Kurzantwort
Ein Wohnungsrecht kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Für seine Bewertung reicht es nicht aus, lediglich die ausschließlich genutzte Wohnfläche mit einer ortsüblichen Miete zu multiplizieren.
Zu prüfen sind insbesondere:
- welche Räume ausschließlich genutzt werden dürfen
- welche Flächen mitbenutzt werden können
- wer die laufenden Betriebs- und Verbrauchskosten trägt
- wie das Wohnungsrecht konkret ausgestaltet ist
- wie lange das Recht voraussichtlich besteht
- welcher Kapitalisierungszinssatz anzusetzen ist
Aus diesen Faktoren wird zunächst ein jährlicher wirtschaftlicher Vorteil und anschließend dessen Kapitalwert abgeleitet.
Der Wert eines Wohnungsrechts ergibt sich nicht allein aus der Wohnfläche, sondern aus dem gesamten wirtschaftlichen Nutzungsvorteil des Berechtigten.
Worum geht es?
Ein lebenslanges Wohnungsrecht wird häufig bei
- vorweggenommener Erbfolge
- Schenkungen
- Grundstücksübertragungen innerhalb der Familie
- Hof- oder Hausübergaben
vereinbart.
Die bisherige Eigentümerin oder der bisherige Eigentümer überträgt die Immobilie, behält sich aber das Recht vor, bestimmte Räume oder Teile des Gebäudes weiterhin zu bewohnen.
Für die Verkehrswertermittlung ist dieses Recht relevant, weil ein Erwerber die Immobilie nicht vollständig frei nutzen kann.
Das Wohnungsrecht stellt deshalb grundsätzlich eine wertbeeinflussende Belastung dar.
Wohnungsrecht und unbelasteter Verkehrswert
Bei der Bewertung sollte zunächst zwischen zwei Größen unterschieden werden:
unbelasteter Verkehrswert
und
Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnungsrechts
Der unbelastete Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Wert der Immobilie ohne das bestehende Recht.
Anschließend wird untersucht, welchen wirtschaftlichen Einfluss das Wohnungsrecht auf einen typischen Erwerber hat.
Im Praxisfall wurde der unbelastete Verkehrswert mit rund:
600.000 €
beurteilt.
Das Wohnungsrecht wurde mit rund:
140.000 €
bewertet.
Unter Berücksichtigung weiterer objektspezifischer Merkmale ergab sich schließlich ein Verkehrswert von rund:
450.000 €.
Zuerst muss der genaue Inhalt des Rechts geklärt werden
Nicht jedes Wohnungsrecht ist gleich ausgestaltet.
Es kann sich beispielsweise beziehen auf:
- eine abgeschlossene Wohnung
- ein gesamtes Geschoss
- einzelne Zimmer
- zusätzliche Nebenräume
- Gartenflächen
- Garage
- Stellplätze
Hinzu können gemeinschaftliche Nutzungsrechte kommen.
Deshalb muss vor jeder Berechnung zunächst der konkrete Vertragsinhalt untersucht werden.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall sollte eine Immobilie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden.
Die bisherige Eigentümerin sollte ein lebenslanges Wohnungsrecht erhalten.
Das Recht umfasste die ausschließliche Nutzung von:
- einem Schlafzimmer
- einer Bauernstube
im Erdgeschoss des Wohnhauses.
Die ausschließlich genutzte Wohnfläche betrug insgesamt:
44,01 m²
Zusätzlich bestanden umfangreiche Mitbenutzungsrechte.
Welche Mitbenutzungsrechte bestanden?
Mitbenutzt werden durften unter anderem:
- Küche
- Bad
- WC
- Keller
- Garage
- Garten
- gemeinschaftliche Verkehrsflächen
Diese Flächen standen der Berechtigten nicht ausschließlich zur Verfügung.
Sie konnten deshalb nicht einfach vollständig als eigene Wohnfläche angesetzt werden.
Trotzdem hatten sie einen wirtschaftlichen Nutzen.
Wie können Mitbenutzungsrechte berücksichtigt werden?
Im Praxisfall wurden die Mitbenutzungsrechte nicht anhand ihrer tatsächlichen Gesamtfläche bewertet.
Stattdessen wurde auf die ausschließlich genutzte Wohnfläche ein pauschaler Zuschlag von:
30 %
angesetzt.
Aus:
44,01 m²
ergab sich dadurch eine bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche von rund:
57,20 m²
Diese Fläche bildete die Grundlage für die weitere Ermittlung des Mietwertes.
Warum ist das sinnvoll?
Die Mitbenutzung einer Küche oder eines Gartens besitzt offensichtlich einen wirtschaftlichen Wert.
Es wäre daher nicht sachgerecht, ausschließlich die beiden allein genutzten Räume zu berücksichtigen.
Genauso wenig wäre es aber sachgerecht, beispielsweise die gesamte Küche oder den gesamten Garten so zu behandeln, als würden diese Flächen ausschließlich dem Wohnungsberechtigten zur Verfügung stehen.
Ein sachverständiger Zuschlag kann deshalb eine praktikable Möglichkeit darstellen, den wirtschaftlichen Gebrauchsvorteil abzubilden.
Der Mietwert als Ausgangspunkt
Im nächsten Schritt ist zu bestimmen, welchen Mietwert die dem Wohnungsrecht zuzurechnende Nutzung besitzt.
Im Praxisfall wurde für das Wohnhaus eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von:
10,50 €/m² monatlich
abgeleitet.
Bei einer bewertungsrelevanten Fläche von:
57,20 m²
ergab sich:
57,20 m² × 10,50 €/m² × 12 Monate
= 7.207,20 € jährlich
Dieser Betrag bildet zunächst den reinen Mietwert der Nutzung.
Aber damit war das Wohnungsrecht noch nicht vollständig erfasst
Eine Besonderheit des Übergabevertrags bestand darin, dass die Erwerberin zusätzlich verschiedene laufende Kosten übernehmen sollte.
Dazu gehörten insbesondere:
- Wasser und Abwasser
- Heizung und Warmwasser
- Strom
- Telekommunikation
- Kaminkehrer
- Müllentsorgung
Diese Kosten müsste ein normaler Mieter oder Nutzer zumindest teilweise selbst tragen.
Für die Wohnungsberechtigte entstand dadurch ein zusätzlicher wirtschaftlicher Vorteil.
Übernommene Nebenkosten gehören zum wirtschaftlichen Vorteil
Im Praxisfall lagen keine vollständigen objektbezogenen Verbrauchsabrechnungen vor.
Deshalb wurde der Vorteil aus der Kostenübernahme nicht anhand einzelner Rechnungen berechnet.
Er wurde sachverständig mit:
4.000 € jährlich
angesetzt.
Damit ergab sich zunächst:
Mietwert: 7.207,20 €
plus
übernommene Betriebs- und Verbrauchskosten: 4.000,00 €
= 11.207,20 € jährlicher Rohwert
Warum Nebenkosten nicht ignoriert werden sollten
Angenommen, zwei Wohnungsrechte gewähren jeweils dieselben Räume.
Bei Wohnungsrecht A bezahlt der Berechtigte sämtliche verbrauchsabhängigen Kosten selbst.
Bei Wohnungsrecht B übernimmt der Grundstückseigentümer zusätzlich:
- Strom
- Heizung
- Wasser
- Müll
Dann besitzt Wohnungsrecht B einen höheren wirtschaftlichen Wert.
Die reine Wohnfläche ist identisch.
Der tatsächliche Nutzungsvorteil jedoch nicht.
Besondere Ausgestaltung des Wohnungsrechts
Im Praxisfall kam ein weiterer Aspekt hinzu.
Das Wohnungsrecht bezog sich nicht auf eine abgeschlossene Wohnung, sondern auf einzelne Räume mit umfangreichen Mitbenutzungsrechten.
Diese besondere Gestaltung wurde im Gutachten als zusätzlicher Gebrauchsvorteil beurteilt.
Hierfür wurde ein Zuschlag von:
10 %
auf den jährlichen Rohwert angesetzt.
Berechnung des Jahreswertes
Der jährliche Rohwert betrug:
11.207,20 €
Davon 10 %:
1.120,72 €
Damit ergab sich ein zu kapitalisierender Jahreswert von:
12.327,92 €
Dies entspricht monatlich ungefähr:
1.027 €
Jahreswert ist noch nicht Kapitalwert
Das Wohnungsrecht besteht lebenslang.
Deshalb kann der jährliche Vorteil nicht einfach mit einer beliebigen Anzahl von Jahren multipliziert werden.
Es muss berücksichtigt werden, dass:
- die zukünftige Dauer ungewiss ist
- Zahlungen beziehungsweise Nutzungsvorteile erst in Zukunft entstehen
- zukünftige Vorteile auf den Wertermittlungsstichtag abzuzinsen sind
Dafür wird eine versicherungsmathematische Kapitalisierung vorgenommen.
Welche Faktoren beeinflussen die Kapitalisierung?
Im Praxisfall wurden berücksichtigt:
- monatlich vorschüssige Zahlungsweise
- Kapitalisierungszinssatz von 1,90 %
- jährliche Dynamisierung von 0,50 %
- Sterbetafel Deutschland 2023/2025
- versicherungsmathematisches Alter der Berechtigten von 76 Jahren
Aus diesen Parametern ergab sich ein Leibrentenbarwertfaktor von:
11,287472
Berechnung des Kapitalwertes
Der Jahreswert betrug:
12.327,92 €
Der Barwertfaktor:
11,287472
Damit ergab sich:
12.327,92 € × 11,287472
= rund 139.151 €
Der Wert des Wohnungsrechts wurde gerundet mit:
140.000 €
angesetzt.
Warum wird nicht einfach die statistische Lebenserwartung verwendet?
Eine häufige vereinfachte Überlegung wäre:
Lebenserwartung noch zwölf Jahre, also Jahreswert × zwölf.
Das ist jedoch finanzmathematisch nicht ausreichend.
Eine versicherungsmathematische Berechnung berücksichtigt unter anderem:
- Sterbewahrscheinlichkeiten in jedem einzelnen Jahr
- zeitlichen Anfall der Nutzungsvorteile
- Kapitalisierung beziehungsweise Abzinsung
- gegebenenfalls Dynamisierung
Dadurch entsteht ein Barwert zum Wertermittlungsstichtag.
Alter ist ein wesentlicher Wertfaktor
Bei ansonsten identischen Bedingungen gilt grundsätzlich:
Je jünger der Berechtigte ist, desto länger kann das Wohnungsrecht voraussichtlich bestehen.
Damit kann sein Kapitalwert steigen.
Ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten einer 55-jährigen Person kann deshalb einen deutlich höheren Wert besitzen als dasselbe Recht zugunsten einer 85-jährigen Person.
Der konkrete Wert muss jedoch immer auf Grundlage der jeweiligen Berechnungsparameter ermittelt werden.
Auch die Höhe der Marktmiete ist entscheidend
Je höher der nachhaltig erzielbare Mietwert der betroffenen Räume ist, desto höher kann der Jahreswert des Wohnungsrechts ausfallen.
Ein Wohnungsrecht in einer hochpreisigen Wohnlage kann deshalb einen höheren Kapitalwert besitzen als ein flächenmäßig identisches Recht in einer deutlich günstigeren Lage.
Nicht die tatsächliche Miete ist entscheidend
Bei einem Wohnungsrecht wird regelmäßig keine tatsächliche Miete gezahlt.
Das bedeutet jedoch nicht, dass das Recht keinen Mietwert besitzt.
Bewertet wird vielmehr der wirtschaftliche Vorteil:
Welche Aufwendungen spart sich die berechtigte Person dadurch, dass sie die Räume unentgeltlich nutzen kann?
Dieser Nutzungsvorteil kann aus der nachhaltig erzielbaren Marktmiete abgeleitet werden.
Wohnungsrecht und Nießbrauch nicht verwechseln
Wohnungsrecht und Nießbrauch sind nicht identisch.
Ein Wohnungsrecht dient im Kern der Nutzung von Räumen zum Wohnen entsprechend dem vereinbarten Umfang.
Ein Nießbrauch kann wirtschaftlich deutlich weiter reichen und insbesondere auch das Recht umfassen, Nutzungen beziehungsweise Erträge aus der Immobilie zu ziehen.
Die konkrete rechtliche Ausgestaltung muss deshalb vor der Bewertung festgestellt werden.
Das Wohnungsrecht beeinflusst den Käuferkreis
Ein belastetes Einfamilienhaus ist für einen Erwerber anders nutzbar als ein unbelastetes Haus.
Mögliche Folgen sind:
- eingeschränkte Eigennutzung
- eingeschränkte Vermietbarkeit
- gemeinschaftliche Nutzung einzelner Bereiche
- geringere Dispositionsfreiheit
- möglicherweise längere Vermarktungsdauer
Der wirtschaftliche Einfluss eines Wohnungsrechts besteht deshalb nicht nur auf dem Papier.
Er verändert die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit der Immobilie.
Ein hoher Kapitalwert bedeutet nicht automatisch denselben Kaufpreisabschlag
Der berechnete Kapitalwert des Wohnungsrechts ist eine wesentliche Grundlage für die Verkehrswertermittlung.
Der Grundstücksmarkt kann auf konkrete Rechte jedoch unterschiedlich reagieren.
Insbesondere die tatsächliche Ausgestaltung des Rechts kann für Käufer eine Rolle spielen.
Ein Wohnungsrecht an einer vollständig abgeschlossenen Einliegerwohnung kann beispielsweise anders wahrgenommen werden als ein Wohnungsrecht an einzelnen Räumen innerhalb des selbst genutzten Wohnbereichs.
Deshalb bleibt die marktbezogene Gesamtwürdigung erforderlich.
Besondere Bedeutung bei Familienübertragungen
Wohnungsrechte werden häufig nicht im Rahmen eines normalen Verkaufs vereinbart, sondern bei Übertragungen innerhalb der Familie.
Typischer Fall:
Eltern übertragen das Haus auf ihre Kinder und sichern sich ein lebenslanges Wohnungsrecht.
Für die Beteiligten können dabei unterschiedliche Werte relevant werden:
- unbelasteter Immobilienwert
- Kapitalwert des Wohnungsrechts
- belasteter Verkehrswert
- gegebenenfalls steuerlicher Wert
Diese Größen sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Verkehrswertgutachten ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung
Bei einer vorweggenommenen Erbfolge können zusätzlich Fragen entstehen zu:
- Schenkungsteuer
- Pflichtteilsrecht
- Vertragsgestaltung
- Rang des Wohnungsrechts
- Löschung oder Beendigung des Rechts
Diese Fragen gehören grundsätzlich in die Hände der entsprechenden rechts- oder steuerberatenden Berufe.
Die Aufgabe der Immobilienbewertung besteht darin, die wirtschaftliche Wertwirkung des Rechts nachvollziehbar zu ermitteln.
Typische Fehler
Nur die ausschließlich genutzte Wohnfläche berücksichtigen
Umfangreiche Mitbenutzungsrechte können einen zusätzlichen wirtschaftlichen Vorteil darstellen.
Die gesamte gemeinsam genutzte Fläche voll ansetzen
Mitbenutzung ist nicht mit ausschließlicher Nutzung gleichzusetzen.
Übernommene Nebenkosten ignorieren
Wenn der Eigentümer Kosten übernimmt, die normalerweise der Nutzer tragen würde, erhöht dies den wirtschaftlichen Vorteil.
Tatsächliche Miete von 0 € ansetzen
Ein unentgeltliches Wohnungsrecht besitzt trotzdem einen marktbezogenen Mietwert.
Jahreswert einfach mit der Lebenserwartung multiplizieren
Lebenslange Rechte sollten sachgerecht kapitalisiert werden.
Wohnungsrecht und Nießbrauch gleich behandeln
Beide Rechte können wirtschaftlich und rechtlich unterschiedlich wirken.
Persönliche Familienverhältnisse in den Verkehrswert übernehmen
Die Bewertung muss sich an der objektiven wirtschaftlichen Wirkung des Rechts orientieren.
Vorgehensweise
Bei der Bewertung eines lebenslangen Wohnungsrechts bietet sich folgende Struktur an:
Schritt 1 – Vertrag prüfen
Welche Räume und Flächen umfasst das Recht?
Schritt 2 – Ausschließliche Nutzung bestimmen
Welche Flächen stehen allein dem Berechtigten zur Verfügung?
Schritt 3 – Mitbenutzungsrechte erfassen
Welche gemeinschaftlichen Bereiche dürfen zusätzlich genutzt werden?
Schritt 4 – Wirtschaftlichen Umfang ableiten
Wie können die Mitbenutzungsrechte angemessen berücksichtigt werden?
Schritt 5 – Nachhaltige Marktmiete bestimmen
Welcher marktübliche Mietwert entfällt auf die Nutzung?
Schritt 6 – Kostenregelung untersuchen
Wer trägt:
- Heizung
- Strom
- Wasser
- Müll
- sonstige Betriebskosten?
Schritt 7 – Jahreswert bestimmen
Welcher gesamte wirtschaftliche Vorteil entsteht jährlich?
Schritt 8 – Besondere Vertragsgestaltung würdigen
Gibt es zusätzliche wirtschaftlich relevante Vorteile oder Einschränkungen?
Schritt 9 – Versicherungsmathematisch kapitalisieren
Dabei insbesondere berücksichtigen:
- Alter
- Sterbetafel
- Zinssatz
- Zahlungsweise
- gegebenenfalls Dynamisierung
Schritt 10 – Marktbezogene Plausibilität prüfen
Wie wirkt das Recht auf die tatsächliche Nutzbarkeit und Marktgängigkeit der Immobilie?
Formulierungsbaustein
Das zugunsten der Berechtigten bestehende lebenslange Wohnungsrecht umfasst neben der ausschließlichen Nutzung bestimmter Wohnräume weitere Mitbenutzungsrechte an gemeinschaftlich genutzten Bereichen des Gebäudes und Grundstücks.
Für die Bewertung ist daher nicht allein die ausschließlich genutzte Wohnfläche maßgeblich. Vielmehr ist der gesamte wirtschaftliche Gebrauchsvorteil des Wohnungsrechts zu berücksichtigen.
Der jährliche Wert des Rechts wird aus der nachhaltig erzielbaren marktüblichen Miete der bewertungsrelevanten Wohnrechtsfläche sowie gegebenenfalls aus weiteren vom Grundstückseigentümer übernommenen Betriebs- und Verbrauchskosten abgeleitet.
Der hieraus resultierende Jahreswert wird unter Berücksichtigung des Alters der berechtigten Person, der maßgeblichen Sterbetafel, des Kapitalisierungszinssatzes und der konkreten Zahlungs- beziehungsweise Nutzungsweise versicherungsmathematisch kapitalisiert.
Der so ermittelte Kapitalwert bildet den wirtschaftlichen Einfluss des lebenslangen Wohnungsrechts auf den Verkehrswert des Grundstücks ab.
Kernaussage
Ein Wohnungsrecht wird nicht allein nach Quadratmetern bewertet. Maßgeblich ist der gesamte wirtschaftliche Vorteil des Berechtigten aus ausschließlicher Nutzung, Mitbenutzungsrechten und gegebenenfalls übernommenen Nebenkosten. Dieser Jahreswert wird anschließend unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Lebensdauer des Rechts versicherungsmathematisch kapitalisiert.
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