Kurzantwort

Große Grundstücke können je Quadratmeter weniger wert sein als kleinere Grundstücke derselben Lage.

Der Grund liegt jedoch nicht darin, dass „groß automatisch schlechter“ ist. Entscheidend sind vielmehr die wirtschaftlichen Folgen der Größe:

• höherer Gesamtkaufpreis,
• größerer Kapitalbedarf,
• kleinerer Erwerberkreis,
• komplexere Projektentwicklung,
• längere Vermarktung,
• möglicherweise geringere Teilbarkeit oder Nutzungsflexibilität.

Ein Größenabschlag sollte deshalb nicht pauschal oder schematisch angesetzt werden.

Nicht die Fläche allein mindert den Wert, sondern die wirtschaftlichen Auswirkungen, die aus einer außergewöhnlichen Grundstücksgröße entstehen.

Warum kann ein großes Grundstück einen niedrigeren Quadratmeterpreis haben?

Der Bodenrichtwert beschreibt regelmäßig ein typisches Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone.

Weicht ein Bewertungsgrundstück davon deutlich ab, muss geprüft werden, ob der Bodenrichtwert unmittelbar übertragbar ist.

Bei sehr großen Grundstücken kann sich die Marktgängigkeit verändern.

Ein 700-m²-Grundstück und ein 7.000-m²-Grundstück können in derselben Lage liegen und trotzdem nicht denselben Quadratmeterpreis erzielen.

Der entscheidende Unterschied liegt im absoluten Investitionsvolumen.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war ein innerörtliches Grundstück mit einer Gesamtfläche von rund:

7.220 m²

zu bewerten.

Der örtliche Bodenrichtwert betrug:

770 €/m²

Der Gutachterausschuss wies jedoch darauf hin, dass sich die Bodenrichtwerte für Wohn- und gemischtes Bauland im Regelfall auf Grundstücksgrößen von etwa:

300 bis 1.000 m²

beziehen.

Das Bewertungsgrundstück lag damit weit außerhalb der typischen Größenordnung des Bodenrichtwertgrundstücks.

Warum durfte der Bodenrichtwert nicht einfach multipliziert werden?

Eine einfache Rechnung hätte gelautet:

7.220 m² × 770 €/m² = 5.559.400 €

Diese Rechnung würde jedoch unterstellen, dass der Markt jeden Quadratmeter eines mehr als 7.000 m² großen Grundstücks genauso bewertet wie den Quadratmeter eines typischen kleineren Baugrundstücks.

Genau diese Gleichsetzung war im Praxisfall nicht sachgerecht.

Was sagte der Gutachterausschuss zur Größenwirkung?

Zur Beurteilung wurde eine Untersuchung des Gutachterausschusses zu Wohnbauland und Grundstücksgrößen herangezogen.

Für Grundstücke mit einer Größe von:

1.601 bis 6.000 m²

lagen neun geeignete Kauffälle vor.

Die durchschnittliche Grundstücksgröße dieser Fälle betrug rund:

2.936 m²

Für diese Verkäufe wurde ein durchschnittlicher Bodenrichtwertfaktor von:

0,92

festgestellt.

Die Kaufpreise lagen damit im Mittel rund 8 % unter dem jeweiligen Bodenrichtwertniveau.

Warum konnte der Faktor 0,92 nicht einfach übernommen werden?

Das Bewertungsgrundstück war mit 7.220 m² nochmals deutlich größer.

Es lag sogar außerhalb der in der Untersuchung betrachteten Größenklasse bis 6.000 m².

Deshalb wäre es methodisch problematisch gewesen, den Faktor 0,92 einfach mathematisch fortzuschreiben oder zu extrapolieren.

Die Aussagekraft der Untersuchung war zudem aufgrund der geringen Zahl an Kauffällen eingeschränkt.

Sachverständige Ableitung statt Schematismus

Im Gutachten wurde deshalb keine starre mathematische Formel verwendet.

Stattdessen wurden mehrere Faktoren zusammen betrachtet:

• die Marktreaktion in den ausgewerteten Kauffällen,
• die außergewöhnliche Grundstücksgröße,
• der deutlich höhere Kapitalbedarf,
• der kleinere potenzielle Erwerberkreis,
• die eingeschränkte Marktgängigkeit.

Unter Würdigung dieser Punkte wurde ein Größenabschlag von rund:

10 %

als sachgerecht angesehen.

Was steckt wirtschaftlich hinter dem Größenabschlag?

Höherer Gesamtkaufpreis

Je größer ein Grundstück ist, desto höher wird der absolute Kaufpreis.

Dadurch sinkt die Zahl der Marktteilnehmer, die eine solche Investition finanzieren können oder wollen.

Kleinerer Käuferkreis

Ein großes Projektgrundstück richtet sich eher an:

• Projektentwickler,
• institutionelle Investoren,
• größere Bauträger,
• öffentliche Erwerber.

Der typische private Bauherr scheidet häufig aus.

Höherer Kapitalbedarf

Neben dem Grundstückskauf entstehen meist weitere erhebliche Kosten für:

• Planung,
• Erschließung,
• Finanzierung,
• Entwicklung,
• Genehmigung,
• gegebenenfalls Abbruch.

Höheres Projektrisiko

Je größer das Grundstück, desto stärker hängt sein wirtschaftlicher Wert häufig von einem tragfähigen Gesamtkonzept ab.

Große Grundstücke sind nicht automatisch schlechter

Ein großes Grundstück kann auch erhebliche Vorteile besitzen.

Zum Beispiel:

• größere Entwicklungsmöglichkeiten,
• bessere städtebauliche Gestaltung,
• mehrere Bauabschnitte,
• flexible Erschließung,
• hochwertige Projektentwicklung.

Deshalb darf aus der bloßen Größe kein automatischer Abschlag folgen.

Die Grundstücksgröße ist nur dann wertmindernd, wenn der Markt tatsächlich anders auf sie reagiert.

Der Quadratmeterpreis und der Gesamtpreis

Marktteilnehmer denken nicht nur in €/m².

Sie betrachten auch den absoluten Kaufpreis.

Beispiel:

Grundstück A

700 m² × 700 €/m² = 490.000 €

Grundstück B

7.000 m² × 700 €/m² = 4.900.000 €

Auch wenn die Lage identisch wäre, spricht Grundstück B einen völlig anderen Käuferkreis an.

Das kann den marktüblich erzielbaren Quadratmeterpreis beeinflussen.

Warum sinkt der Quadratmeterpreis nicht linear?

Es gibt keinen allgemeinen Zusammenhang wie:

• doppelte Fläche = 10 % weniger,
• dreifache Fläche = 20 % weniger,
• zehnfache Fläche = 30 % weniger.

Der Markt funktioniert nicht linear.

Die Wertwirkung hängt vielmehr davon ab, ob zusätzliche Fläche wirtschaftlich genauso gut genutzt werden kann wie die ersten Quadratmeter.

Nutzbarkeit der Gesamtfläche ist entscheidend

Ein großes Grundstück kann nahezu vollständig wirtschaftlich nutzbar sein.

Es kann aber auch Teilbereiche enthalten, die weniger gut verwertbar sind.

Beispielsweise aufgrund von:

• Topografie,
• Zuschnitt,
• Erschließung,
• Abstandsflächen,
• Grünflächen,
• unflexibler Bauleitplanung.

Dann kann die Größe mit anderen wertbeeinflussenden Merkmalen zusammenwirken.

Größe und Grundstückszuschnitt getrennt betrachten

Im Praxisfall wurde die Grundstücksgröße nicht mit dem unregelmäßigen Zuschnitt und den Geländeverhältnissen vermischt.

Zunächst wurde ein eigener Größenabschlag berücksichtigt.

Anschließend wurden Grundstückszuschnitt und Topografie gesondert bewertet.

Diese Trennung ist methodisch wichtig.

Warum keine Doppelberücksichtigung?

Angenommen, die Grundstücksgröße führt bereits zu einem 10-%-Abschlag.

Wenn anschließend nochmals ein pauschaler Marktabschlag wegen „schlechter Verwertbarkeit großer Grundstücke“ angesetzt wird, könnte derselbe Effekt doppelt berücksichtigt werden.

Jeder Abschlag sollte deshalb einem klar definierten Merkmal zugeordnet werden.

Bodenrichtwert ist kein Universalpreis

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert.

Er bezieht sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten typischen Eigenschaften.

Je stärker das Bewertungsgrundstück davon abweicht, desto sorgfältiger muss geprüft werden, ob und wie der Richtwert anzupassen ist.

Bei außergewöhnlich großen Grundstücken ist das besonders wichtig.

Bedeutung der Vergleichskauffälle

Wenn geeignete Verkäufe großer Grundstücke vorhanden sind, können diese besonders wertvoll sein.

Sie zeigen unmittelbar, wie der Markt tatsächlich auf große Flächen reagiert.

Problematisch ist jedoch häufig:

• geringe Fallzahl,
• stark unterschiedliche Nutzungen,
• abweichendes Baurecht,
• unterschiedliche Lagequalitäten.

Deshalb muss die Aussagekraft solcher Daten immer kritisch geprüft werden.

Was bedeutet ein Bodenrichtwertfaktor?

Ein Bodenrichtwertfaktor zeigt vereinfacht das Verhältnis zwischen:

Kaufpreisniveau und Bodenrichtwertniveau

Ein Faktor von:

0,92

bedeutet beispielsweise, dass die ausgewerteten Kaufpreise im Durchschnitt bei rund 92 % des jeweils maßgeblichen Bodenrichtwertniveaus lagen.

Er ist jedoch kein automatisch übertragbarer Multiplikator für jedes große Grundstück.

Warum Extrapolation gefährlich ist

Angenommen:

• 2.000 m² → Faktor 0,95
• 4.000 m² → Faktor 0,92

Dann wäre es methodisch nicht automatisch zulässig zu schließen:

• 8.000 m² → Faktor 0,86

Dafür fehlt möglicherweise jede Marktgrundlage.

Je weiter das Bewertungsobjekt außerhalb der untersuchten Daten liegt, desto vorsichtiger muss extrapoliert werden.

Große Grundstücke können Teilbarkeitspotenzial besitzen

Eine große Fläche kann wirtschaftlich höherwertig sein, wenn sie sinnvoll geteilt werden kann.

Dafür sind unter anderem zu prüfen:

• planungsrechtliche Teilbarkeit,
• Erschließung,
• Zuschnitt,
• Zufahrten,
• technische Infrastruktur.

Eine gute Teilbarkeit kann die Marktgängigkeit erhöhen.

Eine nur theoretische Teilbarkeit darf dagegen nicht einfach wertsteigernd unterstellt werden.

Projektgrundstück und normales Baugrundstück unterscheiden

Ein großes Projektgrundstück ist wirtschaftlich häufig ein anderes Produkt als ein einzelnes Baugrundstück.

Bei einem typischen Bauplatz steht im Vordergrund:

Kann ich darauf mein Gebäude errichten?

Bei einem Projektgrundstück lauten die Fragen eher:

• Welches Entwicklungskonzept funktioniert?
• Wie hoch ist der Kapitalbedarf?
• Welche Nutzung ist genehmigungsfähig?
• Welche Rendite ist erreichbar?
• Wie lange dauert die Entwicklung?

Damit verändert sich auch die Preisbildung.

Grundstücksgröße und Marktgängigkeit

Je größer und komplexer ein Grundstück ist, desto wichtiger wird die Frage:

Wie viele realistische Käufer gibt es?

Ein wertvolles Grundstück kann trotzdem schwer vermarktbar sein, wenn nur wenige Marktteilnehmer

• das Kapital,
• die Erfahrung und
• die Projektfähigkeit

besitzen.

Diese eingeschränkte Nachfrage kann den Quadratmeterpreis beeinflussen.

Der Größenabschlag ist kein Mengenrabatt

Der Begriff kann missverständlich wirken.

Es geht nicht darum, dass der Käufer wie im Einzelhandel einen „Mengenrabatt“ bekommt.

Es geht vielmehr darum, dass ein sehr großes Grundstück ein anderes Marktprodukt darstellt.

Der niedrigere Quadratmeterpreis ist damit Ergebnis des Marktverhaltens und nicht einer willkürlichen Rabattlogik.

Was passiert bei sehr attraktiven Großgrundstücken?

Ein Größenabschlag ist nicht zwingend.

Ein außergewöhnlich großes Grundstück kann sogar besonders attraktiv sein, wenn:

• eine hohe Bebauungsdichte zulässig ist,
• Teilbarkeit gesichert ist,
• starke Nachfrage besteht,
• die Lage knapp und begehrt ist,
• ein konkretes wirtschaftlich tragfähiges Projekt vorliegt.

Dann kann die Größe auch wertneutral oder positiv wirken.

Typische Fehler

Bodenrichtwert einfach mit der Gesamtfläche multiplizieren

Bei außergewöhnlicher Größe muss die Vergleichbarkeit geprüft werden.

Pauschal 10 %, 20 % oder 30 % abziehen

Es gibt keinen universellen Größenabschlag.

Kleine Datensätze überinterpretieren

Wenige Kauffälle liefern nur eingeschränkte statistische Sicherheit.

Bodenrichtwertfaktoren außerhalb ihres Datenbereichs linear fortschreiben

Eine mathematische Extrapolation ist nicht automatisch marktgerecht.

Größe und Zuschnitt vermischen

Beide Merkmale sollten möglichst getrennt beurteilt werden.

Teilbarkeit ungeprüft voraussetzen

Sie muss rechtlich und tatsächlich realistisch sein.

Marktgängigkeit mehrfach berücksichtigen

Doppelabschläge sind zu vermeiden.

Vorgehensweise

Bei außergewöhnlich großen Grundstücken bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Bodenrichtwertgrundstück bestimmen

Für welche typische Grundstücksgröße wurde der Richtwert abgeleitet?

Schritt 2 – Abweichung feststellen

Wie stark weicht das Bewertungsgrundstück davon ab?

Schritt 3 – Marktdaten großer Grundstücke auswerten

Gibt es geeignete Vergleichskauffälle oder Bodenrichtwertfaktoren?

Schritt 4 – Aussagekraft prüfen

Wie groß ist die Stichprobe und wie vergleichbar sind die Verkäufe?

Schritt 5 – Wirtschaftliche Wirkung der Größe untersuchen

• Kapitalbedarf
• Käuferkreis
• Projektkomplexität
• Marktgängigkeit

Schritt 6 – Teilbarkeit prüfen

Kann die große Fläche sinnvoll in marktgängige Einheiten gegliedert werden?

Schritt 7 – Andere Merkmale getrennt behandeln

Zum Beispiel:

• Zuschnitt,
• Topografie,
• Baurecht.

Schritt 8 – Größenanpassung sachverständig ableiten

Nicht schematisch, sondern aus Marktdaten und wirtschaftlicher Plausibilität.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück weist gegenüber den innerhalb der Bodenrichtwertzone typischen Grundstücken eine außergewöhnlich große Grundstücksfläche auf. Eine unmittelbare Übertragung des Bodenrichtwertes auf die Gesamtfläche würde voraussetzen, dass die zusätzliche Fläche vom Grundstücksmarkt mit demselben Quadratmeterpreis honoriert wird wie ein marktüblich großes Grundstück.

Die verfügbaren Marktdaten lassen erkennen, dass bei größeren Grundstücken eine gewisse Abweichung vom Bodenrichtwertniveau auftreten kann. Aufgrund der begrenzten Anzahl geeigneter Vergleichsfälle und der deutlich außerhalb des üblichen Größenbereichs liegenden Fläche des Bewertungsgrundstücks ist eine rein mathematische Fortschreibung der vorhandenen Faktoren jedoch nicht sachgerecht.

Die Größenanpassung wird daher unter Berücksichtigung der verfügbaren Marktdaten sowie der mit dem hohen Gesamtkaufpreis, dem erhöhten Kapitalbedarf und dem eingeschränkten Erwerberkreis verbundenen Marktreaktion sachverständig abgeleitet.

Kernaussage

Bei großen Grundstücken entscheidet nicht die Fläche allein über einen niedrigeren Quadratmeterpreis. Wertrelevant wird die Größe dort, wo sie Kapitalbedarf, Käuferkreis, Projektkomplexität und Marktgängigkeit verändert. Ein Größenabschlag muss deshalb aus dem konkreten Markt abgeleitet und darf nicht pauschal angesetzt werden.

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