Kurzantwort
Die Begriffe Verkehrswert, gemeiner Wert und Entnahmewert werden im Zusammenhang mit Immobilien häufig nebeneinander verwendet.
Sie sind jedoch nicht einfach austauschbar.
Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert einer Immobilie zum Wertermittlungsstichtag.
Der gemeine Wert ist ein steuerlicher Wertbegriff, der ebenfalls auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis abstellt.
Der Entnahmewert bezeichnet dagegen die steuerliche Wertgröße, die bei der Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen relevant sein kann.
Für die Immobilienbewertung ist deshalb wichtig:
Der Sachverständige ermittelt den Immobilienwert. Die steuerliche Einordnung dieses Werts ist eine davon getrennte Aufgabe.
Worum geht es?
Bei steuerlich veranlassten Immobilienbewertungen tauchen häufig mehrere Wertbegriffe gleichzeitig auf.
Zum Beispiel:
- Verkehrswert
- Marktwert
- gemeiner Wert
- Entnahmewert
- steuerlicher Wert
Das kann schnell zu Missverständnissen führen.
Besonders problematisch ist die Annahme:
Wenn mehrere Begriffe ähnlich klingen, müssen sie zwangsläufig dieselbe Bedeutung haben.
Das ist so nicht richtig.
Der Verkehrswert
Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB ermittelt.
Vereinfacht beschreibt er den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre.
Dabei werden berücksichtigt:
- rechtliche Gegebenheiten
- tatsächliche Eigenschaften
- sonstige Beschaffenheit
- Lage
- allgemeine Marktverhältnisse
Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben grundsätzlich außer Betracht.
Verkehrswert ist ein Marktwert
Im Gutachten wird der Verkehrswert ausdrücklich als Marktwert eingeordnet.
Die zentrale Bewertungsfrage lautet damit:
Welchen Preis würde ein sachkundiger, marktüblich handelnder Erwerber für die Immobilie am Stichtag voraussichtlich bezahlen?
Diese Frage wird aus Sicht des Immobilienmarkts beantwortet.
Der gemeine Wert nach § 9 BewG
Im steuerlichen Bewertungsrecht wird häufig vom gemeinen Wert gesprochen.
Im Gutachten wird dieser als der Preis beschrieben, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller preisbildenden Umstände erzielbar wäre.
Persönliche Verhältnisse bleiben auch hierbei grundsätzlich außer Betracht.
Damit bestehen deutliche inhaltliche Parallelen zum Verkehrswert.
Warum die Begriffe trotzdem getrennt bleiben sollten
Auch wenn Verkehrswert und gemeiner Wert inhaltlich sehr ähnlich ausgerichtet sind, stammen sie aus unterschiedlichen rechtlichen Zusammenhängen.
Der Verkehrswert ist ein Begriff der Immobilienbewertung nach dem Baugesetzbuch.
Der gemeine Wert ist ein steuerlicher Wertbegriff des Bewertungsgesetzes.
Diese systematische Trennung sollte in einem Gutachten klar erkennbar bleiben.
Der Entnahmewert
Im konkreten Bewertungsfall wurde eine Gewerbeimmobilie aus dem Betriebsvermögen entnommen und in das Privatvermögen überführt.
Hierfür war ein Wert zum Entnahmezeitpunkt erforderlich.
Das Gutachten selbst hatte die Aufgabe, den Verkehrswert der Immobilie zu diesem Stichtag sachverständig zu ermitteln.
Die steuerliche Einordnung des daraus resultierenden Werts wurde ausdrücklich nicht vom Sachverständigen vorgenommen.
Warum diese Abgrenzung wichtig ist
Der Begriff Entnahmewert gehört zur steuerlichen Würdigung des Vorgangs.
Der Immobiliengutachter beantwortet dagegen die Frage:
Welchen Marktwert besitzt die Immobilie am Entnahmestichtag?
Die steuerliche Beratung beziehungsweise das Finanzamt beurteilt anschließend:
Wie ist dieser Wert im konkreten steuerlichen Zusammenhang zu behandeln?
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall sollte eine kleine, ältere Gewerbehalle aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt werden.
Der Sachverständige wurde deshalb beauftragt, den Grundstückswert zum Entnahmezeitpunkt zu ermitteln.
Der Verkehrswert wurde zum Stichtag mit rund:
25.000 €
festgestellt.
Diese Zahl war das Ergebnis der Immobilienbewertung.
Warum nicht einfach der Sachwert angesetzt wurde
Der Sachwert der Immobilie lag bei rund:
54.500 €
Der Ertragswert lag dagegen bei rund:
22.000 €
Der Verkehrswert wurde mit rund:
25.000 €
abgeleitet.
Das zeigt:
Der Marktwert einer Immobilie ist nicht automatisch identisch mit ihrem rechnerischen Sachwert.
Warum der Ertragswert stärker gewichtet wurde
Bei einer kleinen Gewerbehalle orientiert sich die Kaufpreisbildung typischer Marktteilnehmer stärker an:
- Vermietbarkeit
- erzielbarer Miete
- Restnutzungsdauer
- Drittverwendungsfähigkeit
- Risiko
Deshalb wurde dem Ertragswert die größere Bedeutung beigemessen.
Der Sachwert diente lediglich unterstützend zur Plausibilisierung der vorhandenen Substanz.
Warum das für steuerliche Bewertungen wichtig ist
Ein steuerlich relevanter Immobilienwert sollte die tatsächliche Marktposition des Grundstücks abbilden.
Es wäre problematisch, lediglich einen rechnerischen Substanzwert zu übernehmen, wenn der Markt aufgrund von:
- geringer Restnutzungsdauer
- eingeschränkter Nutzbarkeit
- Altlastenrisiken
- problematischer Grundstückskonfiguration
deutlich weniger bezahlt.
Verkehrswert und Buchwert unterscheiden
Ein weiterer häufiger Irrtum ist die Gleichsetzung von:
Buchwert
und
Verkehrswert.
Der Buchwert ist eine steuerlich beziehungsweise bilanziell geprägte Größe.
Der Verkehrswert orientiert sich dagegen am Grundstücksmarkt.
Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.
Beispiel
Eine Gewerbehalle wurde vor Jahrzehnten errichtet.
Durch Abschreibungen kann ihr Buchwert sehr niedrig sein.
Gleichzeitig kann der Bodenwert inzwischen gestiegen sein.
Oder umgekehrt:
Die bauliche Substanz kann noch einen rechnerischen Wert besitzen, während die wirtschaftliche Nutzbarkeit stark eingeschränkt ist.
Deshalb lässt sich aus dem Buchwert nicht unmittelbar auf den Verkehrswert schließen.
Auch Herstellungskosten sind nicht der Verkehrswert
Dasselbe gilt für ursprüngliche Baukosten.
Eine Halle kann beispielsweise früher erhebliche Herstellungskosten verursacht haben.
Wenn sie heute
- technisch überaltert
- schlecht vermietbar
- funktional eingeschränkt
ist, kann ihr Marktwert deutlich darunter liegen.
Der Stichtag verbindet die Wertbegriffe
Gemeinsam ist den relevanten Wertfragen, dass sie stichtagsbezogen beantwortet werden müssen.
Im Praxisfall war maßgeblich:
04.08.2026
Zu diesem Zeitpunkt wurden beurteilt:
- Zustand des Gebäudes
- Marktverhältnisse
- Bodenwert
- Mietniveau
- Risiken
- rechtliche Gegebenheiten
Warum ein späterer Wert nicht ohne Weiteres verwendet werden kann
Angenommen, ein Grundstück wird im August entnommen und erst zwei Jahre später bewertet.
In der Zwischenzeit könnten sich verändert haben:
- Bodenpreise
- Hallenmieten
- Schäden
- Sanierungszustand
- Rechtslage
- Nutzung
Dann wäre eine heutige Bewertung nicht automatisch geeignet, den damaligen Marktwert abzubilden.
Gemeiner Wert und tatsächlicher Kaufpreis
Auch der tatsächlich gezahlte oder intern vereinbarte Preis ist nicht automatisch der gemeine Wert.
Insbesondere bei:
- Familiengeschäften
- gesellschaftsrechtlichen Beziehungen
- besonderen persönlichen Verhältnissen
können Preise vereinbart werden, die nicht dem gewöhnlichen Grundstücksmarkt entsprechen.
Für die objektive Bewertung sind solche persönlichen Besonderheiten grundsätzlich auszublenden.
Persönliches Interesse eines Nachbarn
Im Praxisfall kam als möglicher Käufer auch ein angrenzender Grundstückseigentümer in Betracht.
Für diesen könnte das kleine Gewerbegrundstück einen besonderen Arrondierungsnutzen besitzen.
Ein außergewöhnlich hoher persönlicher Nutzen darf jedoch nicht automatisch als allgemeiner Verkehrswert angesetzt werden.
Der Verkehrswert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Besondere Grundstücksmerkmale bleiben trotzdem relevant
Persönliche Verhältnisse werden ausgeblendet.
Objektive Grundstücksmerkmale dagegen müssen berücksichtigt werden.
Im Praxisfall waren dies unter anderem:
- geringe Grundstücksgröße
- eingeschränkte Rangierflächen
- technische Abhängigkeit vom Nachbargrundstück
- Altlastenverdacht
- Bodendenkmal
- kurze Restnutzungsdauer
Diese Merkmale beeinflussen den Marktwert unmittelbar.
Verkehrswertgutachten und Steuerbescheid sind unterschiedliche Dinge
Ein Verkehrswertgutachten ist keine steuerliche Festsetzung.
Es liefert eine fachliche Wertgrundlage.
Die steuerliche Behandlung erfolgt anschließend durch:
- Finanzamt
- Steuerberatung
- gegebenenfalls weitere steuerliche Stellen
Diese Rollen sollten sauber getrennt werden.
Was der Sachverständige leistet
Der Sachverständige untersucht unter anderem:
- Grundstücksmarkt
- Nutzung
- Bodenwert
- Gebäudezustand
- Ertragsfähigkeit
- Risiken
- Rechte und Belastungen
Daraus wird der Verkehrswert abgeleitet.
Was der Sachverständige nicht entscheidet
Nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung ist beispielsweise:
- wie hoch eine konkrete Steuer ist
- wie ein Entnahmevorgang steuerlich zu buchen ist
- welche steuerlichen Folgen sich für den Betrieb ergeben
- ob bestimmte steuerliche Begünstigungen greifen
Diese Fragen gehören nicht in ein Verkehrswertgutachten.
Warum diese Trennung auch haftungsrechtlich sinnvoll ist
Eine klare Aufgabenabgrenzung verhindert Missverständnisse.
Ein Gutachten kann beispielsweise formulieren:
Die Wertermittlung dient als nachvollziehbare Grundlage für die steuerliche Bewertung.
Das ist etwas anderes als die Aussage:
Der hier ermittelte Verkehrswert ist zwingend der steuerlich anzusetzende Entnahmewert.
Eine solche steuerliche Schlussfolgerung sollte der Immobiliengutachter nicht ohne entsprechende Zuständigkeit treffen.
Begriffe im Überblick
Verkehrswert
Marktorientierter Wert der Immobilie nach § 194 BauGB.
Marktwert
Im Gutachten inhaltlich mit dem Verkehrswert gleichgesetzt.
Gemeiner Wert
Steuerlicher Wertbegriff nach § 9 BewG mit Orientierung am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Entnahmewert
Steuerlich relevante Wertgröße bei der Überführung eines Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen.
Buchwert
Bilanzielle beziehungsweise steuerliche Rechengröße, die nicht mit dem Marktwert identisch sein muss.
Warum der Immobiliengutachter den Verkehrswert ermittelt
Der Verkehrswert ist für den Sachverständigen die passende marktbezogene Größe.
Er bildet ab:
- was das Grundstück tatsächlich ist
- wie es genutzt werden kann
- welche Risiken bestehen
- was der Markt dafür voraussichtlich bezahlt
Damit kann er als fundierte Grundlage für weitere steuerliche Überlegungen dienen.
Der gemeine Wert muss die tatsächlichen Grundstücksmerkmale widerspiegeln
Im Praxisfall hätte beispielsweise ein unkritischer Ansatz eines Wohnbaulandrichtwerts zu einem völlig anderen Ergebnis führen können.
Für Wohnbauland bestanden Werte von:
340 €/m²
beziehungsweise:
420 €/m²
Das konkrete Grundstück war jedoch keine uneingeschränkt wohnbaulich nutzbare Fläche.
Deshalb wurden diese Werte nicht unmittelbar verwendet.
Tatsächliche Nutzbarkeit vor theoretischem Potenzial
Die vorhandene Nutzung war gewerblich.
Eine reine Wohnbebauung war nicht nachgewiesen.
Daher wurde der Bodenwert aus dem gewerblichen Grundstücksteilmarkt abgeleitet.
Das zeigt:
Für eine sachgerechte Marktwertermittlung zählt die am Stichtag tatsächlich gesicherte Grundstücksqualität und nicht eine bloße theoretische Wunschvorstellung.
Risiken gehören ebenfalls in den Marktwert
Der altlastenfreie Bodenwert wurde zunächst mit:
70 €/m²
abgeleitet.
Aufgrund eines konkreten Altlastenverdachts erfolgte anschließend ein Risikoabschlag.
Zusätzlich wurde das Bodendenkmal berücksichtigt.
Der endgültige Bodenwert lag dadurch nur noch bei rund:
46,55 €/m².
Warum auch das für den gemeinen Wert relevant ist
Ein typischer Käufer würde bestehende Risiken bei seiner Preisbildung berücksichtigen.
Deshalb dürfen solche Risiken bei einer marktbezogenen Bewertung nicht ignoriert werden.
Gleichzeitig darf ein bloßer Verdacht nicht wie ein sicher nachgewiesener Schaden behandelt werden.
Nicht jeder steuerliche Anlass verändert den Immobilienwert
Ein wichtiger Grundsatz lautet:
Der Anlass der Bewertung verändert nicht automatisch die Immobilie.
Ob der Wert benötigt wird für:
- Verkauf
- Schenkung
- Entnahme
- Erbschaft
- Vermögensauseinandersetzung
ändert zunächst nichts an den tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks.
Der Marktwert wird objektbezogen ermittelt.
Der Bewertungsanlass bestimmt aber die Dokumentation
Der Anlass beeinflusst beispielsweise:
- Stichtag
- Zweckbeschreibung
- erforderliche Nachvollziehbarkeit
- Adressatenkreis
Bei einer steuerlichen Bewertung sollte deshalb klar dokumentiert sein, warum das Gutachten erstellt wurde.
Typische Fehler
Verkehrswert und Buchwert gleichsetzen
Beide Werte beruhen auf völlig unterschiedlichen Grundlagen.
Sachwert als steuerlichen Wert übernehmen
Der Sachwert ist nicht automatisch der Marktwert.
Gemeinen Wert und Entnahmewert sprachlich gleichsetzen
Die steuerliche Einordnung sollte vom Immobilienwert getrennt werden.
Den Bewertungsanlass mit der Bewertungsmethode verwechseln
Eine steuerliche Entnahme führt nicht automatisch zu einem bestimmten Wertermittlungsverfahren.
Persönliche Sonderverhältnisse berücksichtigen
Der Marktwert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Theoretische Nutzungspotenziale als gesichert behandeln
Nicht nachgewiesene Möglichkeiten dürfen den Wert nicht automatisch erhöhen.
Steuerliche Aussagen in das Immobiliengutachten hineinziehen
Die Aufgabenbereiche sollten klar abgegrenzt bleiben.
Vorgehensweise
Bei steuerlich veranlassten Immobilienbewertungen bietet sich folgende Struktur an:
Schritt 1 – Anlass benennen
Zum Beispiel:
- Entnahme aus Betriebsvermögen
- Schenkung
- Erbschaft
Schritt 2 – Wertermittlungsstichtag festlegen
Der Immobilienwert muss sich auf den steuerlich relevanten Zeitpunkt beziehen.
Schritt 3 – Verkehrswert unabhängig ermitteln
Bewertung nach den tatsächlichen Marktverhältnissen.
Schritt 4 – Grundstücksqualität prüfen
Welche Nutzung ist tatsächlich gesichert?
Schritt 5 – Gebäude wirtschaftlich beurteilen
Insbesondere:
- Restnutzungsdauer
- Ertragsfähigkeit
- Zustand
Schritt 6 – Risiken berücksichtigen
Zum Beispiel:
- Altlasten
- Rechte
- Bodendenkmal
- funktionale Abhängigkeiten
Schritt 7 – Verkehrswert ableiten
Welcher Marktpreis ist am Stichtag plausibel?
Schritt 8 – steuerliche Würdigung abgrenzen
Die Einordnung als gemeiner Wert, Entnahmewert oder andere steuerliche Größe erfolgt außerhalb der eigentlichen Immobilienbewertung.
Formulierungsbaustein
Gegenstand des Gutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag.
Der Verkehrswert wird unter Berücksichtigung der tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Grundstücksmerkmale sowie der am Stichtag bestehenden allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt ermittelt.
Der ermittelte Verkehrswert kann als sachverständige Grundlage für die weitere steuerliche Beurteilung des Bewertungsanlasses dienen.
Die abschließende steuerrechtliche Einordnung, insbesondere die Bestimmung und Festsetzung eines steuerlich maßgeblichen Entnahmewerts oder einer sonstigen steuerlichen Bemessungsgrundlage, ist nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung und bleibt dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Kernaussage
Verkehrswert, gemeiner Wert und Entnahmewert stehen bei steuerlichen Immobilienbewertungen in engem Zusammenhang, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen. Der Immobiliengutachter ermittelt den objektiven Marktwert zum Stichtag. Wie dieser Wert steuerlich einzuordnen und anzusetzen ist, bleibt eine eigenständige steuerrechtliche Frage.
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