Kurzantwort
Bei einer Schenkung kann es Fälle geben, in denen der tatsächliche Marktwert einer Immobilie deutlich niedriger ist, als es eine typisierte steuerliche Bewertung vermuten lässt.
Ein Verkehrswertgutachten kann dann dazu dienen, den tatsächlichen Immobilienwert zum maßgeblichen Stichtag nachvollziehbar herzuleiten.
Im Bewertungsfall wurde das Gutachten ausdrücklich mit dem Ziel erstellt, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert gemäß § 198 BewG nachzuweisen.
Dabei reichte es nicht aus, lediglich einen pauschalen Quadratmeterpreis oder Bodenrichtwert anzusetzen.
Berücksichtigt werden mussten unter anderem:
- Außenbereichslage
- eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten
- historischer Gebäudebestand
- außergewöhnlich große Wohnfläche
- erheblicher Modernisierungsbedarf
- Baumängel und Bauschäden
- eingeschränkte Marktgängigkeit
- lebenslanges Nießbrauchsrecht
Ein niedrigerer gemeiner Wert lässt sich nicht durch eine möglichst niedrige Schätzung begründen, sondern durch eine nachvollziehbare, stichtagsbezogene und marktgerechte Bewertung der konkreten Immobilie.
Worum geht es?
Bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung wird für steuerliche Zwecke ein Grundstückswert benötigt.
Die steuerliche Bewertung und die klassische Verkehrswertermittlung sind dabei nicht identisch.
Im konkreten Bewertungsfall wurde deshalb ein Verkehrswertgutachten erstellt, um den tatsächlichen Wert des Grundstücks zum maßgeblichen Stichtag sachverständig zu dokumentieren.
Der Bewertungsanlass war:
Schenkung eines Grundstücks unter Vorbehalt eines lebenslangen Nießbrauchsrechts.
Was bedeutet „gemeiner Wert“?
Im Gutachten wird der gemeine Wert nach § 9 BewG als der Preis eingeordnet, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller preisbildenden Umstände erzielbar wäre.
Persönliche Verhältnisse bleiben dabei außer Betracht.
Damit weist der gemeine Wert eine enge inhaltliche Nähe zum Verkehrswert beziehungsweise Marktwert auf.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der:
- rechtlichen Gegebenheiten
- tatsächlichen Eigenschaften
- sonstigen Beschaffenheit
- Lage
des Grundstücks erzielbar wäre.
Persönliche oder außergewöhnliche Verhältnisse sollen auch hier grundsätzlich nicht den Wert bestimmen.
Warum kann ein Verkehrswertgutachten bei § 198 BewG wichtig sein?
Ein Grundstück kann besondere Merkmale besitzen, die sich in einer typisierten Bewertung nur eingeschränkt widerspiegeln.
Dazu können beispielsweise gehören:
- ungewöhnlicher Gebäudezustand
- erhebliche Schäden
- besondere Rechte
- eingeschränkte Nutzbarkeit
- ungewöhnliche Grundstückslage
- eingeschränkte Marktgängigkeit
Ein Verkehrswertgutachten kann diese individuellen Eigenschaften detailliert untersuchen und ihre Marktwirkung nachvollziehbar herleiten.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Im Bewertungsfall sollte ein historisches Bauernhaus innerhalb eines großen ländlichen Grundstücks unentgeltlich übertragen werden.
Das Gesamtflurstück umfasste:
20.979 m²
Für die eigentliche Wohnhausbewertung wurde jedoch lediglich ein funktional zugehöriger Grundstücksumgriff von:
500 m²
angesetzt.
Bereits diese Abgrenzung zeigt, dass die konkrete Bewertungsaufgabe deutlich komplexer war als die bloße Multiplikation einer Gesamtfläche mit einem Bodenwert.
Besonderheit 1 – Außenbereich
Das Wohnanwesen befand sich im bauplanungsrechtlichen Außenbereich.
Ein Bebauungsplan bestand nicht.
Ebenso bestand keine Außenbereichssatzung.
Die vorhandene Wohnnutzung war zwar Bestand, daraus konnte jedoch kein uneingeschränktes Recht auf:
- Erweiterung
- Ersatzneubau
- zusätzliche Wohnbebauung
abgeleitet werden.
Diese eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeit beeinflusste die Marktgängigkeit.
Bodenrichtwert nicht ungeprüft übernehmen
Für die Bodenwertermittlung wurde ein Bodenrichtwert von:
360 €/m²
als Ausgangswert herangezogen.
Wegen der objektspezifischen Außenbereichslage wurde dieser jedoch um:
20 %
angepasst.
Daraus ergab sich:
288 €/m²
bei 500 m² Grundstücksumgriff.
Der Bodenwert betrug damit:
144.000 €
Warum diese Anpassung wichtig ist
Ein Bodenrichtwert beschreibt ein Bodenrichtwertgrundstück beziehungsweise durchschnittliche Verhältnisse.
Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.
Im Praxisfall bestanden unter anderem:
- Außenbereichslage
- fehlende Außenbereichssatzung
- eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten
- reduzierter Käuferkreis
Deshalb wurde der Richtwert nicht unverändert übernommen.
Besonderheit 2 – historischer Gebäudebestand
Das Bauernhaus wurde für die Bewertung mit einem Baujahr von etwa:
1900
angesetzt.
Es handelte sich damit nicht um ein marktübliches modernes Einfamilienhaus.
Zwar waren einzelne Maßnahmen durchgeführt worden, insbesondere:
- Dach
- Fenster
- Heizung
dennoch bestand ein erheblicher technischer und energetischer Modernisierungsbedarf.
Besonderheit 3 – außergewöhnlich große Wohnfläche
Die wohnlich genutzte Fläche betrug rund:
316 m²
Hinzu kamen rund:
107 m² Nutzflächen
Eine derart große Einheit ist auf dem regionalen Wohn- und Mietmarkt nur eingeschränkt vergleichbar.
Mehr Fläche bedeutet deshalb nicht automatisch einen proportional höheren Marktwert.
Marktübliche Miete deutlich angepasst
Aus mehreren Marktdaten ergab sich zunächst ein rechnerischer Mittelwert von rund:
10,90 €/m²
Dieser Wert wurde jedoch nicht einfach übernommen.
Es erfolgten weitere Anpassungen wegen:
- Angebots- und Modelldaten
- außergewöhnlicher Größe
- einfacher beziehungsweise veralteter Ausstattung
- eingeschränkter Gesamtvermietbarkeit
Der endgültige Mietansatz für die Wohnflächen betrug:
6,00 €/m²
Besonderheit 4 – erheblicher Sanierungsbedarf
Im Gebäude bestanden unter anderem:
- veraltete Elektroinstallation
- problematische Treppensituation
- unzureichende Absturzsicherung
- beschädigte Balkone
- veraltete Sanitärräume
- Schadstoffverdacht
- erhebliche Rissbildungen
- energetische Defizite
- Schimmel im Dachgeschoss
- mögliche Feuchteprobleme
Der überschlägig ermittelte tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungsbedarf lag bei rund:
212.000 € bis 342.000 €
Als mittlere Größenordnung wurden rund:
275.000 €
angesetzt.
Trotzdem keine Wertminderung von 275.000 €
Der tatsächliche Kostenbedarf wurde nicht vollständig als Wertminderung übernommen.
Warum?
Weil ein Teil der Maßnahmen:
- den Standard verbessert
- den energetischen Zustand verbessert
- die Gebrauchstauglichkeit erhöht
- die Restnutzungsdauer verlängert
und weil bestimmte Nachteile bereits in anderen Bewertungsparametern berücksichtigt waren.
Marktgerechter Abschlag: 170.000 €
Als wertrelevante Minderung wurden deshalb sachverständig:
170.000 €
angesetzt.
Das entspricht nicht den vollständigen Sanierungskosten, sondern der geschätzten Marktreaktion auf:
- Schäden
- Modernisierungsstau
- technische Risiken
unter Berücksichtigung von Vorteilsausgleich und Doppelberücksichtigung.
Besonderheit 5 – Nießbrauch
Im Zuge der Schenkung sollte zugunsten des bisherigen Eigentümers ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt werden.
Dieses Recht wurde separat bewertet.
Der Berechtigte sollte nach den Bewertungsannahmen insbesondere:
- selbst nutzen können
- vermieten können
- Nutzungen ziehen können
Eine Miete an den neuen Eigentümer war nicht vorgesehen.
Jährlicher Nutzungswert des Nießbrauchs
Der marktübliche Jahresrohertrag der betroffenen Wohn- und Nutzflächen betrug rund:
24.694 €
Nach Berücksichtigung:
- eines objektspezifischen Zuschlags
- der vom Berechtigten zu tragenden Bewirtschaftungskosten
ergab sich ein jährlicher reiner Nutzungswert von rund:
21.654 €
Kapitalwert des Nießbrauchs
Bei einem versicherungsmathematischen Alter von:
75 Jahren
einem Kapitalisierungszinssatz von:
3,00 %
und dem verwendeten Leibrentenbarwertfaktor von:
9,150979
ergab sich ein Barwert des Nießbrauchs von rund:
198.000 €
Warum Rechte bei § 198 BewG besonders wichtig sein können
Ein Grundstück kann auf den ersten Blick einen erheblichen Immobilienwert besitzen.
Wenn der neue Eigentümer aber aufgrund eines lebenslangen Rechts:
- nicht selbst nutzen
- keine Mieten beziehen
- nicht uneingeschränkt wirtschaftlich verfügen
kann, ist seine tatsächliche Eigentumsposition wesentlich weniger wertvoll.
Deshalb müssen solche Rechte bei einer individuellen Verkehrswertermittlung sachgerecht berücksichtigt werden.
Wertstufen im Praxisfall
Die Wertentwicklung lässt sich vereinfacht darstellen.
Unbelasteter Wert vor besonderen Zustandsabschlägen
rund 410.000 €
Nach Berücksichtigung der baulichen Besonderheiten
rund 240.000 €
Barwert des Nießbrauchs
rund 198.000 €
Verkehrswert des belasteten Eigentums
rund 45.000 €
Diese Staffelung zeigt, wie stark objektspezifische Besonderheiten den tatsächlich übertragenen Immobilienwert verändern können.
Warum ein steuerliches Gutachten mehr als eine Endzahl braucht
Ein Wert von beispielsweise:
45.000 €
wirkt bei einem großen Bauernhaus zunächst möglicherweise überraschend.
Gerade deshalb muss ein Gutachten zeigen, wie das Ergebnis zustande kommt.
Nachvollziehbar dokumentiert werden sollten insbesondere:
- Stichtag
- Bewertungsgegenstand
- Grundstücksumgriff
- Bodenwert
- Gebäudezustand
- Sanierungsbedarf
- Restnutzungsdauer
- Marktgängigkeit
- Nießbrauch
- abschließende Wertableitung
Der Wertermittlungsstichtag ist entscheidend
Im Praxisfall war der Wertermittlungsstichtag:
01.08.2026
Auch der Qualitätsstichtag entsprach diesem Datum.
Damit wurden die Marktverhältnisse und der Zustand der Immobilie auf denselben Zeitpunkt bezogen.
Warum das für § 198 BewG wichtig ist
Der nachzuweisende Immobilienwert muss sich auf den maßgeblichen Bewertungszeitpunkt beziehen.
Spätere Veränderungen dürfen nicht unkritisch eingerechnet werden.
Beispielsweise:
- spätere Sanierungen
- später entstandene Schäden
- spätere Änderungen des Planungsrechts
- spätere Änderungen der Rechtsbelastung
Der Bewertungsgegenstand muss exakt bestimmt werden
Im Praxisfall gehörten zum Gesamtgrundstück über:
20.000 m²
Bewertet wurde im Zusammenhang mit dem Wohnteil aber ein Hausgrundstücksumgriff von:
500 m²
Eine unsaubere Abgrenzung des Bewertungsgegenstands hätte zu einem völlig anderen Ergebnis führen können.
Nicht jede Fläche besitzt dieselbe Qualität
Große ländliche Grundstücke können unterschiedliche Nutzungs- und Wertbereiche enthalten.
Beispielsweise:
- Hausgrundstück
- landwirtschaftliche Fläche
- Hofbereich
- Wirtschaftsflächen
Diese Teilbereiche dürfen nicht ohne Prüfung gleich bewertet werden.
Das Gutachten muss den Markt abbilden
Ziel einer individuellen Verkehrswertermittlung ist nicht:
einen möglichst niedrigen Wert zu erzeugen.
Ziel ist:
den tatsächlich am Markt plausiblen Wert der konkreten Immobilie zu bestimmen.
Das gilt auch dann, wenn das Gutachten steuerlich verwendet werden soll.
Steuerlicher Zweck darf Bewertungsansätze nicht beeinflussen
Der Sachverständige muss unabhängig vom gewünschten steuerlichen Ergebnis bewerten.
Es darf beispielsweise nicht passieren, dass:
- Bodenwertabschläge erhöht
- Mieten künstlich reduziert
- Sanierungskosten vollständig abgezogen
- Rechte überbewertet
werden, nur weil dadurch ein niedrigerer Wert entsteht.
Nachvollziehbarkeit ist wichtiger als möglichst große Abschläge
Ein belastbares Gutachten sollte erklären:
- warum eine Anpassung erfolgt
- worauf sie beruht
- warum ihre Höhe plausibel ist
- wo Unsicherheiten bestehen
Gerade bei steuerlichen Bewertungsanlässen ist diese Transparenz besonders wichtig.
Keine Doppelberücksichtigung
Ein großer Teil der Bewertungsarbeit besteht darin, Nachteile nicht mehrfach anzusetzen.
Beispielsweise kann ein alter Gebäudezustand bereits berücksichtigt sein in:
- Restnutzungsdauer
- Mietansatz
- besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen
Dann darf nicht derselbe Nachteil zusätzlich nochmals vollständig abgezogen werden.
Beispiel aus dem Praxisfall
Der Sanierungsbedarf betrug rund:
275.000 €
Trotzdem wurden nur:
170.000 €
wertmindernd angesetzt.
Damit wurde gerade vermieden, Modernisierungs- und Zustandsnachteile mehrfach zu erfassen.
Nachweis bedeutet Dokumentation
Für einen nachvollziehbaren niedrigeren gemeinen Wert reicht eine bloße Behauptung wie:
„Das Haus ist sehr alt und deshalb weniger wert.“
nicht aus.
Erforderlich ist eine sachverständige Herleitung.
Zum Beispiel:
- Baujahr
- Zustand
- konkrete Schäden
- Kostenrahmen
- Marktreaktion
- Restnutzungsdauer
- Nutzbarkeit
Unsicherheiten offen darstellen
Im Praxisfall bestanden beispielsweise noch ungeklärte Risiken hinsichtlich:
- Rissursachen
- möglicher Schadstoffe
- Feuchtigkeit
- Tragwerk
Diese Risiken wurden nicht als sicher nachgewiesene Schäden dargestellt.
Stattdessen wurden Vorbehalte formuliert und weitere Untersuchungen empfohlen.
Gerade das erhöht die Belastbarkeit
Ein Gutachten wird nicht dadurch besser, dass jede Unsicherheit mit einer exakten Zahl versehen wird.
Fachlich überzeugender ist häufig:
bekanntes Risiko benennen, Erkenntnisgrenzen darstellen und die Wertwirkung sachverständig begründen.
§ 198 BewG und Verkehrswert nicht vereinfachend gleichsetzen
Im konkreten Gutachten wird der Verkehrswert als Grundlage zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts verwendet.
Die abschließende steuerrechtliche Anerkennung beziehungsweise Festsetzung erfolgt jedoch nicht durch den Immobiliengutachter.
Diese Zuständigkeit bleibt beim Finanzamt beziehungsweise bei der steuerlichen Beratung.
Was der Immobiliengutachter leistet
Der Sachverständige ermittelt insbesondere:
- tatsächliche Grundstücksqualität
- Marktverhältnisse
- Gebäudezustand
- wirtschaftliche Nutzbarkeit
- Rechte und Belastungen
- Verkehrswert
Was der Immobiliengutachter nicht entscheidet
Nicht Gegenstand seiner Immobilienbewertung ist beispielsweise:
- die endgültige Schenkungsteuer
- die steuerliche Veranlagung
- die abschließende Anerkennung des Nachweises
Diese Fragen liegen außerhalb der eigentlichen Verkehrswertermittlung.
Typische Fehler
Nur einen Online-Immobilienwert verwenden
Sonderobjekte können erhebliche individuelle Besonderheiten besitzen.
Bodenrichtwert ungeprüft übernehmen
Außenbereich und eingeschränkte Entwicklungsmöglichkeiten können Anpassungen erforderlich machen.
Gesamte Grundstücksfläche gleich bewerten
Bei großen ländlichen Flurstücken muss der relevante Hausgrundstücksumgriff abgegrenzt werden.
Vollständige Sanierungskosten abziehen
Kosten und Marktwertminderung sind nicht dasselbe.
Nießbrauch ignorieren
Dann wird die tatsächlich übertragene Rechtsposition überschätzt.
Nießbrauch nur pauschal schätzen
Lebenslange Rechte sollten aus ihrem wirtschaftlichen Nutzen nachvollziehbar kapitalisiert werden.
Alle Risiken maximal bewerten
Ungeklärte Risiken sind nicht mit nachgewiesenen Schäden gleichzusetzen.
Steuerlich gewünschtes Ergebnis vorgeben
Die Wertermittlung muss unabhängig bleiben.
Vorgehensweise
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei einer Schenkung bietet sich aus bewertungstechnischer Sicht folgende Struktur an:
Schritt 1 – Bewertungsanlass dokumentieren
Schenkung beziehungsweise unentgeltliche Übertragung eindeutig benennen.
Schritt 2 – maßgeblichen Stichtag festlegen
Verkehrswert auf den relevanten Zeitpunkt beziehen.
Schritt 3 – Bewertungsgegenstand eindeutig abgrenzen
Welche Grundstücks- und Gebäudeteile werden tatsächlich übertragen und bewertet?
Schritt 4 – Bodenwert ermitteln
Bodenrichtwert und objektspezifische Abweichungen prüfen.
Schritt 5 – Gebäude bewerten
Sachwert beziehungsweise weitere geeignete Verfahren anwenden.
Schritt 6 – Marktgängigkeit berücksichtigen
Besonderheiten wie:
- Außenbereich
- außergewöhnliche Größe
- historische Struktur
einordnen.
Schritt 7 – Baumängel und Modernisierungsbedarf untersuchen
Kosten und tatsächlichen Marktminderwert voneinander unterscheiden.
Schritt 8 – Rechte und Belastungen erfassen
Insbesondere:
- Nießbrauch
- Wohnungsrechte
- Dienstbarkeiten
Schritt 9 – lebenslange Rechte kapitalisieren
Wirtschaftlichen Jahreswert und Leibrentenbarwert bestimmen.
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen
Jedes wertmindernde Merkmal methodisch nur einmal erfassen.
Schritt 11 – Verkehrswert ableiten
Sachverständige Gesamtwürdigung aller tatsächlichen und rechtlichen Merkmale.
Schritt 12 – steuerliche Würdigung abgrenzen
Das Gutachten liefert den immobilienwirtschaftlichen Wert; die abschließende steuerliche Beurteilung erfolgt durch die zuständigen steuerlichen Stellen.
Formulierungsbaustein
Das Verkehrswertgutachten wird im Zusammenhang mit der beabsichtigten unentgeltlichen Übertragung des Grundstücks erstellt und dient der sachverständigen Ermittlung des Grundstückswerts zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag.
Ziel der Wertermittlung ist die nachvollziehbare Darstellung des gemeinen Werts unter Berücksichtigung der tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Grundstücksmerkmale.
Bei der Bewertung werden insbesondere die objektspezifische Grundstückslage, die bauliche Beschaffenheit, bestehende Baumängel und Bauschäden, der Modernisierungsbedarf sowie grundstücksbezogene Rechte und Belastungen berücksichtigt.
Soweit im Zusammenhang mit der Übertragung ein lebenslanges Nießbrauchsrecht bestellt wird, ist dessen wirtschaftlicher Einfluss gesondert zu ermitteln und bei der Ableitung des Werts des belasteten Eigentums zu berücksichtigen.
Die abschließende steuerrechtliche Würdigung und Anerkennung des nachgewiesenen Werts ist nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung und bleibt dem zuständigen Finanzamt beziehungsweise der steuerlichen Beratung vorbehalten.
Kernaussage
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG erfordert eine nachvollziehbare Bewertung der konkreten Immobilie zum maßgeblichen Stichtag. Gerade bei Schenkungen können Außenbereichslage, erheblicher Sanierungsbedarf, eingeschränkte Marktgängigkeit und lebenslange Rechte dazu führen, dass der tatsächliche Marktwert erheblich vom Wert einer unbelasteten, durchschnittlichen Immobilie abweicht. Entscheidend ist eine unabhängige und transparent dokumentierte Verkehrswertermittlung – nicht ein möglichst niedriger Rechenwert.
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