Entnahme aus dem Betriebsvermögen bei wirtschaftlich verbrauchter Gewerbeimmobilie

Warum ein altes, technisch überholtes Gebäude trotz abgelaufener rechnerischer Nutzungsdauer noch einen Verkehrswert besitzen kann

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Kurzantwort ​

Eine Gewerbeimmobilie ist nicht automatisch wertlos, nur weil ihre rechnerische Gesamtnutzungsdauer abgelaufen ist.

Auch ein technisch überaltertes Gebäude kann noch einen wirtschaftlichen Gebrauchswert besitzen.

Das gilt insbesondere dann, wenn es trotz erheblicher Mängel weiterhin eingeschränkt genutzt werden kann, beispielsweise als:

  • Werkstatt
  • Lager
  • Unterstellhalle
  • Fahrzeughalle
  • betriebliche Nebenfläche

Bei einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen ist deshalb nicht allein auf das Baujahr oder eine rechnerisch abgelaufene Nutzungsdauer abzustellen.

Entscheidend ist vielmehr:

Welchen Marktwert besitzt die Immobilie am Entnahmestichtag unter Berücksichtigung ihrer tatsächlich noch vorhandenen wirtschaftlichen Nutzbarkeit?

Worum geht es? ​

Ältere Betriebsimmobilien stellen bei steuerlich veranlassten Bewertungen häufig einen besonderen Fall dar.

Das Gebäude kann:

  • jahrzehntelang betrieblich genutzt worden sein
  • technisch stark überaltert sein
  • erheblichen Instandhaltungsstau aufweisen
  • rechnerisch seine übliche Gesamtnutzungsdauer überschritten haben

und trotzdem noch genutzt werden.

Dann stellt sich die Frage:

Ist das Gebäude wirtschaftlich verbraucht oder besitzt es noch einen eigenständigen Wert?

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

In einem Bewertungsfall sollte eine kleine Werkstatt-, Fahrzeug- und Unterstellhalle aus dem Betriebsvermögen entnommen und in das Privatvermögen überführt werden.

Das Gebäude war um:

1978

errichtet worden.

Zum Bewertungsstichtag im Jahr 2026 war es damit rund:

48 Jahre

alt.

Gesamtnutzungsdauer: 40 Jahre ​

Für das verwendete Bewertungsmodell wurde eine Gesamtnutzungsdauer von:

40 Jahren

angesetzt.

Rein rechnerisch war diese Nutzungsdauer damit bereits überschritten.

Eine einfache Rechnung hätte also ergeben können:

Restnutzungsdauer = 0 Jahre.

Genau hier beginnt jedoch die sachverständige Betrachtung.

Rechnerische Nutzungsdauer ist nicht automatisch wirtschaftliche Realität ​

Ein Gebäude fällt nicht an dem Tag in sich zusammen, an dem seine modellhafte Gesamtnutzungsdauer endet.

Auch ältere Gewerbegebäude können noch:

  • genutzt
  • vermietet
  • unterhalten
  • verkauft

werden.

Die Frage lautet deshalb nicht nur:

Wie alt ist das Gebäude?

Sondern:

Wie lange kann es unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten voraussichtlich noch sinnvoll genutzt werden?

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer ​

Im Praxisfall wurde trotz überschrittener rechnerischer Gesamtnutzungsdauer noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:

5 Jahren

angesetzt.

Begründet wurde dies mit der noch vorhandenen eingeschränkten Nutzbarkeit.

Die Halle war also wirtschaftlich stark überaltert, aber noch nicht vollständig ohne Gebrauchswert.

Welche Nutzungen waren noch möglich? ​

Das Gebäude konnte weiterhin eingeschränkt genutzt werden als:

  • einfache Werkstatt
  • Fahrzeughalle
  • Lager
  • Unterstellhalle
  • kleingewerbliche Fläche

Für moderne Produktions- oder Logistiknutzungen war es dagegen kaum geeignet.

Warum die Drittverwendungsfähigkeit eingeschränkt war ​

Die eingeschränkte Nutzbarkeit beruhte nicht nur auf dem Gebäudealter.

Zusätzlich bestanden:

  • geringe Hallenhöhe
  • keine Rampen
  • eingeschränkte Rangierflächen
  • geringe Grundstücksgröße
  • keine nennenswerten Erweiterungsmöglichkeiten
  • veraltete technische Ausstattung

Der potenzielle Nutzer- und Käuferkreis war deshalb klein.

Auch der Gebäudezustand war deutlich unterdurchschnittlich ​

Beim Ortstermin wurden erhebliche alters- und instandhaltungsbedingte Schäden festgestellt.

Dazu gehörten insbesondere:

  • Dachundichtigkeiten
  • Wassereintritt bei Starkregen
  • Feuchteverfärbungen
  • schimmelverdächtige Ablagerungen
  • Schäden an Dämmung und Deckenbekleidung
  • Putz- und Mauerwerksschäden
  • Anfahrbeschädigungen
  • überalterte Elektroinstallation

Damit war nicht nur das Alter, sondern auch der tatsächliche Zustand wertrelevant.

Überschlägiger Sanierungsbedarf ​

Der technische Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf wurde mit einer Größenordnung von:

65.000 € bis 105.000 €

eingeschätzt.

Als mittlere Orientierungsgröße wurden rund:

85.000 €

angesetzt.

Das war für eine kleine, wirtschaftlich überalterte Halle ein erheblicher Betrag.

Sanierungskosten höher als wirtschaftlicher Gebäudewert ​

Besonders auffällig war:

Der Sanierungsbedarf überstieg den noch vorhandenen wirtschaftlichen Gebäudewert deutlich.

Das ist ein klassisches Merkmal einer wirtschaftlich überalterten Immobilie.

Eine vollständige Sanierung wäre aus Sicht eines typischen Erwerbers nur dann sinnvoll gewesen, wenn:

  • eine langfristige Nutzung gesichert wäre
  • ein geeigneter Nutzer vorhanden wäre
  • das Gebäude technisch dauerhaft weiterverwendbar wäre

Diese Voraussetzungen waren nur eingeschränkt gegeben.

Warum trotzdem kein vollständiger Sanierungskostenabzug erfolgte ​

Die gesamten Sanierungskosten wurden nicht zusätzlich vom Verkehrswert abgezogen.

Der schlechte Zustand war bereits berücksichtigt durch:

  • kurze Restnutzungsdauer
  • niedrigen Mietansatz
  • schlechte Ausstattungsklasse
  • hohen Liegenschaftszinssatz
  • eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit

Ein zusätzlicher vollständiger Abzug hätte dieselben Nachteile teilweise mehrfach erfasst.

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Gerade bei wirtschaftlich verbrauchten Gebäuden besteht eine hohe Gefahr der Mehrfachberücksichtigung.

Beispielsweise:

  1. Restnutzungsdauer wird stark reduziert.
  2. Miete wird wegen schlechten Zustands reduziert.
  3. Liegenschaftszinssatz wird wegen erhöhtem Risiko angehoben.
  4. Danach werden nochmals sämtliche Sanierungskosten vollständig abgezogen.

Dann wird derselbe Zustand mehrfach wertmindernd berücksichtigt.

Der Zustand muss im Bewertungsmodell konsistent erfasst werden ​

Eine sachgerechte Bewertung muss deshalb prüfen:

An welcher Stelle wird welcher Nachteil bereits berücksichtigt?

Nur solche Besonderheiten, die noch nicht im Modell enthalten sind, dürfen zusätzlich angesetzt werden.

Niedrige nachhaltig erzielbare Miete ​

Im Praxisfall wurde eine marktüblich erzielbare Nettokaltmiete von:

2,20 €/m² BGF monatlich

angesetzt.

Dieser vergleichsweise niedrige Wert spiegelte unter anderem wider:

  • schlechten Gebäudezustand
  • einfache Ausstattung
  • eingeschränkte Nutzbarkeit

Der bauliche Zustand wirkte damit bereits unmittelbar auf die Ertragsfähigkeit.

Hoher Liegenschaftszinssatz ​

Zusätzlich wurde ein objektspezifischer Liegenschaftszinssatz von:

10,0 %

angesetzt.

Dieser hohe Zinssatz spiegelte das erhöhte Investitions- und Vermietungsrisiko wider.

Berücksichtigt wurden insbesondere:

  • sehr kurze Restnutzungsdauer
  • eingeschränkter Nutzerkreis
  • wirtschaftliche Überalterung
  • geringe Marktgängigkeit

Ertragswert nur rund 22.000 € ​

Aus:

  • niedriger Miete
  • Bewirtschaftungskosten
  • Bodenwert
  • kurzer Restnutzungsdauer
  • hohem Liegenschaftszinssatz

ergab sich ein Ertragswert von rund:

22.000 €

Dieser Wert zeigte die eingeschränkte wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit der Immobilie.

Sachwert deutlich höher ​

Im Sachwertverfahren ergab sich dagegen ein Wert von rund:

54.500 €

Das lag deutlich über dem Ertragswert.

Warum?

Weil das Sachwertverfahren stärker die noch vorhandene bauliche Substanz abbildet.

Substanzwert ist nicht automatisch Marktwert ​

Die Halle bestand weiterhin aus:

  • massiven Außenwänden
  • Dachtragwerk
  • Toranlagen
  • Hallenboden
  • Reparaturgrube
  • technischen Anschlüssen

Diese Bauteile hatten noch einen rechnerischen Substanzwert.

Der Markt bezahlte diesen Substanzwert jedoch nicht vollständig.

Wirtschaftliche Nutzbarkeit ist entscheidender ​

Für einen Käufer einer älteren Gewerbehalle zählt weniger:

Was hat die vorhandene Substanz einmal gekostet?

Sondern vielmehr:

Was kann ich mit dieser Immobilie in den nächsten Jahren wirtschaftlich noch anfangen?

Genau deshalb wurde der Ertragswert stärker gewichtet.

Verkehrswert: 25.000 € ​

Der abschließende Verkehrswert wurde mit rund:

25.000 €

geschätzt.

Er lag damit:

  • über dem Ertragswert von rund 22.000 €
  • deutlich unter dem Sachwert von rund 54.500 €

Warum etwas über dem Ertragswert? ​

Die moderate Anhebung gegenüber dem rechnerischen Ertragswert wurde mit dem noch vorhandenen Gebrauchswert der Hallensubstanz begründet.

Für einen:

  • örtlichen Eigennutzer
  • kleinen Gewerbetreibenden
  • Nachbarnutzer

konnte die Halle noch einen praktischen wirtschaftlichen Nutzen besitzen.

Gebrauchswert kann trotz wirtschaftlicher Überalterung bestehen ​

Ein Gebäude muss also nicht modern und langfristig rentabel sein, um noch einen Marktwert zu besitzen.

Eine alte Halle kann beispielsweise noch einige Jahre genutzt werden für:

  • Fahrzeuge
  • Maschinen
  • Lagerung
  • Reparaturarbeiten

Dieser Restgebrauchswert kann am Markt relevant sein.

Wirtschaftlich verbraucht bedeutet nicht zwingend wertlos ​

Der Begriff „wirtschaftlich verbraucht“ darf deshalb nicht mit:

Verkehrswert = 0 €

gleichgesetzt werden.

Er beschreibt vielmehr einen Zustand, bei dem:

  • langfristige Investitionen kaum mehr wirtschaftlich sind
  • Restnutzungsdauer gering ist
  • Gebäude nur noch eingeschränkt nutzbar ist
  • wirtschaftliche Zukunftsfähigkeit begrenzt ist

Ein Restwert kann trotzdem bestehen.

Auch der Boden besitzt einen eigenständigen Wert ​

Selbst wenn das Gebäude vollständig wirtschaftlich verbraucht wäre, bliebe grundsätzlich noch der Grund und Boden zu betrachten.

Im Praxisfall wurde der objektspezifisch angepasste Bodenwert mit rund:

16.000 €

ermittelt.

Damit bestand bereits unabhängig vom Gebäude ein Grundstückswert.

Aber auch der Bodenwert war belastet ​

Der Bodenwert war gegenüber einem normalen Gewerbegrundstück reduziert.

Gründe waren unter anderem:

  • kleine Grundstücksfläche
  • eingeschränkte eigenständige Nutzbarkeit
  • begrenzte Rangiermöglichkeiten
  • Abhängigkeit vom Nachbargrundstück
  • Altlastenrisiko
  • Bodendenkmal

Kein automatischer Liquidationsfall ​

Eine alte Gewerbeimmobilie mit hoher Sanierungsbedürftigkeit ist nicht automatisch als reines Abbruchobjekt zu behandeln.

Im Praxisfall war die Halle äußerlich noch geschlossen und nicht unmittelbar abbruchreif.

Eine eingeschränkte Nutzung war weiterhin möglich.

Deshalb wurde kein reiner Liquidationswert als einziges Bewertungsmodell zugrunde gelegt.

Wann könnte eine Liquidationsbetrachtung wichtiger werden? ​

Eine solche Betrachtung kann stärker in den Vordergrund treten, wenn:

  • Gebäude keinen wirtschaftlichen Gebrauchswert mehr besitzt
  • keine sinnvolle Vermietung mehr möglich ist
  • Sanierung wirtschaftlich ausgeschlossen ist
  • Abbruch und Neubebauung marktüblich wahrscheinlicher sind

Im Praxisfall bestand dagegen noch eine begrenzte Weiterverwendungsmöglichkeit.

Bedeutung für die steuerliche Entnahme ​

Bei einer Entnahme aus dem Betriebsvermögen kann gerade bei alten Gebäuden die Versuchung bestehen, aus:

  • hohem Alter
  • vollständiger Abschreibung
  • schlechtem Zustand

auf einen sehr niedrigen oder gar fehlenden Immobilienwert zu schließen.

Für die Verkehrswertermittlung reicht das nicht.

Buchhalterisch abgeschrieben ist nicht marktlich wertlos ​

Ein Gebäude kann steuerlich weitgehend oder vollständig abgeschrieben sein und trotzdem:

  • genutzt werden
  • Miete erzielen
  • verkauft werden

Der Marktwert folgt nicht automatisch dem steuerlichen Buchwert.

Umgekehrt ist vorhandene Substanz nicht automatisch voll werthaltig ​

Dass ein massives Gebäude physisch noch vorhanden ist, bedeutet ebenfalls nicht, dass sein Sachwert am Markt vollständig realisiert werden kann.

Bei wirtschaftlich überalterten Gewerbeimmobilien kann der Markt die Substanz stark diskontieren.

Der Verkehrswert liegt zwischen theoretischen Extremen ​

Auf der einen Seite:

Gebäude ist alt, also 0 €.

Auf der anderen Seite:

Bauliche Substanz ist vorhanden, also voller Sachwert.

Beide Sichtweisen können zu kurz greifen.

Die Verkehrswertermittlung muss die tatsächliche Marktposition bestimmen.

Was würde ein Käufer tatsächlich übernehmen? ​

Ein Erwerber übernimmt bei einer solchen Immobilie:

  • Gebäude mit geringer Restnutzungsdauer
  • Reparaturbedarf
  • Vermietungsrisiko
  • eingeschränkte Nutzbarkeit

Gleichzeitig erhält er:

  • sofort nutzbare Hallenfläche
  • bestehende Tore
  • Anschlüsse
  • Reparaturgrube
  • Grundstück

Der Verkehrswert bildet beide Seiten ab.

Typische Fehler ​

Abgelaufene Gesamtnutzungsdauer mit Wertlosigkeit gleichsetzen ​

Eine wirtschaftliche Restnutzung kann trotzdem bestehen.

Steuerlichen Buchwert mit Marktwert gleichsetzen ​

Beide Größen folgen unterschiedlichen Prinzipien.

Alle Sanierungskosten zusätzlich vollständig abziehen ​

Bei bereits reduzierter RND, Miete und Renditeanforderung droht Doppelberücksichtigung.

Nur den Sachwert betrachten ​

Vorhandene Substanz kann wirtschaftlich deutlich weniger wert sein.

Gebäude automatisch als Abbruchobjekt behandeln ​

Solange ein wirtschaftlicher Gebrauchswert besteht, kann eine Weiterverwendung marktüblich sein.

Restgebrauchswert ignorieren ​

Auch wenige Jahre Nutzbarkeit können einen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Vorgehensweise ​

Bei der Entnahme einer wirtschaftlich stark überalterten Gewerbeimmobilie bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Baujahr und Modell-Gesamtnutzungsdauer feststellen ​

Wie alt ist das Gebäude?

Schritt 2 – tatsächlichen Zustand beurteilen ​

Bestehen:

  • Schäden
  • Instandhaltungsstau
  • technische Überalterung?

Schritt 3 – wirtschaftliche Restnutzungsdauer ableiten ​

Wie lange ist eine sinnvolle Nutzung noch wahrscheinlich?

Schritt 4 – Drittverwendungsfähigkeit prüfen ​

Welche alternativen Nutzer kommen infrage?

Schritt 5 – nachhaltige Miete bestimmen ​

Welche Miete ist unter den tatsächlichen Bedingungen erzielbar?

Schritt 6 – Risiko im Liegenschaftszins berücksichtigen ​

Wie hoch ist die Marktanforderung bei einer derart risikobehafteten Immobilie?

Schritt 7 – Sanierungsbedarf plausibilisieren ​

Welche Investitionen wären technisch erforderlich?

Schritt 8 – Doppelberücksichtigung prüfen ​

Welche Nachteile wurden bereits über:

  • RND
  • Miete
  • Ausstattung
  • Liegenschaftszins

erfasst?

Schritt 9 – Sachwert nur unterstützend würdigen ​

Wie viel Substanz ist rechnerisch noch vorhanden?

Schritt 10 – Restgebrauchswert berücksichtigen ​

Besteht für Eigen- oder Nachbarnutzer noch ein praktischer Nutzen?

Schritt 11 – Verkehrswert marktgerecht ableiten ​

Nicht mechanisch mitteln, sondern das typische Marktverhalten berücksichtigen.

Formulierungsbaustein ​

Das Hallengebäude hat die im verwendeten Bewertungsmodell zugrunde gelegte übliche Gesamtnutzungsdauer rechnerisch bereits überschritten. Eine vollständige wirtschaftliche Wertlosigkeit ist hieraus jedoch nicht abzuleiten.

Aufgrund der noch vorhandenen eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit für einfache Werkstatt-, Lager-, Fahrzeug- und Unterstellzwecke wird eine verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer angesetzt.

Der erhebliche Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf wird nicht zusätzlich in voller Höhe vom Grundstückswert abgezogen, soweit dessen wertmindernde Wirkung bereits über die kurze Restnutzungsdauer, die reduzierte nachhaltig erzielbare Miete, den objektspezifischen Liegenschaftszinssatz sowie die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit berücksichtigt ist.

Maßgeblich für die Verkehrswertableitung ist der am Wertermittlungsstichtag noch vorhandene wirtschaftliche Gebrauchswert der Immobilie für einen marktüblichen Erwerber.

Kernaussage ​

Eine wirtschaftlich überalterte Gewerbeimmobilie ist bei der Entnahme aus dem Betriebsvermögen nicht automatisch wertlos. Auch bei überschrittener rechnerischer Gesamtnutzungsdauer kann ein Gebäude noch eine begrenzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer und einen marktgängigen Restgebrauchswert besitzen. Entscheidend ist nicht das Alter allein, sondern die tatsächliche Nutzbarkeit am Bewertungsstichtag.

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