Aufzug vorhanden – Wohnung trotzdem nicht barrierefrei

Warum ein Aufzug die Erreichbarkeit verbessert, aber nicht automatisch eine barrierefreie Erschließung schafft

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Kurzantwort ​

Ein vorhandener Aufzug bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung barrierefrei erreichbar ist.

Entscheidend ist die gesamte Erschließungskette:

  • vom öffentlichen Raum bis zum Hauseingang
  • vom Hauseingang bis zum Aufzug
  • vom Aufzug bis zur Wohnung

Müssen auf diesem Weg weiterhin Stufen überwunden werden, kann der Aufzug die Erreichbarkeit zwar deutlich verbessern, eine vollständige Barrierefreiheit aber trotzdem nicht herstellen.

Im Praxisfall führte der Aufzug vom Keller beziehungsweise der Tiefgarage bis zum Dachgeschoss.

Der Einstieg war vom Hauseingang aus jedoch nicht ebenerdig erreichbar.

Deshalb galt:

Aufzug vorhanden – Erreichbarkeit verbessert – vollständige Barrierefreiheit trotzdem nicht gegeben.

Worum geht es? ​

Bei Immobilienanzeigen wird häufig mit Formulierungen wie:

  • „mit Aufzug“
  • „Lift vorhanden“
  • „bequem mit dem Aufzug erreichbar“

geworben.

Für die Immobilienbewertung reicht diese Information allein jedoch nicht aus.

Entscheidend ist:

Kann ein Nutzer die Wohnung tatsächlich ohne relevante Barrieren erreichen?

Dafür muss die gesamte Zugangssituation betrachtet werden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

Bewertet wurde eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss einer größeren Wohn- und Geschäftsanlage.

Die Anlage stammte aus dem Jahr:

1998

Die Wohnung verfügte über:

  • rund 55,98 m² Wohnfläche
  • Dachgeschosslage
  • Balkon
  • Tiefgaragenstellplatz

Im Gebäude war ein Aufzug vorhanden.

Modernisierter Aufzug ​

Nach den vorliegenden Informationen war die Aufzugsanlage im Jahr:

2020

erneuert beziehungsweise modernisiert worden.

Der Aufzug war ausgelegt für:

5 Personen

beziehungsweise eine Tragfähigkeit von:

400 kg

Der Aufzug erschloss das Dachgeschoss ​

Positiv war:

Der Aufzug verband nach den vorliegenden Angaben:

  • Keller beziehungsweise Tiefgarage
  • weitere Geschosse
  • Dachgeschoss

Damit wurde die Erreichbarkeit der Dachgeschosswohnung gegenüber einem reinen Treppenhaus deutlich verbessert.

Trotzdem keine vollständige Barrierefreiheit ​

Der entscheidende Nachteil lag am Hauseingang.

Der Einstieg in den Aufzug war nicht unmittelbar ebenerdig erreichbar.

Stattdessen musste zunächst ein Bereich im:

Hochparterre beziehungsweise Zwischengeschoss

erreicht werden.

Damit bestand weiterhin eine Zugangshürde.

Aufzug und barrierefreie Erschließung sind zwei verschiedene Dinge ​

Ein Aufzug beantwortet nur die Frage:

Kann ein Höhenunterschied zwischen Geschossen technisch überwunden werden?

Barrierefreiheit umfasst dagegen die gesamte Zugangssituation.

Die Erschließungskette betrachten ​

Für die Bewertung sollte die Strecke gedanklich Schritt für Schritt geprüft werden.

Schritt 1 – Grundstückszugang ​

Ist der Zugang zum Gebäude ohne relevante Hindernisse möglich?

Schritt 2 – Hauseingang ​

Gibt es:

  • Stufen
  • Schwellen
  • enge Türen?

Schritt 3 – Weg zum Aufzug ​

Ist der Aufzug tatsächlich ohne Treppen erreichbar?

Schritt 4 – Aufzug ​

Sind Kabine und Zugang grundsätzlich geeignet?

Schritt 5 – Weg vom Aufzug zur Wohnung ​

Bestehen dort weitere Hindernisse?

Ein einziger Bruch kann entscheidend sein ​

Wenn beispielsweise:

  • ein moderner Aufzug vorhanden ist
  • dieser aber erst nach mehreren Stufen erreichbar ist

ist die Erschließung nicht automatisch durchgehend barrierefrei.

Warum das bei Dachgeschosswohnungen besonders wichtig ist ​

Eine Wohnung im Dachgeschoss ist besonders stark von der vertikalen Erschließung abhängig.

Ohne Aufzug müssen mehrere Geschosse über Treppen überwunden werden.

Ein Aufzug ist deshalb grundsätzlich ein erheblicher Vorteil.

Aufzug bleibt trotzdem wertstützend ​

Dass die Wohnung nicht vollständig barrierefrei war, bedeutet nicht, dass der Aufzug wertlos war.

Im Gegenteil:

Der Aufzug wurde im Gutachten ausdrücklich als:

wertstützendes Ausstattungsmerkmal

gewürdigt.

Bewertung ist nicht schwarz oder weiß ​

Es gibt nicht nur:

barrierefrei

oder:

kein Vorteil

Dazwischen kann eine deutlich verbesserte Erreichbarkeit bestehen.

Im Praxisfall war die Situation genau so.

Ohne Aufzug wäre die Wohnung deutlich schlechter erreichbar ​

Eine Dachgeschosswohnung in einer mehrgeschossigen Anlage ohne Aufzug richtet sich an einen eingeschränkteren Nutzerkreis.

Mit Aufzug verbessert sich insbesondere die Nutzung für:

  • ältere Personen
  • Personen mit eingeschränkter Mobilität
  • Bewohner mit Einkäufen
  • Familien mit Kinderwagen

Stufen bleiben aber ein Hindernis ​

Für bestimmte Nutzergruppen können bereits wenige Stufen entscheidend sein.

Insbesondere für:

  • Rollstuhlnutzer
  • stark mobilitätseingeschränkte Personen
  • Personen mit Rollator
  • Personen mit Kinderwagen

kann die Zugangssituation weiterhin problematisch sein.

Deshalb genaue Formulierungen verwenden ​

Eine Formulierung wie:

„Die Wohnung ist barrierefrei über einen Aufzug erreichbar.“

wäre im Praxisfall nicht sachgerecht gewesen.

Besser:

„Die Wohnung ist über einen Aufzug erschlossen; der Zugang zum Aufzug erfolgt jedoch nicht vollständig ebenerdig.“

Barrierearm ist nicht automatisch barrierefrei ​

Auch Begriffe wie:

  • barrierearm
  • schwellenarm
  • altersgerecht

sollten nicht unkritisch verwendet werden.

Sie beschreiben unterschiedliche Qualitäten und sind nicht automatisch gleichbedeutend.

Verkehrswertrelevant ist die tatsächliche Nutzbarkeit ​

Für den Markt ist entscheidend, welche Käufer oder Nutzer die Wohnung tatsächlich problemlos erreichen können.

Eine vollständig barrierefrei erreichbare Wohnung kann einen größeren Nutzerkreis ansprechen als eine Wohnung mit verbleibenden Zugangshindernissen.

Demografische Entwicklung kann die Bedeutung erhöhen ​

Mit zunehmender Bedeutung altersgerechter Wohnformen gewinnen Merkmale wie:

  • Aufzug
  • schwellenarme Zugänge
  • gut erreichbare Eingänge

für viele Marktteilnehmer an Gewicht.

Das bedeutet jedoch nicht, dass für jede fehlende Barrierefreiheit ein fester Abschlag angesetzt werden kann.

Kein pauschaler Prozentabschlag ​

Es gibt keinen allgemeinen Bewertungsgrundsatz:

Nicht barrierefrei = minus 5 %

oder:

Aufzug vorhanden = plus 10 %

Die Wertwirkung hängt vom konkreten Objekt und Markt ab.

Geschosslage berücksichtigen ​

Die Bedeutung eines Aufzugs hängt stark von der Etage ab.

Bei einer Erdgeschosswohnung kann seine Bedeutung gering sein.

Bei einer Dachgeschosswohnung kann er erheblich sein.

Dachgeschoss plus Aufzug ​

Im Praxisfall bestand daher eine Kombination:

positiv ​

Aufzug bis zum Dachgeschoss

negativ ​

Zugang zum Aufzug nicht ebenerdig

zusätzlich zu beachten ​

Dachgeschosslage mit Dachschrägen

Die Gesamtwirkung musste zusammen beurteilt werden.

Aufzug kann Dachgeschossnachteil teilweise kompensieren ​

Eine Dachgeschosswohnung ohne Aufzug kann für bestimmte Käufer weniger attraktiv sein.

Der vorhandene Aufzug reduziert diesen Nachteil erheblich.

Er beseitigt ihn jedoch nicht vollständig, wenn die Zugangssituation selbst eingeschränkt bleibt.

Technische Modernisierung ist ebenfalls positiv ​

Die Aufzugsanlage war erst wenige Jahre zuvor modernisiert worden.

Das kann positiv wirken hinsichtlich:

  • technischer Zuverlässigkeit
  • Modernitätsgrad
  • kurzfristigem Investitionsrisiko

Soweit keine gegenteiligen Hinweise vorliegen.

Modernisierter Aufzug bedeutet aber ebenfalls nicht barrierefrei ​

Der technische Zustand des Aufzugs und die bauliche Erreichbarkeit sind zwei unterschiedliche Bewertungsebenen.

Ein technisch moderner Lift kann trotzdem ungünstig erschlossen sein.

Gemeinschaftseigentum beachten ​

Der Aufzug gehört innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage regelmäßig zum gemeinschaftlich genutzten Gebäudebestand.

Damit entstehen für die Eigentümer auch:

  • Wartungskosten
  • Instandhaltungskosten
  • mögliche spätere Reparaturkosten

Ein Aufzug ist deshalb sowohl Komfortmerkmal als auch Bestandteil der laufenden Gebäudebewirtschaftung.

Bei der Bewertung nicht nur das Sondereigentum betrachten ​

Ob eine Wohnung gut erreichbar ist, hängt häufig vom Gemeinschaftseigentum ab.

Dazu gehören beispielsweise:

  • Hauseingang
  • Treppenhaus
  • Aufzug
  • gemeinschaftliche Flure

Deshalb kann eine hochwertige Wohnung innerhalb des Sondereigentums trotzdem eine eingeschränkte Zugangssituation besitzen.

Barrierefreiheit der Wohnung selbst und des Zugangs unterscheiden ​

Auch diese beiden Fragen sind getrennt zu betrachten.

Zugang zur Wohnung ​

Ist die Einheit ohne Barrieren erreichbar?

Wohnung selbst ​

Sind beispielsweise:

  • Türen
  • Bewegungsflächen
  • Bad
  • Schwellen

barrierefrei gestaltet?

Ein barrierefreier Zugang bedeutet nicht automatisch, dass die Wohnung selbst barrierefrei ausgebaut ist.

Im Praxisfall wurde nur die Erreichbarkeit bewertet ​

Aus den vorliegenden Unterlagen ließ sich insbesondere ableiten, dass die Zugangssituation nicht vollständig barrierefrei war.

Eine umfassende technische Prüfung der Wohnung nach sämtlichen Anforderungen einer bestimmten Barrierefreiheitsnorm war nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung.

Deshalb nicht mehr behaupten als geprüft wurde ​

Ein Gutachten sollte nicht formulieren:

„Die Wohnung erfüllt die Anforderungen an barrierefreies Wohnen.“

wenn dies nicht konkret geprüft wurde.

Stattdessen sollte die tatsächliche Zugangssituation beschrieben werden.

Beschreibung ist oft besser als Etikett ​

Statt nur:

„nicht barrierefrei“

ist eine konkrete Beschreibung informativer:

„Der Aufzug erschließt das Dachgeschoss, ist vom Hauseingang jedoch erst nach Überwindung von Stufen erreichbar.“

Damit kann der Leser die Situation selbst nachvollziehen.

Marktgängigkeit ​

Die vorhandene Aufzugsanlage stützte die Marktgängigkeit der Dachgeschosswohnung grundsätzlich.

Die fehlende vollständig barrierefreie Erreichbarkeit relativierte diesen Vorteil jedoch.

Besonders bei kleinen Eigentumswohnungen ​

Kleinere Wohnungen können für:

  • Singles
  • Paare
  • ältere Personen
  • Kapitalanleger

interessant sein.

Gerade bei älteren Nutzern gewinnt die Zugangssituation an Bedeutung.

Eigennutzer und Kapitalanleger können unterschiedlich reagieren ​

Ein Eigennutzer bewertet die praktische Erreichbarkeit häufig unmittelbar.

Ein Kapitalanleger betrachtet zusätzlich:

  • Vermietbarkeit
  • Zielgruppe
  • langfristige Nachfrage

Auch für ihn kann die eingeschränkte Barrierefreiheit relevant sein.

Keine isolierte Wertminderung im Praxisfall ​

Die fehlende vollständige Barrierefreiheit wurde im Gutachten nicht mit einem eigenen rechnerischen Eurobetrag abgezogen.

Sie wurde als:

nachteiliges Ausstattungs- und Nutzungsmerkmal

in der Gesamtwürdigung berücksichtigt.

Warum kein eigener Abzug? ​

Weil sich die Marktreaktion nicht sinnvoll isoliert auf einen exakt bestimmten Betrag zurückführen ließ.

Der Sachverhalt beeinflusste vielmehr das Gesamtbild der Wohnung.

Berücksichtigung über mehrere Bewertungsansätze ​

Die Zugangssituation war Teil der objektspezifischen Würdigung bei:

  • Marktmiete
  • Liegenschaftszinssatz
  • Vergleichswert
  • Marktgängigkeit

Damit war kein zusätzlicher pauschaler Abschlag erforderlich.

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Wenn die fehlende vollständige Barrierefreiheit bereits:

  • zu einer vorsichtigeren Marktmiete
  • zu einem angepassten Liegenschaftszinssatz
  • zu einem niedrigeren Vergleichswert

beiträgt, sollte sie nicht nochmals ohne Begründung separat vollständig abgezogen werden.

Beispiel Marktmiete ​

Bei der Ableitung der Marktmiete wurde unter anderem berücksichtigt:

  • Dachgeschosslage
  • nicht vollständig barrierefreie Erreichbarkeit
  • bauzeittypische Ausstattung

Die Zugangssituation wirkte damit bereits auf den Mietansatz.

Beispiel Vergleichswert ​

Auch bei der Vergleichswertbetrachtung wurde die eingeschränkte Erreichbarkeit zusammen mit weiteren Merkmalen gewürdigt.

Deshalb wäre ein zusätzlicher fester „Barrierefreiheitsabschlag“ methodisch problematisch gewesen.

Aufzüge richtig in Vergleichsobjekten prüfen ​

Beim Vergleich von Eigentumswohnungen reicht die Angabe:

„Aufzug vorhanden“

nicht aus.

Zu prüfen ist:

  • ab welchem Geschoss erreichbar
  • ebenerdiger Zugang
  • welche Etagen erschlossen werden
  • tatsächliche Nutzbarkeit

Zwei Wohnungen mit Aufzug können sehr unterschiedlich sein ​

Wohnung A ​

  • Hauseingang ebenerdig
  • Aufzug direkt erreichbar
  • Wohnung stufenlos erreichbar

Wohnung B ​

  • Aufzug vorhanden
  • davor mehrere Stufen
  • Dachgeschoss ansonsten erreichbar

Beide Inserate könnten sagen:

„mit Aufzug“

Bewertungstechnisch sind sie aber nicht identisch.

Auch Tiefgarage kann relevant sein ​

Im Praxisfall war der Aufzug nach den vorliegenden Angaben auch vom Keller beziehungsweise Tiefgaragenbereich aus nutzbar.

Das verbessert grundsätzlich die Verbindung zwischen:

  • Tiefgarage
  • Wohnung

Ob diese Verbindung vollständig schwellen- beziehungsweise barrierefrei ausgestaltet ist, muss jedoch separat geprüft werden.

Ortsbesichtigung ist entscheidend ​

Aus Bauplänen oder Verkaufsunterlagen ist die reale Zugangssituation nicht immer eindeutig erkennbar.

Deshalb sollte beim Ortstermin insbesondere geprüft werden:

  • Eingangsstufen
  • Aufzugslage
  • Zwischenpodeste
  • Schwellen
  • Weg bis zur Wohnung

Fotos können die Bewertung unterstützen ​

Gerade bei solchen Erschließungssituationen ist eine Fotodokumentation hilfreich.

Sie macht nachvollziehbar, warum trotz vorhandenem Lift keine vollständige barrierefreie Erreichbarkeit angenommen wurde.

Typische Fehler ​

Aufzug automatisch mit Barrierefreiheit gleichsetzen ​

Entscheidend ist die gesamte Erschließung.

Nur die Etage betrachten ​

Auch der Weg vom Hauseingang zum Aufzug ist relevant.

Technisch modernen Aufzug mit barrierefreiem Zugang verwechseln ​

Technik und Erschließung sind getrennte Fragen.

Feste Wertzuschläge für Aufzüge verwenden ​

Die Marktreaktion ist objektspezifisch.

Pauschalen Abschlag für fehlende Barrierefreiheit ansetzen ​

Auch dafür gibt es keinen allgemeinen Prozentsatz.

Zugang und Wohnungsausbau verwechseln ​

Eine erreichbare Wohnung ist nicht automatisch innerhalb der Einheit barrierefrei.

Sachverhalt mehrfach berücksichtigen ​

Miete, Liegenschaftszinssatz, Vergleichswert und zusätzlicher Abschlag auf Überschneidungen prüfen.

Vorgehensweise ​

Bei einer Eigentumswohnung mit Aufzug empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – Hauseingang besichtigen ​

Ist dieser:

  • ebenerdig
  • über Stufen
  • über Rampe

erreichbar?

Schritt 2 – Weg zum Aufzug prüfen ​

Müssen Treppen oder Schwellen überwunden werden?

Schritt 3 – Aufzug technisch erfassen ​

Insbesondere:

  • erschlossene Geschosse
  • Kabinengröße
  • Tragfähigkeit

Schritt 4 – Weg zur Wohnung prüfen ​

Bestehen nach Verlassen des Aufzugs weitere Hindernisse?

Schritt 5 – Geschosslage berücksichtigen ​

Wie bedeutend ist der Aufzug für die konkrete Wohnung?

Schritt 6 – Nutzergruppen betrachten ​

Wie wirkt die Zugangssituation auf:

  • ältere Personen
  • mobilitätseingeschränkte Nutzer
  • Familien?

Schritt 7 – Vergleichsobjekte differenzieren ​

„Aufzug vorhanden“ nicht allein als Vergleichskriterium verwenden.

Schritt 8 – Marktreaktion beurteilen ​

Ist das Merkmal:

  • deutlich wertstützend
  • teilweise wertstützend
  • kaum relevant?

Schritt 9 – Bewertungsparameter prüfen ​

Ist die Zugangssituation bereits berücksichtigt in:

  • Miete
  • Vergleichswert
  • Liegenschaftszinssatz?

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Nur noch nicht erfasste Effekte zusätzlich berücksichtigen.

Formulierungsbaustein ​

Das Gebäude verfügt über eine Aufzugsanlage, welche die Erreichbarkeit der Obergeschosse beziehungsweise des Dachgeschosses gegenüber einer ausschließlichen Treppenerschließung deutlich verbessert.

Der Aufzug ist vom Hauseingangsbereich jedoch nicht vollständig ebenerdig erreichbar. Vor Erreichen des Aufzugseinstiegs sind Stufen beziehungsweise ein Höhenunterschied zum Hochparterre oder Zwischengeschoss zu überwinden.

Die Wohnung ist daher trotz vorhandener Aufzugsanlage nicht als vollständig barrierefrei erschlossen zu beurteilen. Für mobilitätseingeschränkte Personen beziehungsweise Rollstuhlnutzer bestehen weiterhin Nutzungseinschränkungen.

Der vorhandene Aufzug wird grundsätzlich als wertstützendes Ausstattungsmerkmal berücksichtigt. Die eingeschränkte Zugangssituation relativiert diesen Vorteil jedoch. Ein gesonderter rechnerischer Wertabschlag wird nicht vorgenommen, soweit der Sachverhalt bereits im Rahmen der allgemeinen Objektqualität und der verwendeten Marktparameter berücksichtigt ist.

Kernaussage ​

Ein Aufzug verbessert die Erreichbarkeit einer Wohnung erheblich, macht sie aber nicht automatisch barrierefrei. Entscheidend ist die vollständige Erschließung vom Hauseingang bis zur Wohnung. Müssen vor dem Aufzug weiterhin Stufen überwunden werden, bleibt eine relevante Zugangseinschränkung bestehen. In der Immobilienbewertung sollte deshalb nicht nur „Aufzug vorhanden“ erfasst, sondern die tatsächliche Zugänglichkeit sachverständig beschrieben und marktgerecht eingeordnet werden.

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