Kurzantwort
Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag eines bebauten Grundstücks rechnerisch auf zwei Bestandteile verteilt:
- den Ertragsanteil des Grund und Bodens und
- den Ertragsanteil der baulichen Anlagen.
Ist der gesamte Reinertrag so gering, dass er nicht einmal die Verzinsung des Bodenwertes deckt, bleibt für das Gebäude kein positiver Reinertragsanteil mehr übrig.
Rechnerisch kann dieser Anteil sogar negativ werden.
Das ist ein wichtiges wirtschaftliches Warnsignal:
Die vorhandene Bebauung erwirtschaftet weniger, als der Grund und Boden allein wirtschaftlich beansprucht.
In solchen Fällen ist zu prüfen, ob eine nachhaltige Weiternutzung des Gebäudes überhaupt noch marktgerecht ist oder ob sich die Kaufpreisbildung zunehmend am freigelegten Grundstück orientiert.
Wie funktioniert die Aufteilung des Reinertrags?
Das Ertragswertverfahren geht vereinfacht davon aus, dass der gesamte Reinertrag eines bebauten Grundstücks sowohl
- den Grund und Boden als auch
- die baulichen Anlagen
verzinst.
Der Grund und Boden wird dabei grundsätzlich als zeitlich unbegrenzt nutzbarer Vermögensbestandteil betrachtet.
Das Gebäude besitzt dagegen nur eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Deshalb wird zunächst der Teil des Reinertrags ermittelt, der dem Boden zuzurechnen ist.
Vereinfacht:
Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Reinertragsanteil des Bodens
Anschließend:
Gesamtreinertrag – Reinertragsanteil des Bodens = Reinertragsanteil der baulichen Anlagen
Ein einfaches Beispiel
Angenommen, ein Grundstück besitzt einen Bodenwert von:
500.000 €
und der objektspezifische Liegenschaftszinssatz beträgt:
5 %
Dann beträgt der jährliche Bodenwertverzinsungsbetrag:
500.000 € × 5 % = 25.000 €
Erwirtschaftet die Immobilie insgesamt einen Reinertrag von 50.000 €, verbleiben:
50.000 € – 25.000 € = 25.000 €
für die baulichen Anlagen.
Dieser Betrag kann anschließend über die Restnutzungsdauer kapitalisiert werden.
Was passiert bei einem zu niedrigen Reinertrag?
Angenommen, dieselbe Immobilie erzielt nur:
15.000 € Reinertrag
Dann ergibt sich:
15.000 € – 25.000 € = –10.000 €
Der Reinertragsanteil der baulichen Anlagen ist negativ.
Das Gebäude erzeugt damit rechnerisch keinen positiven Ertragswert mehr.
Praxisbeispiel
In einem besonderen Bewertungsfall war ein ehemaliger Hotel-, Gastronomie- und Veranstaltungsbetrieb zu bewerten.
Der Gebäudebestand wurde zum Wertermittlungsstichtag nicht mehr nachhaltig hotelwirtschaftlich genutzt.
Für eine begrenzte Übergangszeit wurde lediglich eine untergeordnete Rest- beziehungsweise Zwischennutzung angenommen.
Hierfür wurde ein pauschaler jährlicher Rohertrag von:
12.000 €
angesetzt.
Nach pauschal 10 % Bewirtschaftungskosten verblieb ein jährlicher Reinertrag von:
10.800 €.
Die Bodenwertverzinsung
Der angepasste Bodenwert des Grundstücks betrug rund:
3,91 Mio. €
Bei einem angesetzten Liegenschaftszinssatz von:
6,5 %
ergab sich ein jährlicher Reinertragsanteil des Bodens von:
3.910.000 € × 6,5 % = 254.150 €
Dem stand jedoch nur ein gesamter Reinertrag des Grundstücks von rund 10.800 € gegenüber.
Damit ergab sich:
10.800 € – 254.150 € = –243.350 €
als rechnerischer Reinertragsanteil der baulichen und sonstigen Anlagen.
Was bedeutet dieses Ergebnis wirtschaftlich?
Der negative Betrag ist nicht als tatsächlicher jährlicher „Verlust des Gebäudes“ im buchhalterischen Sinn zu verstehen.
Er ist vielmehr ein Ergebnis des Ertragswertmodells.
Er zeigt:
Der aktuelle wirtschaftliche Nutzen der Bebauung reicht nicht aus, um neben der Verzinsung des Grund und Bodens noch einen positiven Ertragsbeitrag des Gebäudes zu erzeugen.
Die vorhandene Bebauung trägt damit im gewählten wirtschaftlichen Szenario keinen positiven Ertragswert mehr.
Warum wird der Boden überhaupt verzinst?
Der Bodenwert ist ein eigener Vermögensbestandteil.
Auch ohne das vorhandene Gebäude besitzt das Grundstück einen wirtschaftlichen Wert.
Ein Käufer, der Kapital in den Grund und Boden investiert, erwartet grundsätzlich eine marktgerechte Verzinsung dieses Kapitals.
Deshalb wird im Ertragswertverfahren ein entsprechender Anteil des Reinertrags dem Boden zugerechnet.
Erst der darüber hinaus verbleibende Betrag kann dem Gebäude zugerechnet werden.
Hoher Bodenwert kann den Effekt verstärken
Je höher der Bodenwert, desto höher ist bei gleichem Liegenschaftszinssatz die rechnerische Bodenwertverzinsung.
Beispiel:
Bodenwert 1 Mio. € × 5 % = 50.000 €
Bodenwert 4 Mio. € × 5 % = 200.000 €
Gerade bei großen innerörtlichen Grundstücken kann deshalb ein erheblicher Reinertrag erforderlich sein, damit überhaupt noch ein positiver Gebäudeertragsanteil verbleibt.
Ein wertvolles Grundstück kann ein unwirtschaftliches Gebäude tragen
Genau darin liegt die besondere Aussagekraft dieses Falls.
Das Grundstück selbst war aufgrund
- der zentralen Lage,
- der erheblichen Fläche und
- des grundsätzlichen Entwicklungspotenzials
wertvoll.
Der vorhandene Hotelbestand erzeugte dagegen kaum noch nachhaltige Erträge.
Damit waren Grundstück und Gebäude wirtschaftlich in völlig unterschiedlicher Situation.
Ein hoher Grundstückswert bedeutet nicht, dass auch die vorhandene Bebauung wirtschaftlich wertvoll sein muss.
Warum war kein normaler Hotelmietertrag anzusetzen?
Der Gebäudekomplex war zum Wertermittlungsstichtag nicht mehr nachhaltig als Hotel nutzbar.
Eine Wiederaufnahme des früheren Betriebs hätte umfangreiche Investitionen in unter anderem
- Gebäudetechnik,
- Zimmer und Sanitärbereiche,
- Brandschutz,
- energetische Qualität,
- Raumstruktur,
- Gastronomie- und Funktionsbereiche
erfordert.
Deshalb wurde im Gutachten kein theoretischer Vollbetrieb unterstellt.
Stattdessen wurde lediglich eine geringfügige Zwischen- und Restnutzung beispielsweise für
- Lager,
- Abstellflächen,
- Stellplätze
modellhaft berücksichtigt.
Warum keine fiktiven Hotelerträge ansetzen?
Eine Verkehrswertermittlung soll die marktüblich erzielbaren und nachhaltig gesicherten Erträge berücksichtigen.
Nicht sachgerecht wäre es deshalb, einen alten leerstehenden Hotelkomplex so zu behandeln, als würde er ohne weitere Investitionen wieder die Umsätze eines modernen Hotels erwirtschaften.
Das würde eine wirtschaftliche Situation unterstellen, die am Wertermittlungsstichtag tatsächlich nicht vorhanden ist.
Negativer Gebäudeertrag bedeutet nicht automatisch Abbruch
Ein negativer Reinertragsanteil ist ein starkes Indiz.
Er beantwortet aber noch nicht allein die Frage, ob ein Gebäude tatsächlich abgebrochen werden sollte.
Zusätzlich sind zu prüfen:
- technische Nutzbarkeit,
- Sanierungsmöglichkeiten,
- Umbaupotenzial,
- alternative Nutzungen,
- planungsrechtliche Situation,
- Freilegungskosten,
- zukünftiger Bodenwert.
Erst die Gesamtbetrachtung zeigt, welches wirtschaftliche Szenario marktgerecht ist.
Wann führt der negative Reinertragsanteil zum Liquidationswert?
Im Praxisfall kamen mehrere Umstände zusammen:
- sehr geringer Restnutzungsertrag,
- hoher Bodenwert,
- erheblicher Modernisierungsbedarf,
- geringe Drittverwendungsfähigkeit,
- lediglich kurze wirtschaftliche Restnutzungsdauer,
- bereits geplante vollständige Neuentwicklung des Grundstücks.
Daher wurde davon ausgegangen, dass ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer den vorhandenen Gebäudebestand möglichst kurzfristig beseitigen würde.
Die weitere Wertermittlung erfolgte deshalb im Liquidationswertverfahren.
Vom Ertragswert zum Liquidationswert
Die gedankliche Kette lautet:
nachhaltiger Reinertrag des Grundstücks
↓
Abzug Bodenwertverzinsung
↓
kein positiver Gebäudeertragsanteil
↓
Prüfung alternativer Nutzung
↓
keine wirtschaftlich sinnvolle dauerhafte Weiternutzung
↓
Freilegung wirtschaftlich maßgebliches Szenario
↓
Liquidationswert
Damit wird das Ertragswertverfahren gewissermaßen zum Ausgangspunkt für die Erkenntnis, dass die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nicht mehr wertbildend ist.
Was ist dann wertbestimmend?
Bei einem Liquidationsobjekt rücken andere Größen in den Vordergrund.
Insbesondere:
- Bodenwert,
- Abbruchkosten,
- Freilegungskosten,
- Schadstoffrisiken,
- Dauer bis zur Freilegung,
- planungsrechtliche Verwertbarkeit.
Im Praxisfall wurde aus dem Bodenwert von rund 3,91 Mio. € nach Berücksichtigung der Freilegungs- und Risikokosten sowie der zeitlich verzögerten Verwertbarkeit ein Liquidationswert von rund 2,7 Mio. € abgeleitet.
Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer
Im Gutachten wurde für den vorhandenen Bestand nur noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:
5 Jahren
angesetzt.
Das bedeutet nicht, dass das Gebäude nach fünf Jahren technisch einstürzen würde.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beschreibt vielmehr den Zeitraum, in dem unter den angenommenen Bedingungen noch eine wirtschaftliche Nutzung erwartet werden kann.
Bei einem Objekt mit lediglich untergeordneter Zwischennutzung kann diese deutlich kürzer sein als die technische Lebensdauer.
Wirtschaftliche und technische Nutzbarkeit unterscheiden
Diese Unterscheidung ist besonders wichtig.
Technische Nutzbarkeit
Das Gebäude steht noch und kann gegebenenfalls in Teilen genutzt werden.
Wirtschaftliche Nutzbarkeit
Die Nutzung erzeugt unter Berücksichtigung von
- Investitionen,
- Betriebskosten,
- Erträgen und
- Marktanforderungen
noch einen wirtschaftlich sinnvollen Nutzen.
Ein Gebäude kann technisch noch stehen und dennoch wirtschaftlich weitgehend verbraucht sein.
Rolle des Liegenschaftszinssatzes
Der Liegenschaftszinssatz beeinflusst unmittelbar die Bodenwertverzinsung.
Je höher der Zinssatz, desto höher der Ertragsanteil, der rechnerisch dem Boden zugerechnet wird.
Deshalb muss der Liegenschaftszinssatz sachgerecht zur Objektart und zum Risiko passen.
Im Praxisfall wurde ein Liegenschaftszinssatz von:
6,5 %
angesetzt.
Begründet wurde dies unter anderem mit:
- der besonderen Objektart,
- der stark eingeschränkten Nutzung,
- der kurzen Restnutzungsdauer,
- der geringen Drittverwendungsfähigkeit.
Der negative Reinertragsanteil ist keine eigene Kostenposition
Ein wichtiger methodischer Punkt:
Der negative Reinertragsanteil von rund –243.350 € wird nicht einfach jedes Jahr als Kostenbetrag vom Grundstückswert abgezogen.
Er dient der Erkenntnis, dass das Gebäude innerhalb des Ertragswertmodells keinen positiven Ertragswert besitzt.
Die weitere Bewertung richtet sich danach, welches wirtschaftliche Szenario daraus folgt.
Nicht mit negativem Verkehrswert verwechseln
Ein negativer Reinertragsanteil der baulichen Anlagen bedeutet ebenfalls nicht, dass der Verkehrswert des gesamten Grundstücks negativ ist.
Im Praxisfall war das Gegenteil der Fall.
Das Grundstück besaß weiterhin einen erheblichen Bodenwert.
Nach Abzug der wirtschaftlich erforderlichen Belastungen verblieb ein positiver Verkehrswert von rund:
2,7 Mio. €
Der negative Gebäudeertragsanteil betrifft somit nur die Aufteilung innerhalb des Ertragswertmodells.
Welche Objekte können besonders betroffen sein?
Derartige Konstellationen können insbesondere auftreten bei:
- alten Hotels,
- aufgegebenen Gaststätten,
- leerstehenden Gewerbeobjekten,
- überdimensionierten Betriebsgebäuden,
- Pflege- oder Klinikimmobilien ohne tragfähiges Betriebskonzept,
- Veranstaltungsgebäuden,
- Spezialimmobilien mit geringer Drittverwendungsfähigkeit.
Besonders häufig ist dies dort denkbar, wo gleichzeitig ein hoher Bodenwert vorhanden ist.
Der Boden kann wirtschaftlich wertvoller sein als die Nutzung
Das klingt zunächst ungewöhnlich.
Ein großes Gebäude vermittelt optisch oft den Eindruck eines hohen Immobilienwertes.
Wirtschaftlich kann aber gelten:
unbebautes Grundstück > bebautes Grundstück
wenn die vorhandene Nutzung
- zu geringe Erträge erzeugt,
- hohe Investitionen erfordert oder
- eine bessere Grundstücksnutzung verhindert.
Das vorhandene Gebäude kann dann den wirtschaftlichen Nutzen des Bodens sogar blockieren.
Typische Fehler
Tatsächlichen Leerstand mit 0 € Ertrag gleichsetzen
Auch bei Leerstand ist zunächst zu prüfen, welche marktübliche Nutzung grundsätzlich möglich ist.
Fiktive Vollnutzung unterstellen
Nicht nachhaltig erzielbare Erträge dürfen den Wert nicht künstlich erhöhen.
Negativen Gebäudeertragsanteil als direkten Kostenbetrag behandeln
Er ist zunächst ein modelltechnisches Ergebnis.
Bodenwertverzinsung vergessen
Dann würde der gesamte Reinertrag fälschlich dem Gebäude zugerechnet.
Technische Restlebensdauer mit wirtschaftlicher Restnutzungsdauer verwechseln
Beide Größen können erheblich voneinander abweichen.
Aus negativem Gebäudeertrag sofort auf Abriss schließen
Das wirtschaftlich maßgebliche Szenario muss zusätzlich untersucht werden.
Vorgehensweise
Bei sehr gering ertragbringenden Gebäuden bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Nachhaltigen Rohertrag bestimmen
Welche Erträge sind unter den tatsächlichen Bedingungen marktüblich erzielbar?
Schritt 2 – Bewirtschaftungskosten abziehen
Welcher Reinertrag verbleibt?
Schritt 3 – Bodenwert feststellen
Welchen eigenständigen Wert besitzt der Grund und Boden?
Schritt 4 – Bodenwertverzinsung berechnen
Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
Schritt 5 – Gebäudeertragsanteil ermitteln
Reinertrag – Bodenwertverzinsung
Schritt 6 – Ergebnis wirtschaftlich interpretieren
Besteht noch ein positiver Beitrag der baulichen Anlagen?
Schritt 7 – Alternativszenarien untersuchen
- Sanierung?
- Umnutzung?
- Zwischennutzung?
- Freilegung?
Schritt 8 – Marktgerechtes Verfahren wählen
Die endgültige Bewertung muss dem tatsächlichen Verhalten potenzieller Käufer entsprechen.
Formulierungsbaustein
Aus dem für den vorhandenen Gebäudebestand nachhaltig erzielbaren Reinertrag ergibt sich nach Abzug des auf den Bodenwert entfallenden Verzinsungsbetrages kein positiver Reinertragsanteil der baulichen und sonstigen Anlagen.
Der vorhandene Gebäudebestand leistet damit unter den zum Wertermittlungsstichtag bestehenden tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen positiven eigenständigen Ertragsbeitrag mehr.
Dies ist als wesentliches Indiz dafür zu werten, dass eine nachhaltige wirtschaftliche Weiternutzung des vorhandenen Bestandes nicht das maßgebliche Marktverhalten darstellt. Es ist daher zu prüfen, ob sich die Kaufpreisbildung eines wirtschaftlich handelnden Erwerbers vorrangig am Wert des freigelegten Grundstücks unter Berücksichtigung der erforderlichen Freilegungs- und sonstigen objektspezifischen Kosten orientiert.
Kernaussage
Deckt der Reinertrag einer Immobilie nicht einmal die Verzinsung ihres Bodenwertes, besitzt der vorhandene Gebäudebestand im Ertragswertmodell keinen positiven eigenständigen Ertragswert mehr. Das kann ein entscheidender Hinweis darauf sein, dass nicht die Weiternutzung des Gebäudes, sondern die zukünftige Verwertung des Grundstücks den Marktwert bestimmt.
Verwandte Themen
- Liquidationswert bei gewerblichen Immobilien
- Wenn der Sachwert höher ist als der Verkehrswert
- Liegenschaftszinssatz
- Bodenwertverzinsung
- Restnutzungsdauer
- wirtschaftlich verbrauchtes Gebäude
- Drittverwendungsfähigkeit
- Hotelimmobilien bewerten