Kurzantwort
Ein junges Gebäude ist nicht automatisch mängelfrei.
Auch bei einem erst wenige Jahre alten Mehrfamilienhaus können bereits Ausführungs-, Verarbeitungs- oder Qualitätsmängel vorhanden sein, die einen erhöhten Instandsetzungsbedarf verursachen und damit den Verkehrswert beeinflussen.
Entscheidend ist deshalb nicht allein das Baujahr, sondern der tatsächlich festgestellte Zustand.
Im Praxisfall war das Gebäude erst wenige Jahre alt, wies aber bereits mehrere auffällige Ausführungsdetails auf.
Dafür wurde ein wertmindernder Marktabschlag von:
70.000 €
angesetzt.
Junges Baujahr und guter energetischer Standard schließen eine Wertminderung wegen konkreter Ausführungs- und Qualitätsmängel nicht aus.
Worum geht es?
Bei Neubauten oder jungen Gebäuden besteht häufig die Erwartung:
Das Gebäude ist praktisch neu, also gibt es keinen nennenswerten Instandsetzungsbedarf.
In der Praxis kann das anders aussehen.
Auch bei einem jungen Objekt können Mängel entstehen durch:
- einfache handwerkliche Ausführung
- ungünstige Materialwahl
- mangelhafte Detailanschlüsse
- unterlassene Wartung
- frühzeitige Witterungseinflüsse
Diese Punkte müssen unabhängig vom Baujahr betrachtet werden.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein modernes Wohn- und Geschäftshaus mit:
- 21 Wohnungen
- einer Gewerbeeinheit
- mehreren Aufzügen
- Balkonen und Terrassen
- zentraler Pelletheizung
- Fußbodenheizung
- Dreifachverglasung
Das Gebäude stammte aus dem Jahr:
2021
Es vermittelte insgesamt einen modernen und gepflegten Eindruck.
Bei näherer Betrachtung wurden jedoch verschiedene Qualitäts- und Ausführungsmängel festgestellt.
Der erste Eindruck war gut
Die Fassade befand sich überwiegend in ordentlichem Zustand.
Auch:
- Fenster
- Treppenhäuser
- Wohnungen
- Aufzüge
- Außenanlagen
entsprachen grundsätzlich einem jungen Gebäude.
Das ist wichtig:
Ein insgesamt guter Zustand schließt einzelne wertrelevante Mängel nicht aus.
Welche Mängel wurden festgestellt?
Im Gutachten wurden insbesondere genannt:
- Korrosionsansätze an Metallbauteilen
- Verarbeitungsmängel an Metallkonstruktionen
- Schäden an Balkonuntersichten
- sich lösende Kanten bei Siebdruckplatten
- unzureichend ausgeführte Detailanschlüsse
- unterbliebene Wartung und Reinigung dezentraler Lüftungsanlagen
- allgemeine handwerkliche Nacharbeiten
Balkon- und Metallkonstruktionen
Die Balkonanlagen bestanden aus:
- Stahlkonstruktionen
- Lochblechgeländern
- Glasüberdachungen
- Sichtschutzelementen
Optisch wirkten sie modern.
Gleichzeitig zeigten sich bereits erste Mängel und Gebrauchsspuren.
Korrosionsansätze bei jungem Baujahr
Besonders auffällig ist:
Korrosionsansätze bei einem erst wenige Jahre alten Gebäude entsprechen nicht unbedingt dem Zustand, den ein Käufer bei einem jungen Objekt erwartet.
Deshalb kann bereits ein relativ kleiner sichtbarer Mangel wertrelevant werden.
Balkonuntersichten aus Siebdruckplatten
An den Balkonuntersichten waren Siebdruckplatten verbaut.
Diese zeigten teilweise bereits:
- beginnende Ablösungen
- Schäden an den Kanten
- witterungsbedingte Gebrauchsspuren
Damit war mittelfristig ein Instandsetzungsbedarf absehbar.
Warum kleine Details wirtschaftlich wichtig werden können
Ein einzelnes beschädigtes Bauteil ist häufig kein großes Problem.
Bei einem großen Mehrfamilienhaus wiederholen sich bestimmte Konstruktionen jedoch vielfach.
Ein Detailfehler an:
- einem Balkon
kann sich bei:
- zahlreichen Balkonen
zu einem erheblichen Gesamtaufwand entwickeln.
Größe des Gebäudes verstärkt die Kostenwirkung
Bei einem kleinen Einfamilienhaus können Nacharbeiten überschaubar bleiben.
Bei einem größeren Mehrfamilienhaus mit:
- vielen Balkonen
- mehreren Eingängen
- zahlreichen Wohnungen
summieren sich auch kleinere Einzelmaßnahmen schnell zu relevanten Beträgen.
Unterlassene Wartung der Lüftungsanlagen
Im Gutachten wurde zudem festgestellt, dass die dezentralen Lüftungsanlagen bislang offenbar nicht gewartet beziehungsweise gereinigt worden waren.
Auch bei einem jungen Gebäude kann damit bereits Wartungsstau entstehen.
Wartung ist nicht dasselbe wie Bauschaden
Eine unterlassene Wartung ist fachlich von einem klassischen Baumangel zu unterscheiden.
Trotzdem kann sie wirtschaftlich relevant sein.
Denn ein Erwerber muss gegebenenfalls kurzfristig:
- Reinigung
- Inspektion
- Wartung
nachholen.
Energetisch modern – qualitativ trotzdem nicht perfekt
Das Gebäude besaß einen zeitgemäßen energetischen Standard.
Vorhanden waren unter anderem:
- Pelletheizung
- Fußbodenheizung
- Dreifachverglasung
- Lüftungstechnik
Energetischer Standard und Ausführungsqualität sind jedoch zwei verschiedene Dinge.
Guter Energiestandard ist kein Qualitätsnachweis für jedes Detail
Ein Gebäude kann energetisch hochwertig sein und dennoch Schwächen besitzen bei:
- Metallbau
- Fassadendetails
- Balkonbauteilen
- Innenausbau
- Schallschutz
Diese Bereiche müssen getrennt beurteilt werden.
Wirtschaftlich orientierte Bauausführung
Im Gutachten wurde beschrieben, dass einzelne Details auf eine wirtschaftlich orientierte Bauausführung mit umfangreichen Eigenleistungen hindeuteten.
Dabei ist eine wichtige Differenzierung notwendig:
Eigenleistung ist nicht automatisch mangelhaft.
Wertrelevant wird sie erst, wenn tatsächlich:
- Ausführungsfehler
- Qualitätsdefizite
- frühzeitige Schäden
festgestellt werden.
Keine pauschale Abwertung wegen Eigenleistung
Es wäre fachlich falsch zu sagen:
Das Gebäude enthält Eigenleistungen, deshalb ist es weniger wert.
Die Bewertung muss sich auf konkrete Merkmale stützen.
Im Praxisfall waren solche konkreten Ausführungsdetails vorhanden.
Eingeschränkter Schallschutz
Zusätzlich wurde im Innenbereich ein teilweise eingeschränkter baulicher Schallschutz aufgrund einfacher Trockenbaukonstruktionen beschrieben.
Die Gebrauchstauglichkeit war dadurch nicht grundsätzlich aufgehoben.
Das Qualitätsniveau lag jedoch teilweise unter dem eines uneingeschränkt hochwertigen Neubaus.
Nicht jeder Qualitätsmangel führt zu demselben Abschlag
Bei der Bewertung muss unterschieden werden zwischen:
Optischem Mangel
geringe oder kaum messbare Wertwirkung
Technischem Mangel
möglicher Reparaturbedarf
Funktionsmangel
Beeinträchtigung der Nutzung
Sicherheitsmangel
gegebenenfalls hohe unmittelbare Wertwirkung
Im Praxisfall handelte es sich überwiegend um behebbare Qualitäts- und Instandsetzungsthemen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die festgestellten Mängel wurden im Gutachten als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale behandelt.
Dabei wurde ein Marktabschlag angesetzt, der den kurzfristig erforderlichen Instandsetzungsbedarf widerspiegeln sollte.
Kostenansätze im Praxisfall
Die überschlägige Aufteilung lautete:
Überarbeitung Balkon- und Metallbauarbeiten
20.000 €
Austausch beziehungsweise Erneuerung beschädigter Siebdruckplatten
12.000 €
Erstwartung und Reinigung der dezentralen Lüftungsanlagen
8.000 €
Nacharbeiten an Metall- und Anschlussdetails
10.000 €
Allgemeine Mängelbeseitigung aus Eigenleistungen
20.000 €
Gesamter Marktabschlag
In Summe:
70.000 €
Dieser Betrag wurde wertmindernd berücksichtigt.
Keine detaillierte Bauschadensermittlung
Das Gutachten stellte ausdrücklich klar:
Bei den 70.000 € handelte es sich nicht um eine detaillierte technische Bauschadensberechnung.
Es war vielmehr ein:
sachverständig geschätzter Marktabschlag
im Rahmen der Verkehrswertermittlung.
Warum diese Unterscheidung wichtig ist
Eine technische Bauschadensermittlung würde beispielsweise erfordern:
- genaue Bestandsaufnahme
- Bauteilöffnungen
- Detailplanung
- Massenermittlung
- Leistungsverzeichnisse
- konkrete Unternehmerpreise
Eine Verkehrswertermittlung arbeitet dagegen häufig mit:
- augenscheinlichen Feststellungen
- überschlägigen Kosten
- Marktreaktionen
Marktabschlag und Reparaturkosten können übereinstimmen – müssen aber nicht
Im Praxisfall wurden die 70.000 € relativ direkt an den geschätzten Instandsetzungsaufwand angelehnt.
Das ist nicht immer zwingend.
Bei anderen Objekten kann der Marktabschlag:
- unter den Kosten
- ungefähr bei den Kosten
- oder darüber
liegen.
Bei jungen Gebäuden kann der Markt empfindlich reagieren
Warum?
Weil Käufer bei einem jungen Objekt normalerweise erwarten:
- geringe Reparaturkosten
- gute Qualität
- wenig kurzfristigen Instandhaltungsbedarf
Werden diese Erwartungen enttäuscht, kann die Preisreaktion relativ deutlich sein.
Erwartungshaltung ist ein Marktparameter
Ein Käufer eines 60 Jahre alten Gebäudes rechnet mit Reparaturen.
Ein Käufer eines fünf Jahre alten Gebäudes erwartet wesentlich weniger Probleme.
Dadurch kann derselbe Schaden je nach Gebäudealter unterschiedlich wahrgenommen werden.
Beispiel Balkon
Eine beginnende Materialablösung bei einem 40 Jahre alten Balkon kann marktüblich erscheinen.
Bei einem wenige Jahre alten Balkon fällt sie deutlich stärker auf.
Gewährleistungsfragen nicht automatisch wertneutral
Bei jungen Gebäuden kann der Gedanke entstehen:
Der Schaden fällt doch vielleicht noch unter Gewährleistung.
Das kann im Einzelfall relevant sein.
Im Verkehrswertgutachten sollte aber nicht ohne belastbare Grundlage unterstellt werden, dass Ansprüche:
- bestehen
- durchsetzbar
- vollständig werthaltig
sind.
Bewertung orientiert sich am Zustand zum Stichtag
Entscheidend ist zunächst:
Welchen Zustand findet der Marktteilnehmer am Wertermittlungsstichtag vor?
Mögliche Regress- oder Gewährleistungsansprüche sind gesondert zu prüfen.
Mängel können zusätzlich die Instandhaltungserwartung verändern
Die festgestellten Punkte waren nicht nur einmalige Reparaturen.
Sie deuteten teilweise darauf hin, dass bestimmte Bauteile künftig einen erhöhten Instandhaltungsbedarf entwickeln könnten.
Das kann für einen Käufer ebenfalls relevant sein.
Junge Bauteile mit frühem Verschleiß
Wenn ein Bauteil bereits nach wenigen Jahren Schwächen zeigt, stellt sich die Frage:
Wie entwickelt es sich in den nächsten zehn oder zwanzig Jahren?
Auch diese Erwartung kann die Marktreaktion beeinflussen.
Ertragswert und Qualitätsmängel
Bei einem vermieteten Renditeobjekt können Qualitätsmängel auf mehreren Ebenen wirken.
Zum Beispiel auf:
- Instandhaltungskosten
- nachhaltig erzielbare Miete
- Vermietbarkeit
- Marktwert
Doppelberücksichtigung vermeiden
Gerade deshalb muss geprüft werden:
Wurde der Nachteil bereits berücksichtigt über:
- reduzierte nachhaltige Miete
- erhöhte Instandhaltungskosten
- Liegenschaftszinssatz
Dann darf derselbe Effekt nicht nochmals vollständig als zusätzlicher Mängelabschlag angesetzt werden.
Im Praxisfall gab es mehrere unterschiedliche Wirkungen
Die Nachhaltigkeitsmiete wurde wegen verschiedener Objektmerkmale vorsichtig angesetzt.
Die Bewirtschaftungskosten enthielten laufende Instandhaltungsansätze.
Zusätzlich wurden die konkret festgestellten kurzfristigen Mängel mit:
70.000 €
separat berücksichtigt.
Diese Positionen müssen inhaltlich voneinander abgegrenzt sein.
Kurzfristiger Mangel und langfristige Instandhaltung unterscheiden
Das ist methodisch wichtig.
Laufende Instandhaltungskosten
bilden den normalen langfristigen Erhaltungsaufwand ab.
Besonderer Mängelabschlag
betrifft konkrete bereits vorhandene überdurchschnittliche Defizite.
Beides darf nicht vermischt werden.
Junge Gebäude brauchen ebenfalls Instandhaltungskosten
Ein weiterer häufiger Fehler wäre:
Baujahr 2021, also praktisch keine Instandhaltungskosten.
Auch neue Gebäude benötigen langfristig:
- Wartung
- Reparatur
- Ersatz
Deshalb dürfen Bewirtschaftungskosten im Ertragswert nicht einfach auf null gesetzt werden.
Technischer Zustand ist wichtiger als Baujahr allein
Zwei Gebäude aus demselben Baujahr können sehr unterschiedliche Qualität besitzen.
Gebäude A:
- hochwertige Detailausführung
- sorgfältige Wartung
- geringe Auffälligkeiten
Gebäude B:
- einfache Ausführung
- frühe Korrosion
- Wartungsstau
Der Marktwert kann deshalb unterschiedlich sein.
Baujahr ist nur ein Ausgangsmerkmal
Es beschreibt:
Wann wurde gebaut?
Es beschreibt nicht automatisch:
Wie gut wurde gebaut?
und auch nicht:
Wie gut wurde seitdem erhalten?
Ortsbesichtigung bleibt deshalb entscheidend
Gerade bei jungen Gebäuden darf die Gebäudebeschreibung nicht nur aus Baujahr und Bauunterlagen abgeleitet werden.
Die tatsächliche Besichtigung kann frühzeitige Qualitätsmängel sichtbar machen.
Repräsentative Besichtigung bei großen Objekten
Im Praxisfall wurden nicht sämtliche Wohnungen besichtigt.
Es wurden mehrere repräsentative Wohnungen sowie Gemeinschafts- und Technikbereiche untersucht.
Das reichte für eine allgemeine Zustandsbeurteilung aus.
Erkenntnisgrenzen offenlegen
Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass:
- keine zerstörenden Untersuchungen
- keine Bauteilprüfungen
- keine Funktionsprüfungen
durchgeführt wurden.
Das ist bei der Bewertung von Mängeln wichtig.
Sichtbarer Mangel bedeutet nicht vollständige Schadensdiagnose
Beispiel:
Korrosion ist sichtbar.
Der genaue Umfang hinter einer Verkleidung ist möglicherweise unbekannt.
Deshalb muss der Sachverständige zwischen:
- Feststellung
- technischer Diagnose
- Kostenschätzung
unterscheiden.
Typische Fehler
Junges Baujahr mit mängelfrei gleichsetzen
Der tatsächliche Zustand ist entscheidend.
Eigenleistung pauschal abwerten
Nur konkrete Qualitätsdefizite sind relevant.
Energetischen Standard mit Bauqualität gleichsetzen
Beides muss getrennt betrachtet werden.
Laufende Instandhaltung und vorhandene Mängel vermischen
Unterschiedliche Bewertungspositionen sauber trennen.
Reparaturkosten ungeprüft als exakte Wertminderung übernehmen
Die Marktreaktion muss plausibel sein.
Gewährleistungsansprüche einfach unterstellen
Ohne gesicherte Durchsetzbarkeit nicht automatisch wertneutral behandeln.
Mängel mehrfach berücksichtigen
Mietansatz, Bewirtschaftungskosten und boG auf Überschneidungen prüfen.
Vorgehensweise
Bei einem jungen Gebäude mit erkennbaren Qualitätsmängeln bietet sich folgende Vorgehensweise an:
Schritt 1 – Baujahr und Standard feststellen
Wie jung ist das Gebäude und welchen Qualitätsstandard erwartet der Markt?
Schritt 2 – konkrete Auffälligkeiten dokumentieren
Zum Beispiel:
- Korrosion
- Materialablösungen
- Anschlussfehler
- Wartungsstau
Schritt 3 – Ursache soweit möglich einordnen
Handelt es sich um:
- Ausführungsfehler
- Materialproblem
- Wartungsproblem
- normalen Verschleiß?
Schritt 4 – Gebrauchstauglichkeit prüfen
Ist die Nutzung bereits beeinträchtigt?
Schritt 5 – kurzfristigen Instandsetzungsbedarf schätzen
Welche Maßnahmen sind absehbar?
Schritt 6 – normale Instandhaltung abgrenzen
Nur überdurchschnittliche vorhandene Besonderheiten zusätzlich berücksichtigen.
Schritt 7 – mögliche Marktreaktion beurteilen
Wie würde ein typischer Erwerber den Zustand einpreisen?
Schritt 8 – andere Bewertungsparameter prüfen
Sind Teile bereits enthalten in:
- Miete
- Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszinssatz?
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung ausschließen
Jeden Nachteil nur einmal vollständig erfassen.
Schritt 10 – Erkenntnisgrenzen dokumentieren
Gegebenenfalls vertiefende technische Untersuchung empfehlen.
Formulierungsbaustein
Obwohl das Bewertungsgebäude erst wenige Jahre alt ist und insgesamt einen zeitgemäßen und gepflegten Eindruck vermittelt, wurden im Rahmen der Ortsbesichtigung verschiedene Ausführungs- und Verarbeitungsmängel festgestellt.
Hierzu zählen insbesondere frühzeitige Gebrauchsspuren und Korrosionsansätze an Metallbauteilen, Schäden beziehungsweise Ablösungen an einzelnen Balkonbauteilen, unzureichend ausgeführte Detailanschlüsse sowie bislang unterlassene Wartungsmaßnahmen technischer Einrichtungen.
Die festgestellten Besonderheiten beeinträchtigen die grundsätzliche Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes derzeit nur geringfügig, führen jedoch zu einem gegenüber einem mängelfreien Vergleichsobjekt erhöhten kurzfristigen Instandsetzungsbedarf.
Die Wertwirkung wird daher als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal sachverständig berücksichtigt. Der angesetzte Betrag stellt keine detaillierte Bauschadensermittlung dar, sondern einen marktbezogenen Wertansatz auf Grundlage der bei der Ortsbesichtigung erkennbaren Besonderheiten.
Kernaussage
Auch ein junges Gebäude kann bereits wertrelevante Ausführungs- und Qualitätsmängel besitzen. Das Baujahr allein sagt wenig über die tatsächliche Bauqualität und den kurzfristigen Instandsetzungsbedarf aus. Entscheidend sind die konkret festgestellten Defizite, ihre wirtschaftliche Bedeutung und die Reaktion eines typischen Marktteilnehmers.
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