Kurzantwort
Die tatsächlich vereinbarte Miete ist nicht automatisch die Miete, die im Ertragswertverfahren dauerhaft angesetzt werden sollte.
Entscheidend ist vielmehr:
Welche Miete kann bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und unter den am Bewertungsstichtag bestehenden Marktverhältnissen langfristig nachhaltig erzielt werden?
Eine aktuelle Vertragsmiete kann:
- über Marktniveau liegen
- unter Marktniveau liegen
- durch besondere Vertragsbedingungen geprägt sein
- nur kurzfristig erzielbar sein
- auf einem besonderen Mieter oder Nutzungskonzept beruhen
Deshalb muss die Ist-Miete immer mit dem Markt abgeglichen werden.
Worum geht es?
Das Ertragswertverfahren basiert auf den Erträgen, die eine Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann.
Bei vermieteten Objekten liegt es nahe, einfach die vorhandene Mieterliste zu übernehmen.
Das kann jedoch zu falschen Ergebnissen führen.
Denn ein Mietvertrag beschreibt zunächst nur:
Was zahlt der aktuelle Mieter heute?
Die Verkehrswertermittlung muss dagegen beantworten:
Was ist am Markt langfristig nachhaltig erzielbar?
Tatsächliche Miete und Marktmiete beantworten unterschiedliche Fragen
Tatsächliche Miete
ist die zum Bewertungsstichtag vertraglich vereinbarte Miete.
Nachhaltige Marktmiete
ist die Miete, die unter gewöhnlichen Marktbedingungen dauerhaft plausibel erscheint.
Beide Werte können identisch sein.
Sie müssen es aber nicht.
Grundlage im Ertragswertverfahren
Im Gutachten wurde die Ertragswertermittlung auf der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete aufgebaut.
Die vorhandenen Vertragsmieten wurden dabei nicht ignoriert.
Sie wurden vielmehr als wichtige zusätzliche Informationsquelle genutzt.
Der Ansatz wurde aber anhand weiterer Marktdaten überprüft.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein modernes Wohn- und Geschäftshaus mit:
- 21 Wohnungen
- einer Gewerbeeinheit
- Außenstellplätzen
Das Gebäude war vermietet.
Damit lagen tatsächliche Mieterträge vor.
Trotzdem wurden diese nicht vollständig unverändert in die Verkehrswertermittlung übernommen.
Tatsächliche Wohnungsmiete
Die 21 Wohnungen verfügten über insgesamt rund:
1.527,49 m² Wohnfläche
Die tatsächlich vereinbarte durchschnittliche Nettokaltmiete betrug rund:
10,19 €/m² monatlich
Dieser Wert war aufgrund:
- jungen Baujahres
- moderner Ausstattung
- guter Vermietbarkeit
grundsätzlich nachvollziehbar.
Marktanalyse für die Wohnungen
Zusätzlich wurden mehrere Marktquellen ausgewertet.
Die herangezogenen Werte lagen ungefähr bei:
- 10,83 €/m²
- 10,48 €/m²
- 9,84 €/m²
- 9,40 €/m²
Daraus ergab sich ein arithmetischer Mittelwert von rund:
10,14 €/m²
Warum nicht einfach 10,14 €/m² ansetzen?
Weil auch dieser Mittelwert noch nicht automatisch die nachhaltig erzielbare Miete des konkreten Objekts beschreibt.
Die Quellen enthielten teilweise:
- Angebotsmieten
- Neuvertragsmieten
- modellhafte Marktdaten
Solche Werte können über langfristig stabilen Bestandsmieten liegen.
Angebotsmieten sind nicht gleich Vertragsmieten
Ein Angebotspreis zeigt:
Welche Miete verlangt der Vermieter?
Er zeigt nicht zwingend:
Welche Miete wird tatsächlich vereinbart?
Deshalb sollten Angebotsdaten grundsätzlich mit Vorsicht verwendet werden.
Neuvertragsmiete und langfristige Durchschnittsmiete unterscheiden
Ein neu abgeschlossener Mietvertrag kann heute ein hohes Mietniveau abbilden.
Ein Renditeobjekt wird jedoch nicht nur für die nächsten zwölf Monate bewertet.
Der Ertragswert betrachtet eine langfristige Ertragsperspektive.
Deshalb sollte der Mietansatz nicht ausschließlich am kurzfristig maximal erzielbaren Niveau ausgerichtet sein.
Objektspezifische Vorteile
Für das Wohngebäude sprachen unter anderem:
- Baujahr 2021
- zeitgemäßer energetischer Standard
- dreifach verglaste Fenster
- Fußbodenheizung
- dezentrale Lüftung
- Aufzüge
- Balkone und Terrassen
- Kellerabteile
- moderne Grundrisse
Diese Merkmale stützen grundsätzlich ein gutes Mietniveau.
Objektspezifische Nachteile
Gleichzeitig bestanden auch wert- und mietbegrenzende Faktoren.
Dazu gehörten insbesondere:
- unmittelbare Lage an einer stark befahrenen Straße
- Verkehrslärm
- teilweise einfacher Schallschutz
- einfache handwerkliche Ausführungsdetails
- bereits erkennbare Instandhaltungsansätze
- ungünstige Dachgeschossgrundrisse
- sommerliche Aufheizung im Dachgeschoss
Diese Punkte wurden bei der nachhaltigen Mietableitung berücksichtigt.
Sicherheitsabschlag
Aus dem Marktmittel von:
10,14 €/m²
wurde zunächst ein Abschlag von rund:
5 %
vorgenommen.
Rechnerisch:
10,14 €/m² × 0,95
=
9,63 €/m²
Sachverständige Rundung
Unter zusätzlicher Würdigung der objektspezifischen Nachteile wurde schließlich auf:
9,50 €/m²
gerundet.
Damit lag die nachhaltig angesetzte Miete unter:
- dem Marktdatenmittel
- der tatsächlichen Durchschnittsmiete
Tatsächliche und nachhaltige Wohnungsmiete im Vergleich
Tatsächliche Durchschnittsmiete
rund 10,19 €/m²
Nachhaltig angesetzte Marktmiete
9,50 €/m²
Differenz:
rund 0,69 €/m²
Warum diese Differenz relevant ist
Bei mehr als 1.500 m² Wohnfläche wirkt sich bereits eine Differenz von weniger als 1 €/m² erheblich auf den Jahresrohertrag aus.
Genau deshalb ist die Mietableitung ein zentraler Werthebel im Ertragswertverfahren.
Nicht möglichst hohe Miete, sondern belastbare Miete
Ein Ertragswertgutachten soll nicht die maximal denkbare Miete abbilden.
Es soll eine Miete ansetzen, die:
- marktgerecht
- langfristig plausibel
- nachhaltig erzielbar
ist.
Tatsächliche Miete kann über der Marktmiete liegen
Das kann beispielsweise vorkommen bei:
- besonders guten Altverträgen
- außergewöhnlich zahlungsbereiten Mietern
- besonderen Nutzungen
- Staffelmieten
- Indexmieten
- individuellen Vertragskonstellationen
Dann darf die aktuelle Miethöhe nicht automatisch als dauerhaft reproduzierbar unterstellt werden.
Tatsächliche Miete kann auch unter Marktniveau liegen
Der umgekehrte Fall ist ebenfalls möglich.
Beispielsweise bei:
- langjährigen Mietverhältnissen
- fehlenden Mietanpassungen
- familiennahen Vermietungen
- bewusst günstigen Vertragsmieten
Dann kann die nachhaltig erzielbare Marktmiete über der aktuellen Ist-Miete liegen.
Entscheidend ist nicht die Richtung
Es gibt keine Regel:
Ist-Miete immer nach unten korrigieren.
Ebenso wenig gilt:
Marktmiete ist immer höher als Bestandsmiete.
Entscheidend ist die objektive Marktanalyse.
Die Ist-Miete bleibt trotzdem wichtig
Die aktuelle Vermietung ist eine wertvolle Plausibilitätskontrolle.
Wenn ein Objekt tatsächlich langfristig für einen bestimmten Betrag vermietet ist, liefert das wichtige Hinweise auf die Marktfähigkeit.
Aber ein Mietvertrag ist nur ein einzelner Marktbeobachtungspunkt
Ein einzelner Vertrag kann durch besondere Umstände beeinflusst sein.
Deshalb sollte zusätzlich geprüft werden:
- allgemeines Mietniveau
- Vergleichsobjekte
- Angebotsmieten
- tatsächlich realisierte Mieten
- Objektqualität
- Lage
Eigene Mietpreissammlung als Kontrolle
Im Praxisfall wurde zusätzlich eine eigene Mietpreissammlung des Sachverständigen ausgewertet.
Die durchschnittlichen Wohnungsmieten betrugen:
2022
9,13 €/m²
2023
9,51 €/m²
2024
10,06 €/m²
2025
10,58 €/m²
Das Vierjahresmittel lag bei rund:
9,82 €/m²
Nachhaltiger Ansatz blieb darunter
Mit:
9,50 €/m²
lag der Bewertungsansatz geringfügig unter dem Vierjahresmittel.
Damit wurde bewusst ein eher vorsichtiger langfristiger Ansatz gewählt.
Gewerbemiete zeigt dasselbe Prinzip
Auch bei der Gewerbeeinheit wurde die aktuelle Vertragsmiete nicht einfach übernommen.
Die Gewerbefläche betrug rund:
156,43 m²
Tatsächliche Gewerbemiete
Die tatsächliche Miete lag bei ungefähr:
20,77 €/m²
monatlich.
Damit befand sie sich am oberen Rand der beobachteten regionalen Mietspanne.
Nachhaltige Gewerbemiete
Für die Verkehrswertermittlung wurden dagegen nur:
19,00 €/m²
angesetzt.
Warum wurde die Gewerbemiete reduziert?
Positiv wirkten:
- moderner Ausbau
- gute Sichtbarkeit
- Schaufensterfront
- Kundenstellplätze
- Außengastronomie
- etablierte Nutzung
Negativ beziehungsweise risikoreicher waren:
- Lage außerhalb der Innenstadt
- eingeschränkte Laufkundschaft
- branchenspezifischer Ausbau
- Betreiberabhängigkeit
- höheres Anschlussvermietungsrisiko
Aktueller Mieter kann besonders gut zum Objekt passen
Eine Bäckerei mit Café kann die vorhandene Fläche sehr gut nutzen.
Ein späterer Nachmieter benötigt diese konkrete Gestaltung möglicherweise nicht.
Dann können entstehen:
- Umbaukosten
- Anpassungskosten
- Leerstandszeiten
Deshalb ist die heutige Spitzenmiete nicht automatisch langfristig reproduzierbar.
Gewerbemieten sind oft stärker nutzerabhängig
Bei Wohnungen ist die Drittverwendungsfähigkeit häufig größer.
Eine 70-m²-Wohnung kann grundsätzlich von vielen verschiedenen Haushalten genutzt werden.
Eine speziell ausgebaute Gastronomie- oder Bäckereifläche besitzt dagegen einen kleineren Interessentenkreis.
Deshalb langfristiger denken
Der Ertragswert eines Renditeobjekts sollte nicht allein auf dem aktuell vorhandenen Mieter basieren.
Die entscheidende Frage lautet:
Welche Miete wäre auch bei einem späteren Mieterwechsel plausibel?
Stellplatzmieten ebenfalls nachhaltig betrachten
Auch bei den Außenstellplätzen wurde zwischen tatsächlicher und marktüblich erzielbarer Miete unterschieden.
Tatsächlich wurden teilweise:
20 € je Monat
erzielt.
Nachhaltig angesetzt wurden:
25 € je Monat
Hier lag die nachhaltige Miete über der Ist-Miete
Das Beispiel zeigt:
Eine nachhaltige Marktmiete muss nicht immer niedriger sein als die aktuelle Miete.
Bei den Stellplätzen ergab die Marktanalyse ein höheres nachhaltiges Niveau.
Noch wichtiger: nur tatsächlich gesondert vermietbare Stellplätze ansetzen
Stellplätze dürfen nur dann zusätzlich als Ertrag angesetzt werden, wenn für sie tatsächlich ein separater Mietwert erzielbar ist.
Nicht zusätzlich anzusetzen sind beispielsweise:
- Besucherstellplätze
- Kundenstellplätze
- bereits in der Wohnungsmiete enthaltene Stellplätze
Sonst entsteht eine Doppelberücksichtigung.
Nachhaltige Miete ist objektbezogen
Ein allgemeiner Mietpreis für eine Stadt oder einen Landkreis reicht nicht aus.
Die konkrete Immobilie muss berücksichtigt werden.
Relevant sind beispielsweise:
- Baujahr
- Ausstattung
- Energiezustand
- Geschosslage
- Aufzug
- Balkon
- Lärm
- Grundriss
- Stellplätze
Durchschnittswerte sind nur Ausgangswerte
Ein Mittelwert von 10,14 €/m² bedeutet nicht:
Jede Wohnung in diesem Markt ist genau 10,14 €/m² wert.
Er dient als Ausgangspunkt für die objektspezifische Würdigung.
Nachhaltigkeit bedeutet nicht maximale Vorsicht
Ein nachhaltiger Ansatz darf auch nicht künstlich niedrig gewählt werden.
Ein unbegründeter Sicherheitsabschlag würde den Ertragswert zu stark reduzieren.
Jede Anpassung sollte deshalb nachvollziehbar sein.
Sicherheitsabschläge begründen
Im Praxisfall wurde der Abschlag nicht nur mit allgemeiner Vorsicht begründet.
Es bestanden konkrete objektspezifische Nachteile.
Genau das erhöht die Nachvollziehbarkeit.
Marktwertgutachten ist keine Mietpreisprognose für Jahrzehnte
Die nachhaltig erzielbare Miete ist keine exakte Vorhersage der künftigen Mietentwicklung.
Sie bildet vielmehr das am Bewertungsstichtag marktgerecht eingeschätzte nachhaltige Ertragspotenzial ab.
Steigende Mieten nicht einfach vorwegnehmen
Auch wenn die Mieten in den vergangenen Jahren gestiegen sind, sollte nicht automatisch eine fortlaufende Steigerung in den aktuellen Mietansatz eingebaut werden.
Der Bewertungsstichtag ist maßgeblich.
Die langfristige Entwicklung steckt teilweise im Markt
Markterwartungen spiegeln sich unter anderem bereits in:
- Kaufpreisen
- Liegenschaftszinssätzen
- Renditeerwartungen
Deshalb sollte zukünftiges Mietwachstum nicht unkoordiniert mehrfach berücksichtigt werden.
Der Mietansatz wirkt direkt auf den Ertragswert
Der nachhaltig erzielbare Rohertrag des Praxisobjekts lag bei rund:
217.900 € jährlich
Davon entfielen ungefähr:
- 174.134 € auf Wohnungen
- 35.666 € auf Gewerbe
- 8.100 € auf Stellplätze
Aus Rohertrag wird Reinertrag
Vom Rohertrag wurden anschließend die Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Erst danach entsteht der Reinertrag, der für die weitere Ertragswertermittlung relevant ist.
Kleine Mietänderung – große Wertänderung
Bei einem großen Renditeobjekt kann bereits eine geringe Änderung des monatlichen Mietansatzes eine erhebliche Wertänderung bewirken.
Im Gutachten bestätigte auch die Sensitivitätsanalyse, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete zu den besonders einflussreichen Bewertungsparametern gehört.
Deshalb ist die Mietableitung kein Nebenthema
Eine pauschale Aussage wie:
Die Wohnungen sind aktuell für 10,19 €/m² vermietet, also rechnen wir mit 10,19 €/m².
wäre methodisch zu kurz.
Die Mietableitung gehört zu den wichtigsten fachlichen Arbeitsschritten im Ertragswertverfahren.
Typische Fehler
Aktuelle Mieterliste ungeprüft übernehmen
Die Ist-Miete kann vom nachhaltigen Marktwert abweichen.
Nur Angebotsmieten verwenden
Angebot ist nicht gleich Abschluss.
Neuvertragsmieten mit langfristiger Bestandsmiete gleichsetzen
Kurzfristige Spitzenwerte können nicht immer dauerhaft erzielt werden.
Aktuelle Spitzenmiete eines Gewerbemieters übernehmen
Spezialisierte Nutzungen besitzen oft höheres Anschlussvermietungsrisiko.
Sicherheitsabschlag ohne Begründung anwenden
Pauschale Vorsicht ersetzt keine Marktanalyse.
Immer davon ausgehen, dass Marktmiete niedriger ist
Sie kann auch höher als die Ist-Miete liegen.
Stellplätze doppelt erfassen
Nur eigenständig vermietbare Stellplätze zusätzlich ansetzen.
Vorgehensweise
Für die Ableitung einer nachhaltigen Marktmiete empfiehlt sich folgende Struktur:
Schritt 1 – tatsächliche Mieten erfassen
Welche Mieten sind zum Stichtag vereinbart?
Schritt 2 – Flächen und Nutzungseinheiten prüfen
Wohnungen, Gewerbe und Stellplätze getrennt betrachten.
Schritt 3 – Marktinformationen auswerten
Zum Beispiel:
- Mietdatenbanken
- eigene Mietpreissammlung
- Vergleichsangebote
- tatsächliche Vertragsdaten
Schritt 4 – Datenqualität beurteilen
Handelt es sich um:
- Angebotsmieten
- Abschlussmieten
- Neuvertragsmieten
- Bestandsmieten?
Schritt 5 – Objektmerkmale würdigen
Positive und negative Eigenschaften berücksichtigen.
Schritt 6 – Ist-Miete mit Markt vergleichen
Liegt sie:
- darüber
- darunter
- oder ungefähr im Markt?
Schritt 7 – nachhaltigen Ansatz ableiten
Nicht den maximal möglichen, sondern den langfristig plausiblen Wert bestimmen.
Schritt 8 – Ergebnis kontrollieren
Zum Beispiel über:
- Zeitreihen
- eigene Mietpreissammlung
- Vergleichsobjekte
Schritt 9 – Rohertrag ableiten
Nachhaltige Mieten auf die jeweiligen Flächen und Einheiten anwenden.
Schritt 10 – Mietansatz transparent dokumentieren
Erkennbar machen, warum von der tatsächlichen Miete abgewichen wurde.
Formulierungsbaustein
Für die Ertragswertermittlung ist nicht ausschließlich die zum Wertermittlungsstichtag tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete maßgebend, sondern diejenige Miete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung unter Berücksichtigung der örtlichen Grundstücksmarktverhältnisse langfristig nachhaltig erzielbar erscheint.
Die bestehenden Vertragsmieten werden als wesentliche Plausibilitätsgrundlage berücksichtigt und mit aktuellen Marktinformationen sowie vergleichbaren Mietdaten abgeglichen.
Soweit die tatsächlichen Mieten aufgrund objektspezifischer Vertrags- oder Nutzungssituationen oberhalb beziehungsweise unterhalb des nachhaltig erzielbaren Marktniveaus liegen, wird für die Ertragswertermittlung ein entsprechend angepasster Mietansatz verwendet.
Der angesetzte Mietwert bildet damit nicht die kurzfristig maximal erzielbare Miete, sondern die aus Sicht des gewöhnlichen Grundstücksmarkts langfristig plausible Ertragskraft des Bewertungsobjekts ab.
Kernaussage
Die tatsächliche Miete ist eine wichtige Marktinformation, aber nicht automatisch die nachhaltige Marktmiete. Im Ertragswertverfahren muss geprüft werden, ob die aktuelle Vertragsmiete auch unter gewöhnlichen Marktbedingungen langfristig erzielbar ist. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Ableitung aus Ist-Mieten, Marktdaten und objektspezifischen Eigenschaften.
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