Kurzantwort
Darlehenszinsen können bei der Bewertung eines Nießbrauchs wertrelevant sein, wenn der Nießbrauchsberechtigte sie aufgrund der konkreten Vertragsgestaltung während der Dauer seines Rechts wirtschaftlich selbst tragen muss.
Sie vermindern dann den Ertrag, der ihm aus der Immobilie tatsächlich verbleibt.
Tilgungsleistungen sind dagegen anders zu beurteilen.
Sie stellen nicht ohne Weiteres einen laufenden Aufwand dar, weil durch die Tilgung gleichzeitig die bestehende Darlehensschuld reduziert wird.
Im Praxisfall wurde deshalb gerechnet:
nachhaltiger Jahresrohertrag
minus
Bewirtschaftungskosten
minus
Darlehenszinsen
=
jährlicher reiner Wert des Nießbrauchs
Die Tilgung wurde dagegen nicht zusätzlich vom Jahreswert abgezogen.
Zins ist laufender Finanzierungsaufwand. Tilgung reduziert eine Verbindlichkeit. Deshalb dürfen beide Größen bei der Nießbrauchsbewertung nicht automatisch gleich behandelt werden.
Worum geht es?
Bei einem Vorbehaltsnießbrauch an einer vermieteten Immobilie erhält der Berechtigte häufig weiterhin die laufenden Mieteinnahmen.
Gleichzeitig kann die Übertragungsvereinbarung bestimmen, dass er bestimmte wirtschaftliche Lasten weiterhin trägt.
Dazu können im Einzelfall auch Finanzierungslasten gehören.
Dann stellt sich für die Bewertung die Frage:
Welche Zahlungen mindern tatsächlich den wirtschaftlichen Nutzen des Nießbrauchs?
Im Praxisfall musste insbesondere zwischen:
- Darlehenszinsen
- und Darlehenstilgung
unterschieden werden.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Gegenstand der Bewertung war ein vollständig vermietetes Wohn- und Geschäftshaus.
Der bisherige Eigentümer sollte sich im Rahmen der Übertragung einen lebenslangen Vorbehaltsnießbrauch vorbehalten.
Nach den der Bewertung zugrunde gelegten Vertragsinformationen sollte er weiterhin:
- sämtliche Mieterträge erhalten
- Bewirtschaftungs- und Erhaltungsaufwendungen tragen
- Darlehenszinsen zahlen
- Darlehenstilgungen leisten
Die Erwerber sollten jedoch im Außenverhältnis die bestehenden Darlehen übernehmen und zivilrechtliche Schuldner werden.
Außenverhältnis und Innenverhältnis unterscheiden
Diese Unterscheidung war für den Bewertungsfall wesentlich.
Außenverhältnis
Nach den mitgeteilten Vertragsregelungen sollten die Erwerber gegenüber dem Darlehensgeber Schuldner der bestehenden Finanzierung werden.
Innenverhältnis
Zwischen Übergeber und Erwerbern sollte jedoch vereinbart werden, dass der Nießbrauchsberechtigte während der Dauer des Nießbrauchs die Darlehensleistungen wirtschaftlich weiterhin trägt.
Damit entstand eine besondere Finanzierungssituation.
Warum die Vertragsgestaltung entscheidend ist
Bei einem Nießbrauch kann nicht pauschal unterstellt werden, wer vorhandene Darlehen bedient.
Entscheidend ist die konkrete Vereinbarung.
Deshalb muss vor jeder Bewertung geklärt werden:
- Wer ist Darlehensschuldner?
- Wer zahlt tatsächlich?
- Wer trägt die Zinsen?
- Wer trägt die Tilgung?
- Wie lange gilt diese Regelung?
Ausgangspunkt: nachhaltiger Jahresrohertrag
Der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag des Renditeobjekts betrug im Praxisfall rund:
217.899,95 €
Darin enthalten waren nachhaltig erzielbare Erträge aus:
- Wohnungen
- Gewerbe
- Stellplätzen
Dieser Betrag stellte zunächst den wirtschaftlichen Bruttoertrag des Nießbrauchs dar.
Bewirtschaftungskosten werden zuerst berücksichtigt
Von diesem Rohertrag wurden die vom Nießbrauchsberechtigten zu tragenden Bewirtschaftungskosten abgezogen.
Diese lagen bei rund:
40.442,23 € jährlich
Damit verblieb vor Berücksichtigung der Finanzierung zunächst ein deutlich niedrigerer wirtschaftlicher Nettoertrag.
Dann kamen die Darlehenszinsen
Zusätzlich sollte der Nießbrauchsberechtigte nach der angenommenen Vertragsgestaltung jährlich Darlehenszinsen von:
15.365,12 €
tragen.
Diese wurden vom wirtschaftlichen Jahreswert abgezogen.
Warum Darlehenszinsen wertrelevant sein können
Zinsen stellen einen laufenden Aufwand dar.
Der Nießbrauchsberechtigte erhält zwar die Mieterträge, muss aus diesen Einnahmen aber die Finanzierungskosten bedienen.
Damit steht ihm dieser Teil des Ertrags wirtschaftlich nicht zur freien Verfügung.
Vereinfacht
Erhält der Berechtigte:
217.900 € Mietertrag
muss davon aber:
- Bewirtschaftungskosten
- und Darlehenszinsen
zahlen, besteht sein wirtschaftlicher Nutzen gerade nicht in den vollen 217.900 €.
Jahreswert im Praxisfall
Die Berechnung lautete:
Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag
217.899,95 €
abzüglich Bewirtschaftungskosten
−40.442,23 €
abzüglich Darlehenszinsen
−15.365,12 €
jährlicher reiner Wert des Nießbrauchs
162.092,60 €
Dieser Betrag wurde anschließend kapitalisiert.
Warum die Tilgung nicht ebenfalls abgezogen wurde
Die Tilgungszahlungen wurden bei der Ermittlung des Jahreswerts ausdrücklich nicht als zusätzlicher Aufwand berücksichtigt.
Die Begründung des Gutachtens:
Die Tilgung dient der Verringerung der Darlehensverbindlichkeit.
Damit handelt es sich wirtschaftlich nicht um denselben Vorgang wie bei einer Zinszahlung.
Zins und Tilgung wirtschaftlich unterscheiden
Zins
ist der Preis für die Überlassung von Fremdkapital.
Nach Zahlung des Zinses besteht die Darlehensschuld grundsätzlich weiterhin.
Tilgung
reduziert unmittelbar die bestehende Darlehensschuld.
Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Verbindlichkeit.
Warum Tilgung eine Vermögensumschichtung sein kann
Wenn 10.000 € getilgt werden, fließen zwar 10.000 € Liquidität ab.
Gleichzeitig sinkt aber die Darlehensschuld um 10.000 €.
Damit entsteht nicht zwingend ein endgültiger wirtschaftlicher Verbrauch in gleicher Höhe.
Vereinfacht:
Liquidität sinkt
gleichzeitig
Schuld sinkt
Bei Zinsen fehlt dieser Gegenwert
Bei einer Zinszahlung reduziert sich die Verbindlichkeit grundsätzlich nicht entsprechend.
Der gezahlte Betrag ist der laufende Preis für die Finanzierung.
Deshalb wurde er im Praxisfall als wirtschaftlicher Aufwand des Nießbrauchs berücksichtigt.
Liquidität und Wert sind nicht dasselbe
Das ist ein zentraler Bewertungsgrundsatz.
Aus Sicht des Nießbrauchsberechtigten kann eine Tilgungszahlung die verfügbare Liquidität deutlich reduzieren.
Bewertungstechnisch bedeutet dies aber nicht automatisch, dass sein wirtschaftlicher Vermögensvorteil im selben Umfang sinkt.
Beispiel
Angenommen, ein Nießbrauchsberechtigter erhält jährlich:
100.000 € Nettoertrag
und zahlt:
- 20.000 € Zinsen
- 30.000 € Tilgung
Seine kurzfristig verfügbare Liquidität reduziert sich zwar auf:
50.000 €
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass der wirtschaftliche Jahreswert des Nießbrauchs ebenfalls nur 50.000 € beträgt.
Denn die 30.000 € Tilgung reduzieren gleichzeitig eine bestehende Schuld.
Wer wirtschaftlich von der Tilgung profitiert, muss geprüft werden
Gerade bei Übertragungen kann die Situation komplex sein.
Wenn die Erwerber zivilrechtlich Schuldner werden, der Nießbrauchsberechtigte aber im Innenverhältnis weiterhin tilgt, muss die konkrete Vertragsstruktur besonders sorgfältig gelesen werden.
Die Bewertung darf hier nicht allein auf den Zahlungsstrom schauen.
Vertragsauslegung ist keine Nebensache
Für die Wertberechnung können unter anderem relevant sein:
- wem die Schuld wirtschaftlich zuzurechnen ist
- wer von der Verringerung der Verbindlichkeit profitiert
- ob Ausgleichsansprüche bestehen
- wie die notarielle Vereinbarung formuliert ist
Solche Fragen können rechtlich anspruchsvoll sein.
Der Bewertungssachverständige muss seine Annahmen offenlegen
Kann die rechtliche Wirkung nicht abschließend beurteilt werden, sollte das Gutachten transparent darstellen:
- welche Vertragsinformationen vorliegen
- welche wirtschaftliche Interpretation zugrunde gelegt wird
- welche Zahlungen berücksichtigt werden
- welche Zahlungen nicht berücksichtigt werden
Im Praxisfall war die Annahme ausdrücklich dokumentiert
Das Gutachten legte zugrunde:
- Erwerber werden im Außenverhältnis Schuldner
- Nießbraucher trägt im Innenverhältnis weiter Zins und Tilgung
- Zinsen vermindern den Jahreswert
- Tilgung wird als Vermögensumschichtung nicht vom Jahreswert abgezogen
Damit war die Bewertungslogik nachvollziehbar dokumentiert.
Das ist keine allgemeine Regel für jeden Nießbrauch
Der Praxisfall darf nicht so verstanden werden:
Bei jedem Nießbrauch werden Darlehenszinsen abgezogen und Tilgungen niemals berücksichtigt.
Das wäre zu pauschal.
Entscheidend ist immer die konkrete wirtschaftliche und vertragliche Situation.
Ohne entsprechende Verpflichtung kein Zinsabzug
Wenn der Nießbrauchsberechtigte die Darlehenszinsen überhaupt nicht tragen muss, besteht auch kein Grund, diese bei seinem Jahreswert abzuziehen.
Deshalb ist der Zinsabzug kein automatischer Bestandteil jeder Nießbrauchsbewertung.
Finanzierung gehört nicht immer zum Nießbrauch
Viele Immobilien sind unbelastet.
Andere werden zwar mit Darlehen übertragen, aber die Finanzierung wird vollständig vom neuen Eigentümer getragen.
Wieder andere besitzen komplexe Innenverhältnisse.
Deshalb muss Finanzierung immer separat geprüft werden.
Der Rechtsinhalt bestimmt den wirtschaftlichen Nutzen
Der Wert des Nießbrauchs ergibt sich nicht nur aus den Rechten.
Auch die übernommenen Pflichten beeinflussen ihn.
Ein Nießbraucher, der:
- Mieten erhält
- aber hohe laufende Lasten trägt
besitzt einen geringeren wirtschaftlichen Jahresvorteil als ein Berechtigter mit denselben Einnahmen und geringeren Pflichten.
Finanzierungskosten können erheblichen Einfluss haben
Im Praxisfall betrugen die jährlichen Zinsen rund:
15.365 €
Bei einem einmaligen Jahreswert erscheint das zunächst überschaubar.
Da der Jahreswert aber über die statistische Dauer eines lebenslangen Rechts kapitalisiert wird, wirken sich jährlich wiederkehrende Kosten erheblich auf den Kapitalwert aus.
Kapitalisierung verstärkt jährliche Unterschiede
Im Praxisfall betrug der verwendete Leibrentenbarwertfaktor:
6,635225
Allein ein dauerhaft jährlicher Aufwand von rund:
15.365 €
besitzt damit kapitalisiert eine erhebliche Größenordnung.
Überschlägige Wirkung
Vereinfacht gerechnet:
15.365 € × 6,635225
ergibt eine Größenordnung von über:
100.000 €
Damit wird deutlich, warum die richtige Behandlung wiederkehrender Finanzierungskosten relevant ist.
Nießbrauchswert ohne Zinsbelastung wäre höher
Wären die Darlehenszinsen nicht vom Nießbrauchsberechtigten zu tragen, wäre sein jährlicher Netto-Nutzungswert entsprechend höher.
Dadurch würde auch der Barwert des Rechts steigen.
Warum die Tilgung trotzdem in der Vertragsprüfung wichtig bleibt
Auch wenn die Tilgungsleistung im Praxisfall nicht vom Jahreswert abgezogen wurde, ist sie nicht bedeutungslos.
Sie kann relevant sein für:
- Liquiditätsbelastung
- Vermögensentwicklung
- wirtschaftliche Beziehungen zwischen Übergeber und Erwerber
Diese Fragen sind jedoch von der konkreten Verkehrswertberechnung des Rechts zu unterscheiden.
Verkehrswert und persönliche Liquidität trennen
Der Berechtigte kann persönlich empfinden:
Von meinen Mieteinnahmen bleibt wegen Zins und Tilgung kaum etwas übrig.
Das ist eine Liquiditätssicht.
Die Verkehrswertermittlung fragt dagegen:
Welchen objektiven wirtschaftlichen Nutzen vermittelt das Recht?
Beide Betrachtungen können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.
Tilgung nicht als Bewirtschaftungskosten behandeln
Darlehenstilgungen gehören auch nicht zu den klassischen Bewirtschaftungskosten einer Immobilie.
Bewirtschaftungskosten betreffen insbesondere den laufenden Betrieb und die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks.
Finanzierung und Tilgung sind davon getrennt zu betrachten.
Zinsen ebenfalls separat ausweisen
Auch die Darlehenszinsen wurden im Praxisfall nicht einfach in die allgemeinen Bewirtschaftungskosten hineingerechnet.
Sie wurden als zusätzliche Finanzierungslast separat vom Jahreswert des Nießbrauchs abgezogen.
Das erhöht die Transparenz.
Dadurch bleibt die Berechnung nachvollziehbar
Der Leser kann erkennen:
Objektbezogene Kosten
Bewirtschaftungskosten
Finanzierungsbezogene Kosten
Darlehenszinsen
Diese Trennung ist fachlich sinnvoll.
Nießbrauch nicht mit dem Ertragswert des Gebäudes verwechseln
Auch wenn der Jahreswert des Nießbrauchs aus den Immobilienerträgen abgeleitet wird, handelt es sich um zwei unterschiedliche Bewertungsfragen.
Ertragswert
Wert des Grundstücks aus seiner nachhaltigen Ertragskraft.
Nießbrauchswert
Wert des konkreten Nutzungsrechts unter Berücksichtigung der dem Berechtigten zustehenden Erträge und von ihm zu tragenden Lasten.
Einheitliche Ausgangsdaten verwenden
Im Praxisfall wurden für den Nießbrauch dieselben nachhaltig erzielbaren Mieten zugrunde gelegt wie für das Ertragswertverfahren.
Das vermeidet methodische Widersprüche.
Finanzierung aber nur beim Recht berücksichtigen, wenn sie dort tatsächlich relevant ist
Die Darlehenszinsen wurden deshalb nicht einfach als allgemeine Eigenschaft des Grundstücks abgezogen.
Sie waren aufgrund der konkreten Vereinbarung eine Belastung des Nießbrauchsberechtigten.
Diese Zuordnung ist entscheidend.
Vorsicht vor Doppelberücksichtigung
Wären Finanzierungskosten bereits an anderer Stelle vollständig in der Wertableitung berücksichtigt, dürften sie nicht nochmals ohne Prüfung vom Nießbrauchswert abgezogen werden.
Die Bewertungsrechnung muss insgesamt konsistent bleiben.
Steuerliche Betrachtung getrennt halten
Bei Schenkungen unter Vorbehaltsnießbrauch können zusätzlich steuerliche Fragen zur Behandlung:
- bestehender Darlehen
- übernommener Schulden
- Nießbrauchslasten
- Zins- und Tilgungszahlungen
entstehen.
Diese steuerrechtliche Würdigung ist von der hier dargestellten immobilienwirtschaftlichen Verkehrswertbetrachtung zu unterscheiden.
Keine steuerliche Schlussfolgerung aus dem Verkehrswertmodell ableiten
Dass im Verkehrswertgutachten die Zinsen berücksichtigt und die Tilgung nicht abgezogen wurden, bedeutet nicht automatisch, dass steuerrechtlich dieselbe Behandlung gilt.
Die steuerliche Einordnung richtet sich nach den dafür geltenden steuerrechtlichen Regeln und der konkreten Vertragsgestaltung.
Typische Fehler
Zins und Tilgung zusammenfassen
Beide Zahlungen besitzen wirtschaftlich unterschiedliche Funktionen.
Tilgung vollständig als laufenden Aufwand abziehen
Dadurch kann der Jahreswert des Rechts zu niedrig ausfallen.
Darlehenszinsen automatisch bei jedem Nießbrauch abziehen
Das ist nur sachgerecht, wenn der Berechtigte sie tatsächlich zu tragen hat.
Nur den Zahlungsstrom betrachten
Liquiditätsabfluss und Vermögenswirkung sind nicht identisch.
Außen- und Innenverhältnis verwechseln
Entscheidend kann sein, wer zivilrechtlich Schuldner ist und wer wirtschaftlich die Zahlungen trägt.
Vertragsannahmen nicht dokumentieren
Gerade bei komplexen Finanzierungen müssen die Bewertungsannahmen nachvollziehbar sein.
Steuerliche und verkehrswertbezogene Behandlung gleichsetzen
Beide Fragestellungen sind getrennt zu beurteilen.
Vorgehensweise
Bei einem Nießbrauch mit bestehenden Darlehen bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Darlehensbestand erfassen
Welche Finanzierungen bestehen?
Schritt 2 – Schuldnerstellung klären
Wer ist gegenüber der Bank verpflichtet?
Schritt 3 – Innenverhältnis prüfen
Wer soll wirtschaftlich:
- Zinsen
- Tilgung
tragen?
Schritt 4 – Rechtsgrundlage dokumentieren
Welche Vereinbarung liegt der Zahlungspflicht zugrunde?
Schritt 5 – nachhaltigen Jahresertrag bestimmen
Marktübliche Erträge des Nießbrauchs ableiten.
Schritt 6 – Bewirtschaftungskosten abziehen
Nur die tatsächlich vom Berechtigten zu tragenden Positionen berücksichtigen.
Schritt 7 – Darlehenszinsen prüfen
Soweit sie wirtschaftlich vom Nießbraucher getragen werden, deren Einfluss auf den Jahreswert würdigen.
Schritt 8 – Tilgung getrennt analysieren
Nicht automatisch als laufenden Wertverzehr behandeln.
Schritt 9 – wirtschaftliche Vermögenswirkung prüfen
Welche Verbindlichkeit wird durch die Tilgung reduziert und wem kommt dies wirtschaftlich zugute?
Schritt 10 – Jahreswert kapitalisieren
Erst den sachgerecht ermittelten Netto-Nutzungswert als Rentenrate verwenden.
Schritt 11 – Vertragsabweichungen vorbehalten
Bei einer später anderslautenden notariellen Regelung die Bewertung überprüfen.
Formulierungsbaustein
Nach den der Wertermittlung zugrunde gelegten Vertragsangaben werden die bestehenden Darlehensverbindlichkeiten im Außenverhältnis durch die Erwerber übernommen. Im Innenverhältnis verpflichtet sich der Nießbrauchsberechtigte jedoch, während der Dauer des Vorbehaltsnießbrauchs die laufenden Darlehensleistungen weiterhin wirtschaftlich zu tragen.
Bei der Ermittlung des jährlichen wirtschaftlichen Nutzungswerts werden die vom Nießbrauchsberechtigten zu tragenden Darlehenszinsen als laufender Finanzierungsaufwand berücksichtigt und vom nachhaltig erzielbaren Nettoertrag abgezogen.
Die Tilgungsleistungen werden demgegenüber nicht in gleicher Weise als laufender Aufwand angesetzt, da sie der Verringerung der bestehenden Darlehensverbindlichkeit dienen und damit wirtschaftlich eine Vermögensumschichtung bewirken.
Die vorgenommene Bewertung beruht auf der konkret zugrunde gelegten Vertragsgestaltung. Bei einer abweichenden rechtlichen oder wirtschaftlichen Zuordnung der Darlehensverbindlichkeiten beziehungsweise Zahlungsverpflichtungen ist der Wertansatz des Nießbrauchs entsprechend zu überprüfen.
Kernaussage
Bei der Nießbrauchsbewertung dürfen Zins und Tilgung nicht automatisch gleich behandelt werden. Muss der Nießbrauchsberechtigte Darlehenszinsen wirtschaftlich selbst tragen, reduzieren diese seinen laufenden Nettoertrag und können deshalb den Jahreswert des Rechts mindern. Tilgungsleistungen reduzieren dagegen zugleich eine bestehende Verbindlichkeit und stellen damit nicht ohne Weiteres einen endgültigen laufenden Wertverzehr dar. Entscheidend bleibt immer die konkrete Vertrags- und Finanzierungssituation.
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