Kurzantwort
Wird eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, kann der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entnahme steuerlich von erheblicher Bedeutung sein.
Für die Immobilienbewertung stellt sich dabei insbesondere die Frage:
Welchen objektiven Marktwert besitzt das Grundstück genau zu diesem Stichtag?
Ein Verkehrswertgutachten kann hierfür eine nachvollziehbare Grundlage schaffen.
Dabei werden nicht nur Grundstücksgröße und Gebäudeart betrachtet, sondern sämtliche am Entnahmestichtag wertrelevanten Merkmale, beispielsweise:
- baulicher Zustand
- wirtschaftliche Restnutzungsdauer
- erzielbare Miete
- Bodenwert
- Grundstückszuschnitt
- Erschließung
- Rechte und Abhängigkeiten
- Altlastenrisiken
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Bei der Entnahme einer Immobilie geht es nicht darum, was sie früher gekostet hat, sondern welchen Wert sie am maßgeblichen Stichtag unter den tatsächlichen Marktbedingungen besitzt.
Worum geht es?
Immobilien können Bestandteil eines Betriebsvermögens sein.
Beispielsweise:
- Werkstatthallen
- Lagerhallen
- Betriebsgrundstücke
- Bürogebäude
- Produktionsgebäude
- gemischt genutzte Grundstücke
Wird eine solche Immobilie nicht mehr dem Betriebsvermögen zugeordnet, sondern in das Privatvermögen überführt, entsteht ein steuerlich relevanter Vorgang.
Für die Immobilienbewertung stellt sich dann die Aufgabe, den Grundstückswert zum maßgeblichen Zeitpunkt nachvollziehbar zu bestimmen.
Warum ist der Stichtag so wichtig?
Immobilienwerte sind nicht zeitlos.
Sie verändern sich beispielsweise durch:
- Marktentwicklung
- Gebäudealterung
- Sanierungen
- Schäden
- Änderungen der Nutzung
- planungsrechtliche Entwicklungen
- neue Rechte oder Belastungen
Deshalb muss eindeutig festgelegt werden:
Wann findet die Entnahme statt?
Auf genau diesen Zeitpunkt ist die Wertermittlung auszurichten.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall sollte ein kleines Gewerbegrundstück mit einer älteren Werkstatt- und Unterstellhalle aus dem Betriebsvermögen entnommen und in das Privatvermögen überführt werden.
Das Grundstück umfasste lediglich:
343 m²
Die darauf befindliche Halle war um das Jahr:
1978
errichtet worden.
Die Brutto-Grundfläche betrug rund:
157 m².
Als Wertermittlungsstichtag wurde der Tag der Entnahme zugrunde gelegt.
Der frühere Buch- oder Anschaffungswert beantwortet nicht die Verkehrswertfrage
Eine Immobilie kann sich jahrzehntelang im Betriebsvermögen befinden.
Der ursprüngliche Kaufpreis oder die damaligen Herstellungskosten sagen jedoch nur begrenzt etwas darüber aus, welchen Wert das Grundstück heute besitzt.
Während dieser Zeit können sich verändert haben:
- Bodenpreise
- Gebäudezustand
- Nutzungsmöglichkeiten
- Marktanforderungen
- Ertragsfähigkeit
- wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Für die Verkehrswertermittlung ist deshalb die heutige Marktposition entscheidend.
Alt bedeutet nicht automatisch wertlos
Im Praxisfall war die Halle bereits rund 48 Jahre alt.
Die für das Bewertungsmodell angesetzte übliche Gesamtnutzungsdauer von:
40 Jahren
war rechnerisch bereits überschritten.
Trotzdem war das Gebäude nicht vollständig wertlos.
Es konnte weiterhin eingeschränkt genutzt werden, beispielsweise als:
- Werkstatt
- Fahrzeughalle
- Lager
- Unterstellhalle
Deshalb wurde noch eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von:
5 Jahren
angesetzt.
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer statt rein technischer Betrachtung
Bei einer älteren Gewerbeimmobilie ist nicht allein entscheidend, ob das Gebäude technisch noch steht.
Die wichtigere Frage lautet:
Wie lange kann ein typischer Marktteilnehmer das Gebäude noch wirtschaftlich sinnvoll nutzen?
Im Praxisfall war die Nutzung noch möglich, aber stark eingeschränkt.
Gründe waren unter anderem:
- Dachundichtigkeiten
- Feuchteschäden
- schimmelverdächtige Bereiche
- Putz- und Mauerwerksschäden
- alte Elektroinstallation
- geringe Hallenhöhe
- eingeschränkte Rangierflächen
Der Sanierungsbedarf war erheblich
Der überschlägig ermittelte Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf lag bei rund:
65.000 € bis 105.000 €
Als mittlere Orientierungsgröße wurden rund:
85.000 €
genannt.
Bemerkenswert ist:
Diese Größenordnung lag deutlich über dem wirtschaftlich noch vorhandenen Gebäudewert.
Trotzdem wurden die Sanierungskosten nicht vollständig abgezogen
Das ist ein wichtiger Bewertungsgrundsatz.
Die vollständigen Sanierungskosten wurden im Praxisfall nicht nochmals vom Verkehrswert abgezogen.
Warum?
Weil der schlechte Gebäudezustand bereits an mehreren Stellen berücksichtigt war.
Unter anderem durch:
- Restnutzungsdauer von nur 5 Jahren
- niedrigen Mietansatz
- einfache Ausstattungsklasse
- hohen Liegenschaftszinssatz
- eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit
Ein zusätzlicher vollständiger Sanierungskostenabzug hätte dieselben Nachteile teilweise mehrfach erfasst.
Der Verkehrswert ist nicht einfach Bodenwert plus Gebäudesubstanz
Bei älteren Gewerbeimmobilien kann die vorhandene bauliche Substanz rechnerisch durchaus noch einen erheblichen Sachwert besitzen.
Im Praxisfall ergaben sich:
Ertragswert: rund 22.000 €
Sachwert: rund 54.500 €
Der Verkehrswert wurde schließlich mit rund:
25.000 €
geschätzt.
Warum lag der Sachwert deutlich höher?
Der Sachwert bildet stärker die noch vorhandene bauliche Substanz ab.
Im Praxisfall bestand beispielsweise weiterhin:
- massives Mauerwerk
- Dachkonstruktion
- drei Rolltore
- Hallenboden
- Reparaturgrube
- Strom- und Wasseranschluss
Diese Substanz besitzt einen rechnerischen Wert.
Das bedeutet aber noch nicht, dass der Markt hierfür denselben Betrag bezahlt.
Bei einer Gewerbehalle zählt vor allem die wirtschaftliche Nutzbarkeit
Für typische Käufer einer kleinen Gewerbehalle sind insbesondere entscheidend:
- erzielbare Miete
- Restnutzungsdauer
- Zustand
- Zufahrt
- Rangiermöglichkeiten
- Drittverwendungsfähigkeit
- Erweiterungsmöglichkeiten
- Risiken
Deshalb wurde im Praxisfall dem Ertragswert die größere Bedeutung zugemessen.
Keine mathematische Mittelung
Aus:
22.000 € Ertragswert
und
54.500 € Sachwert
wurde nicht einfach der Mittelwert gebildet.
Das wäre:
38.250 €
gewesen.
Ein solcher Wert hätte die tatsächliche Marktgängigkeit der Immobilie jedoch nicht sachgerecht abgebildet.
Verkehrswert: 25.000 €
Der endgültige Verkehrswert wurde mit:
25.000 €
angesetzt.
Damit lag er etwas über dem rechnerischen Ertragswert.
Begründet wurde dies mit dem noch vorhandenen Gebrauchswert der Hallensubstanz für einen möglichen:
- Eigennutzer
- örtlichen Gewerbetreibenden
- Nachbarnutzer
Der Verkehrswert wurde damit nicht mathematisch gemittelt, sondern sachverständig aus dem Marktverhalten abgeleitet.
Auch der Bodenwert musste individuell ermittelt werden
Eine weitere Besonderheit des Bewertungsfalls bestand darin, dass die veröffentlichten Bodenrichtwerte für Wohnbauland nicht unmittelbar anwendbar waren.
Für die Lage bestanden Bodenrichtwerte von:
340 €/m²
beziehungsweise:
420 €/m²
für Wohnbauland.
Das Bewertungsgrundstück besaß jedoch keine nachgewiesene uneingeschränkte Wohnbaulandqualität.
Gewerbliche Nutzung statt Wohnbauland
Das Grundstück war mit einer Werkstatt- und Fahrzeughalle bebaut und lag in einem gemischt genutzten Bereich.
Eine selbstständig und ohne weitere Prüfung realisierbare Wohnbebauung war zum Bewertungsstichtag nicht nachgewiesen.
Deshalb wurde der Bodenwert nicht aus dem Wohnbaulandrichtwert abgeleitet.
Stattdessen wurde das örtliche gewerbliche Bodenwertniveau untersucht.
Ausgangswert für Gewerbebauland
Aus den örtlichen Marktinformationen wurde für ein durchschnittlich nutzbares Gewerbegrundstück zunächst eine Größenordnung von:
90 €/m²
abgeleitet.
Davon musste das konkrete Grundstück jedoch nochmals unterschieden werden.
Warum das Grundstück unterdurchschnittlich war
Das Grundstück war nur:
343 m²
groß.
Die Halle belegte bereits etwa:
46 %
der Grundstücksfläche.
Dadurch bestanden nur eingeschränkte Möglichkeiten für:
- Rangieren
- Stellplätze
- Außenlager
- Erweiterungen
- Neubebauung
Hinzu kamen funktionale Abhängigkeiten vom Nachbargrundstück.
Katastermäßig selbstständig, wirtschaftlich aber eingeschränkt
Das Grundstück war erst nachträglich aus einem früher zusammenhängenden Betriebsgrundstück herausgemessen worden.
Dadurch entstanden Besonderheiten.
Insbesondere bestanden Anschluss- und Mitbenutzungsrechte für:
- Wasserversorgung
- Entwässerung
über das benachbarte Grundstück.
Das Flurstück war damit rechtlich selbstständig, wirtschaftlich jedoch nicht vollständig unabhängig.
Daraus wurde zunächst ein Bodenwert von 70 €/m² abgeleitet
Nach Berücksichtigung der eingeschränkten Grundstückskonfiguration wurde der altlastenfreie Bodenwert mit:
70 €/m²
angesetzt.
Bei 343 m² entsprach dies zunächst rund:
24.000 €
Bodenwert vor weiteren Risikoberücksichtigungen.
Altlastenverdacht als zusätzlicher Wertfaktor
Aufgrund der früheren Nutzung bestanden konkrete Hinweise auf mögliche Bodenverunreinigungen.
Relevant waren insbesondere:
- frühere Lkw-Werkstatt
- Reparaturgrube
- Ölabscheider
- frühere Fahrzeugabstellflächen
- unmittelbar benachbarte Dieselzapfanlage
Eine tatsächliche Kontamination war jedoch nicht nachgewiesen.
Verdacht ist nicht gleich nachgewiesener Schaden
Deshalb wurden keine fiktiven Sanierungskosten vollständig vom Bodenwert abgezogen.
Stattdessen wurde das bestehende:
- Untersuchungsrisiko
- Sanierungsrisiko
- Vermarktungsrisiko
berücksichtigt.
Auf den altlastenfreien Bodenwert wurde ein Risikoabschlag von:
30 %
angesetzt.
Auch ein Bodendenkmal war vorhanden
Zusätzlich lag das Grundstück im Bereich einer kartierten Bodendenkmalfläche.
Für die bestehende Hallennutzung hatte dies zunächst nur geringe Auswirkungen.
Relevant konnte das Bodendenkmal jedoch bei späteren:
- Abbrucharbeiten
- Neubauten
- Fundamentarbeiten
- Leitungsverlegungen
- Altlastensanierungen
werden.
Weiterer Risikoabschlag
Für das hieraus resultierende:
- Genehmigungsrisiko
- Untersuchungsrisiko
- Kostenrisiko
- Verzögerungsrisiko
wurde auf den bereits reduzierten Bodenwert nochmals ein moderater Abschlag von:
5 %
berücksichtigt.
So ergab sich schließlich ein objektspezifisch angepasster Bodenwert von rund:
46,55 €/m²
beziehungsweise:
16.000 €
für das gesamte Grundstück.
Warum solche Besonderheiten bei einer Entnahme wichtig sind
Bei steuerlich veranlassten Bewertungen besteht die Gefahr, nur mit typisierten oder allgemein verfügbaren Werten zu arbeiten.
Beim konkreten Grundstück können jedoch erhebliche Besonderheiten vorliegen.
Zum Beispiel:
- eingeschränkte Nutzbarkeit
- technische Abhängigkeiten
- Altlastenverdacht
- Bodendenkmal
- sehr kurze Restnutzungsdauer
- erheblicher Sanierungsbedarf
- eingeschränkter Käuferkreis
Diese Merkmale können den tatsächlichen Marktwert deutlich beeinflussen.
Der Verkehrswert muss die tatsächliche Immobilie abbilden
Ein durchschnittlicher Bodenrichtwert oder ein durchschnittlicher Hallenpreis reicht deshalb nicht aus.
Die zentrale Frage lautet:
Was würde ein sachkundiger Käufer unter Berücksichtigung aller bekannten Eigenschaften am Bewertungsstichtag für genau dieses Grundstück bezahlen?
Das ist die Aufgabe der Verkehrswertermittlung.
Entnahmewert und Verkehrswert nicht unkritisch gleichsetzen
Für den Sachverständigen steht die Ermittlung des objektiven Immobilienwerts im Vordergrund.
Die abschließende steuerliche Einordnung dieses Werts ist eine andere Fragestellung.
Deshalb sollte ein Verkehrswertgutachten klar zwischen:
Immobilienbewertung
und
steuerrechtlicher Würdigung
unterscheiden.
Rolle des Finanzamts
Das Verkehrswertgutachten kann dem Finanzamt eine nachvollziehbare Grundlage liefern.
Die endgültige steuerliche Festsetzung erfolgt jedoch nicht durch den Immobiliengutachter.
Sie obliegt den zuständigen steuerlichen Stellen beziehungsweise der steuerlichen Beratung.
Rolle des Sachverständigen
Der Immobiliengutachter beurteilt insbesondere:
- Grundstück
- Gebäude
- Lage
- Marktverhältnisse
- Ertragsfähigkeit
- Rechte und Belastungen
- wirtschaftliche Risiken
Er beantwortet die Frage:
Welchen Verkehrswert besitzt die Immobilie am maßgeblichen Stichtag?
Rolle des Steuerberaters
Die steuerliche Beratung beurteilt dagegen unter anderem:
- steuerliche Folgen der Entnahme
- Einordnung des Vorgangs
- Auswirkungen auf den Betrieb
- steuerliche Bemessungsgrundlagen
- weitere steuerliche Konsequenzen
Diese Abgrenzung sollte im Gutachten ausdrücklich erkennbar sein.
Warum die Dokumentation wichtig ist
Bei einer späteren Prüfung sollte nachvollziehbar sein, wie der Immobilienwert zustande gekommen ist.
Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert deshalb beispielsweise:
- Bewertungsanlass
- Stichtag
- Grundstücksdaten
- Gebäudedaten
- Marktdaten
- Bodenwertermittlung
- Mietansätze
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
- Risiken und Besonderheiten
- abschließende Verkehrswertableitung
Damit wird nicht nur eine Endzahl, sondern deren Herleitung dokumentiert.
Keine persönliche Nutzung berücksichtigen
Der Verkehrswert orientiert sich am gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Persönliche Verhältnisse sind deshalb grundsätzlich nicht maßgeblich.
Beispielsweise ist es unerheblich, ob:
- der Eigentümer die Halle selbst besonders gern nutzt
- ein Familienmitglied dort kostenlos Fahrzeuge abstellt
- ein Nachbar persönlich ein außergewöhnlich hohes Kaufinteresse besitzt
Bewertet wird die objektive Marktsituation.
Unentgeltliche Nutzung ist keine Marktmiete
Im Praxisfall wurden Teile der Halle von einem Familienmitglied unentgeltlich genutzt.
Ein schriftliches Mietverhältnis bestand nicht.
Daraus konnte kein nachhaltiger Mietertrag abgeleitet werden.
Für die Ertragswertermittlung wurde deshalb eine marktüblich erzielbare Miete angesetzt.
Marktübliche Miete statt 0 €
Die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete wurde mit:
2,20 €/m² BGF monatlich
angesetzt.
Damit ergab sich ein jährlicher Rohertrag von rund:
4.152 €
Die tatsächliche unentgeltliche Nutzung durfte den Verkehrswert also nicht künstlich auf null drücken.
Auch persönliche Sonderpreise bleiben außen vor
Dasselbe gilt beim Verkauf.
Ein Nachbar könnte für das Grundstück eventuell mehr bezahlen, weil es für ihn einen besonderen Arrondierungsnutzen besitzt.
Ein solcher außergewöhnlicher persönlicher Vorteil darf nicht automatisch zum allgemeinen Verkehrswert gemacht werden.
Er kann jedoch bei der Einschätzung der Marktgängigkeit und des potenziellen Käuferkreises eine Rolle spielen.
Typische Fehler
Den früheren Kaufpreis als heutigen Wert verwenden
Historische Anschaffungskosten sagen wenig über den aktuellen Verkehrswert aus.
Steuerlichen Buchwert mit Verkehrswert verwechseln
Beide Größen beantworten unterschiedliche Fragen.
Nur den Bodenrichtwert übernehmen
Objektspezifische Grundstücksmerkmale können erhebliche Anpassungen erforderlich machen.
Tatsächliche unentgeltliche Nutzung als Marktmiete ansetzen
Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Nutzung.
Sanierungskosten vollständig zusätzlich abziehen
Wenn Zustand und Überalterung bereits in anderen Parametern berücksichtigt sind, droht eine Doppelberücksichtigung.
Altlastenverdacht wie eine nachgewiesene Kontamination behandeln
Bei ungeklärter Situation kann ein Risikobetrag sachgerechter sein.
Sachwert und Ertragswert einfach mitteln
Das marktgerechtere Verfahren muss die Verkehrswertableitung bestimmen.
Steuerliche Schlussfolgerungen aus dem Verkehrswertgutachten ableiten
Die abschließende steuerrechtliche Würdigung gehört nicht zur Immobilienbewertung.
Vorgehensweise
Bei einer Immobilienentnahme aus dem Betriebsvermögen bietet sich für die Wertermittlung folgende Struktur an:
Schritt 1 – Bewertungsanlass eindeutig festlegen
Festhalten, dass die Bewertung im Zusammenhang mit der Überführung aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen erfolgt.
Schritt 2 – Wertermittlungsstichtag bestimmen
Welcher Tag ist für den Grundstückswert maßgeblich?
Schritt 3 – Grundstück und Gebäude aufnehmen
Erfassen von:
- Fläche
- Nutzung
- Baujahr
- Zustand
- Ausstattung
Schritt 4 – Planungsrechtliche Qualität prüfen
Welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen tatsächlich?
Schritt 5 – Bodenwert ableiten
Nur Bodenrichtwerte oder Vergleichswerte verwenden, die zur tatsächlichen Grundstücksqualität passen.
Schritt 6 – wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes beurteilen
Insbesondere:
- Restnutzungsdauer
- Drittverwendungsfähigkeit
- Sanierungsbedarf
Schritt 7 – marktübliche Erträge bestimmen
Nicht automatisch tatsächliche familieninterne oder unentgeltliche Nutzungsverhältnisse übernehmen.
Schritt 8 – besondere Risiken untersuchen
Zum Beispiel:
- Altlasten
- Bodendenkmal
- Rechte
- technische Abhängigkeiten
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung vermeiden
Jeder wertmindernde Faktor sollte methodisch nur einmal erfasst werden.
Schritt 10 – Verkehrswert marktgerecht ableiten
Das Verfahren stärker gewichten, das das typische Käuferverhalten am besten abbildet.
Schritt 11 – steuerliche Zuständigkeit abgrenzen
Das Gutachten liefert den Immobilienwert.
Die abschließende steuerliche Behandlung bleibt dem Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Formulierungsbaustein
Zweck der Wertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswerts des Bewertungsgrundstücks zum maßgeblichen Stichtag anlässlich seiner Entnahme aus dem Betriebsvermögen und der Überführung in das Privatvermögen.
Der Verkehrswert wird unter Berücksichtigung der am Wertermittlungsstichtag bestehenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Grundstücksmerkmale sowie der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Marktverhältnisse ermittelt.
Die Wertermittlung dient der nachvollziehbaren Dokumentation des Grundstückswerts im Zusammenhang mit dem Entnahmevorgang. Die abschließende steuerrechtliche Würdigung, insbesondere die steuerliche Festsetzung und Behandlung des Entnahmevorgangs, ist nicht Gegenstand der Immobilienbewertung und bleibt dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Kernaussage
Bei der Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen ist nicht ihr historischer Kaufpreis oder ihr buchhalterischer Wert entscheidend für die Verkehrswertermittlung, sondern ihr tatsächlicher Marktwert am maßgeblichen Stichtag. Ein qualifiziertes Gutachten kann diesen Wert unter Berücksichtigung von Zustand, Nutzung, Ertragsfähigkeit, Grundstücksmerkmalen und Risiken nachvollziehbar dokumentieren – die steuerliche Würdigung bleibt davon getrennt.
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