Kurzantwort
Fehlen für eine vermietete Eigentumswohnung geeignete örtliche Liegenschaftszinssätze, darf der Zinssatz nicht frei geschätzt werden.
Stattdessen sollte er aus möglichst geeigneten regionalen Marktdaten abgeleitet und anschließend an das konkrete Bewertungsobjekt angepasst werden.
Dabei sind insbesondere zu prüfen:
- Objektart
- Wohnungsgröße
- Restnutzungsdauer
- Mietniveau
- Lage
- Vermietungssituation
- Zustand
- Risiken der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Modellkonformität der verwendeten Daten
Im Praxisfall führten regionale Vergleichsdaten zu einer Größenordnung von etwa:
2,2 % bis 2,4 %
Für die konkrete vermietete Eigentumswohnung wurde sachverständig angesetzt:
2,30 %
Fehlende örtliche Daten rechtfertigen keinen frei gewählten Zinssatz. Entscheidend ist eine nachvollziehbare Übertragung geeigneter regionaler Marktdaten auf das konkrete Bewertungsobjekt.
Worum geht es?
Der Liegenschaftszinssatz gehört zu den zentralen Marktparametern des Ertragswertverfahrens.
Er beeinflusst insbesondere, mit welchem Faktor der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag kapitalisiert wird.
Damit kann bereits eine vergleichsweise geringe Veränderung des Zinssatzes den Ertragswert spürbar verändern.
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Vereinfacht beschreibt der Liegenschaftszinssatz die marktübliche Verzinsung von Grundstücken beziehungsweise Immobilien einer bestimmten Art.
Er wird aus:
- geeigneten Kaufpreisen
- den zugehörigen nachhaltig erzielbaren Erträgen
- und einem festgelegten Bewertungsmodell
abgeleitet.
Damit ist er keine beliebige Renditeannahme.
Funktion im Ertragswertverfahren
Der Liegenschaftszinssatz erfüllt insbesondere zwei Aufgaben.
Er bestimmt:
- den Reinertragsanteil des Bodens
- den Kapitalisierungsfaktor für den Gebäudeertrag
Damit besitzt er erheblichen Einfluss auf das Bewertungsergebnis.
Warum örtliche Daten grundsätzlich vorzugswürdig sind
Der Immobilienmarkt ist regional geprägt.
Eigentumswohnungen in:
- München
- Rosenheim
- Bad Aibling
- ländlichen Gemeinden
können unterschiedliche Rendite- und Preisstrukturen aufweisen.
Deshalb sind Daten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses grundsätzlich besonders wertvoll.
Problem im Praxisfall
Für den Landkreis, in dem sich die bewertete Eigentumswohnung befand, lagen nach den verwendeten Marktberichten keine unmittelbar objektspezifischen veröffentlichten Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen vor.
Der Gutachterausschuss hatte solche sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten für dieses Marktsegment noch nicht in geeigneter Form veröffentlicht.
Damit fehlte die ideale örtliche Datengrundlage.
Trotzdem musste ein Liegenschaftszinssatz angesetzt werden
Das Fehlen örtlicher Daten bedeutet nicht, dass im Ertragswertverfahren auf den Parameter verzichtet werden kann.
Stattdessen musste eine sachverständige Ableitung aus anderen geeigneten Daten erfolgen.
Welche Quellen wurden verwendet?
Im Praxisfall wurden insbesondere herangezogen:
- Gutachterausschuss der Stadt Rosenheim
- Gutachterausschuss des Landkreises Traunstein
- ergänzend Empfehlungen des IVD
Diese Quellen hatten unterschiedliche Aussagekraft.
Stadt Rosenheim als regionale Orientierungsgröße
Die kreisfreie Stadt Rosenheim liegt räumlich und wirtschaftlich relativ nahe am Bewertungsort.
Für Eigentumswohnungen wurden dort Liegenschaftszinssätze veröffentlicht.
Für Wohnungen mit mindestens:
40 m² Wohnfläche
wurde für 2024 ein durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz von:
1,66 %
ausgewiesen.
Restnutzungsdauer genauer betrachten
Noch näher am Bewertungsobjekt lag eine Untergruppe für Wohnungen mit:
- mindestens 40 m² Wohnfläche
- Restnutzungsdauer zwischen 50 und 79 Jahren
Dort wurde ein Liegenschaftszinssatz von:
2,16 %
ausgewiesen.
Diese Teilgruppe war für das Bewertungsobjekt besonders interessant.
Warum diese Gruppe gut passte
Die Wohnung hatte eine Wohnfläche von:
55,98 m²
Die Restnutzungsdauer betrug:
52 Jahre
Damit passte sie hinsichtlich:
- Wohnungsgröße
- Restnutzungsdauer
relativ gut zur veröffentlichten Rosenheimer Vergleichsgruppe.
Restnutzungsdauer im Praxisfall
Das Gebäude stammte aus dem Jahr:
1998
Bei einer Gesamtnutzungsdauer von:
80 Jahren
ergab sich zum Bewertungsstichtag eine Restnutzungsdauer von rund:
52 Jahren
Damit lag das Objekt gerade innerhalb der Rosenheimer Gruppe von:
50 bis 79 Jahren Restnutzungsdauer
Warum nicht einfach 2,16 % übernehmen?
Weil Rosenheim nicht identisch mit dem Bewertungsort ist.
Auch wenn der regionale Markt ähnlich sein kann, unterscheiden sich:
- lokale Nachfrage
- Kaufpreisniveau
- Mietniveau
- Lagequalität
- Objektstruktur
Deshalb war der Wert von 2,16 % eine Orientierungsgröße und kein automatisch zu übernehmender Ansatz.
Zweite Quelle: Landkreis Traunstein
Zusätzlich wurden Daten aus einem benachbarten Landkreis ausgewertet.
Dort lagen Auswertungen für Wohnungseigentum mit Wohnnutzung vor.
Daten aus 2023
Für Eigentumswohnungen wurden dort ausgewiesen:
Mittelwert
1,7 %
Median
1,6 %
Spanne
0,1 % bis 3,5 %
Diese breite Spanne zeigt bereits, wie stark Liegenschaftszinssätze innerhalb eines Marktsegments variieren können.
Daten aus 2024
Für 2024 wurden bei vergleichbaren Eigentumswohnungen ausgewiesen:
Mittelwert
2,4 %
Median
2,2 %
Diese Werte lagen bereits sehr nahe am später verwendeten Ansatz.
Mietniveau als Vergleichsmerkmal
Besonders hilfreich war, dass die Traunsteiner Auswertung für 2024 eine Mietspanne von etwa:
10,30 €/m² bis 11,76 €/m²
auswies.
Die für das Bewertungsobjekt angesetzte marktübliche Nettokaltmiete betrug:
10,50 €/m²
Damit bestand auch hinsichtlich des Mietniveaus eine relativ gute Vergleichbarkeit.
Warum Mietniveau beim Liegenschaftszins wichtig sein kann
Liegenschaftszinssätze sind immer in Verbindung mit dem jeweiligen Bewertungsmodell zu sehen.
Wenn Vergleichsfälle auf einem völlig anderen Mietniveau beruhen, kann die Übertragbarkeit eingeschränkt sein.
Die ähnliche Miete erhöhte deshalb die Aussagekraft der Traunsteiner Daten.
Dritte Quelle: IVD
Ergänzend wurden Empfehlungen des IVD berücksichtigt.
Für Eigentumswohnungen wurde eine Spanne von:
1,5 % bis 4,5 %
genannt.
Diese Werte wurden jedoch ausdrücklich nur als zusätzliche Orientierung verwendet.
Warum IVD-Daten schwächer zu gewichten sind
Solche Empfehlungen beruhen nicht zwingend auf derselben empirischen Kaufpreisauswertung wie Daten eines Gutachterausschusses.
Sie können sachverständige Erfahrungswerte darstellen.
Deshalb gilt:
Daten aus tatsächlichen Kaufpreisauswertungen sind regelmäßig stärker zu gewichten als allgemeine Erfahrungsbandbreiten.
Rangfolge der Datenqualität
Vereinfacht kann die Priorität häufig so aussehen:
1. örtlicher Gutachterausschuss
höchste Relevanz, wenn geeignete Daten vorliegen
2. benachbarter oder vergleichbarer Gutachterausschuss
gute Orientierungsgrundlage
3. sachverständige Marktdaten und Fachverbände
ergänzende Kontrolle
Danach folgt die Objektanpassung
Die regionalen Daten liefern zunächst einen Ausgangskorridor.
Anschließend muss geprüft werden:
Ist das Bewertungsobjekt risikoärmer oder risikoreicher als die zugrunde liegenden Vergleichsobjekte?
Positive Objektmerkmale
Im Praxisfall wirkten wert- beziehungsweise risikostützend:
- zentrale Lage
- marktgängige Wohnungsgröße
- Balkon
- vorhandener Aufzug
- Tiefgaragenstellplatz
- grundsätzlich nachgefragter Wohnstandort
Diese Merkmale sprechen tendenziell eher für einen niedrigeren Zinssatz.
Negative Objektmerkmale
Dem standen gegenüber:
- Dachgeschosslage mit Dachschrägen
- nicht vollständig barrierefreie Erreichbarkeit
- bauzeittypische Ausstattung
- langfristige Vermietung
- tatsächliche Miete unter Marktniveau
- komplexe Wohnungseigentümergemeinschaft
- Legionellenthematik
- alte beziehungsweise störanfällige Heizungsanlage
Diese Aspekte erhöhen aus Sicht eines Käufers das Risiko.
Niedriger Zinssatz bedeutet tendenziell geringeres Risiko
Vereinfacht gilt:
geringeres Marktrisiko → niedrigerer Liegenschaftszinssatz
und:
höheres Marktrisiko → höherer Liegenschaftszinssatz
Diese Beziehung ist jedoch nicht mechanisch.
Warum 2,30 %?
Der Rosenheimer Vergleichswert von:
2,16 %
bildete eine geeignete regionale Basis.
Die Traunsteiner Werte von:
2,2 % bis 2,4 %
bestätigten eine ähnliche Größenordnung.
Aufgrund der objektspezifischen Risiken wurde ein Ansatz leicht oberhalb des Rosenheimer Vergleichswerts gewählt.
Ergebnis:
2,30 %
Der Ansatz lag also nicht frei im Raum
Die Herleitung lässt sich vereinfacht so darstellen:
Rosenheim
ca. 2,16 %
Traunstein
ca. 2,2 % bis 2,4 %
objektspezifische Würdigung
führt zu:
2,30 %
Keine mathematische Mittelwertbildung erforderlich
Der Zinssatz muss nicht zwingend als arithmetisches Mittel mehrerer Quellen berechnet werden.
Beispielsweise wäre:
(2,16 + 2,20 + 2,40) / 3
keine automatisch richtige Methode.
Entscheidend ist die inhaltliche Vergleichbarkeit.
Sachverständige Würdigung bleibt notwendig
Ein Marktparameter kann nicht allein aus einem Taschenrechner entstehen.
Der Sachverständige muss prüfen:
- Welche Quelle ist am besten vergleichbar?
- Welche Modellparameter wurden verwendet?
- Welche Objektmerkmale weichen ab?
Modellkonformität ist entscheidend
Einer der wichtigsten Grundsätze lautet:
Liegenschaftszinssatz und Ertragswertberechnung müssen auf einem kompatiblen Modell beruhen.
Ein Zinssatz ist nicht unabhängig von seiner Ableitung verwendbar.
Warum Modellkonformität so wichtig ist
Bei der Ableitung eines Liegenschaftszinssatzes werden bestimmte Annahmen verwendet.
Zum Beispiel:
- Gesamtnutzungsdauer
- Restnutzungsdauer
- Bewirtschaftungskosten
- Mietansätze
- Bodenwertmodell
Wenn das Bewertungsobjekt nach einem völlig anderen Modell gerechnet wird, kann die Übertragung des Zinssatzes problematisch werden.
Beispiel Gesamtnutzungsdauer
Die herangezogenen regionalen Daten arbeiteten ebenfalls mit einer Gesamtnutzungsdauer von:
80 Jahren
Auch das erhöhte die Vergleichbarkeit.
Bewirtschaftungskosten ebenfalls modellgerecht
Die regionalen Zinssätze wurden unter Verwendung bestimmter Bewirtschaftungskostenmodelle abgeleitet.
Deshalb sollten in der eigenen Berechnung keine völlig anders strukturierten Kostenansätze verwendet werden, ohne dies zu prüfen.
Ein Zinssatz ist kein isolierter Marktwert
Der Wert:
2,30 %
ist nur sinnvoll im Zusammenhang mit:
- dem verwendeten Mietansatz
- den Bewirtschaftungskosten
- dem Bodenwert
- der Restnutzungsdauer
Vermietung unter Marktmiete als Risikomerkmal
Die tatsächliche Nettokaltmiete der Wohnung betrug nur rund:
8,04 €/m²
Die marktüblich erzielbare Miete wurde mit:
10,50 €/m²
angesetzt.
Damit bestand ein deutlicher Abstand.
Warum das den Zinssatz beeinflussen kann
Ein Käufer erhält zunächst nicht automatisch den marktüblichen Ertrag.
Er übernimmt das bestehende Mietverhältnis.
Damit bestehen:
- geringerer kurzfristiger Ertrag
- eingeschränkte Verfügbarkeit
- geringerer Eigennutzerkreis
Diese Umstände erhöhen die objektspezifische Risikowahrnehmung.
Aber Vorsicht vor Doppelberücksichtigung
Die bestehende Vermietung darf nicht an mehreren Stellen vollständig doppelt berücksichtigt werden.
Wenn das Risiko bereits:
- im Liegenschaftszinssatz
- im Vergleichswert
enthalten ist, darf nicht zusätzlich ohne Prüfung nochmals ein vollständiger Mietabschlag erfolgen.
WEG-Risiken ebenfalls im Zinssatz
Im Praxisfall bestanden technische Themen wie:
- Heizung
- Trinkwasser
- Legionellenprävention
- energetische Fragen
Diese wurden unter anderem bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt.
Deshalb kein zusätzlicher pauschaler Sanierungsabschlag
Da keine konkrete Sonderumlage beziehungsweise bezifferbare individuelle Kostenposition vorlag, wurden die Risiken nicht nochmals vollständig als separater Eurobetrag abgezogen.
Auch hier gilt:
Ein Risiko sollte nur einmal vollständig in die Bewertung eingehen.
Wirkung des Zinssatzes auf den Ertragswert
Im Praxisfall betrug der Liegenschaftszinssatz:
2,30 %
Bei einer Restnutzungsdauer von:
52 Jahren
ergab sich ein Kapitalisierungsfaktor von:
30,151
Hoher Kapitalisierungsfaktor
Der auf das Gebäude entfallende Reinertrag betrug:
4.749 € jährlich
Multipliziert mit:
30,151
ergab sich ein vorläufiger Wert der baulichen Anlagen von rund:
143.187 €
Dazu kam der anteilige Bodenwert.
Warum schon kleine Zinssatzänderungen relevant sind
Eine Veränderung des Liegenschaftszinssatzes verändert:
- Bodenwertverzinsung
- Gebäudeertragsanteil
- Kapitalisierungsfaktor
Damit wirkt der Zinssatz gleich an mehreren Stellen des Ertragswertmodells.
Deshalb ist eine saubere Herleitung wichtiger als Scheingenauigkeit
Es wäre methodisch schwach, einen Zinssatz beispielsweise mit:
2,27 %
anzusetzen, nur weil sich dieser Wert aus einem mathematischen Mittel ergibt.
Wenn die Daten eine sachverständige Größenordnung von etwa:
2,2 % bis 2,4 %
stützen, kann ein gerundeter Ansatz von:
2,30 %
nachvollziehbarer sein.
Regional vergleichbar bedeutet nicht identisch
Daten aus einer Nachbarstadt oder einem benachbarten Landkreis dürfen nicht unkritisch übernommen werden.
Zu prüfen sind insbesondere:
- Marktpreisniveau
- Mietniveau
- Standortqualität
- Käuferstruktur
- Objektarten
Stadt und Landkreis können unterschiedliche Märkte sein
Auch räumlich nahe Märkte können sich deutlich unterscheiden.
Eine Innenstadtwohnung kann andere Renditeanforderungen aufweisen als eine Wohnung in einem kleineren ländlichen Ort.
Deshalb muss die Übertragung immer begründet werden.
Eigentumswohnung nicht mit Mehrfamilienhaus vergleichen
Ein weiterer wichtiger Punkt:
Liegenschaftszinssätze verschiedener Objektarten sind nicht automatisch austauschbar.
Beispielsweise unterscheiden sich:
- Eigentumswohnung
- Mehrfamilienhaus
- Wohn- und Geschäftshaus
- Gewerbeimmobilie
hinsichtlich Käuferstruktur und Risikoprofil.
Auch innerhalb von Eigentumswohnungen differenzieren
Unterschiede bestehen beispielsweise zwischen:
- kleinen Apartments
- großen Familienwohnungen
- Neubau
- Altbau
- vermieteten Wohnungen
- freien Wohnungen
Deshalb ist die Objektart allein noch nicht ausreichend.
Median und Mittelwert unterscheiden
Die Traunsteiner Auswertung wies sowohl:
- Mittelwert
- als auch Median
aus.
Beide Größen können hilfreich sein.
Warum der Median interessant ist
Der Median reagiert weniger empfindlich auf einzelne Extremwerte.
Bei kleinen Stichproben kann er deshalb eine wichtige zusätzliche Orientierung liefern.
Streuung beachten
Die Spannweite der regionalen Liegenschaftszinssätze war teilweise erheblich.
Das zeigt:
Ein Durchschnittswert allein beschreibt nicht die gesamte Marktrealität.
Die konkrete Position des Bewertungsobjekts innerhalb dieser Streuung muss fachlich begründet werden.
Kleine Stichproben vorsichtig interpretieren
Auch veröffentlichte Werte eines Gutachterausschusses können auf begrenzten Fallzahlen beruhen.
Deshalb sollten zusätzlich geprüft werden:
- Fallzahl
- Streuung
- Selektionskriterien
- Modellbeschreibung
Datenqualität offen dokumentieren
Eine gute Gutachtenerläuterung sollte klar sagen:
- örtliche Daten fehlen
- welche Ersatzquellen verwendet wurden
- warum diese vergleichbar erscheinen
- welche Grenzen bestehen
- wie der endgültige Zinssatz abgeleitet wurde
Keine scheinbare örtliche Genauigkeit behaupten
Wenn keine Bad-Aibling-spezifischen Zinssätze vorliegen, sollte nicht formuliert werden:
Der örtliche Liegenschaftszinssatz beträgt 2,30 %.
Sachgerechter ist:
Der objektspezifische Liegenschaftszinssatz wird unter Würdigung regionaler Vergleichsdaten mit 2,30 % angesetzt.
Typische Fehler
Liegenschaftszinssatz frei schätzen
Ein Marktparameter benötigt Marktdatenbezug.
Wert aus Nachbarstadt 1:1 übernehmen
Regionale Unterschiede müssen geprüft werden.
Objektarten vermischen
Eigentumswohnung ist nicht automatisch mit Mehrfamilienhaus vergleichbar.
Modellkonformität ignorieren
Ein Zinssatz ist an sein Ableitungsmodell gebunden.
Nur einen Durchschnittswert betrachten
Median, Streuung und Fallzahl können ebenso wichtig sein.
Allgemeine IVD-Spanne wie amtliche Marktdaten behandeln
Die Datenqualität ist unterschiedlich.
Risikomerkmale mehrfach berücksichtigen
Liegenschaftszins und zusätzliche Abschläge auf Doppelansätze prüfen.
Scheingenauigkeit erzeugen
Ein Ansatz mit drei Nachkommastellen ist nicht automatisch genauer.
Vorgehensweise
Wenn keine geeigneten örtlichen Liegenschaftszinssätze vorliegen, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:
Schritt 1 – örtliche Datenlage prüfen
Hat der zuständige Gutachterausschuss geeignete Werte veröffentlicht?
Schritt 2 – Objektart genau bestimmen
Zum Beispiel:
- vermietete Eigentumswohnung
- Mehrfamilienhaus
- Gewerbeobjekt
Schritt 3 – benachbarte Märkte recherchieren
Möglichst vergleichbare Regionen auswählen.
Schritt 4 – Modellparameter prüfen
Insbesondere:
- Gesamtnutzungsdauer
- Restnutzungsdauer
- Bewirtschaftungskosten
- Mietdefinition
Schritt 5 – passende Teilgruppen verwenden
Beispielsweise nach:
- Wohnfläche
- Restnutzungsdauer
- Mietniveau
Schritt 6 – Mittelwert, Median und Streuung betrachten
Nicht nur eine Zahl übernehmen.
Schritt 7 – weitere Fachquellen nur ergänzend nutzen
Zum Beispiel Verbands- oder Marktdaten.
Schritt 8 – objektspezifische Vor- und Nachteile würdigen
Lage, Vermietung, Zustand und Risiken berücksichtigen.
Schritt 9 – Zinssatz sachverständig festlegen
Keine rein mechanische Mittelwertbildung.
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung prüfen
Risiken nicht zusätzlich vollständig an anderer Stelle erfassen.
Schritt 11 – Ergebnis plausibilisieren
Ertragswert mit weiteren Marktinformationen beziehungsweise dem Vergleichswert abgleichen.
Formulierungsbaustein
Für den Bewertungsort liegen keine unmittelbar objektspezifischen Liegenschaftszinssätze des örtlich zuständigen Gutachterausschusses für das zu bewertende Wohnungseigentum vor.
Der objektspezifische Liegenschaftszinssatz wird daher unter Heranziehung geeigneter regionaler Vergleichsdaten abgeleitet. Hierzu werden insbesondere veröffentlichte Liegenschaftszinssätze benachbarter Grundstücksmärkte berücksichtigt, deren Objektart, Wohnungsgröße, Restnutzungsdauer, Mietniveau und Bewertungsmodell mit dem Bewertungsobjekt hinreichend vergleichbar sind.
Die regionalen Marktdaten werden nicht unmittelbar übernommen, sondern hinsichtlich ihrer Modellkonformität und der konkreten Objektmerkmale gewürdigt. Wertstützende beziehungsweise risikomindernde Eigenschaften sowie objektbezogene Risiken aus Vermietung, Ausstattung und Wohnungseigentümergemeinschaft werden hierbei berücksichtigt.
Unter Abwägung der verfügbaren Marktdaten und der objektspezifischen Eigenschaften wird der Liegenschaftszinssatz sachverständig innerhalb der durch die regionalen Vergleichsdaten gestützten Bandbreite festgelegt.
Kernaussage
Fehlen örtliche Liegenschaftszinssätze, muss der Marktparameter aus möglichst geeigneten regionalen Daten hergeleitet werden. Entscheidend sind dabei nicht nur geografische Nähe, sondern auch Objektart, Mietniveau, Restnutzungsdauer und Modellkonformität. Im Praxisfall stützten regionale Werte von rund 2,2 % bis 2,4 % unter Würdigung der konkreten Vermietungs- und WEG-Risiken einen objektspezifischen Ansatz von 2,30 %.
Verwandte Themen
- Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren
- Modellkonformität bei Marktdaten
- Ertragswert einer vermieteten Eigentumswohnung
- vermietete Eigentumswohnung unter Marktmiete
- Marktmiete ohne örtlichen Mietspiegel
- Restnutzungsdauer bei Wohnungseigentum
- WEG-Risiken im Ertragswert
- Doppelberücksichtigung im Ertragswertverfahren