Kurzantwort
Mehr Wohnfläche bedeutet nicht automatisch proportional mehr Immobilienwert.
Bei außergewöhnlich großen Wohnhäusern kann sogar das Gegenteil eintreten:
Mit zunehmender Fläche sinkt häufig der erzielbare Quadratmeterpreis beziehungsweise die marktübliche Quadratmetermiete.
Der Grund liegt vor allem in der Marktgängigkeit.
Ein Haus mit beispielsweise:
- 120 m² Wohnfläche
- 180 m² Wohnfläche
- oder 320 m² Wohnfläche
spricht nicht denselben Käufer- oder Mieterkreis an.
Je größer die Einheit wird, desto höher werden:
- absoluter Kaufpreis
- absolute Miete
- Unterhaltskosten
- Heizkosten
- Modernisierungsaufwand
und desto kleiner kann der Kreis wirtschaftlich geeigneter Interessenten werden.
Mehr Fläche schafft nur dann mehr Wert, wenn der Markt diese zusätzliche Fläche tatsächlich nachfragt und wirtschaftlich nutzen kann.
Worum geht es?
Bei Immobilienbewertungen wird häufig mit Quadratmeterwerten gearbeitet.
Dadurch kann leicht der Eindruck entstehen:
Doppelte Wohnfläche bedeutet ungefähr doppelten Wert.
Das funktioniert in der Praxis nicht automatisch.
Vor allem bei außergewöhnlich großen Gebäuden treten Größeneffekte auf.
Typische Beispiele sind:
- historische Bauernhäuser
- ehemalige Mehrgenerationenhäuser
- große Landhäuser
- Villen
- ehemalige Gast- oder Betriebsanwesen mit Wohnnutzung
- zusammengelegte Wohnbereiche
Diese Objekte besitzen häufig deutlich mehr Wohnfläche als ein marktübliches Einfamilienhaus.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Im Bewertungsfall war der Wohnteil eines historischen Bauernhauses zu bewerten.
Die wohnlich genutzte Fläche betrug rund:
316,12 m²
Hinzu kamen Nutz- und Nebenflächen von rund:
107,39 m²
Die gesamte bewertungstechnisch erfasste Innenfläche lag damit bei über:
423 m²
Diese Größenordnung liegt deutlich über der Fläche eines üblichen Einfamilienhauses.
Warum große Wohnflächen einen kleineren Käuferkreis haben
Ein sehr großes Wohnhaus benötigt einen Käufer, der:
- diese Fläche wirklich braucht
- den Kaufpreis finanzieren kann
- die laufenden Kosten tragen kann
- den Instandhaltungsaufwand akzeptiert
Viele Haushalte benötigen aber keine 300 m² Wohnfläche.
Dadurch reduziert sich der potenzielle Käuferkreis.
Der Grenznutzen zusätzlicher Fläche nimmt ab
Die ersten Quadratmeter eines Hauses erfüllen zentrale Wohnfunktionen:
- Küche
- Wohnzimmer
- Schlafzimmer
- Bad
Mit zunehmender Größe kommen zusätzliche Räume hinzu.
Zum Beispiel:
- weitere Schlafzimmer
- große Flure
- mehrere Aufenthaltsräume
- zusätzliche Nebenräume
Für einen typischen Haushalt steigt der Nutzen dieser zusätzlichen Fläche nicht im gleichen Verhältnis wie die Fläche selbst.
Deshalb sinkt häufig der Quadratmeterpreis
Ein einfaches Beispiel:
Ein marktgängiges Einfamilienhaus mit 150 m² kann einen bestimmten Quadratmeterpreis erzielen.
Ein Gebäude mit 320 m² Wohnfläche muss nicht denselben Quadratmeterpreis erreichen.
Denn andernfalls würde sich ein sehr hoher Gesamtpreis ergeben.
Der Markt reagiert deshalb häufig mit einem niedrigeren Preis je Quadratmeter.
Dasselbe gilt für Mieten
Im Praxisfall wurde zunächst ein allgemeines regionales Mietniveau ausgewertet.
Mehrere Datenquellen führten zu einem rechnerischen Mittelwert von rund:
10,90 €/m² Wohnfläche monatlich
Dieser Wert konnte jedoch nicht unmittelbar übernommen werden.
Erster Schritt – Angebots- und Modelldaten anpassen
Die verwendeten Daten bestanden teilweise aus:
- Angebotsmieten
- modellhaft abgeleiteten Marktdaten
Solche Werte können oberhalb tatsächlich vereinbarter Vertragsmieten liegen.
Deshalb wurde zunächst ein Abschlag von:
5 %
vorgenommen.
Aus:
10,90 €/m²
wurden rund:
10,36 €/m²
Zweiter Schritt – außergewöhnliche Größe berücksichtigen
Die Wohnfläche betrug mehr als:
300 m²
Für den regionalen Mietmarkt stellte das einen Sonderfall dar.
Das Gutachten ging davon aus, dass mit zunehmender Wohnfläche die erzielbare Quadratmetermiete sinkt.
Deshalb wurde wegen der außergewöhnlichen Größe ein weiterer Abschlag von:
20 %
angesetzt.
Aus:
10,36 €/m²
wurden rund:
8,29 €/m²
Warum 20 % kein allgemeiner Standard sind
Der Abschlag von 20 % war ein objektspezifischer sachverständiger Ansatz.
Er bedeutet nicht:
Jede Wohnung oder jedes Haus über 300 m² erhält automatisch 20 % Abschlag.
Die Höhe muss im Einzelfall begründet werden.
Entscheidend sind:
- örtlicher Markt
- Objektart
- Flächengröße
- Zielgruppe
- absolute Miethöhe
Dritter Schritt – Gebäudequalität berücksichtigen
Das Gebäude war kein zeitgemäß modernisiertes großes Wohnhaus.
Es handelte sich um einen historischen Gebäudebestand mit:
- einfacher Ausstattung
- älteren Grundrissen
- energetischen Defiziten
- teilweise überalterter Technik
Deshalb wurde zusätzlich ein Qualitätsabschlag von:
15 %
vorgenommen.
Aus:
8,29 €/m²
wurden rund:
7,04 €/m²
Vierter Schritt – eingeschränkte Gesamtvermietbarkeit
Das Gebäude war außerdem nicht ohne Weiteres mit einer üblichen abgeschlossenen Mietwohnung oder einem normalen Einfamilienhaus vergleichbar.
Die gesamte große Einheit an einen einzigen Haushalt zu vermieten, hätte zu einem hohen absoluten Mietbetrag geführt.
Gleichzeitig war die unabhängige Vermietung einzelner Geschosse nicht abschließend nachgewiesen.
Deshalb wurde ein weiterer Abschlag von rund:
15 %
vorgenommen.
Aus:
7,04 €/m²
wurden rund:
5,98 €/m²
Sachverständig gerundet:
6,00 €/m²
Die vollständige Mietableitung
Die Herleitung lässt sich vereinfacht darstellen:
Ausgangswert Marktdaten
10,90 €/m²
nach Anpassung von Angebots-/Modelldaten
10,36 €/m²
nach Berücksichtigung der außergewöhnlichen Größe
8,29 €/m²
nach Berücksichtigung von Ausstattung und Objektqualität
7,04 €/m²
nach Berücksichtigung der eingeschränkten Gesamtvermietbarkeit
5,98 €/m²
gerundeter Mietansatz
6,00 €/m²
Warum die absolute Miete entscheidend ist
Bei 316,12 m² Wohnfläche ergibt sich selbst bei nur:
6,00 €/m²
eine monatliche Wohnraummiete von rund:
1.896,72 €
Hinzu kommen noch die Nutzflächen.
Der gesamte monatliche Nutzungswert lag bei rund:
2.057,81 €
Damit wird deutlich:
Auch ein niedriger Quadratmeteransatz kann bei einer sehr großen Fläche zu einer erheblichen absoluten Miete führen.
Der Mieter denkt in Euro, nicht nur in Quadratmetern
Für einen Mieter ist letztlich nicht entscheidend:
Sind 6 €/m² günstig?
Sondern:
Kann und will ich monatlich rund 2.000 € zuzüglich Nebenkosten für dieses Objekt bezahlen?
Genau deshalb muss bei sehr großen Einheiten immer die absolute Mietbelastung mitgedacht werden.
Dasselbe gilt für den Kaufpreis
Auch Käufer beurteilen nicht nur den Quadratmeterpreis.
Ein niedriger Quadratmeterpreis kann trotzdem zu einem hohen Gesamtkaufpreis führen.
Hinzu kommen bei sehr großen Gebäuden häufig:
- höhere Energiekosten
- größere Dachflächen
- mehr Fenster
- mehr Installationen
- höhere Sanierungsbudgets
Große Fläche bedeutet auch große Kostenfläche
Ein Gebäude mit 300 m² Wohnfläche besitzt nicht nur mehr Nutzwert.
Es besitzt regelmäßig auch mehr:
- Fassadenfläche
- Bodenflächen
- Heizflächen
- Elektroinstallation
- Sanitärbereiche
- Innenausbau
Bei älteren Gebäuden kann dadurch der Modernisierungsbedarf erheblich sein.
Im Praxisfall besonders relevant
Das Bauernhaus wies erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf.
Der tatsächliche Kostenrahmen wurde mit rund:
212.000 € bis 342.000 €
eingeschätzt.
Als mittlere Größenordnung wurden rund:
275.000 €
angesetzt.
Bei sehr großen Gebäuden können solche Beträge schnell hohe absolute Größenordnungen erreichen.
Große Fläche kann Sanierungsbereitschaft reduzieren
Ein Käufer könnte grundsätzlich sagen:
Ich könnte das Haus modernisieren.
Bei über 300 m² Wohnfläche bedeutet eine umfassende Modernisierung aber gegebenenfalls:
- sehr hohe Gesamtkosten
- lange Bauzeit
- große energetische Investitionen
Das reduziert den Kreis sanierungsbereiter Erwerber zusätzlich.
Historische Grundrisse verstärken den Größeneffekt
Große Fläche ist besonders dann problematisch, wenn sie nicht optimal nutzbar ist.
Im Praxisfall bestand eine historisch gewachsene Raumstruktur mit:
- großen Verkehrsflächen
- mehreren Nebenräumen
- teilweise ungünstigen Grundrissen
- nicht vollständig unabhängigen Geschossen
Damit waren nicht alle Quadratmeter gleich wirtschaftlich wertvoll.
Wohnfläche ist nicht gleich Nutzungsqualität
Zwei Häuser können jeweils 300 m² Wohnfläche besitzen.
Haus A besitzt:
- moderne offene Grundrisse
- mehrere Bäder
- flexible Nutzungseinheiten
- zeitgemäße Technik
Haus B besitzt:
- lange Flure
- historische Raumstrukturen
- einfache Ausstattung
- eingeschränkte Teilbarkeit
Trotz identischer Fläche können die Marktwerte deutlich unterschiedlich sein.
Große Fläche und Drittverwendungsfähigkeit
Ein wesentliches Kriterium ist deshalb:
Kann die große Fläche flexibel von unterschiedlichen Nutzern verwendet werden?
Positiv wäre beispielsweise:
- Einliegerwohnung
- zwei rechtlich und funktional getrennte Wohnungen
- Mehrgenerationennutzung
- getrennte Zugänge
Dann kann eine große Gesamtfläche besser vermarktbar sein.
Im Praxisfall war die Teilbarkeit nicht nachgewiesen
Das Gebäude wurde zwar über mehrere Geschosse genutzt.
Eine rechtliche Aufteilung in mehrere selbstständige Wohneinheiten bestand jedoch nicht.
Auch die voneinander unabhängige Vermietbarkeit der einzelnen Geschosse war nicht abschließend nachgewiesen.
Damit konnte die Gesamtfläche nicht einfach wie mehrere kleine Wohnungen bewertet werden.
Große Fläche nicht künstlich in mehrere Wohnungen aufteilen
Ein häufiger Bewertungsfehler wäre:
Drei Geschosse = drei Wohnungen.
Das ist nicht automatisch richtig.
Für mehrere eigenständige Einheiten sind unter anderem zu prüfen:
- Grundriss
- Zugänge
- Küchen
- Bäder
- technische Trennung
- baurechtliche Zulässigkeit
Ohne diese Voraussetzungen darf eine höhere Vermietbarkeit nicht einfach unterstellt werden.
Nutzflächen gesondert betrachten
Neben den rund 316 m² Wohnfläche bestanden:
107,39 m² Nutz- und Nebenflächen
Diese wurden nicht mit der vollen Wohnraummiete bewertet.
Warum Nutzflächen weniger wert sind
Zu den Nutzflächen gehörten beispielsweise:
- Heizungsraum
- Waschküche
- ehemalige Milchküche
- Speicherräume
Diese Flächen verbessern zwar die Gebrauchstauglichkeit.
Sie sind aber nicht gleichwertig mit Wohnraum.
Mietansatz für Nutzflächen
Im Praxisfall wurde deshalb für die Nutzflächen lediglich:
25 % der Wohnraummiete
angesetzt.
Bei einer Wohnraummiete von:
6,00 €/m²
ergab sich:
1,50 €/m² Nutzfläche
Auch das zeigt: Quadratmeter sind nicht gleich Quadratmeter
Die reine Addition aller Flächen wäre methodisch falsch.
Entscheidend ist, welche wirtschaftliche Qualität die jeweilige Fläche besitzt.
Kaufpreissammlungen mit Vorsicht verwenden
Auch Vergleichskaufpreise müssen bei außergewöhnlich großen Gebäuden sorgfältig ausgewählt werden.
Ein Einfamilienhaus mit:
140 m²
ist nur eingeschränkt mit einem historischen Bauernhaus mit:
316 m² Wohnfläche
vergleichbar.
Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis aus einer Kaufpreissammlung kann deshalb zu falschen Ergebnissen führen.
Angebotsdaten sind besonders kritisch
Sehr große oder außergewöhnliche Immobilien werden häufig mit ambitionierten Angebotspreisen veröffentlicht.
Ob diese Preise tatsächlich erzielt werden, ist eine andere Frage.
Angebotsdaten sollten deshalb nicht unkritisch mit Kaufpreisen gleichgesetzt werden.
Größe kann positiv und negativ wirken
Eine große Wohnfläche ist nicht grundsätzlich ein Nachteil.
Sie kann attraktiv sein für:
- große Familien
- Mehrgenerationenhaushalte
- Wohnen und Arbeiten
- besondere Lebenskonzepte
Gleichzeitig ist dieser Interessentenkreis kleiner.
Der Markt entscheidet
Deshalb lautet die entscheidende Frage nicht:
Ist 316 m² viel Wohnfläche?
Sondern:
Wie bewertet der örtliche Markt eine 316-m²-Wohneinheit dieses Typs, in dieser Lage und in diesem Zustand?
Große Wohnfläche in guter Stadtlage kann anders wirken
Ein großflächiges hochwertiges Stadthaus in sehr guter Lage kann einen völlig anderen Markt besitzen als ein historisches Bauernhaus im Außenbereich.
Der Größeneffekt muss deshalb immer objektspezifisch untersucht werden.
Kombination mehrerer Merkmale
Im Praxisfall wirkte nicht nur die Wohnfläche.
Zusammen kamen:
- mehr als 300 m² Wohnfläche
- historisches Bauernhaus
- Außenbereich
- einfache Ausstattung
- hoher Sanierungsbedarf
- eingeschränkte Teilbarkeit
Erst diese Kombination bestimmte die Marktgängigkeit.
Mehrere Abschläge nur mit sauberer Abgrenzung
Wenn Größe, Ausstattung und Vermietbarkeit getrennt angepasst werden, muss darauf geachtet werden, dass derselbe Nachteil nicht mehrfach berücksichtigt wird.
Beispielsweise:
Größenabschlag
wegen sehr hoher Gesamtfläche und absoluter Miete.
Qualitätsabschlag
wegen einfacher Ausstattung.
Vermietbarkeitsabschlag
wegen besonderer Gebäudestruktur und fehlender selbstständiger Einheiten.
Diese Faktoren müssen inhaltlich voneinander abgrenzbar sein.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Problematisch wäre beispielsweise:
- 20 % wegen großer Fläche
- nochmals 20 % wegen hoher Gesamtmiete
- nochmals 20 % wegen kleiner Zielgruppe
wenn alle drei Abschläge im Wesentlichen denselben Größeneffekt beschreiben.
Die Bewertungsbegründung muss deshalb transparent sein.
Sachwert und große Wohnfläche
Auch im Sachwertverfahren kann eine außergewöhnliche Größe relevant werden.
Die Herstellungskosten steigen zunächst mit der Gebäudefläche.
Das bedeutet aber nicht, dass der Grundstücksmarkt diese zusätzlichen Herstellungskosten vollständig honoriert.
Der Sachwert muss deshalb marktangepasst werden.
Baukosten und Marktwert auseinanderhalten
Ein sehr großes Haus kann teuer zu errichten sein.
Trotzdem kann der Marktwert relativ niedrig bleiben, wenn nur wenige Käufer diese Größe nachfragen.
Das ist ein klassischer Unterschied zwischen:
Herstellungskosten
und
Marktwert
Große Wohnfläche kann zum Spezialobjekt führen
Je weiter ein Objekt vom üblichen Marktstandard abweicht, desto stärker nähert es sich einem besonderen Teilmarkt.
Dann werden besonders wichtig:
- sachverständige Marktanalyse
- Plausibilitätskontrollen
- individuelle Anpassungen
Eine schematische Quadratmeterbewertung reicht häufig nicht aus.
Typische Fehler
Wohnfläche linear mit dem Wert multiplizieren
Große Flächen erzielen nicht automatisch denselben Quadratmeterwert wie marktübliche kleinere Häuser.
Nur auf den Quadratmeterpreis schauen
Die absolute Kaufpreis- beziehungsweise Mietbelastung ist entscheidend.
Nutzflächen wie Wohnflächen behandeln
Nebenflächen besitzen regelmäßig eine andere wirtschaftliche Qualität.
Marktübliche Einfamilienhäuser direkt vergleichen
Außergewöhnlich große Häuser bilden häufig einen eigenen Teilmarkt.
Mehrere Geschosse automatisch als mehrere Wohnungen behandeln
Die selbstständige Nutzbarkeit muss tatsächlich gegeben sein.
Größeneffekt mehrfach berücksichtigen
Abschläge müssen klar voneinander abgegrenzt sein.
Hohe Baukosten mit hohem Verkehrswert gleichsetzen
Herstellungskosten und Marktnachfrage sind unterschiedliche Größen.
Vorgehensweise
Bei einem Gebäude mit außergewöhnlich großer Wohnfläche bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – tatsächliche Flächen bestimmen
Wohnflächen und Nutzflächen getrennt erfassen.
Schritt 2 – Marktüblichkeit prüfen
Wie groß sind vergleichbare Objekte im örtlichen Markt?
Schritt 3 – Zielgruppe analysieren
Welche Käufer oder Mieter benötigen diese Fläche?
Schritt 4 – absolute Belastung berechnen
Welche Gesamtmiete beziehungsweise welcher Gesamtkaufpreis ergibt sich?
Schritt 5 – Grundrissqualität prüfen
Ist die Fläche sinnvoll und flexibel nutzbar?
Schritt 6 – Teilbarkeit untersuchen
Sind eigenständige Wohneinheiten tatsächlich vorhanden oder herstellbar?
Schritt 7 – marktübliche Quadratmeterwerte anpassen
Größeneffekt sachverständig berücksichtigen.
Schritt 8 – Nutzflächen separat bewerten
Nicht vollwertige Flächen mit angemessenem Teilansatz berücksichtigen.
Schritt 9 – weitere Qualitätsmerkmale getrennt würdigen
Zum Beispiel:
- Ausstattung
- energetischer Zustand
- Lage
- Sanierungsbedarf
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen
Größen-, Qualitäts- und Vermietbarkeitsabschläge sauber voneinander abgrenzen.
Formulierungsbaustein
Die wohnlich genutzte Fläche des Bewertungsobjekts liegt deutlich oberhalb der im regionalen Grundstücks- beziehungsweise Mietmarkt üblichen Größenordnung für Ein- und Zweifamilienhäuser.
Mit zunehmender Wohnfläche steigt zwar der absolute Gebrauchswert des Gebäudes, der zusätzliche Nutzen je weiterem Quadratmeter nimmt jedoch regelmäßig ab. Gleichzeitig erhöhen sich der absolute Kauf- beziehungsweise Mietpreis sowie die laufenden Unterhaltungs- und Modernisierungskosten.
Aufgrund der außergewöhnlichen Flächengröße ist daher von einem gegenüber marktüblichen Wohnhäusern eingeschränkten Interessenten- beziehungsweise Mieterkreis auszugehen. Dies führt dazu, dass die marktüblich erzielbare Quadratmetermiete beziehungsweise der marktübliche Quadratmeterwert nicht ohne Anpassung aus kleineren Vergleichsobjekten übernommen werden kann.
Die besondere Flächengröße wird deshalb sachverständig im Rahmen der Markt- beziehungsweise Mietableitung berücksichtigt. Eine darüber hinausgehende Mehrfachberücksichtigung desselben Größeneffekts ist zu vermeiden.
Kernaussage
Mehr Wohnfläche bedeutet nicht automatisch proportional mehr Immobilienwert. Bei außergewöhnlich großen Häusern sinkt häufig der wirtschaftliche Wert jedes zusätzlichen Quadratmeters, weil absolute Kauf- und Mietpreise steigen und der Kreis geeigneter Interessenten kleiner wird. Entscheidend ist deshalb nicht nur die Fläche, sondern deren tatsächliche Marktgängigkeit und Nutzungsqualität.
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