Kurzantwort

Sind die Kosten für Abbruch und Freilegung eines Grundstücks bereits berücksichtigt, bedeutet das noch nicht automatisch, dass das Grundstück wirtschaftlich sofort wie eine freigelegte und unmittelbar entwicklungsfähige Fläche behandelt werden kann.

Zwischen dem Wertermittlungsstichtag und der tatsächlichen Verfügbarkeit können noch erhebliche Zeiträume liegen.

In dieser Phase entstehen unter anderem:

• Kapitalbindung,
• Planungs- und Organisationsaufwand,
• Verzögerungsrisiken,
• Unsicherheiten bei Schadstoffen,
• Ausschreibungs- und Vergaberisiken,
• Baustellen- und Logistikrisiken.

Diese zeitlich verzögerte Verwertbarkeit kann einen eigenständigen Einfluss auf die Kaufpreisüberlegungen des Marktes haben.

Abbruchkosten berücksichtigen die Kosten der Freilegung. Ein Marktabschlag für verzögerte Verwertbarkeit kann dagegen den Zeit- und Risikofaktor bis zur tatsächlichen wirtschaftlichen Verfügbarkeit abbilden.

Wo liegt der Unterschied zu den Abbruchkosten?

Diese Unterscheidung ist entscheidend.

Abbruch- und Freilegungskosten

Sie beantworten die Frage:

Was kostet es, den vorhandenen Bestand zu beseitigen?

Dazu gehören beispielsweise:

• Entkernung,
• Gebäudeabbruch,
• Materialtrennung,
• Transport,
• Entsorgung,
• Schadstoffmaßnahmen.

Zeitlich verzögerte Verwertbarkeit

Sie beantwortet dagegen:

Wann kann der Erwerber den wirtschaftlichen Nutzen des freigelegten Grundstücks tatsächlich realisieren?

Dabei steht nicht die Höhe der Abbruchrechnung im Vordergrund, sondern die Zeit bis zur wirtschaftlichen Verfügbarkeit.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war ein großflächiger ehemaliger Hotelkomplex auf einem innerörtlichen Grundstück zu bewerten.

Der angepasste Bodenwert des Grundstücks betrug rund:

3,91 Mio. €

Für die vollständige Freilegung wurden angesetzt:

• reguläre Freilegungs- und Abbruchkosten:

  750.000 €

• schadstoffbedingter Risikobetrag:

  150.000 €

Damit ergab sich zunächst:

3,91 Mio. € – 900.000 € = rund 3,01 Mio. €

Das Grundstück war damit rechnerisch aber noch nicht wie eine bereits vollständig freigelegte Entwicklungsfläche verfügbar.

Warum war das Grundstück noch nicht sofort verfügbar?

Vor einer nachhaltigen Folgenutzung waren zunächst verschiedene Schritte erforderlich.

Im Gutachten wurden unter anderem genannt:

• nähere Schadstofferkundung,
• Rückbauplanung,
• Entsorgungskonzept,
• Ausschreibung,
• Vergabe,
• Entkernung,
• selektiver Ausbau belasteter Baustoffe,
• maschineller Abbruch,
• Materialtrennung,
• Abtransport,
• vollständige Freilegung.

Diese Maßnahmen benötigen Zeit.

Innerörtliche Lage kann zusätzlich verzögern

Der Gebäudekomplex befand sich in zentraler Ortslage.

Dadurch bestanden erhöhte Anforderungen an:

• Baustelleneinrichtung,
• Verkehrssicherung,
• An- und Abtransport,
• Staubschutz,
• Lärmschutz,
• Rücksichtnahme auf Nachbarbebauung,
• Logistik.

Ein Abbruch auf einer frei zugänglichen Gewerbefläche kann deshalb wesentlich anders ablaufen als mitten in einem gewachsenen Ortszentrum.

Warum ist Zeit überhaupt wertrelevant?

Ein Käufer zahlt heute einen Kaufpreis.

Den wirtschaftlichen Nutzen des freigelegten Grundstücks erhält er aber möglicherweise erst Monate oder später.

Während dieses Zeitraums ist Kapital gebunden.

Vereinfacht:

Kaufpreis heute

aber

wirtschaftlich frei verfügbares Grundstück erst später

Diese Zeitdifferenz besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Kapitalbindung aus Sicht des Käufers

Angenommen, ein Investor erwirbt ein Grundstück für mehrere Millionen Euro.

Zusätzlich finanziert er:

• Abbruch,
• Planung,
• Gutachten,
• Sicherung,
• Entsorgung.

Während der Freilegungsphase kann er das Grundstück noch nicht entsprechend der späteren Planung verwerten.

Das eingesetzte Kapital erzeugt in dieser Zeit möglicherweise noch keinen entsprechenden Ertrag.

Ein Marktteilnehmer wird diesen Umstand bei seiner Kaufpreisvorstellung berücksichtigen.

Verzögerung ist nicht nur Finanzierung

Der wirtschaftliche Nachteil besteht nicht nur aus Zinsen.

Zusätzlich bestehen Risiken wie:

• Kostensteigerungen,
• längere Genehmigungs- oder Abstimmungszeiten,
• unerwartete Schadstofffunde,
• eingeschränkte Verfügbarkeit von Abbruchunternehmen,
• Probleme bei Transport und Entsorgung,
• Verzögerungen durch die innerörtliche Lage.

Deshalb kann die Wertwirkung über eine reine mathematische Zinsrechnung hinausgehen.

Marktabschlag im Praxisfall

Im Gutachten wurde für die zeitlich verzögerte Verwertbarkeit ein Marktanpassungsfaktor von:

0,90

angesetzt.

Das entspricht einem Abschlag von:

10 %

Aus dem zuvor ermittelten Liquidationsergebnis von rund 3,01 Mio. € ergab sich damit ein Wert von rund:

2,71 Mio. €

beziehungsweise gerundet etwa:

2,70 Mio. €.

Was sollte der 10-%-Abschlag ausdrücklich nicht berücksichtigen?

Im Gutachten wurde klar abgegrenzt, dass mit diesem Abschlag nicht nochmals berücksichtigt werden sollten:

• eigentliche Abbruchkosten,
• eigentliche Entsorgungskosten,
• Schadstoffkosten,
• Grundstücksgröße,
• planungsrechtliche Einschränkungen,
• Grundstückszuschnitt,
• Topografie.

Diese Merkmale waren bereits an anderer Stelle berücksichtigt.

Warum ist diese Abgrenzung so wichtig?

Weil sonst schnell eine Doppelberücksichtigung entsteht.

Beispiel:

Ein Grundstück wird wegen schwieriger Freilegung bereits um 900.000 € reduziert.

Anschließend wird nochmals pauschal ein hoher „Risikoabschlag“ angesetzt, der dieselben Abbruch- und Schadstoffrisiken erneut enthält.

Dann würde dieselbe Belastung zweimal berücksichtigt.

Jeder Abschlag braucht einen klar definierten wirtschaftlichen Inhalt.

Ist ein pauschaler Marktabschlag immer richtig?

Nein.

Ein Marktabschlag wegen verzögerter Verwertbarkeit ist keine automatische Standardposition.

Es muss geprüft werden, ob tatsächlich ein eigenständiger zeitlicher und marktlicher Nachteil verbleibt.

Bei einem kleinen Gebäude, das innerhalb weniger Wochen problemlos abgebrochen werden kann, kann dieser Effekt gering sein.

Bei einem großen, komplexen Gebäudebestand kann er dagegen erheblich sein.

Welche Faktoren beeinflussen die Dauer der Freilegung?

Gebäudegröße

Je größer der Bestand, desto umfangreicher Rückbau und Materialtransport.

Bauweise

Komplexe und heterogene Gebäude benötigen mehr Planung und Trennung.

Schadstoffe

Schadstoffverdacht kann vorab Untersuchungen und selektiven Ausbau erforderlich machen.

Lage

Innenstadt- oder Ortskernlagen können Logistik und Bauablauf erschweren.

Zufahrt

Begrenzte Zufahrtsmöglichkeiten können den Abtransport verlangsamen.

Nachbarbebauung

Sicherungsmaßnahmen und Abstimmungen können erforderlich sein.

Unterschied zur planungsrechtlichen Verzögerung

Eine weitere wichtige Abgrenzung:

Die zeitliche Verzögerung kann verschiedene Ursachen haben.

Freilegungsbedingte Verzögerung

Das Grundstück ist noch bebaut und muss zunächst zurückgebaut werden.

Planungsrechtliche Verzögerung

Das Baurecht ist noch nicht ausreichend gesichert oder muss geändert werden.

Beide Aspekte können gleichzeitig bestehen.

Sie sollten jedoch getrennt analysiert werden.

Im Praxisfall war das Planungsrecht bereits an anderer Stelle berücksichtigt

Die projektbezogene Hotelnutzung und die unklare weitere planungsrechtliche Entwicklung waren bereits bei der Bodenwertanpassung berücksichtigt worden.

Der spätere 10-%-Abschlag sollte daher ausdrücklich nicht nochmals dieses Planungsrisiko erfassen.

Das ist methodisch besonders wichtig.

Vergleich mit einem freigelegten Grundstück

Man kann sich zwei ansonsten identische Grundstücke vorstellen.

Grundstück A

• vollständig geräumt,
• keine Altbebauung,
• sofort entwicklungsfähig.

Grundstück B

• großflächiger Altbestand,
• Schadstofferkundung erforderlich,
• Abbruch dauert mehrere Monate,
• erhebliche Baustellenlogistik notwendig.

Selbst wenn bei Grundstück B sämtliche direkten Abbruchkosten bekannt und rechnerisch abgezogen sind, können Marktteilnehmer Grundstück A dennoch bevorzugen.

Der Grund liegt in:

• schnellerer Verfügbarkeit,
• geringerer Unsicherheit,
• geringerem Managementaufwand,
• geringerer Kapitalbindung.

Verwertbarkeit beeinflusst den Käuferkreis

Auch die Zahl potenzieller Käufer kann sich verändern.

Ein fertig freigelegtes Grundstück kann für einen breiteren Kreis interessant sein.

Ein Grundstück mit komplexem Altbestand erfordert dagegen einen Erwerber, der

• das nötige Kapital,
• technisches Verständnis,
• Projektmanagement,
• Risikotragfähigkeit

besitzt.

Dadurch kann sich die Marktgängigkeit zusätzlich verschlechtern.

Liquidationswert ist mehr als Bodenwert minus Abbruch

Eine einfache Liquidationsrechnung lautet häufig:

Bodenwert – Abbruchkosten

Bei komplexeren Objekten kann dies zu kurz greifen.

Zusätzlich können marktlich relevant sein:

• Schadstoffrisiko,
• zeitlich verzögerte Verwertbarkeit,
• besondere Sicherungsmaßnahmen,
• eingeschränkter Erwerberkreis.

Wichtig ist jedoch, diese Faktoren voneinander abzugrenzen.

Kann die Verzögerung auch mathematisch abgezinst werden?

Grundsätzlich kann eine zeitlich verzögerte Verfügbarkeit auch über finanzmathematische Überlegungen untersucht werden.

Beispielsweise könnte ein zukünftiger Grundstückswert auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden.

Im Praxisfall wurde dagegen ein sachverständiger Marktabschlag verwendet.

Entscheidend ist weniger die Bezeichnung des Rechenschritts als die nachvollziehbare Frage:

Welche wirtschaftliche Wirkung soll damit abgebildet werden?

Marktabschlag oder Abzinsung?

Beide Ansätze können unterschiedliche Schwerpunkte besitzen.

Abzinsung

Bildet primär den Zeitwert des Kapitals ab.

Marktabschlag

Kann zusätzlich berücksichtigen:

• Unsicherheit,
• organisatorischen Aufwand,
• eingeschränkte Marktgängigkeit,
• Realisierungsrisiken.

Der gewählte Ansatz muss zum konkreten Bewertungsfall passen und nachvollziehbar begründet werden.

Keine Scheingenauigkeit bei der Dauer

Häufig steht zum Wertermittlungsstichtag noch nicht exakt fest, ob die Freilegung

• sechs Monate,
• neun Monate oder
• zwölf Monate

dauern wird.

Auch hier sollte keine Genauigkeit vorgetäuscht werden, die nicht vorhanden ist.

Entscheidend ist, ob die Verzögerung so wesentlich ist, dass ein typischer Käufer sie kaufpreismindernd berücksichtigen würde.

Wann kann ein zusätzlicher Abschlag gerechtfertigt sein?

Typische Konstellationen sind:

• große Abbruchobjekte,
• komplexe Spezialimmobilien,
• innerörtliche Großgebäude,
• Schadstoffverdacht,
• schwierige Baustellenlogistik,
• längere Rückbauphasen,
• hoher Kapitalbedarf.

Wann sollte eher kein zusätzlicher Abschlag erfolgen?

Ein zusätzlicher Abschlag ist kritisch zu prüfen, wenn:

• der Abbruch kurzfristig möglich ist,
• sämtliche Auswirkungen bereits vollständig in den Kostenansätzen enthalten sind,
• die zeitliche Verzögerung wirtschaftlich kaum ins Gewicht fällt,
• bereits an anderer Stelle ein entsprechender Marktabschlag vorgenommen wurde.

Typische Fehler

Abbruchkosten und Zeitrisiko vermischen

Beide können unterschiedliche wirtschaftliche Wirkungen haben.

Pauschalen 10-%-Abschlag immer übernehmen

Der Ansatz des Praxisfalls ist kein allgemeiner Standardwert.

Planungsrisiko nochmals in den Abschlag hineinnehmen

Wenn es bereits im Bodenwert berücksichtigt wurde, entsteht eine Doppelberücksichtigung.

Nur Finanzierungskosten betrachten

Auch organisatorische und Realisierungsrisiken können marktlich relevant sein.

Freigelegtes und bebautes Entwicklungsgrundstück gleichsetzen

Die unmittelbare Verfügbarkeit besitzt selbst einen wirtschaftlichen Wert.

Abschlag ohne inhaltliche Definition verwenden

Begriffe wie „Marktrisiko“ oder „Verwertbarkeit“ sind zu unscharf, wenn nicht erklärt wird, was tatsächlich berücksichtigt wird.

Vorgehensweise

Für die Beurteilung einer zeitlich verzögerten Verwertbarkeit bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Zielzustand definieren

Welcher Zustand liegt dem Bodenwert zugrunde?

Beispielsweise ein freigelegtes entwicklungsfähiges Grundstück.

Schritt 2 – Ist-Zustand feststellen

Welche Bebauung und Belastungen bestehen aktuell?

Schritt 3 – Direkte Kosten erfassen

Zum Beispiel:

• Abbruch,
• Entsorgung,
• Schadstoffe.

Schritt 4 – Zeitbedarf beurteilen

Wie lange dauert die Herstellung des Zielzustandes voraussichtlich?

Schritt 5 – Kapitalbindung prüfen

Wie lange ist das investierte Kapital ohne vollständige wirtschaftliche Nutzung gebunden?

Schritt 6 – Realisierungsrisiken feststellen

Welche zusätzlichen Unsicherheiten bestehen während der Abwicklung?

Schritt 7 – Bereits berücksichtigte Faktoren abgrenzen

Was wurde schon im Bodenwert oder bei den boG berücksichtigt?

Schritt 8 – Marktliche Wirkung ableiten

Würde ein typischer Käufer hierfür einen geringeren Kaufpreis zahlen?

Formulierungsbaustein

Der abgeleitete Bodenwert bezieht sich wirtschaftlich auf ein freigelegtes und grundsätzlich entwicklungsfähiges Grundstück. Dieser Zustand steht einem Erwerber zum Wertermittlungsstichtag jedoch noch nicht unmittelbar zur Verfügung.

Vor einer nachhaltigen Folgenutzung sind zunächst vorbereitende Untersuchungen, Rückbauplanung, Ausschreibung und Vergabe sowie die vollständige Freilegung des vorhandenen Gebäudebestandes erforderlich. Die hiermit verbundenen unmittelbaren Rückbau-, Entsorgungs- und Schadstoffkosten werden bereits gesondert berücksichtigt.

Darüber hinaus verbleibt während des erforderlichen Abwicklungszeitraums eine wirtschaftliche Belastung aus der zeitlich verzögerten Verfügbarkeit des Grundstücks, der Kapitalbindung sowie den mit Vorbereitung und Durchführung der Freilegung verbundenen Realisierungsrisiken.

Soweit diese Umstände von einem typischen Marktteilnehmer zusätzlich kaufpreismindernd berücksichtigt würden, ist deren Einfluss gesondert und unter Vermeidung von Doppelberücksichtigungen sachverständig zu würdigen.

Kernaussage

Ein Grundstück ist wirtschaftlich nicht schon deshalb sofort freigelegt, weil die Abbruchkosten rechnerisch abgezogen wurden. Wenn bis zur tatsächlichen Verfügbarkeit noch erhebliche Zeit, Kapitalbindung und Abwicklungsrisiken bestehen, kann auch diese Verzögerung einen eigenständigen Einfluss auf den Verkehrswert haben.

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