Kurzantwort
Sanierungskosten und Wertminderung sind nicht dasselbe.
Ein Gebäude kann beispielsweise tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungskosten von:
275.000 €
erfordern.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass der Verkehrswert um:
275.000 €
gemindert werden muss.
Denn ein Teil der Investitionen beseitigt nicht nur Schäden, sondern führt gleichzeitig zu:
- höherem Ausstattungsstandard
- besserer Gebrauchstauglichkeit
- energetischer Verbesserung
- längerer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer
- besserer Vermietbarkeit
Außerdem kann der schlechte Gebäudezustand bereits in anderen Bewertungsparametern enthalten sein.
Der Marktwertabschlag entspricht deshalb nicht automatisch den technischen Sanierungskosten. Maßgeblich ist der wirtschaftliche Minderwert aus Sicht eines typischen Marktteilnehmers.
Worum geht es?
Bei älteren Immobilien stellt sich häufig die Frage:
Welche Sanierungskosten müssen vom Immobilienwert abgezogen werden?
Die scheinbar einfache Antwort lautet:
alle erforderlichen Kosten.
Genau das ist aber oft nicht sachgerecht.
Denn eine Verkehrswertermittlung bewertet nicht die Bauabrechnung.
Sie bewertet die Reaktion des Grundstücksmarkts auf:
- Schäden
- Mängel
- Modernisierungsstau
- technische Risiken
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall wurde der Wohnteil eines historischen Bauernhauses untersucht.
Das Gebäude stammte aus der Zeit um:
1900
Es waren zwar einzelne Modernisierungen erfolgt, insbesondere:
- Dach
- Fenster
- Heizung
im Gebäudeinneren bestand jedoch erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf.
Festgestellte Problembereiche
Im Gutachten wurden unter anderem berücksichtigt:
- veraltete Elektroinstallation
- nicht zeitgemäße Treppenanlage
- unzureichende Absturzsicherung
- geschädigte Balkonkonstruktionen
- veraltete Sanitärräume
- Schadstoffverdacht bei Bodenbelägen und Putzen
- erhebliche Rissbildungen
- unzureichender Wärmeschutz im Dachgeschoss
- Schimmelbefall
- mögliche Feuchteprobleme
Die Summe dieser Maßnahmen führte zu einem erheblichen Kostenrahmen.
Tatsächlicher Kostenrahmen
Die überschlägige Kostenschätzung ergab:
212.000 € bis 342.000 €
Als mittlerer plausibler Kostenansatz wurden angesetzt:
275.000 €
Dieser Betrag beschrieb die voraussichtlichen tatsächlichen Sanierungs- und Modernisierungskosten.
Warum nicht 275.000 € vom Wert abziehen?
Weil die 275.000 € nicht vollständig einen bereits vorhandenen Marktwertverlust darstellen.
Ein Teil der Maßnahmen würde das Gebäude gegenüber dem heutigen Zustand verbessern.
Das ist der entscheidende Unterschied.
Schaden beseitigen und Standard verbessern sind zwei verschiedene Dinge
Ein Beispiel:
Eine defekte Elektroinstallation muss erneuert werden.
Dabei wird aber nicht nur ein Mangel beseitigt.
Es entsteht anschließend eine moderne elektrische Anlage mit:
- aktuellem Leitungsnetz
- moderner Schutztechnik
- zeitgemäßen Steckdosen
- aktuellen Unterverteilungen
Das Gebäude wird dadurch besser als zuvor.
Vorteilsausgleich
Diesen Effekt kann man vereinfacht als Vorteilsausgleich verstehen.
Der Eigentümer investiert zwar Geld.
Er erhält dafür aber einen Gegenwert.
Zum Beispiel:
- neue Technik
- längere Lebensdauer
- verbesserte Ausstattung
- höhere Nutzungsqualität
Deshalb entspricht der Marktwertverlust nicht zwingend den vollständigen Herstellungskosten.
Beispiel Sanitärräume
Im Praxisfall waren ein Badezimmer und ein Gäste-WC deutlich überaltert.
Die geschätzten Kosten lagen zusammen bei rund:
34.000 €
Als wertrelevanter Anteil wurden jedoch nur rund:
15.000 €
angesetzt.
Warum?
Weil die vollständige Erneuerung nicht lediglich einen Schaden beseitigt.
Sie schafft gleichzeitig einen wesentlich besseren Ausstattungsstandard.
Alt gegen neu
Ein 40 Jahre altes Badezimmer besitzt nicht denselben wirtschaftlichen Zustand wie ein neu saniertes Badezimmer.
Würde man die vollen Kosten einer Neuanlage vom Wert abziehen, würde man so rechnen, als hätte der Markt Anspruch auf einen vollständig neuen Zustand ohne Gegenwert.
Das wäre häufig zu weitgehend.
Sicherheits- und Substanzmängel wirken stärker
Anders sieht es bei zwingend erforderlichen Maßnahmen aus.
Im Praxisfall wurden für:
- Elektro
- Treppe
- Absturzsicherung
- Balkone
Kosten von rund:
72.000 €
geschätzt.
Davon wurden etwa:
55.000 €
als wertrelevant angesehen.
Hier liegt der wertrelevante Anteil deutlich höher.
Warum?
Weil diese Maßnahmen teilweise unmittelbar erforderlich sind, um:
- sichere Nutzung
- Gebrauchstauglichkeit
- Tragfähigkeit
- Verkehrssicherheit
herzustellen.
Der Markt reagiert auf solche Defizite regelmäßig stärker.
Schadstoffverdacht ist zusätzlich unsicher
Bei älteren Bodenbelägen, Klebern, Putzen und Spachtelmassen bestand im Praxisfall ein Schadstoffverdacht.
Eine tatsächliche Belastung war jedoch nicht nachgewiesen.
Deshalb war auch hier eine differenzierte Betrachtung erforderlich.
Keine fiktive Vollsanierung bei bloßem Verdacht
Solange keine Laboruntersuchung vorliegt, kann nicht sicher festgestellt werden:
- welche Stoffe vorhanden sind
- in welcher Menge
- welche Flächen betroffen sind
- welche Entsorgung erforderlich ist
Ein vollständiger Maximalabzug wäre deshalb nicht sachgerecht.
Schadstofferkundung und Bodenbeläge
Für Schadstofferkundung und Bodenbeläge wurden Kosten von rund:
22.000 €
angesetzt.
Als wertrelevant wurden rund:
18.000 €
eingestuft.
Putze und Spachtelmassen
Für die Risikovorsorge wegen möglicherweise belasteter Putze wurden rund:
10.000 €
Kosten angesetzt.
Wertrelevant berücksichtigt wurden nur etwa:
5.000 €
Auch hier zeigt sich:
Risiko und sicher feststehender Schaden dürfen nicht gleichbehandelt werden.
Rissbildungen
Für Untersuchung und Sanierung der Rissbildungen wurden rund:
35.000 €
angesetzt.
Davon wurden etwa:
30.000 €
als wertrelevant eingestuft.
Der hohe Anteil erklärt sich daraus, dass die Ursachen der Risse noch ungeklärt waren und gegebenenfalls substanzielle Schäden vorliegen konnten.
Dachgeschoss, Dämmung und Schimmel
Für:
- Dachgeschoss
- Dämmung
- Innenausbau
- Schimmelbeseitigung
wurden zusammen rund:
65.000 €
angesetzt.
Als wertrelevant wurden davon rund:
35.000 €
berücksichtigt.
Warum nur ein Teil?
Weil eine umfassende Dachgeschosssanierung gleichzeitig zu einer erheblichen Verbesserung führt.
Zum Beispiel:
- bessere Wärmedämmung
- luftdichte Ebene
- neuer Innenausbau
- höherer Wohnkomfort
- bessere energetische Qualität
Damit entsteht ein deutlicher Modernisierungsvorteil.
Feuchtigkeit und Abdichtung
Für Feuchteuntersuchung und mögliche Abdichtungsmaßnahmen wurden rund:
20.000 €
angesetzt.
Wertrelevant waren davon rund:
10.000 €
Auch hier war die genaue Schadensursache nicht vollständig geklärt.
Planungs- und Nebenkosten
Für Planung, Gutachten und Baunebenkosten wurden rund:
17.000 €
angesetzt.
Davon wurden rund:
12.000 €
wertrelevant berücksichtigt.
Die sachverständige Aufteilung
Im Gutachten ergab sich vereinfacht:
| Kostenbereich | Geschätzte Kosten | Wertrelevanter Anteil |
|---|---|---|
| Sicherheits- und Substanzmängel | ca. 72.000 € | ca. 55.000 € |
| Sanitärräume | ca. 34.000 € | ca. 15.000 € |
| Schadstofferkundung und Bodenbeläge | ca. 22.000 € | ca. 18.000 € |
| Risikovorsorge Putze | ca. 10.000 € | ca. 5.000 € |
| Rissuntersuchung und Risssanierung | ca. 35.000 € | ca. 30.000 € |
| Dachgeschoss, Dämmung und Schimmel | ca. 65.000 € | ca. 35.000 € |
| Feuchtigkeit und Abdichtung | ca. 20.000 € | ca. 10.000 € |
| Planungs- und Nebenkosten | ca. 17.000 € | ca. 12.000 € |
In Summe ergab sich zunächst ein wertrelevanter Anteil von rund:
180.000 €
Warum schließlich nur 170.000 € angesetzt wurden
Der Gutachter setzte den endgültigen marktgerechten Abschlag etwas vorsichtiger mit:
170.000 €
an.
Begründet wurde dies insbesondere mit:
- bestehenden Unsicherheiten
- noch nicht bestätigten Schadstoffrisiken
- ungeklärten Tragwerksrisiken
- bereits erfolgter Berücksichtigung des Zustands in anderen Bewertungsparametern
170.000 € entsprechen rund 62 % der Gesamtkosten
Bei tatsächlichen mittleren Kosten von:
275.000 €
und einer Wertminderung von:
170.000 €
entspricht der Wertabschlag ungefähr:
62 %
der Sanierungs- und Modernisierungskosten.
Auch diese Quote ist jedoch kein allgemeiner Marktstandard.
Keine allgemeine 60-%-Regel
Aus diesem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:
Sanierungskosten werden generell zu 60 % wertmindernd angesetzt.
Das wäre falsch.
Bei einem anderen Objekt kann der wertrelevante Anteil:
- 30 %
- 50 %
- 80 %
- 100 %
oder eine völlig andere Größenordnung betragen.
Wann können Kosten nahezu vollständig wertrelevant sein?
Ein nahezu vollständiger Abzug kann eher plausibel sein, wenn:
- akut erforderliche Reparaturen vorliegen
- keine wesentliche Verbesserung entsteht
- der Schaden vor Verkauf zwingend beseitigt werden muss
- Marktteilnehmer die Kosten vollständig einpreisen
- keine Doppelberücksichtigung besteht
Beispiel
Ein defektes Dach verursacht unmittelbar Wassereintritt.
Eine Reparatur stellt lediglich einen üblichen funktionsfähigen Zustand wieder her.
Dann kann der wertrelevante Anteil sehr hoch sein.
Wann ist der Wertabschlag deutlich kleiner als die Kosten?
Das ist eher der Fall, wenn die Maßnahme gleichzeitig:
- modernisiert
- energetisch verbessert
- Lebensdauer verlängert
- Ausstattungsstandard erhöht
Dann erhält der Erwerber nach Durchführung einen wirtschaftlichen Mehrwert.
Doppelberücksichtigung ist das zweite große Thema
Neben dem Vorteilsausgleich muss geprüft werden, ob der schlechte Zustand bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurde.
Im Praxisfall war das der Fall.
Restnutzungsdauer
Für das Gebäude wurde eine Restnutzungsdauer von:
27 Jahren
angesetzt.
Die wirtschaftliche RND berücksichtigte den vorhandenen Gebäudestatus und den Modernisierungsgrad.
Damit war ein Teil der Alterungs- und Modernisierungsthematik bereits im Modell enthalten.
Mietansatz
Auch die marktüblich erzielbare Miete wurde wegen:
- historischer Gebäudestruktur
- einfacher Ausstattung
- energetischer Defizite
- eingeschränkter Marktgängigkeit
deutlich reduziert.
Damit wurde der Zustand zusätzlich über die Ertragsfähigkeit berücksichtigt.
Wenn man danach alle Kosten vollständig abzieht
Dann könnte dasselbe Problem mehrfach in die Bewertung eingehen:
- niedrigere Restnutzungsdauer
- niedrigere Miete
- vollständiger Sanierungskostenabzug
Das würde den Marktwert möglicherweise zu stark reduzieren.
Der Grundsatz lautet
Ein wertmindernder Umstand darf nicht mehrfach vollständig angesetzt werden.
Diese Regel ist bei der Bewertung von Sanierungsobjekten besonders wichtig.
Technische Kosten und Marktreaktion unterscheiden
Ein Bauingenieur oder Handwerker beantwortet:
Was kostet die Durchführung der Maßnahmen?
Der Bewertungssachverständige beantwortet:
Wie stark beeinflusst dieser Zustand den Kaufpreis am Markt?
Beide Fragen hängen zusammen, sind aber nicht identisch.
Technischer Kostenbedarf
Technische Kosten können enthalten:
- Material
- Arbeitsleistung
- Planung
- Rückbau
- Entsorgung
- Wiederherstellung
Marktwertminderung
Der Markt berücksichtigt zusätzlich:
- Nutzen nach Sanierung
- Alter des Gebäudes
- Erwartung des Käufers
- Verhandlungsspielraum
- Unsicherheit
- eigene Sanierungsbereitschaft
Deshalb kann die Wertminderung deutlich von der Kostenrechnung abweichen.
Beispiel: Käufer saniert ohnehin
Ein Käufer plant ohnehin eine umfassende Modernisierung.
Für ihn ist ein altes Badezimmer möglicherweise weniger problematisch.
Er hätte es unabhängig vom aktuellen Zustand erneuert.
Der Marktwertabschlag kann deshalb geringer sein als die vollständigen Badkosten.
Beispiel: Sicherheitsproblem
Bei einer gefährlichen Elektroinstallation sieht es anders aus.
Ein Käufer muss gegebenenfalls kurzfristig handeln.
Dadurch steigt die unmittelbare Preiswirkung.
Modernisierungsstau und Bauschaden unterscheiden
Auch fachlich sollten verschiedene Ursachen getrennt werden.
Bauschaden
beispielsweise:
- Feuchteschaden
- gebrochener Balken
- erhebliche Rissbildung
Modernisierungsstau
beispielsweise:
- alte Sanitärausstattung
- veraltete Elektroinstallation
- energetisch schwacher Ausbau
Die Marktreaktion kann unterschiedlich sein.
Risiko gehört ebenfalls in die Betrachtung
Im Praxisfall waren nicht sämtliche Probleme abschließend geklärt.
Insbesondere bei:
- Rissen
- Asbestverdacht
- Feuchtigkeit
bestand Unsicherheit.
Ein Käufer kalkuliert bei solchen Situationen häufig einen Risikopuffer.
Aber Unsicherheit ist kein Freibrief für Maximalabzüge
Ein Gutachten sollte nicht automatisch jeweils den schlimmsten denkbaren Fall unterstellen.
Sinnvoller ist:
- bekannten Sachverhalt dokumentieren
- Untersuchungsbedarf benennen
- Kostenbandbreite ableiten
- Risiko sachverständig würdigen
Wertabschlag unter Vorbehalt
Im Praxisfall wurde ausdrücklich darauf hingewiesen:
Sollten sich später außergewöhnliche Tragwerksschäden oder umfangreiche Schadstoffbelastungen bestätigen, kann sich der erforderliche Kosten- und Wertabschlag erhöhen.
Das ist fachlich wichtig.
Gutachten ist keine abschließende Sanierungsplanung
Eine Verkehrswertermittlung ersetzt nicht:
- Schadstoffgutachten
- Tragwerksuntersuchung
- Sanierungsplanung
- Leistungsverzeichnis
- Unternehmerangebot
Die Kostenansätze sind häufig überschlägig.
Trotzdem müssen sie nachvollziehbar sein
Auch eine überschlägige Kostenschätzung sollte erkennen lassen:
- welche Maßnahmen berücksichtigt wurden
- welche Bandbreiten bestehen
- welche Risiken ungeklärt sind
- wie daraus der Marktwertabschlag abgeleitet wurde
Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal
Außergewöhnliche Baumängel, Bauschäden und Modernisierungsrückstände können als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in die Wertermittlung eingehen.
Entscheidend ist aber, dass nur solche Wertwirkungen zusätzlich berücksichtigt werden, die noch nicht bereits in den übrigen Ansätzen enthalten sind.
Typische Fehler
Sanierungskosten vollständig mit Wertminderung gleichsetzen
Das ignoriert Modernisierungsvorteile und Marktreaktionen.
Jede Modernisierung als Schaden behandeln
Ein neues Bad oder neue Dämmung führt zu einer Verbesserung.
Doppelberücksichtigung
Zustand wird bereits über RND und Miete erfasst und anschließend nochmals vollständig abgezogen.
Ungeklärte Schadstoffe wie bestätigte Belastungen behandeln
Verdacht ist nicht gleich Nachweis.
Nur einen pauschalen Prozentsatz verwenden
Es gibt keinen allgemeinen Marktabschlag für Sanierungskosten.
Technische Kostenschätzung mit Verkehrswertgutachten verwechseln
Beide beantworten unterschiedliche Fragen.
Unsicherheiten nicht dokumentieren
Gerade ungeklärte Riss-, Feuchte- oder Schadstofffragen müssen ausdrücklich benannt werden.
Vorgehensweise
Bei erheblichen Sanierungs- und Modernisierungskosten bietet sich folgende Vorgehensweise an:
Schritt 1 – Schäden und Modernisierungsbedarf erfassen
Welche Maßnahmen sind tatsächlich erforderlich?
Schritt 2 – Kostenbandbreite bestimmen
Überschlägige technische Kosten ermitteln.
Schritt 3 – Maßnahmen klassifizieren
Unterscheiden zwischen:
- Sicherheitsmangel
- Substanzschaden
- Instandsetzung
- Modernisierung
- energetischer Verbesserung
Schritt 4 – Vorteilsausgleich prüfen
Welcher zusätzliche Wert entsteht nach Durchführung?
Schritt 5 – bereits berücksichtigte Nachteile prüfen
Sind Zustand und Modernisierungsbedarf schon in:
- Restnutzungsdauer
- Mietansatz
- Sachwertparametern
enthalten?
Schritt 6 – Risikopositionen getrennt behandeln
Ungeklärte:
- Schadstoffe
- Risse
- Feuchteschäden
nicht wie feststehende Kosten behandeln.
Schritt 7 – marktgerechten Minderwert ableiten
Nicht technische Kosten, sondern tatsächliche Kaufpreiswirkung schätzen.
Schritt 8 – Doppelberücksichtigung ausschließen
Jeden wirtschaftlichen Nachteil nur einmal vollständig ansetzen.
Schritt 9 – Vorbehalte dokumentieren
Bei späteren Untersuchungsergebnissen Wertansatz gegebenenfalls überprüfen.
Formulierungsbaustein
Für die festgestellten Baumängel, Bauschäden und Modernisierungsrückstände wird überschlägig ein tatsächlicher Sanierungs- und Modernisierungskostenrahmen ermittelt.
Die vollständige Anrechnung dieser Kosten als Wertminderung ist jedoch nicht sachgerecht. Ein Teil der Maßnahmen führt zu einer Verbesserung des Ausstattungs- und Energiestandards, einer Erhöhung der Gebrauchstauglichkeit sowie zu einer Verlängerung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.
Darüber hinaus sind der allgemeine Gebäudezustand und der Modernisierungsbedarf teilweise bereits in den übrigen Wertermittlungsansätzen, insbesondere der Restnutzungsdauer und gegebenenfalls der marktüblich erzielbaren Miete, berücksichtigt.
Der wertrelevante Abzug wird deshalb nicht mit den vollständigen technischen Sanierungskosten gleichgesetzt, sondern als marktgerechter Minderwert unter Berücksichtigung von Vorteilsausgleich, Doppelberücksichtigung und bestehender Kostenunsicherheit sachverständig abgeleitet.
Der Ansatz steht unter dem Vorbehalt, dass weitergehende technische Untersuchungen keine zusätzlichen außergewöhnlichen Schäden oder Schadstoffbelastungen ergeben.
Kernaussage
Sanierungskosten sind keine automatische Wertminderung. Entscheidend ist, wie der Grundstücksmarkt den vorhandenen Zustand tatsächlich einpreist. Maßnahmen, die gleichzeitig modernisieren, die Gebrauchstauglichkeit verbessern oder die Restnutzungsdauer verlängern, können nicht ohne Weiteres vollständig vom Immobilienwert abgezogen werden. Zusätzlich muss geprüft werden, ob der schlechte Zustand bereits über andere Bewertungsparameter berücksichtigt wurde.
Verwandte Themen
- Modernisierungskosten sind nicht automatisch Wertminderung
- Baumängel und Bauschäden in der Immobilienbewertung
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- Rissbildungen und Tragwerksrisiko
- Schimmel und Feuchtigkeit in der Immobilienbewertung
- Restnutzungsdauer bei alten Gebäuden
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