Kurzantwort
Ein hoher Sachwert bedeutet nicht automatisch einen hohen Verkehrswert.
Das Sachwertverfahren bildet zunächst die vorhandene Grundstücks- und Gebäudesubstanz modellhaft ab. Entscheidend für den Verkehrswert ist jedoch, welchen wirtschaftlichen Nutzen diese Substanz für einen typischen Marktteilnehmer tatsächlich noch besitzt.
Bei wirtschaftlich überalterten, funktional ungeeigneten oder nur sehr eingeschränkt nutzbaren Gebäuden kann der rechnerische Sachwert deshalb deutlich über dem tatsächlich marktgerechten Wert liegen.
Substanz hat nur dann einen entsprechenden Marktwert, wenn ein Erwerber sie wirtschaftlich sinnvoll nutzen kann.
Was beschreibt der Sachwert?
Im Sachwertverfahren wird der Wert eines Grundstücks im Wesentlichen aus folgenden Bestandteilen abgeleitet:
- Bodenwert,
- Sachwert der Gebäude,
- Sachwert der Außenanlagen,
- Marktanpassung,
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.
Der Gebäudesachwert orientiert sich dabei an modellhaften Herstellungskosten.
Diese werden unter anderem angepasst an:
- Baupreisniveau,
- Gebäudestandard,
- Alter,
- Restnutzungsdauer.
Dadurch entsteht ein rechnerischer Wert der vorhandenen baulichen Substanz.
Sachwert ist nicht gleich Verkaufspreis
Der Sachwert beantwortet vereinfacht die Frage:
Welchen modellhaften Zeitwert besitzt die vorhandene Substanz?
Der Verkehrswert beantwortet dagegen:
Welchen Preis würde der Markt für das Grundstück mit genau dieser Bebauung unter den tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen voraussichtlich zahlen?
Diese beiden Fragen können zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Praxisbeispiel
In einem besonderen Bewertungsfall war ein großflächiger ehemaliger Hotel-, Gastronomie- und Veranstaltungsbetrieb in zentraler Ortslage zu bewerten.
Der Gebäudekomplex bestand aus mehreren Bau-, Umbau- und Erweiterungsphasen und verfügte weiterhin über erhebliche physische Gebäudesubstanz.
Im Sachwertverfahren wurde für die baulichen Anlagen ein vorläufiger Sachwert von rund:
2,40 Mio. €
ermittelt.
Zusammen mit dem Bodenwert von rund:
3,91 Mio. €
ergab sich zunächst ein vorläufiger Sachwert von rund:
6,31 Mio. €
Nach Berücksichtigung von rund 900.000 € für Freilegungs- und Schadstoffrisiken verblieb ein Sachwert von rund:
5,40 Mio. €
Der Verkehrswert wurde jedoch mit lediglich:
2,70 Mio. €
angesetzt.
Warum war der Sachwert so viel höher?
Der Sachwert bildete noch vorhandene bauliche Substanz ab.
Das Gebäude war jedoch wirtschaftlich nicht mehr nachhaltig als Hotel nutzbar.
Im Gutachten wurden unter anderem festgestellt beziehungsweise berücksichtigt:
- erheblicher baulicher Modernisierungsbedarf,
- überalterte technische Ausstattung,
- funktional überholte Raumstrukturen,
- heterogene Bauabschnitte,
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit,
- erhebliche Anforderungen an Brandschutz und Technik bei einer Wiederaufnahme der Nutzung,
- fehlende nachhaltige wirtschaftliche Nutzung.
Damit bestand ein wesentlicher Unterschied zwischen:
technisch vorhandener Substanz
und
wirtschaftlich verwertbarer Substanz.
Technische Existenz bedeutet nicht wirtschaftlichen Nutzen
Ein Gebäude kann physisch noch lange bestehen.
Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Marktteilnehmer bereit ist, hierfür einen entsprechenden Preis zu zahlen.
Ein Erwerber betrachtet unter anderem:
- zukünftige Erträge,
- Modernisierungskosten,
- Betriebskosten,
- Nutzungsflexibilität,
- Investitionsrisiken,
- alternative Grundstücksnutzung.
Wenn die vorhandene Bausubstanz diesen Anforderungen nicht mehr gerecht wird, verliert ihr rechnerischer Sachwert an Bedeutung.
Beispiel eines alten Hotelbestands
Ein Hotel kann beispielsweise weiterhin besitzen:
- Gästezimmer,
- Gastronomieflächen,
- Veranstaltungsräume,
- Aufzüge,
- technische Anlagen,
- Küchen,
- Balkone,
- Außenanlagen.
Trotzdem kann der Bestand wirtschaftlich überholt sein.
Gründe können sein:
- Zimmergrößen entsprechen nicht mehr dem Markt,
- Sanitärbereiche sind zu klein,
- Flure und Erschließung sind ineffizient,
- Brandschutz wäre nur mit erheblichen Eingriffen herstellbar,
- technische Gebäudeausrüstung ist veraltet,
- energetische Anforderungen verursachen hohe Investitionen,
- eine wirtschaftliche Betreiberstruktur lässt sich nicht mehr darstellen.
Der Markt bezahlt keine historische Bauleistung
Ein häufiger Denkfehler lautet:
„Das Gebäude hat einmal sehr viel gekostet, also muss es auch heute noch viel wert sein.“
Für den Verkehrswert ist jedoch nicht entscheidend, wie hoch die ursprünglichen Herstellungskosten waren.
Entscheidend ist:
Welchen Nutzen besitzt das Gebäude heute?
Ein sehr aufwendig errichtetes Gebäude kann deshalb einen geringen Marktwert haben, wenn seine Nutzung nicht mehr wirtschaftlich ist.
Warum der Ertragswert hier entscheidend wurde
Bei einer Hotelimmobilie steht für einen wirtschaftlich handelnden Erwerber regelmäßig die Ertragsfähigkeit im Vordergrund.
Im Praxisfall wurde nur noch ein untergeordneter Restnutzungsertrag von rund:
12.000 € jährlich
angesetzt.
Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten verblieb ein Reinertrag von rund:
10.800 €
Demgegenüber stand allein für den Bodenwert bei einem Liegenschaftszinssatz von 6,5 % ein Bodenwertverzinsungsbetrag von rund:
254.150 €
Damit ergab sich kein positiver Reinertragsanteil mehr für die baulichen Anlagen.
Was bedeutet ein negativer Reinertragsanteil der Gebäude?
Vereinfacht bedeutet dies:
Der vorhandene Gebäudebestand erwirtschaftet nicht einmal den Ertrag, den der Boden allein wirtschaftlich beanspruchen würde.
Aus Sicht eines Marktteilnehmers liefert die Bebauung somit keinen positiven wirtschaftlichen Ertragsbeitrag mehr.
Das ist ein starkes Signal dafür, dass der Sachwert der vorhandenen Gebäudesubstanz nicht die maßgebliche Grundlage für den Verkehrswert sein kann.
Wenn der unbebaute Boden wirtschaftlich wertvoller ist
Bei wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden kann eine paradoxe Situation entstehen:
Das Grundstück wäre ohne das Gebäude wirtschaftlich attraktiver als mit dem Gebäude.
Dann wird die vorhandene Bebauung zunehmend zu einer Belastung.
Der Markt orientiert sich nicht mehr am Wert des Gebäudes, sondern an:
Bodenwert – Freilegungskosten – Risiken – zeitlich verzögerter Verwertbarkeit
Diese Betrachtung führt zum Liquidationswert.
Liquidationswert statt Sachwert
Im Praxisfall wurde der Bodenwert zunächst mit rund:
3,91 Mio. €
ermittelt.
Davon wurden abgezogen:
reguläre Freilegungs- und Abbruchkosten:
750.000 €
schadstoffbedingter Risikobetrag:
150.000 €
Damit verblieben zunächst rund:
3,01 Mio. €
Da das Grundstück einem Käufer nicht sofort als freigelegte und unmittelbar entwicklungsfähige Fläche zur Verfügung stand, wurde zusätzlich die zeitlich verzögerte Verwertbarkeit berücksichtigt.
Nach Marktanpassung ergab sich ein Liquidationswert von rund:
2,70 Mio. €.
Warum war der Liquidationswert marktgerechter?
Ein Käufer des Objekts würde wirtschaftlich voraussichtlich nicht fragen:
„Wie hoch ist der Zeitwert der alten Hotelwände?“
Er würde eher kalkulieren:
- Was ist das Grundstück wert?
- Was kostet der Abbruch?
- Welche Schadstoffe könnten vorhanden sein?
- Wie lange dauert die Freilegung?
- Welche Nutzung kann anschließend umgesetzt werden?
- Welche planungsrechtlichen Risiken bestehen?
Diese Überlegungen bestimmen die tatsächliche Kaufpreisbildung stärker als der reine Substanzwert.
Spezialimmobilien sind besonders anfällig für solche Unterschiede
Bei gewöhnlichen Wohnhäusern liegen Sachwert und Verkehrswert häufig näher beieinander.
Bei Spezialimmobilien können dagegen erhebliche Abweichungen auftreten.
Beispiele:
- Hotels,
- Pflegeheime,
- Kliniken,
- große Gastronomiebetriebe,
- Veranstaltungsgebäude,
- Produktionsgebäude,
- Freizeitimmobilien.
Der Grund liegt in der eingeschränkten Drittverwendungsfähigkeit.
Was bedeutet Drittverwendungsfähigkeit?
Drittverwendungsfähigkeit beschreibt vereinfacht die Möglichkeit, ein Gebäude auch für andere wirtschaftliche Nutzungen einzusetzen.
Ein einfaches Bürogebäude kann unter Umständen relativ flexibel neu vermietet werden.
Ein historisch gewachsener Hotelkomplex besitzt dagegen häufig:
- viele kleine Zimmer,
- spezielle Gastronomieflächen,
- Großküchen,
- Veranstaltungsräume,
- besondere Verkehrsflächen,
- hoteltypische Haustechnik.
Eine Umnutzung kann deshalb erhebliche bauliche Eingriffe erfordern.
Je geringer die Drittverwendungsfähigkeit, desto weniger kann der Markt die vorhandene Substanz honorieren.
Hohe Baukosten bedeuten nicht hohen Immobilienwert
Dies gilt auch für Neubauprojekte.
Ein Gebäude kann sehr teuer hergestellt werden und dennoch wirtschaftlich weniger wert sein als seine Herstellungskosten.
Beispielsweise:
Herstellungskosten: 50 Mio. € aus nachhaltigen Erträgen ableitbarer Marktwert: 35 Mio. €
Dann liegt eine wirtschaftliche Überinvestition vor.
Der Markt ersetzt dem Eigentümer nicht automatisch seine Baukosten.
Sachwertverfahren bleibt trotzdem sinnvoll
Die Differenz bedeutet nicht, dass das Sachwertverfahren wertlos wäre.
Im Gegenteil:
Im Praxisfall zeigte es sehr anschaulich, wie viel technische Substanz noch vorhanden war.
Der Sachwert von rund 5,4 Mio. € diente deshalb als informatorische und plausibilisierende Größe.
Er zeigte:
Das Gebäude ist physisch keineswegs wertlos.
Die Liquidationsbetrachtung zeigte dagegen:
Die vorhandene Substanz ist wirtschaftlich nicht in entsprechender Höhe verwertbar.
Gerade die Gegenüberstellung beider Ergebnisse liefert wichtige Erkenntnisse.
Verkehrswert entsteht nicht durch Mittelwertbildung
Ein weiterer häufiger Fehler wäre:
Sachwert 5,4 Mio. € Liquidationswert 2,7 Mio. € Mittelwert = 4,05 Mio. €
Eine solche Mittelwertbildung wäre nicht sachgerecht.
Die unterschiedlichen Verfahren müssen hinsichtlich ihrer Aussagekraft gewichtet werden.
Im Praxisfall wurde dem Liquidationswert das maßgebliche Gewicht gegeben, weil dieser das tatsächliche Verhalten der potenziellen Erwerber besser abbildete.
Das Bewertungsverfahren muss zum Käuferverhalten passen
Der wichtigste Grundsatz lautet:
Das Verfahren soll die Kaufpreisüberlegungen des gewöhnlichen Grundstücksmarktes nachvollziehen.
Bei einem nutzbaren Eigenheim kann das Sachwertverfahren im Vordergrund stehen.
Bei einer rentierlich betriebenen Gewerbeimmobilie kann der Ertragswert entscheidend sein.
Bei einem wirtschaftlich verbrauchten Gebäudekomplex kann dagegen der Liquidationswert maßgeblich werden.
Die ursprüngliche Gebäudeart allein entscheidet nicht darüber.
Wann sollte ein hoher Sachwert kritisch hinterfragt werden?
Besondere Aufmerksamkeit ist angebracht, wenn:
- keine nachhaltigen Erträge mehr vorhanden sind,
- das Gebäude leersteht,
- erhebliche Modernisierung erforderlich wäre,
- die Restnutzungsdauer sehr kurz ist,
- eine Umnutzung schwierig ist,
- ein Ersatzneubau wirtschaftlich wahrscheinlicher erscheint,
- ein kleiner Käuferkreis besteht,
- hohe Freilegungskosten zu erwarten sind.
Dann sollte geprüft werden, ob der rechnerische Sachwert tatsächlich marktwertrelevant ist.
Restnutzungsdauer und Sachwert
Im Praxisfall wurde eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von nur:
5 Jahren
angesetzt.
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren ergab sich damit eine Alterswertminderung von:
87,5 %
Trotz dieser starken Alterswertminderung verblieb wegen der erheblichen Gebäudegröße noch ein positiver Gebäudesachwert von rund 2,4 Mio. €.
Auch dies zeigt:
Selbst eine sehr starke rechnerische Alterswertminderung kann bei großen Gebäuden noch einen erheblichen Substanzwert ergeben, obwohl der Markt diesen Bestand wirtschaftlich kaum honoriert.
Keine Doppelberücksichtigung
Wenn der Bestand wirtschaftlich nicht nachhaltig nutzbar ist, muss bei der Bewertung darauf geachtet werden, Nachteile nicht mehrfach abzuziehen.
Beispielsweise dürfen
- kurze Restnutzungsdauer,
- Abbruchkosten,
- fehlende Ertragsfähigkeit und
- Marktgängigkeit
nicht ohne Prüfung mehrfach für denselben wirtschaftlichen Sachverhalt angesetzt werden.
Jede Anpassung sollte einen klar abgegrenzten Wertfaktor berücksichtigen.
Typische Fehler
Sachwert automatisch mit Verkehrswert gleichsetzen
Der Sachwert muss hinsichtlich seiner Marktgängigkeit gewürdigt werden.
Hohe Herstellungskosten als Wertnachweis betrachten
Der Markt ersetzt keine unwirtschaftlichen Investitionen.
Technische Substanz mit wirtschaftlicher Nutzbarkeit verwechseln
Beide können stark voneinander abweichen.
Verfahrenswerte einfach mitteln
Maßgeblich ist die Aussagekraft des jeweiligen Verfahrens.
Ertragsfähigkeit bei Spezialimmobilien ignorieren
Gerade dort bestimmt sie häufig wesentlich die Kaufpreisbildung.
Drittverwendungsfähigkeit nicht prüfen
Eine Spezialimmobilie kann trotz großer Substanz nur einen sehr kleinen Käuferkreis besitzen.
Liquidationsalternative nicht untersuchen
Bei wirtschaftlich überalterten Gebäuden kann der freigelegte Boden den eigentlichen Wert bestimmen.
Vorgehensweise
Wenn Sachwert und wirtschaftliche Nutzbarkeit deutlich auseinanderfallen, bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Sachwert ermitteln
Welche technische beziehungsweise modellhafte Substanz ist vorhanden?
Schritt 2 – Nachhaltige Nutzung prüfen
Kann das Gebäude ohne unverhältnismäßige Investitionen weiter genutzt werden?
Schritt 3 – Ertragsfähigkeit untersuchen
Welcher nachhaltige Reinertrag lässt sich erzielen?
Schritt 4 – Drittverwendung prüfen
Welche alternativen Nutzungen sind technisch, rechtlich und wirtschaftlich möglich?
Schritt 5 – Liquidationsalternative betrachten
Ist eine Freilegung wirtschaftlich wahrscheinlicher?
Schritt 6 – Käuferverhalten beurteilen
Welcher Bewertungsmaßstab bestimmt die tatsächliche Kaufpreisbildung?
Schritt 7 – Verfahren gewichten
Das Verfahren mit der höchsten Marktnähe erhält das maßgebliche Gewicht.
Formulierungsbaustein
Der ergänzend ermittelte Sachwert bildet die am Wertermittlungsstichtag noch vorhandene bauliche Substanz modellhaft ab. Hieraus kann jedoch nicht unmittelbar auf einen entsprechenden Verkehrswert geschlossen werden.
Der vorhandene Gebäudebestand weist aufgrund seines Alters, seiner funktionalen Struktur, des erheblichen Modernisierungsbedarfs und der fehlenden nachhaltigen Ertragsfähigkeit nur noch eine stark eingeschränkte wirtschaftliche Nutzbarkeit auf.
Für einen typischen Marktteilnehmer steht daher nicht die vorhandene technische Substanz, sondern die zukünftige wirtschaftliche Verwertbarkeit des Grundstücks im Vordergrund. Da eine nachhaltige Nutzung des Gebäudebestandes nicht unterstellt werden kann, besitzt der Sachwert lediglich ergänzenden beziehungsweise informatorischen Charakter.
Der Verkehrswert ist deshalb vorrangig aus demjenigen Bewertungsansatz abzuleiten, der die tatsächlichen Kaufpreisüberlegungen des Marktes am sachgerechtesten abbildet.
Kernaussage
Der Sachwert zeigt, welche Substanz vorhanden ist. Der Verkehrswert zeigt, was der Markt daraus wirtschaftlich machen kann. Fehlt der vorhandenen Bausubstanz eine nachhaltige Nutzung, können beide Werte erheblich auseinanderliegen.
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