Kurzantwort
Ein eigenes Flurstück ist nicht automatisch ein wirtschaftlich selbstständiges Grundstück.
Entscheidend ist nicht nur, ob das Grundstück
- katastermäßig vermessen,
- im Grundbuch eigenständig geführt,
- und rechtlich übertragbar
ist.
Für die Immobilienbewertung muss zusätzlich geprüft werden:
- Ist die Zufahrt eigenständig gesichert?
- Bestehen eigene Ver- und Entsorgungsanschlüsse?
- Gibt es ausreichend Stell-, Rangier- und Freiflächen?
- Kann das Grundstück unabhängig genutzt werden?
- Kann es unabhängig vermietet oder verkauft werden?
- Bestehen funktionale Abhängigkeiten von Nachbargrundstücken?
Rechtliche Selbstständigkeit und wirtschaftliche Selbstständigkeit sind zwei unterschiedliche Dinge.
Worum geht es?
Grundstücke entstehen nicht immer als von Anfang an eigenständig geplante Parzellen.
Gerade bei:
- Familienübertragungen
- Betriebsaufteilungen
- Grundstücksteilungen
- Erbauseinandersetzungen
- Abtrennungen von Teilflächen
werden bestehende Grundstücke nachträglich geteilt.
Dabei kann ein neues Flurstück entstehen, das formal vollständig selbstständig ist.
Trotzdem kann die tatsächliche Nutzung weiterhin eng mit dem früheren Stammgrundstück verbunden sein.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall war eine kleine Gewerbehalle auf einem Grundstück von:
343 m²
zu bewerten.
Das Grundstück war ursprünglich Bestandteil eines größeren zusammenhängenden Betriebsareals.
Erst später wurde der mit der Halle bebaute Bereich herausgemessen und als eigenes Flurstück verselbstständigt.
Die Halle selbst blieb unverändert bestehen.
Das Problem entstand durch die nachträgliche Grundstücksteilung
Vor der Teilung bildeten mehrere Flächen und Anlagen einen gemeinsamen Betriebsstandort.
Dazu gehörten insbesondere:
- Hallengebäude
- Hofflächen
- Zufahrtsbereiche
- Ver- und Entsorgungsanlagen
- betriebliche Nebenanlagen
Durch die spätere katastermäßige Teilung wurden Teile dieses ursprünglich einheitlichen Systems verschiedenen Grundstücken zugeordnet.
Katastermäßig eigenständig
Nach der Teilung besaß das Hallengrundstück:
- eine eigene Flurstücksnummer
- eine genau vermessene Grundstücksfläche
- eine rechtlich selbstständige Grundstückseinheit
Aus rein formaler Sicht handelte es sich damit um ein eigenständiges Grundstück.
Für die Bewertung war diese Feststellung jedoch nur der erste Schritt.
Wirtschaftlich nicht vollständig unabhängig
Die technische Versorgung des Grundstücks erfolgte zumindest teilweise über Anlagen des benachbarten früheren Stammgrundstücks.
Insbesondere bestanden Anschluss- und Mitbenutzungsrechte für:
- Wasserversorgung
- Entwässerung
Die genaue technische Eigenständigkeit der Anschlüsse konnte im Rahmen der Wertermittlung nicht abschließend festgestellt werden.
Warum technische Abhängigkeit wertrelevant sein kann
Ein typischer Käufer bevorzugt häufig ein Grundstück, das eigenständig erschlossen und versorgt werden kann.
Bestehen Abhängigkeiten von einem Nachbargrundstück, können sich Fragen ergeben:
- Wer wartet die Leitungen?
- Wer trägt Reparaturkosten?
- Wo verlaufen die Leitungen genau?
- Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?
- Sind Zutrittsrechte ausreichend geregelt?
- Was geschieht bei einer Neubebauung?
Solche Unsicherheiten können die Marktgängigkeit mindern.
Rechtliche Sicherung verbessert die Situation
Im Praxisfall bestanden zugunsten des Bewertungsgrundstücks entsprechende Anschluss- und Mitbenutzungsrechte.
Das ist grundsätzlich positiv.
Eine rechtliche Sicherung kann verhindern, dass das Grundstück technisch vollständig von der freiwilligen Zustimmung des Nachbarn abhängt.
Trotzdem bleibt eine wirtschaftliche Abhängigkeit bestehen.
Denn auch ein rechtlich gesichertes Mitbenutzungsrecht ist nicht dasselbe wie ein eigener Hausanschluss auf eigenem Grund.
Zufahrt und Rangiermöglichkeiten gesondert prüfen
Besonders kritisch war im Praxisfall die geringe Grundstücksgröße.
Die Halle besaß eine Brutto-Grundfläche von rund:
157,28 m²
bezogen auf eine Grundstücksfläche von:
343 m²
Damit waren rund:
46 %
der Grundstücksfläche unmittelbar überbaut.
Verbleibende Freifläche
Rechnerisch verblieben damit nur rund:
186 m²
für sämtliche:
- Zufahrten
- Rangierflächen
- Stellplätze
- Abstandsflächen
- Nebenflächen
Bei einer Werkstatt- und Fahrzeughalle ist das eine erhebliche Einschränkung.
Warum kleine Grundstücke nicht automatisch einen höheren Quadratmeterpreis haben
Bei Wohnbaugrundstücken kann eine kleinere Grundstücksgröße teilweise zu einem höheren Quadratmeterpreis führen.
Das lässt sich aber nicht automatisch auf Gewerbegrundstücke übertragen.
Im Praxisfall führte die geringe Grundstücksfläche gerade nicht zu einer höheren Flexibilität.
Im Gegenteil:
Sie schränkte die Nutzung deutlich ein.
Funktionsfläche ist bei Gewerbeimmobilien entscheidend
Eine Gewerbehalle funktioniert nicht nur innerhalb ihrer Außenwände.
Sie benötigt abhängig von der Nutzung zusätzlich:
- Zufahrt
- Rangierfläche
- Stellplätze
- Ladebereiche
- Abstellflächen
- Feuerwehrzufahrt
- gegebenenfalls Außenlagerflächen
Fehlen diese Flächen, kann eine an sich brauchbare Halle wirtschaftlich deutlich weniger attraktiv sein.
Die Halle war für ihre ursprüngliche Nutzung nur eingeschränkt geeignet
Das Gebäude war ursprünglich als Abstell-, Wartungs- und Reparaturhalle für Lastkraftwagen genutzt worden.
Eine solche Nutzung erfordert relativ viel Außenfläche.
Das kleine Grundstück konnte diese Anforderungen nur noch eingeschränkt erfüllen.
Gerade größere Fahrzeuge benötigen:
- ausreichende Kurvenradien
- Wendeflächen
- Stellmöglichkeiten
- freie Torzufahrten
Grundstücksgrenze verändert nicht automatisch die betriebliche Realität
Ein wichtiger Bewertungsgrundsatz lautet:
Eine neue Grundstücksgrenze beseitigt nicht automatisch die funktionalen Zusammenhänge einer früher einheitlichen Nutzung.
Wenn eine Halle früher zusammen mit:
- Hof
- Tankstelle
- Zufahrt
- Leitungen
- Stellflächen
genutzt wurde, können diese Abhängigkeiten auch nach einer Grundstücksteilung wirtschaftlich fortbestehen.
Historisch gewachsene Grundstückskonfiguration
Im Praxisfall war die Grundstücksform nicht als optimales eigenständiges Gewerbegrundstück geplant worden.
Der Zuschnitt orientierte sich vielmehr an der bereits vorhandenen Halle.
Das ist ein wesentlicher Unterschied.
Ein neu geplantes Gewerbegrundstück würde typischerweise so dimensioniert, dass ausreichend Flächen für:
- Gebäude
- Zufahrt
- Stellplätze
- Erweiterungen
zur Verfügung stehen.
Nachträgliche Herausmessung kann Restflächen erzeugen
Bei nachträglichen Grundstücksteilungen können Flächen entstehen, die zwar formal selbstständig, wirtschaftlich aber suboptimal sind.
Typische Probleme sind:
- zu kleine Grundstücksfläche
- ungünstiger Zuschnitt
- fehlende Zufahrtsbreite
- fehlende eigene Leitungen
- nicht ausreichende Stellplätze
- fehlende Erweiterungsmöglichkeiten
Diese Merkmale können den Grundstückswert deutlich beeinflussen.
Marktgängigkeit wird dadurch kleiner
Je stärker ein Grundstück von besonderen Voraussetzungen abhängt, desto kleiner kann der Käuferkreis werden.
Im Praxisfall kamen vor allem in Betracht:
- kleine örtliche Werkstattbetriebe
- einfache Lager- oder Unterstellnutzer
- Kleingewerbetreibende
- Eigentümer angrenzender Grundstücke
Für moderne:
- Logistikunternehmen
- größere Produktionsbetriebe
- großflächige Lagerbetriebe
war das Grundstück kaum geeignet.
Drittverwendungsfähigkeit und Grundstücksselbstständigkeit hängen zusammen
Die Drittverwendungsfähigkeit beschreibt, wie flexibel eine Immobilie von anderen Nutzern weiterverwendet werden kann.
Eine technisch und räumlich stark vom Nachbargrundstück abhängige Immobilie besitzt regelmäßig eine geringere Drittverwendungsfähigkeit.
Denn ein neuer Nutzer muss zunächst klären, ob seine Nutzung mit den bestehenden:
- Zufahrtsverhältnissen
- Anschlussrechten
- Freiflächen
- Grundstücksgrenzen
funktioniert.
Arrondierungsnutzer können besonders wichtig werden
Bei einem eingeschränkt selbstständig nutzbaren Grundstück kann ein angrenzender Eigentümer einen besonderen Vorteil haben.
Er kann möglicherweise:
- Hofbereiche zusammenlegen
- Zufahrten verbessern
- Stellflächen kombinieren
- Gebäude gemeinsam nutzen
- Grundstücke wirtschaftlich wieder vereinigen
Dadurch kann der Kreis realistischer Erwerber stärker auf Nachbarn ausgerichtet sein.
Trotzdem nicht automatisch einen Sonderwert ansetzen
Ein Nachbar kann persönlich einen höheren Nutzen aus dem Grundstück ziehen.
Dieser individuelle Sondernutzen darf jedoch nicht automatisch zum allgemeinen Verkehrswert gemacht werden.
Für den Verkehrswert ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr maßgeblich.
Die eingeschränkte allgemeine Marktgängigkeit bleibt deshalb ein wichtiger Faktor.
Eigenständige Verwertbarkeit prüfen
Bei solchen Grundstücken sollte immer gefragt werden:
Kann ein fremder Erwerber das Grundstück ohne Mitwirkung des Nachbarn wirtschaftlich sinnvoll nutzen?
Wenn die Antwort nur eingeschränkt „ja“ lautet, ist das ein starkes wertrelevantes Merkmal.
Rechtliche und tatsächliche Situation getrennt betrachten
Ein Grundstück kann rechtlich gut abgesichert sein und trotzdem wirtschaftlich unpraktisch bleiben.
Beispiel:
Ein Wasserleitungsrecht ist grundbuchlich gesichert.
Trotzdem verläuft die Leitung über ein fremdes Grundstück.
Bei Reparaturen oder Umbauten kann deshalb weiterhin Abstimmungsbedarf entstehen.
Auch Erweiterungsmöglichkeiten sind relevant
Im Praxisfall bestanden praktisch keine nennenswerten Erweiterungsmöglichkeiten.
Das beeinträchtigt insbesondere die Zukunftsfähigkeit einer Gewerbeimmobilie.
Ein Nutzer kann beispielsweise nicht ohne Weiteres:
- zusätzliche Hallenfläche schaffen
- Sozialräume anbauen
- weitere Stellplätze herstellen
- Ladezonen erweitern
Zukunftsfähigkeit beeinflusst den Grundstückswert
Ein Gewerbegrundstück wird nicht nur nach seiner heutigen Nutzung bewertet.
Marktteilnehmer betrachten auch:
- Anpassungsfähigkeit
- Erweiterungsmöglichkeiten
- Umnutzungsfähigkeit
- Wiederverkaufsmöglichkeiten
Fehlen solche Optionen, kann der Marktwert geringer ausfallen.
Bodenwert nicht aus einem normalen Gewerbegrundstück übernehmen
Im Praxisfall wurde zunächst ein örtlicher Ausgangswert für durchschnittlich nutzbares Gewerbebauland von:
90 €/m²
abgeleitet.
Dieser Wert konnte jedoch nicht unverändert übernommen werden.
Objektspezifische Anpassungen
Berücksichtigt wurden unter anderem:
- ungewöhnlich geringe Grundstücksfläche
- eingeschränkte eigenständige Nutzbarkeit
- unzureichende Rangier- und Abstellflächen
- technische Abhängigkeit vom Nachbargrundstück
- eingeschränkter Erwerberkreis
Daraus wurde zunächst ein reduzierter Wertansatz von rund:
70 €/m²
abgeleitet.
Das ist der entscheidende Bewertungsunterschied
Der Ausgangswert beschrieb:
ein durchschnittlich nutzbares Gewerbegrundstück.
Das Bewertungsgrundstück war dagegen:
ein kleines, nachträglich herausgemessenes und funktional eingeschränktes Gewerbegrundstück.
Genau diese Unterschiede müssen in der Bodenwertermittlung nachvollziehbar berücksichtigt werden.
Weitere Risiken wurden anschließend getrennt behandelt
Altlastenverdacht und Bodendenkmal wurden nicht bereits in den allgemeinen Abschlägen für die Grundstückskonfiguration versteckt.
Sie wurden gesondert betrachtet.
Das verbessert die Nachvollziehbarkeit und verhindert Doppelberücksichtigungen.
Rechtliche Selbstständigkeit ist trotzdem ein Vorteil
Die wirtschaftlichen Einschränkungen bedeuten nicht, dass ein eigenes Flurstück wertlos wäre.
Die rechtliche Selbstständigkeit ermöglicht grundsätzlich:
- separaten Verkauf
- separate Belastung
- eigenständige Eigentumszuordnung
Das ist gegenüber einer nicht vermessenen bloßen Teilfläche durchaus positiv.
Entscheidend ist die Kombination
Für den Markt kommt es auf die Kombination an:
rechtlich selbstständig
aber
wirtschaftlich eingeschränkt
Diese Konstellation muss differenziert bewertet werden.
Typische Fehler
Eigenes Flurstück mit uneingeschränkter Nutzbarkeit gleichsetzen
Die Katasterlage sagt nichts über technische oder funktionale Abhängigkeiten aus.
Nur die Grundstücksfläche betrachten
Bei Gewerbeimmobilien sind Freiflächen und Rangiermöglichkeiten entscheidend.
Kleinflächen automatisch höher bewerten
Eine kleine Fläche kann auch zu erheblichen Nutzungseinschränkungen führen.
Bestehende Dienstbarkeiten nur positiv bewerten
Sie sichern Rechte, zeigen aber zugleich eine bestehende Abhängigkeit.
Historische Grundstücksteilung ignorieren
Gerade daraus können ungewöhnliche funktionale Zusammenhänge entstehen.
Einen normalen Gewerbebodenrichtwert unverändert übernehmen
Der Ausgangswert muss an die tatsächliche Nutzbarkeit angepasst werden.
Besonderes Nachbarinteresse zum allgemeinen Marktwert machen
Individuelle Vorteile einzelner Erwerber sind vom gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu unterscheiden.
Vorgehensweise
Bei einem nachträglich geteilten Grundstück empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Entstehungsgeschichte klären
War das Grundstück ursprünglich Teil eines größeren Grundstücks?
Schritt 2 – Grenzverlauf analysieren
Wie wurden Gebäude und Funktionsflächen durch die Teilung betroffen?
Schritt 3 – Zufahrt prüfen
Besteht eine eigenständige und rechtlich gesicherte Erreichbarkeit?
Schritt 4 – Ver- und Entsorgung prüfen
Sind vorhanden:
- eigener Wasseranschluss
- eigener Kanalanschluss
- eigener Stromanschluss?
Oder bestehen Mitbenutzungsrechte?
Schritt 5 – Freiflächen analysieren
Reichen die Flächen für:
- Rangieren
- Stellplätze
- Andienung
- Feuerwehr
- Erweiterungen?
Schritt 6 – Drittverwendungsfähigkeit prüfen
Welche anderen Nutzer können das Grundstück sinnvoll verwenden?
Schritt 7 – Käuferkreis bestimmen
Ist der Markt allgemein oder im Wesentlichen auf Nachbarn und Kleingewerbe beschränkt?
Schritt 8 – Bodenwert anpassen
Das Grundstück mit einem durchschnittlichen Gewerbegrundstück vergleichen.
Schritt 9 – andere Risiken getrennt betrachten
Zum Beispiel:
- Altlasten
- Bodendenkmal
- weitere Rechte
Schritt 10 – Marktgängigkeit plausibilisieren
Wie würde ein fremder typischer Erwerber die Abhängigkeiten bei seiner Kaufpreisentscheidung berücksichtigen?
Formulierungsbaustein
Das Bewertungsgrundstück stellt zwar ein katastermäßig und grundbuchrechtlich eigenständiges Flurstück dar, ist jedoch aus der nachträglichen Teilung eines ursprünglich zusammenhängenden Betriebsgrundstücks hervorgegangen.
Die frühere betriebliche Einheit wurde durch die Grundstücksteilung funktional nicht vollständig aufgehoben. Insbesondere bestehen hinsichtlich der technischen Ver- und Entsorgung sowie der für die Hallennutzung erforderlichen Zufahrts-, Rangier- und Nebenflächen weiterhin Abhängigkeiten beziehungsweise Einschränkungen.
Die rechtliche Selbstständigkeit des Grundstücks ist daher nicht mit einer uneingeschränkten wirtschaftlichen Selbstständigkeit gleichzusetzen.
Diese eingeschränkte eigenständige Nutzbarkeit führt zu einer geringeren Drittverwendungsfähigkeit, einem kleineren potenziellen Erwerberkreis und damit zu einer gegenüber einem durchschnittlich zugeschnittenen und eigenständig erschlossenen Gewerbegrundstück reduzierten Marktgängigkeit.
Kernaussage
Ein eigenes Flurstück kann rechtlich vollständig selbstständig und wirtschaftlich trotzdem stark vom Nachbargrundstück abhängig sein. Für den Verkehrswert zählen deshalb nicht nur Kataster und Grundbuch, sondern vor allem Zufahrt, Versorgung, Rangierflächen, Erweiterungsmöglichkeiten und die tatsächliche Drittverwendungsfähigkeit.
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