Kurzantwort
Bei einer Schenkung unter Nießbrauch müssen zwei unterschiedliche Wertzustände auseinandergehalten werden:
- der Wert der Immobilie ohne das Nießbrauchsrecht
- der Wert des tatsächlich übertragenen, mit Nießbrauch belasteten Eigentums
Der Unterschied kann erheblich sein.
Der Grund ist einfach:
Der neue Eigentümer erhält zwar das Eigentum an der Immobilie, aber nicht zwingend deren vollständige wirtschaftliche Nutzung.
Bleibt dem bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorbehalten, kann dieser weiterhin:
- selbst nutzen
- vermieten
- Mieten vereinnahmen
Der Erwerber erhält damit zunächst nur ein wirtschaftlich eingeschränkt verfügbares Eigentum.
Bei einer Schenkung unter Nießbrauch ist deshalb nicht allein der unbelastete Immobilienwert entscheidend. Maßgeblich ist auch, welchen wirtschaftlichen Wert das zurückbehaltene Recht besitzt und wie stark es das übertragene Eigentum belastet.
Worum geht es?
Bei familieninternen Immobilienübertragungen wird häufig nicht die vollständige wirtschaftliche Verfügung über das Grundstück übertragen.
Typischer Fall:
Die Eltern übertragen das Eigentum auf ein Kind.
Gleichzeitig behalten sie sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor.
Damit werden zwei Positionen voneinander getrennt:
Eigentum
geht auf den Erwerber über.
Wirtschaftliche Nutzung
verbleibt ganz oder teilweise beim bisherigen Eigentümer.
Diese Trennung ist für die Bewertung wesentlich.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall sollte der Wohnteil eines historischen Bauernhauses unentgeltlich übertragen werden.
Zugunsten des bisherigen Eigentümers war ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vorgesehen.
Das Gutachten wurde zur Vorlage beim Finanzamt erstellt.
Ziel war der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im Zusammenhang mit der beabsichtigten Schenkung.
Schritt 1 – unbelasteten Immobilienwert ermitteln
Zunächst muss gefragt werden:
Welchen Wert hätte die Immobilie ohne das neu zu bestellende Nießbrauchsrecht?
Diese Größe ist wichtig, weil sie zeigt, welchen Marktwert das Objekt grundsätzlich besitzt.
Im Praxisfall wurde der unbelastete Verkehrswert des bewerteten Wohnteils unter Würdigung von Sachwert- und Ertragswertverfahren mit rund:
410.000 €
ermittelt.
Unbelastet bedeutet nicht mängelfrei
Der Begriff „unbelasteter Verkehrswert“ darf nicht missverstanden werden.
Er bedeutet hier nicht:
technisch einwandfreie Immobilie.
Er bedeutet:
Verkehrswert ohne die zusätzliche Belastung durch das Nießbrauchsrecht.
Bauliche Mängel und sonstige Grundstücksmerkmale können trotzdem vorhanden sein.
Im Praxisfall bestanden erhebliche Gebäudemängel
Das historische Bauernhaus wies unter anderem auf:
- erhebliche Rissbildungen
- veraltete Elektroinstallation
- sanierungsbedürftige Balkone
- überalterte Sanitärräume
- energetische Defizite
- Schimmel im Dachgeschoss
- Schadstoffverdacht
- Feuchte- und Abdichtungsprobleme
Diese Merkmale mussten unabhängig vom Nießbrauch berücksichtigt werden.
Schritt 2 – bauliche Besonderheiten berücksichtigen
Der tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungsbedarf wurde mit einer mittleren Größenordnung von rund:
275.000 €
eingeschätzt.
Dieser Betrag wurde jedoch nicht vollständig als Wertminderung angesetzt.
Der marktgerechte Wertabschlag betrug:
170.000 €
Warum nicht die vollen 275.000 €?
Weil ein Teil der Maßnahmen:
- den Ausstattungsstandard verbessert
- die Gebrauchstauglichkeit erhöht
- energetisch aufwertet
- die Restnutzungsdauer verlängert
Zudem waren bestimmte Nachteile bereits in:
- Restnutzungsdauer
- Mietansatz
- allgemeinen Bewertungsparametern
berücksichtigt.
Ein vollständiger Abzug hätte teilweise zu einer Doppelberücksichtigung geführt.
Wert nach Berücksichtigung des Gebäudezustands
Ausgehend von rund:
410.000 €
unbelastetem Wertniveau
und einem marktgerechten Wertabschlag von rund:
170.000 €
verblieb ein Wert von ungefähr:
240.000 €
vor Berücksichtigung des Nießbrauchs.
Diese Größe zeigt den Wert des Eigentums unter Berücksichtigung des tatsächlichen Gebäudezustands, aber noch ohne die zusätzliche Rechtsbelastung.
Schritt 3 – Nießbrauch separat bewerten
Anschließend wurde das lebenslange Nießbrauchsrecht bewertet.
Der wirtschaftliche Wert des Rechts wurde aus der Nutzungsmöglichkeit der vom Nießbrauch erfassten Flächen abgeleitet.
Marktüblicher Nutzungswert
Für die wohnlich genutzten Flächen wurden:
6,00 €/m² monatlich
angesetzt.
Für die Nutzflächen:
1,50 €/m² monatlich
Daraus ergab sich ein jährlicher marktüblicher Rohertrag von rund:
24.694 €
Bewirtschaftungskosten abziehen
Der Nießbrauchsberechtigte trägt je nach rechtlicher und vertraglicher Gestaltung bestimmte laufende Kosten.
Im Praxisfall wurden rund:
5.509 € jährlich
abgezogen.
Zusätzlich wurde ein objektspezifischer Zuschlag von 10 % berücksichtigt.
Der jährliche reine Nutzungswert des Nießbrauchs betrug damit rund:
21.654 €
Lebenslanges Recht kapitalisieren
Das Nießbrauchsrecht bestand auf Lebenszeit.
Der Berechtigte wurde versicherungsmathematisch mit:
75 Jahren
angesetzt.
Bei einem Kapitalisierungszinssatz von:
3,00 %
ergab sich ein Leibrentenbarwertfaktor von:
9,150979
Barwert des Nießbrauchs
Damit ergab sich:
21.653,92 € × 9,150979
= rund 198.154 €
Sachverständig gerundet:
198.000 €
Der Nießbrauch war fast so hoch wie der verbleibende Immobilienwert
Nach Berücksichtigung der Gebäudemängel verblieben rund:
240.000 €
Der Nießbrauch hatte einen Barwert von rund:
198.000 €
Damit war der überwiegende wirtschaftliche Nutzen des Grundstücks weiterhin beim bisherigen Eigentümer gebunden.
Warum das belastete Eigentum deutlich weniger wert ist
Der neue Eigentümer besitzt die Immobilie formal.
Er kann jedoch möglicherweise über Jahre hinweg nicht:
- selbst einziehen
- frei vermieten
- Mieten vereinnahmen
- vollständig über die Nutzung verfügen
Der eigentliche wirtschaftliche Nutzen liegt weiterhin beim Nießbrauchsberechtigten.
Belasteter Verkehrswert
Nach Berücksichtigung des Nießbrauchs ergab sich im Praxisfall rechnerisch ein Wert des belasteten Eigentums von rund:
45.300 €
Der Verkehrswert wurde anschließend auf:
45.000 €
festgesetzt.
Die drei Wertstufen im Überblick
Der Praxisfall lässt sich vereinfacht in drei Stufen darstellen:
Unbelasteter Verkehrswert
rund 410.000 €
Nach Gebäudemängeln und Modernisierungsstau
rund 240.000 €
Nach zusätzlicher Berücksichtigung des Nießbrauchs
rund 45.000 €
Diese Staffelung zeigt anschaulich, wie unterschiedlich verschiedene Wertminderungen wirken können.
Baulicher Minderwert und Rechtsbelastung sind getrennte Themen
Das ist methodisch besonders wichtig.
Ein schlechter Gebäudezustand und ein Nießbrauch sind zwei völlig unterschiedliche Wertfaktoren.
Gebäudezustand
betrifft die Immobilie selbst.
Nießbrauch
betrifft die wirtschaftliche Verfügungs- und Nutzungsmöglichkeit des Eigentümers.
Beide Einflüsse müssen getrennt ermittelt und nachvollziehbar dokumentiert werden.
Warum man nicht einfach vom ursprünglichen Immobilienwert den Nießbrauch abziehen sollte
Die Reihenfolge und Systematik müssen plausibel bleiben.
Zuerst wird der Immobilienwert mit seinen tatsächlichen Eigenschaften bestimmt.
Dazu gehören:
- Lage
- Grundstück
- Gebäude
- Zustand
- Markt
Anschließend werden zusätzliche Rechte und Belastungen berücksichtigt.
So bleibt erkennbar, welcher Wertanteil auf welchen Einfluss zurückzuführen ist.
Bedeutung für den Nachweis des gemeinen Werts
Bei einer Schenkung kann der Wert der tatsächlich übertragenen Rechtsposition entscheidend sein.
Wird das Grundstück mit einem wirksamen lebenslangen Nießbrauch übertragen, erhält der Erwerber nicht die uneingeschränkte wirtschaftliche Verfügung über das Objekt.
Dieser Unterschied kann für die Bewertung des übertragenen Vermögens erheblich sein.
Verkehrswert und steuerliche Bewertung sauber trennen
Das Verkehrswertgutachten kann den wirtschaftlichen Einfluss des Nießbrauchs nachvollziehbar ermitteln.
Die abschließende steuerliche Einordnung erfolgt jedoch nicht durch den Immobiliengutachter.
Das Gutachten liefert die fachliche Bewertungsgrundlage.
Die steuerliche Würdigung bleibt dem Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Warum die genaue Vertragsgestaltung entscheidend ist
Ein Nießbrauch ist nicht immer gleich ausgestaltet.
Der Kapitalwert hängt beispielsweise davon ab:
- welche Flächen umfasst sind
- ob der Berechtigte vermieten darf
- wer die Mieten erhält
- wer laufende Instandhaltung trägt
- wer größere Sanierungen bezahlt
- ob ein Entgelt geschuldet wird
- wann und wie das Recht endet
Schon kleine Vertragsänderungen können große wirtschaftliche Auswirkungen haben.
Beispiel: Vermietungsbefugnis
Darf der Berechtigte die Immobilie vollständig vermieten und sämtliche Mieten vereinnahmen, ist sein wirtschaftlicher Nutzen regelmäßig höher.
Ist nur eine persönliche Eigennutzung gestattet, kann die Bewertung anders ausfallen.
Beispiel: Kostentragung
Trägt der Nießbrauchsberechtigte nur gewöhnliche laufende Aufwendungen, während große Sanierungen beim Eigentümer verbleiben, ist das Recht wirtschaftlich günstiger für den Berechtigten.
Muss er dagegen umfangreiche Investitionen selbst finanzieren, sinkt sein wirtschaftlicher Vorteil.
Alter des Berechtigten hat großen Einfluss
Ein identisches Recht kann je nach Alter einen völlig anderen Barwert haben.
Je länger das Recht statistisch voraussichtlich besteht, desto höher ist grundsätzlich sein Kapitalwert.
Deshalb ist die versicherungsmathematische Kapitalisierung unverzichtbar.
Nießbrauch kann den Gebäudewert wirtschaftlich dominieren
Im Praxisfall war der Barwert des Nießbrauchs von rund:
198.000 €
deutlich größer als viele einzelne Gebäudekomponenten.
Das zeigt:
Bei Schenkungen können Rechte und Belastungen wertmäßig entscheidender sein als einzelne technische Gebäudemerkmale.
Eigentum und wirtschaftliche Verfügung nicht verwechseln
Ein häufiger Irrtum lautet:
Wer Eigentümer ist, besitzt automatisch den gesamten wirtschaftlichen Wert.
Bei einem Nießbrauch stimmt das gerade nicht.
Das Eigentum kann übertragen sein, während wesentliche Nutzungsrechte beim bisherigen Eigentümer verbleiben.
Das sogenannte belastete Eigentum
Der neue Eigentümer hält dann wirtschaftlich ein:
mit Nießbrauch belastetes Eigentum
Sein Wert ist regelmäßig geringer als der Wert einer frei verfügbaren Immobilie.
Marktgängigkeit kann zusätzlich eingeschränkt sein
Ein mit lebenslangem Nießbrauch belastetes Grundstück hat häufig einen deutlich kleineren Käuferkreis.
Viele Erwerber möchten:
- sofort einziehen
- selbst vermieten
- frei verfügen
Genau das ist bei bestehendem Nießbrauch nicht ohne Weiteres möglich.
Damit kann auch die Marktgängigkeit eingeschränkt sein.
Kapitalwert nicht blind mit Marktabschlag gleichsetzen
Der Barwert des Nießbrauchs ist eine zentrale Rechengröße.
Der belastete Verkehrswert sollte trotzdem als Gesamtwert sachverständig gewürdigt werden.
Denn der Grundstücksmarkt kann zusätzlich reagieren auf:
- lange Bindung
- eingeschränkte Finanzierung
- geringe Fungibilität
- besonderen Käuferkreis
Der Verkehrswert ist keine reine Subtraktionsaufgabe
Bewertung funktioniert nicht nach dem Schema:
Immobilienwert minus Rechte = automatisch Verkehrswert.
Die einzelnen Rechenschritte liefern wichtige Größen.
Am Ende muss jedoch geprüft werden, ob das Ergebnis im Markt plausibel ist.
Schenkung verändert den Marktwert nicht automatisch
Der Umstand, dass eine Immobilie verschenkt wird, verändert ihren objektiven Marktwert nicht.
Der Bewertungsanlass lautet zwar Schenkung.
Bewertet wird aber weiterhin:
- Grundstück
- Gebäude
- Rechte
- Belastungen
zum maßgeblichen Stichtag.
Persönliche Familienverhältnisse bleiben außen vor
Dass Eltern an Kinder übertragen oder innerhalb der Familie besondere Bindungen bestehen, darf den objektiven Verkehrswert grundsätzlich nicht bestimmen.
Maßgeblich ist die wirtschaftliche Rechtsposition.
Nießbrauch muss tatsächlich rechtlich gesichert sein
Eine bloße familiäre Absprache ist nicht automatisch mit einem dinglich gesicherten lebenslangen Nießbrauch gleichzusetzen.
Für die Bewertung ist deshalb entscheidend, wie das Recht tatsächlich bestellt wird.
Vorläufige Vertragsgestaltung
Im Praxisfall lag die endgültige notarielle Ausgestaltung zum Bewertungszeitpunkt noch nicht vollständig vor.
Deshalb wurden konkrete Annahmen getroffen.
Das Gutachten wies ausdrücklich darauf hin, dass bei abweichender späterer Vertragsgestaltung die Bewertung überprüft werden muss.
Das ist besonders wichtig bei steuerlichen Gutachten
Wenn ein Gutachten beim Finanzamt verwendet werden soll, muss klar erkennbar sein:
- welches Recht bewertet wurde
- welche Vertragsannahmen gelten
- welche Flächen betroffen sind
- welche Kostenverteilung unterstellt wurde
- wie der Kapitalwert berechnet wurde
Nur dann ist die Wertableitung nachvollziehbar.
Typische Fehler
Unbelasteten Wert und belasteten Wert verwechseln
Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen.
Nießbrauch gar nicht berücksichtigen
Dann wird die tatsächliche Rechtsposition des Erwerbers überschätzt.
Nießbrauch pauschal schätzen
Das Recht sollte aus seinem wirtschaftlichen Nutzen abgeleitet werden.
Gebäudemängel und Nießbrauch vermischen
Beide Einflüsse müssen getrennt betrachtet werden.
Jahresmiete direkt als Wert ansetzen
Ein lebenslanges Recht muss kapitalisiert werden.
Vertragliche Kostentragung ignorieren
Sie verändert den wirtschaftlichen Nutzen erheblich.
Den Barwert ohne Marktprüfung übernehmen
Das Endergebnis sollte stets auf Plausibilität geprüft werden.
Vorgehensweise
Bei einer Schenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs bietet sich folgende Struktur an:
Schritt 1 – unbelasteten Immobilienwert ermitteln
Verkehrswert ohne das neu zu bestellende Recht bestimmen.
Schritt 2 – Gebäudezustand berücksichtigen
Baumängel, Bauschäden und Modernisierungsbedarf sachgerecht einordnen.
Schritt 3 – Rechtsinhalt des Nießbrauchs feststellen
Welche Nutzungen verbleiben beim Übergeber?
Schritt 4 – marktüblichen Nutzungswert bestimmen
Welche Erträge beziehungsweise Nutzungsvorteile vermittelt das Recht?
Schritt 5 – Bewirtschaftungskosten berücksichtigen
Welche laufenden Lasten trägt der Berechtigte?
Schritt 6 – jährlichen reinen Nutzungswert ermitteln
Wirtschaftlichen Netto-Vorteil des Rechts bestimmen.
Schritt 7 – lebenslanges Recht kapitalisieren
Alter, Sterbetafel, Zinssatz und Zahlungsweise berücksichtigen.
Schritt 8 – Barwert des Nießbrauchs bestimmen
Kapitalwert des zurückbehaltenen Rechts ermitteln.
Schritt 9 – belasteten Eigentumswert ableiten
Auswirkungen des Rechts auf das übertragene Eigentum bewerten.
Schritt 10 – Ergebnis am Grundstücksmarkt plausibilisieren
Prüfen, ob der verbleibende Wert für ein belastetes Eigentum nachvollziehbar ist.
Schritt 11 – steuerliche Würdigung abgrenzen
Das Gutachten liefert die immobilienwirtschaftliche Wertableitung, nicht die abschließende Steuerfestsetzung.
Formulierungsbaustein
Im Rahmen der beabsichtigten unentgeltlichen Übertragung soll zugunsten des bisherigen Eigentümers ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt werden.
Für die Wertermittlung ist daher zwischen dem Wert des unbelasteten Grundstücks und dem Wert des mit dem Nießbrauch belasteten Eigentums zu unterscheiden.
Zunächst wird der Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung seiner tatsächlichen Grundstücks- und Gebäudemerkmale, jedoch ohne die neu zu bestellende Rechtsbelastung, ermittelt. Anschließend wird der wirtschaftliche Wert des Nießbrauchs aus dem nachhaltig erzielbaren Nutzungswert der vom Recht erfassten Flächen abgeleitet und versicherungsmathematisch kapitalisiert.
Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die wirtschaftliche Verfügungsposition des Eigentümers erheblich, da die Nutzung beziehungsweise die Ertragsziehung während der Laufzeit des Rechts dem Nießbrauchsberechtigten zusteht.
Die abschließende steuerrechtliche Einordnung des belasteten Grundstückswerts bleibt dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Kernaussage
Bei einer Schenkung unter Nießbrauch sind unbelasteter Immobilienwert und belasteter Eigentumswert strikt zu unterscheiden. Der neue Eigentümer erhält zwar das Eigentum, der wirtschaftliche Nutzen kann aber weitgehend beim bisherigen Eigentümer verbleiben. Deshalb kann ein lebenslanges Nießbrauchsrecht den Wert der übertragenen Eigentumsposition erheblich reduzieren.
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