht

Eine Wohnung aus dem Jahr 1998 kann:

• modernisiert
• hochwertig ausgestattet
• bauzeittypisch
• renovierungsbedürftig

sein.

Das Baujahr ist deshalb nur ein Merkmal unter mehreren.

Dachgeschosslage differenziert betrachten

Eine Dachgeschosswohnung kann Vorteile besitzen:

• weniger Nachbarn darüber
• gute Belichtung
• Aussicht

Aber auch Nachteile:

• Dachschrägen
• eingeschränkte Möblierbarkeit
• sommerliche Aufheizung
• ältere Dachfenster

Die konkrete Wirkung ist objektspezifisch.

Aufzug vorhanden – trotzdem nicht vollständig barrierefrei

Im Praxisfall war zwar ein Aufzug vorhanden.

Der Zugang zum Aufzug erfolgte jedoch nicht vollständig ebenerdig.

Deshalb konnte der Aufzug die fehlende Barrierefreiheit nicht vollständig kompensieren.

Technische WEG-Risiken können auch die Miete beeinflussen

Nicht nur die Wohnung selbst zählt.

Auch Probleme der Gesamtanlage können die Attraktivität beeinflussen.

Zum Beispiel:

• störanfällige Heizung
• Trinkwasserprobleme
• organisatorische Unsicherheit

Deshalb wurden diese Themen bei der Mietableitung mitgewürdigt.

Aber Vorsicht vor Doppelberücksichtigung

Wenn solche Risiken bereits die Marktmiete reduzieren, dürfen sie nicht automatisch später nochmals vollständig als zusätzlicher Abschlag berücksichtigt werden.

Das Bewertungsmodell muss konsistent bleiben.

Mietspiegel benachbarter Städte richtig einsetzen

Ein fremder Mietspiegel ist kein Ersatz für einen fehlenden örtlichen Mietspiegel.

Er kann aber helfen als:

• Plausibilitätskontrolle
• regionale Orientierung
• Größenordnungsprüfung

Die räumliche Nichtidentität muss ausdrücklich dokumentiert werden.

Mehrere Quellen unterschiedlich gewichten

Nicht jede Quelle besitzt dieselbe Aussagekraft.

Besonders relevant sind:

örtliche tatsächliche Mietabschlüsse

hohe Aussagekraft

eigene regionale Vergleichsmieten

gute Ergänzung

qualifizierter Mietspiegel eines benachbarten Marktes

gute Kontrollfunktion, aber räumlich eingeschränkt übertragbar

Angebotsdaten

nützlich, aber vorsichtiger zu behandeln

modellbasierte Internetwerte

nur ergänzende Orientierung

Qualität vor Quantität

Zehn schlecht vergleichbare Mietangebote sind nicht automatisch besser als fünf sehr gute Vergleichsfälle.

Entscheidend ist die Vergleichbarkeit.

Zeitliche Nähe beachten

Mietdaten sollten möglichst nahe am Bewertungsstichtag liegen.

Ein Mietwert aus einem deutlich früheren Marktumfeld kann nur eingeschränkt aussagekräftig sein.

Nettokaltmiete sauber definieren

Für die Ertragswertberechnung ist regelmäßig die Nettokaltmiete relevant.

Nicht enthalten sind grundsätzlich:

• Betriebskosten
• Heizkosten

Stellplatz- oder Garagenmieten sollten ebenfalls gesondert betrachtet werden, sofern sie nicht bereits im Wohnmietansatz enthalten sind.

Stellplatz separat bewerten

Im Praxisfall wurde der Tiefgaragenstellplatz nicht in die Wohnungsmiete eingerechnet.

Seine marktübliche Miete wurde separat mit:

65 € monatlich

angesetzt.

Das erhöht die Transparenz der Ertragsableitung.

Jahresrohertrag

Für die Wohnung ergab sich:

55,98 m² × 10,50 €/m² × 12

=

7.053,48 € jährlich

Für den Tiefgaragenstellplatz:

65 € × 12

=

780 € jährlich

Gesamter marktüblich erzielbarer Rohertrag:

7.833,48 € jährlich

Marktmiete und Ist-Miete getrennt dokumentieren

Im Gutachten wurden beide Werte offengelegt.

tatsächliche Wohnungsmiete

8,04 €/m²

marktüblich erzielbare Wohnungsmiete

10,50 €/m²

Diese Transparenz ist wichtig.

Warum nicht nur einen Wert nennen?

Die Differenz zeigt:

• bestehende Vertragslage
• Mietsteigerungspotenzial
• kurzfristige Ertragsbeschränkung

Sie ist damit selbst eine wichtige Bewertungsinformation.

Keine mechanische Zuschlagsrechnung

Auch die objektspezifische Anpassung sollte nicht zu einem reinen Punktesystem verkommen.

Beispiel:

• Balkon +5 %
• Dachgeschoss −5 %
• Aufzug +3 %
• Fogging −2 %

Eine solche Scheingenauigkeit ist häufig nicht durch Marktdaten gedeckt.

Besser ist eine sachverständige Gesamtwürdigung.

Marktmiete muss nachhaltig sein

Im Ertragswert geht es nicht darum, die maximal denkbare Miete zu finden.

Gesucht wird eine Miete, die unter gewöhnlichen Bedingungen:

• marktüblich
• erzielbar
• nachhaltig

erscheint.

Spitzenangebote sind deshalb ungeeignet

Ein einzelnes Angebot von:

15 oder 16 €/m²

beweist noch nicht, dass das Bewertungsobjekt diese Miete nachhaltig erzielen kann.

Insbesondere nicht bei einer älteren Bestandswohnung mit objektspezifischen Einschränkungen.

Niedrigste Angebote ebenfalls nicht automatisch maßgeblich

Umgekehrt darf die Marktmiete nicht allein aus besonders günstigen Altverträgen abgeleitet werden.

Bestandsmieten können deutlich unter dem aktuellen Neuvermietungsniveau liegen.

Marktmiete ist eine sachverständige Ableitung

Das Ergebnis entsteht deshalb aus:

Daten + Vergleichbarkeit + Objektanpassung + Plausibilisierung

Nicht aus einem einzelnen Onlinewert.

Dokumentation ist entscheidend

Eine gute Mietableitung sollte nachvollziehbar zeigen:

• welche Quellen verwendet wurden
• welche Werte sie liefern
• welche Einschränkungen bestehen
• welche Objektmerkmale berücksichtigt wurden
• warum der endgültige Ansatz gewählt wurde

Typische Fehler

Nur eine Onlineplattform verwenden

Eine einzelne Quelle ist regelmäßig zu schwach.

Rechnerischen Mittelwert ungeprüft übernehmen

Vergleichbarkeit der Daten fehlt möglicherweise.

Angebotsmieten wie abgeschlossene Verträge behandeln

Angebot und tatsächlicher Abschluss sind nicht identisch.

Fremden Mietspiegel 1:1 übertragen

Der räumliche Geltungsbereich muss berücksichtigt werden.

Objektmerkmale ignorieren

Lage, Zustand, Ausstattung und Geschosslage beeinflussen den Mietwert.

Spitzenmieten als nachhaltig ansetzen

Das kann den Ertragswert überhöhen.

Ist-Miete mit Marktmiete verwechseln

Eine langjährige Bestandsmiete kann deutlich abweichen.

Stellplatzmiete doppelt erfassen

Wohnungsmiete und Stellplatz getrennt prüfen.

Risiken mehrfach berücksichtigen

Wenn sie bereits im Mietansatz enthalten sind, nicht nochmals pauschal abziehen.

Vorgehensweise

Wenn kein örtlicher Mietspiegel vorhanden ist, bietet sich folgende Vorgehensweise an:

Schritt 1 – tatsächliche Miete feststellen

Welche Miete wird aktuell gezahlt?

Schritt 2 – mehrere Marktquellen recherchieren

Zum Beispiel:

• Marktdatenanbieter
• eigene Mietpreissammlung
• regionale Marktberichte
• Angebotsdaten

Schritt 3 – Datenqualität prüfen

Handelt es sich um:

• Angebotsmieten
• Bestandsmieten
• tatsächliche Vertragsmieten
• Modellwerte?

Schritt 4 – Vergleichbarkeit untersuchen

Insbesondere:

• Lage
• Wohnfläche
• Baujahr
• Ausstattung
• Geschosslage

Schritt 5 – regionale Kontrollwerte heranziehen

Gegebenenfalls Mietspiegel benachbarter Städte nur als Plausibilitätskontrolle.

Schritt 6 – Mittelwert nicht automatisch übernehmen

Erst objektspezifisch würdigen.

Schritt 7 – Vor- und Nachteile des Bewertungsobjekts analysieren

Zum Beispiel:

• Balkon
• Aufzug
• Barrierefreiheit
• Dachgeschoss
• Zustand
• technische Risiken

Schritt 8 – nachhaltigen Mietansatz festlegen

Nicht Spitzenmiete, sondern marktüblich nachhaltig erzielbare Miete.

Schritt 9 – Stellplätze separat berücksichtigen

Doppelansätze vermeiden.

Schritt 10 – Ergebnis plausibilisieren

Mit mehreren unabhängigen Quellen abgleichen.

Formulierungsbaustein

Für den Bewertungsort liegt kein qualifizierter örtlicher Mietspiegel beziehungsweise keine ausreichend belastbare kommunale Mietdatenbank vor. Die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wird daher aus mehreren ergänzenden Erkenntnisquellen abgeleitet.

Hierzu werden insbesondere regionale Marktdatenanbieter, eigene Mietpreisbeobachtungen sowie ergänzende Mietdaten aus vergleichbaren benachbarten Marktgebieten ausgewertet. Soweit Angebotsdaten oder modellbasierte Werte verwendet werden, dienen diese lediglich als Orientierungs- beziehungsweise Plausibilisierungsgrößen und werden nicht ungeprüft auf das Bewertungsobjekt übertragen.

Der aus den verschiedenen Quellen resultierende rechnerische Mittelwert stellt lediglich eine erste Orientierung dar. Für den endgültigen Mietansatz werden die konkreten Objektmerkmale, insbesondere Lage, Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung, Geschosslage, Erreichbarkeit und baulicher Zustand, sachverständig berücksichtigt.

Unter Würdigung sämtlicher Marktdaten und objektspezifischer Merkmale wird die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete mit einem nachhaltig erzielbaren, gegenüber einzelnen Spitzenangeboten vorsichtigeren Wert angesetzt.

Kernaussage

Fehlt ein örtlicher Mietspiegel, darf die Marktmiete nicht aus einer einzelnen Datenbank oder einem einfachen Mittelwert übernommen werden. Eine belastbare Mietableitung entsteht aus mehreren möglichst unabhängigen Quellen, der Prüfung ihrer Datenqualität, regionalen Kontrollwerten und einer sorgfältigen Anpassung an das konkrete Bewertungsobjekt. Im Praxisfall führte genau diese Vorgehensweise dazu, dass aus einem rechnerischen Marktdatenmittel von 13,14 €/m² ein objektspezifisch nachvollziehbarer Mietansatz von 10,50 €/m² wurde.

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