Grundstücksteilung bei zwei wirtschaftlich verflochtenen Mehrfamilienhäusern

Warum rechtlich selbstständige Grundstücke wirtschaftlich und technisch trotzdem voneinander abhängig bleiben können

  • Grundstücksteilung
  • Mehrfamilienhaus
  • technische Verflechtung
  • Grunddienstbarkeit
  • gemeinsame Heizung
  • Leitungsrecht
  • Stellplätze
  • Bewertungsannahme
  • vorweggenommene Erbfolge
  • besondere Bewertungsfälle

Kurzantwort ​

Eine Grundstücksteilung macht aus zwei Gebäuden nicht automatisch zwei vollständig unabhängige Immobilien.

Wenn zwei Mehrfamilienhäuser bislang auf einem gemeinsamen Grundstück errichtet und betrieben wurden, können nach einer späteren Teilung weiterhin technische, rechtliche und wirtschaftliche Abhängigkeiten bestehen.

Typische Beispiele sind:

  • gemeinsame Heizungsanlage
  • gemeinsame Leitungen
  • gemeinsame Zufahrten
  • Stellplatzverflechtungen
  • Müllstandplätze
  • Feuerwehr- und Rettungsflächen
  • gemeinsam genutzte technische Einrichtungen

Die Grundstücksteilung muss deshalb nicht nur vermessungstechnisch, sondern auch funktional gedacht werden.

Katastermäßige Selbstständigkeit bedeutet nicht automatisch wirtschaftliche Selbstständigkeit.

Worum geht es? ​

Bei einer späteren Aufteilung eines bislang einheitlichen Grundstücks kann sich die Frage stellen:

Können zwei vorhandene Gebäude einfach jeweils einem neuen Grundstück zugeordnet werden?

Vermessungstechnisch ist eine Teilung grundsätzlich möglich.

Bewertungstechnisch ist die Situation jedoch komplexer.

Denn die Gebäude wurden ursprünglich als zusammengehörige Einheit geplant und genutzt.

Dadurch können technische und funktionale Zusammenhänge bestehen, die sich durch eine neue Grundstücksgrenze nicht automatisch auflösen.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

Im Bewertungsfall befanden sich zwei größere Mehrfamilienhäuser auf einem bislang einheitlichen Grundstück.

Im Zuge einer geplanten Vermögensübertragung sollten die Gebäude künftig unterschiedlichen Erwerbern zugeordnet werden.

Dazu sollte das bestehende Grundstück geteilt werden.

Die endgültige Vermessung war zum Wertermittlungsstichtag jedoch noch nicht durchgeführt.

Gesamtgrundstück vor der Teilung ​

Das bislang einheitliche Grundstück umfasste insgesamt rund:

4.979 m²

Für das zu bewertende Wohn- und Geschäftshaus wurde im Gutachten eine künftige Grundstücksfläche von rund:

2.706 m²

angesetzt.

Die verbleibende Fläche sollte dem zweiten Gebäude zugeordnet werden.

Die 2.706 m² waren keine endgültige Grundstücksfläche ​

Besonders wichtig:

Die Fläche von 2.706 m² war lediglich eine:

Bewertungsannahme

Die tatsächliche Grundstücksfläche kann erst nach:

  • Vermessung
  • Festlegung der Grenzen
  • katastermäßiger Teilung

endgültig bestimmt werden.

Warum eine Bewertungsannahme trotzdem erforderlich war ​

Für die Ermittlung des Verkehrswerts musste bereits vor der tatsächlichen Teilung geklärt werden:

Welche Grundstücksfläche soll wirtschaftlich dem jeweiligen Gebäude zugeordnet werden?

Ohne diese Annahme wären insbesondere:

  • Bodenwert
  • Grundstücksgröße
  • Stellplatzzuordnung
  • wirtschaftliche Selbstständigkeit

nicht sachgerecht bestimmbar gewesen.

Eine reine Halbierung wäre nicht sachgerecht gewesen ​

Das Gesamtgrundstück einfach rechnerisch durch zwei zu teilen, hätte die tatsächliche Nutzung nicht ausreichend berücksichtigt.

Die Grundstücksteilung musste sich vielmehr an den bestehenden Funktionen orientieren.

Dazu gehörten insbesondere:

  • Gebäudegrundflächen
  • Wohnnutzung
  • Gewerbenutzung
  • Stellplätze
  • Zufahrten
  • Bewegungsflächen
  • technische Infrastruktur

Funktionale Grundstücksteilung statt mathematischer Teilung ​

Ein sachgerechter Teilungsentwurf sollte deshalb nicht fragen:

Wie teile ich 4.979 m² möglichst gleichmäßig?

Sondern:

Welche Fläche benötigt jedes Gebäude für eine dauerhaft wirtschaftlich sinnvolle Nutzung?

Stellplätze spielen eine zentrale Rolle ​

Bei Mehrfamilienhäusern ist die Grundstücksfläche nicht nur für das Gebäude selbst erforderlich.

Zusätzlicher Flächenbedarf entsteht für:

  • Pkw-Stellplätze
  • Besucherstellplätze
  • Kundenstellplätze bei Gewerbe
  • Zufahrten
  • Fahrgassen
  • Rangierflächen

Diese Flächen müssen bei der Grundstücksteilung den jeweiligen Gebäuden sinnvoll zugeordnet werden.

Stellplatznachweis darf durch die Teilung nicht verloren gehen ​

Im Praxisfall waren den beiden Gebäuden jeweils zahlreiche Stellplätze zugeordnet.

Die Teilung sollte deshalb so erfolgen, dass die jeweiligen notwendigen Stellplätze möglichst auf dem Grundstück des zugehörigen Gebäudes verbleiben.

Das reduziert spätere rechtliche Abhängigkeiten.

Stellplätze können auch auf dem Nachbargrundstück liegen ​

Ist eine vollständige Zuordnung nicht möglich, kann eine rechtliche Sicherung erforderlich werden.

Dann können beispielsweise Stellplatznutzungsrechte notwendig sein.

Für die Bewertung ist das wichtig, weil ein Gebäude ohne ausreichend gesicherte Stellplätze wirtschaftlich schlechter gestellt sein kann.

Gemeinsame Heizungsanlage als Hauptproblem ​

Die stärkste technische Verflechtung im Praxisfall betraf die Wärmeversorgung.

Die zentrale Pelletheizungsanlage befand sich nicht im zu bewertenden Gebäude.

Sie befand sich im künftig anderen Grundstück.

Trotzdem versorgte sie beide Gebäude mit:

  • Heizung
  • Warmwasser

Grundstücksteilung trennt die Heizung nicht ​

Nach der Grundstücksteilung wäre das bewertete Gebäude weiterhin auf die Heizungsanlage des Nachbargrundstücks angewiesen.

Damit entsteht eine dauerhafte technische Abhängigkeit.

Welche Rechte werden dadurch erforderlich? ​

Damit die Wärmeversorgung langfristig gesichert ist, können insbesondere erforderlich sein:

  • Leitungsrechte
  • Mitbenutzungsrechte
  • Zutrittsrechte
  • Wartungsrechte
  • Reparaturrechte

Zusätzlich müssen wirtschaftliche Fragen geregelt werden.

Betrieb und Kosten müssen geklärt werden ​

Eine gemeinsame Heizungsanlage wirft nach der Grundstücksteilung zahlreiche Fragen auf:

  • Wer betreibt die Anlage?
  • Wer kauft Brennstoff?
  • Wie werden Kosten verteilt?
  • Wer trägt Wartungskosten?
  • Wer bezahlt Reparaturen?
  • Wer entscheidet über eine Erneuerung?
  • Wer darf den Heizraum betreten?

Diese Fragen bestehen unabhängig davon, ob das Grundstück inzwischen rechtlich geteilt wurde.

Auch zukünftige Erneuerungen sind wichtig ​

Besonders relevant ist nicht nur der heutige Betrieb.

Eine Heizungsanlage hat eine begrenzte technische Lebensdauer.

Irgendwann kann notwendig werden:

  • Austausch
  • größere Reparatur
  • Umbau

Dann muss geklärt sein, wie Kosten und Entscheidungen zwischen den Grundstückseigentümern verteilt werden.

Leitungsrechte sind ebenfalls erforderlich ​

Die technische Verflechtung betrifft nicht nur die Heizungsanlage selbst.

Auch die Leitungen können über das jeweils andere Grundstück verlaufen.

Dazu können gehören:

  • Heizungsleitungen
  • Wasserleitungen
  • Abwasserleitungen
  • Stromleitungen
  • Telekommunikationsleitungen

Diese müssen bei einer rechtlichen Trennung dauerhaft gesichert werden.

Geh- und Fahrrechte können notwendig werden ​

Auch die Erschließung kann nach der Teilung Berührungspunkte erzeugen.

Wenn Zufahrten oder Bewegungsflächen teilweise gemeinsam genutzt werden, können erforderlich sein:

  • Gehrecht
  • Fahrrecht
  • Zufahrtsrecht

Ohne entsprechende Sicherung kann eine formal selbstständige Immobilie funktional unvollständig sein.

Müllstandplätze können ebenfalls geteilt genutzt werden ​

Bei größeren Wohnanlagen befinden sich Müllplätze häufig an einer zentralen Stelle.

Liegt dieser Platz nach der Grundstücksteilung nur noch auf einem der beiden Grundstücke, kann für das andere Gebäude ein Mitbenutzungsrecht erforderlich werden.

Feuerwehr- und Rettungsrechte nicht vergessen ​

Auch Flächen für:

  • Feuerwehrzufahrt
  • Aufstellflächen
  • Rettungswege

können nach einer Teilung betroffen sein.

Eine neue Grundstücksgrenze darf die tatsächliche und rechtliche Nutzbarkeit des Gebäudes nicht beeinträchtigen.

Grunddienstbarkeiten schaffen rechtliche Sicherheit ​

Viele dieser Abhängigkeiten können über Grunddienstbarkeiten gesichert werden.

Typische Rechte sind:

  • Geh- und Fahrrechte
  • Leitungsrechte
  • Mitbenutzungsrechte
  • Stellplatzrechte

Damit wird sichergestellt, dass das jeweilige Recht nicht nur zwischen den heutigen Eigentümern vereinbart ist, sondern grundstücksbezogen dauerhaft wirkt.

Schuldrechtliche Vereinbarungen können zusätzlich erforderlich sein ​

Nicht jede wirtschaftliche Detailfrage lässt sich sinnvoll allein über eine Grunddienstbarkeit regeln.

Zum Beispiel:

  • Kostenteilung
  • Wartungsintervalle
  • Abrechnungsverfahren
  • Reparaturentscheidungen

können zusätzlich vertraglich geregelt werden.

Dingliche und schuldrechtliche Regelungen ergänzen sich ​

Vereinfacht:

Grunddienstbarkeit ​

sichert das grundsätzliche Nutzungsrecht.

Vertragliche Vereinbarung ​

regelt häufig die praktische und wirtschaftliche Durchführung.

Beides kann bei technisch verflochtenen Immobilien erforderlich sein.

Bewertungsannahme: Rechte werden ordnungsgemäß gesichert ​

Im Praxisfall waren die endgültigen Dienstbarkeiten zum Wertermittlungsstichtag noch nicht bestellt.

Für die Bewertung wurde deshalb unterstellt, dass sämtliche notwendigen Rechte im Zuge der Teilung ordnungsgemäß gesichert werden.

Warum diese Annahme notwendig war ​

Ohne diese Annahme hätte beispielsweise nicht unterstellt werden können, dass:

  • Wärmeversorgung dauerhaft funktioniert
  • Stellplätze genutzt werden können
  • Zufahrten gesichert sind
  • Leitungen betrieben werden dürfen

Das hätte den Verkehrswert erheblich beeinflussen können.

Bewertungsannahmen müssen klar dokumentiert werden ​

Ein Gutachten sollte solche Voraussetzungen ausdrücklich nennen.

Nicht ausreichend wäre:

Das Grundstück wird zukünftig geteilt.

Besser ist:

Die Wertermittlung erfolgt unter der Annahme, dass sämtliche für die dauerhafte Nutzung notwendigen Geh-, Fahr-, Leitungs-, Mitbenutzungs- und sonstigen Rechte wirksam gesichert werden.

Was passiert, wenn die tatsächliche Teilung später anders erfolgt? ​

Dann kann die Wertermittlung überprüft werden müssen.

Beispielsweise wenn:

  • Grundstücksfläche kleiner ausfällt
  • Stellplätze anders zugeordnet werden
  • Zufahrt ungünstiger geregelt wird
  • Heizungsrechte fehlen
  • zusätzliche Belastungen entstehen

Dann kann sich auch der Verkehrswert ändern.

Das Gutachten ersetzt keine Vermessungsplanung ​

Eine besonders wichtige Abgrenzung:

Die sachverständige Grundstückszuordnung ist keine vermessungstechnische Planung.

Der Gutachter entscheidet nicht endgültig:

  • wo die Grenze verläuft
  • wie das Flurstück gebildet wird

Er trifft lediglich die für die Bewertung erforderliche Annahme.

Das Gutachten ersetzt auch keine notarielle Gestaltung ​

Auch die konkrete Ausgestaltung der:

  • Dienstbarkeiten
  • Verträge
  • Kostenregelungen

ist nicht Aufgabe der Verkehrswertermittlung.

Das Gutachten beschreibt vielmehr, welche wirtschaftlichen Voraussetzungen für die Bewertung angenommen wurden.

Wirtschaftliche Selbstständigkeit ist entscheidend ​

Nach der Grundstücksteilung entstehen rechtlich zwei Grundstücke.

Bewertungstechnisch stellt sich aber eine andere Frage:

Kann jedes Grundstück dauerhaft eigenständig bewirtschaftet und genutzt werden?

Im Praxisfall war die Antwort nur eingeschränkt positiv.

Die Gebäude bleiben technisch verbunden ​

Insbesondere durch:

  • gemeinsame Heizungsanlage
  • Leitungsnetze
  • möglicherweise gemeinsame Funktionsflächen

besteht weiterhin eine dauerhafte Verbindung.

Das kann die Marktgängigkeit beeinflussen ​

Ein Käufer bevorzugt grundsätzlich ein Grundstück, das:

  • technisch eigenständig
  • rechtlich klar
  • ohne dauerhafte Abstimmung mit Nachbarn

bewirtschaftet werden kann.

Eine dauerhafte technische Abhängigkeit kann deshalb die Attraktivität eines Objekts reduzieren.

Warum? ​

Weil Entscheidungen nicht vollständig autonom getroffen werden können.

Beispiel Heizung:

Ein Eigentümer möchte die Anlage erneuern.

Der andere Eigentümer möchte sie weiterbetreiben.

Dann entsteht Abstimmungsbedarf.

Auch Konfliktrisiken spielen eine Rolle ​

Selbst bei klaren Verträgen bleiben mögliche Konflikte.

Zum Beispiel über:

  • Reparaturen
  • Kostenaufteilung
  • Verbrauchsmessung
  • Erneuerungszeitpunkt

Ein Erwerber kann solche Risiken in seinen Kaufpreisüberlegungen berücksichtigen.

Bodenwert wurde deshalb angepasst ​

Im Praxisfall wurde die technische und rechtliche Verflechtung auch im Bodenwert berücksichtigt.

Für die gemeinsame technische Infrastruktur und die erforderlichen Grunddienstbarkeiten wurde ein zusätzlicher Abschlag von:

5 %

angesetzt.

Warum der Abschlag nicht pauschal übertragbar ist ​

Die 5 % sind kein allgemeiner Standardwert.

Die Höhe hängt unter anderem ab von:

  • Umfang der Abhängigkeit
  • Bedeutung der gemeinsam genutzten Anlagen
  • Qualität der rechtlichen Absicherung
  • möglichen Konfliktrisiken
  • Marktsituation

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Im Gutachten wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die technische Verflechtung nur an dieser Stelle wertmäßig berücksichtigt wird.

Das ist methodisch wichtig.

Wenn der Nachteil bereits beim Bodenwert abgezogen wurde, sollte er nicht nochmals vollständig über:

  • Liegenschaftszinssatz
  • Marktabschlag
  • Verkehrswertkorrektur

berücksichtigt werden.

Grundstücksübergröße als eigenes Thema ​

Neben der technischen Verflechtung bestand eine weitere Besonderheit:

Das für das Gebäude angenommene Grundstück war mit rund:

2.706 m²

vergleichsweise groß.

Davon wurden rund:

1.700 m²

als funktional erforderlich angesehen.

Die restliche Fläche galt als Übergröße.

Teilung muss Grundstücksgröße und Funktion gemeinsam lösen ​

Damit zeigt der Praxisfall:

Eine sinnvolle Grundstücksteilung muss mehrere Themen gleichzeitig berücksichtigen:

  • ausreichende Grundstücksgröße
  • Stellplatzbedarf
  • Erschließung
  • Gewerbenutzung
  • technische Infrastruktur
  • Restflächen

Nicht jede denkbare Grenzlinie ist wirtschaftlich sinnvoll ​

Eine Grenze kann vermessungstechnisch möglich sein und trotzdem zu einer schlechten Immobilie führen.

Beispielsweise wenn:

  • Stellplätze abgeschnitten werden
  • Heizungsleitungen unnötig kreuzen
  • Zufahrten ungünstig liegen
  • wertlose Restflächen entstehen

Die beste Teilung ist funktional ​

Bewertungstechnisch sollte deshalb eine Grenzziehung bevorzugt werden, bei der:

  • Gebäude möglichst eigenständig funktionieren
  • Stellplätze sinnvoll zugeordnet sind
  • Abhängigkeiten möglichst gering bleiben
  • Restflächen wirtschaftlich sinnvoll verteilt werden

Typische Fehler ​

Grundstück einfach halbieren ​

Die tatsächliche Nutzung wird nicht berücksichtigt.

Heizung bei der Teilung vergessen ​

Gemeinsame technische Anlagen können die wirtschaftliche Selbstständigkeit erheblich beeinträchtigen.

Nur die heutige Nutzung betrachten ​

Auch zukünftige Reparatur- und Erneuerungsfragen müssen bedacht werden.

Dienstbarkeiten als bloße Formalität behandeln ​

Sie können für die Nutzbarkeit existenziell sein.

Bewertungsannahme mit tatsächlicher Grundstücksbildung verwechseln ​

Die endgültige Vermessung kann abweichen.

Stellplatzzuordnung ignorieren ​

Eine ungünstige Teilung kann zu neuen rechtlichen Abhängigkeiten führen.

Funktionsflächen zu knapp bemessen ​

Ein Grundstück muss nicht nur das Gebäude, sondern auch die notwendige Erschließung tragen.

Technische Abhängigkeit mehrfach abziehen ​

Der wirtschaftliche Nachteil sollte methodisch konsistent nur einmal berücksichtigt werden.

Vorgehensweise ​

Bei der geplanten Teilung eines Grundstücks mit mehreren wirtschaftlich verflochtenen Gebäuden empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

Schritt 1 – Gesamtgrundstück analysieren ​

Welche Gebäude und Anlagen befinden sich auf dem Grundstück?

Schritt 2 – Gebäudenutzung getrennt erfassen ​

Welche Flächen und Funktionen benötigt jedes Gebäude?

Schritt 3 – Stellplätze zuordnen ​

Notwendige und tatsächlich genutzte Stellplätze prüfen.

Schritt 4 – Zufahrten untersuchen ​

Welche Verkehrsflächen werden gemeinsam genutzt?

Schritt 5 – technische Infrastruktur erfassen ​

Insbesondere:

  • Heizung
  • Wasser
  • Abwasser
  • Strom
  • Telekommunikation

Schritt 6 – gemeinsame Einrichtungen feststellen ​

Zum Beispiel:

  • Müllplatz
  • Feuerwehrflächen
  • Technikräume

Schritt 7 – funktionale Grundstücksgrößen ableiten ​

Nicht rein mathematisch, sondern nach tatsächlicher Nutzung.

Schritt 8 – notwendige Rechte bestimmen ​

Zum Beispiel:

  • Geh- und Fahrrechte
  • Leitungsrechte
  • Mitbenutzungsrechte
  • Stellplatzrechte

Schritt 9 – wirtschaftliche Folgen würdigen ​

Wie stark beeinträchtigen die verbleibenden Abhängigkeiten die Marktgängigkeit?

Schritt 10 – Bewertungsannahmen dokumentieren ​

Klar angeben, welche Teilung und welche Rechte unterstellt wurden.

Schritt 11 – Doppelberücksichtigung prüfen ​

Technische Verflechtungen nicht mehrfach wertmindernd ansetzen.

Formulierungsbaustein ​

Das Bewertungsobjekt ist derzeit Bestandteil eines einheitlichen Grundstücks, auf dem sich mehrere selbstständig genutzte Gebäude befinden. Im Rahmen der beabsichtigten Grundstücksteilung soll dem Bewertungsobjekt eine eigenständige Grundstücksfläche zugeordnet werden.

Die im Gutachten zugrunde gelegte Grundstücksfläche stellt eine sachverständige Bewertungsannahme dar und ersetzt weder die vermessungstechnische Teilung noch die spätere katastermäßige Grundstücksbildung.

Bei der angenommenen Grundstückszuordnung werden insbesondere die vorhandene Bebauung, die funktionale Zuordnung der Stellplätze, die Zufahrts- und Bewegungsflächen sowie die bestehende technische Infrastruktur berücksichtigt.

Aufgrund gemeinsamer technischer Einrichtungen und Leitungsanlagen wird für die Wertermittlung unterstellt, dass sämtliche für die dauerhafte Nutzung erforderlichen Geh-, Fahr-, Leitungs-, Zutritts- und Mitbenutzungsrechte im Zuge der Grundstücksteilung rechtlich wirksam gesichert werden.

Soweit die endgültige Grundstücksteilung oder die spätere rechtliche Ausgestaltung wesentlich von den Bewertungsannahmen abweicht, ist die Wertermittlung entsprechend zu überprüfen.

Kernaussage ​

Eine Grundstücksteilung schafft nur dann wirtschaftlich sinnvolle Immobilien, wenn neben der neuen Grundstücksgrenze auch Stellplätze, Zufahrten, Leitungen und technische Einrichtungen funktional gelöst werden. Bleiben zwei Mehrfamilienhäuser über Heizung, Leitungen oder sonstige Anlagen miteinander verbunden, sind sie trotz rechtlicher Teilung wirtschaftlich weiterhin verflochten. Diese Abhängigkeiten müssen bei der Verkehrswertermittlung ausdrücklich berücksichtigt und rechtlich abgesichert werden.

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