Kurzantwort
Bei der Bewertung eines Wohnungsrechts ist die im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Wohnfläche nicht immer mit der bewertungsrelevanten Fläche identisch.
Ein Wohnungsrecht kann neben ausschließlich genutzten Räumen auch umfangreiche Mitbenutzungsrechte umfassen, beispielsweise an:
- Küche
- Bad
- WC
- Keller
- Garage
- Garten
- Fluren und sonstigen Verkehrsflächen
Diese Bereiche besitzen ebenfalls einen wirtschaftlichen Nutzen.
Sie dürfen jedoch nicht automatisch so behandelt werden, als stünden sie dem Wohnungsberechtigten vollständig und ausschließlich zur Verfügung.
Bei einem Wohnungsrecht zählt nicht nur, wie viele Quadratmeter ausschließlich genutzt werden dürfen, sondern welcher tatsächliche Gebrauchsvorteil insgesamt eingeräumt wird.
Worum geht es?
Bei vielen Wohnungsrechten ist die Situation einfach.
Der Berechtigte darf beispielsweise eine abgeschlossene Einliegerwohnung mit 60 m² allein nutzen.
Dann lässt sich der wirtschaftliche Mietwert vergleichsweise unmittelbar aus dieser Fläche ableiten.
Komplizierter wird die Bewertung, wenn das Wohnungsrecht nur einzelne Räume umfasst und weitere Bereiche gemeinschaftlich genutzt werden.
Dann stellt sich die Frage:
Wie werden Mitbenutzungsrechte angemessen in die Bewertung einbezogen?
Typischer Fall bei einer Hausübergabe
Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie wird häufig keine abgeschlossene Wohnung vorbehalten.
Stattdessen wird beispielsweise vereinbart:
Die bisherige Eigentümerin darf weiterhin
- ein Schlafzimmer
- ein Wohnzimmer
allein nutzen.
Zusätzlich darf sie gemeinschaftlich
- Küche
- Bad
- Garten
- Keller
mitbenutzen.
Der wirtschaftliche Umfang des Wohnungsrechts ist damit größer als die reine Fläche der beiden ausschließlich genutzten Zimmer.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
In einem Bewertungsfall wurde ein Einfamilienhaus im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen.
Die bisherige Eigentümerin erhielt ein lebenslanges Wohnungsrecht.
Ausschließlich genutzt werden durften:
- ein Schlafzimmer
- eine Bauernstube
Die tatsächliche Wohnfläche dieser beiden Räume betrug insgesamt:
44,01 m²
Das Wohnungsrecht war damit jedoch noch nicht vollständig beschrieben.
Zusätzlich bestanden Mitbenutzungsrechte
Die Berechtigte durfte darüber hinaus verschiedene Bereiche des Hauses und Grundstücks gemeinschaftlich nutzen.
Hierzu gehörten:
- Küche
- Bad
- WC
- Keller
- Garage
- Garten
- gemeinschaftliche Verkehrsflächen
Diese Rechte erweiterten den tatsächlichen Gebrauchsvorteil erheblich.
Warum kann man diese Flächen nicht einfach vollständig addieren?
Angenommen, die Küche besitzt 15 m².
Wird sie gemeinsam mit dem neuen Eigentümer genutzt, stehen diese 15 m² nicht ausschließlich der Wohnungsberechtigten zur Verfügung.
Es wäre deshalb nicht sachgerecht, die gesamte Küchenfläche vollständig zur Wohnrechtsfläche hinzuzurechnen.
Dasselbe gilt beispielsweise für:
- Garten
- Garage
- Flure
- Sanitärbereiche
Mitbenutzung ist wirtschaftlich etwas anderes als Alleinnutzung.
Die andere Extremposition wäre ebenfalls falsch
Es wäre genauso problematisch, die gemeinschaftlich genutzten Bereiche vollständig unberücksichtigt zu lassen.
Denn die Möglichkeit,
- eine Küche zu benutzen
- ein Badezimmer zu nutzen
- den Garten mitzubenutzen
- eine Garage zu verwenden
besitzt offensichtlich einen wirtschaftlichen Wert.
Ohne diese Nutzungsrechte wäre das Wohnungsrecht deutlich weniger wertvoll.
Ausschließliche Nutzung und Mitbenutzung unterscheiden
Für die Bewertung empfiehlt es sich deshalb, zwei Ebenen zu trennen.
Ausschließlich genutzte Flächen
Diese können grundsätzlich unmittelbar in die Mietwertermittlung einbezogen werden.
Gemeinschaftlich genutzte Bereiche
Hier muss der wirtschaftliche Nutzungsvorteil angemessen berücksichtigt werden, ohne eine vollständige Alleinnutzung zu unterstellen.
Ansatz im Praxisfall
Im konkreten Bewertungsfall betrug die ausschließlich genutzte Wohnfläche:
44,01 m²
Für die umfangreichen Mitbenutzungsrechte wurde sachverständig ein Zuschlag von:
30 %
auf diese Fläche angesetzt.
Berechnung:
44,01 m² × 1,30 = rund 57,20 m²
Damit ergab sich eine bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche von:
ca. 57,20 m²
Was bedeutet „bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche“?
Die 57,20 m² sind keine neue tatsächliche Wohnfläche des Gebäudes.
Die tatsächliche ausschließlich genutzte Fläche bleibt:
44,01 m²
Die größere Fläche ist vielmehr eine Bewertungsgröße.
Sie dient dazu, den zusätzlichen wirtschaftlichen Vorteil aus den Mitbenutzungsrechten in einer nachvollziehbaren Form abzubilden.
Diese Unterscheidung ist wichtig.
Keine Wohnflächenberechnung nach WoFlV
Die bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche darf deshalb nicht mit einer Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung verwechselt werden.
Die Wohnflächenverordnung beantwortet die Frage:
Welche Fläche gehört zur Wohnfläche einer Wohnung?
Die Bewertung des Wohnungsrechts beantwortet dagegen:
Welchen wirtschaftlichen Gebrauchsvorteil besitzt die berechtigte Person?
Das sind zwei unterschiedliche Fragestellungen.
Warum ein pauschaler Zuschlag sinnvoll sein kann
Bei Gemeinschaftsflächen lässt sich häufig nicht exakt bestimmen, welcher Flächenanteil welchem Nutzer wirtschaftlich zuzurechnen ist.
Beispielsweise bei einem Garten.
Die Hälfte des Gartens als Wohnfläche anzusetzen wäre sachlich wenig überzeugend.
Ein pauschaler Zuschlag auf die ausschließlich genutzte Fläche kann deshalb eine praktikable Bewertungsmethode sein.
Voraussetzung ist, dass der Zuschlag nachvollziehbar aus dem Umfang und der Qualität der Mitbenutzungsrechte abgeleitet wird.
30 % sind kein allgemeiner Standardwert
Der im Praxisfall verwendete Zuschlag von 30 % ist keine allgemeingültige Vorgabe.
Bei einem anderen Wohnungsrecht könnten beispielsweise
- 10 %
- 20 %
- 40 %
oder ein völlig anderer Ansatz sachgerecht sein.
Entscheidend ist immer die konkrete Vertragsgestaltung.
Welche Mitbenutzungsrechte sind besonders relevant?
Nicht jedes Mitbenutzungsrecht hat dieselbe Bedeutung.
Besonders relevant können Bereiche sein, die für das tägliche Wohnen unverzichtbar sind.
Dazu gehören beispielsweise:
- Küche
- Bad
- WC
- Zugang und Flure
Ohne diese Nutzungsrechte wären einzelne Wohnräume möglicherweise überhaupt nicht sinnvoll bewohnbar.
Garten und Garage haben eine andere Funktion
Auch Garten und Garage können wirtschaftlich wertvoll sein.
Ihre Bedeutung unterscheidet sich jedoch von der Nutzung einer Küche oder eines Badezimmers.
Deshalb sollte die Bewertung nicht allein auf Quadratmetern beruhen.
Es muss vielmehr gefragt werden:
Welche tatsächliche Nutzungsmöglichkeit erhält die berechtigte Person?
Beispiel 1 – einzelne Räume ohne Mitbenutzung
Ein Wohnungsrecht umfasst:
- Schlafzimmer
- Wohnzimmer
Die Person besitzt jedoch kein Recht auf Küche oder Bad.
Ein solches Recht hätte einen deutlich eingeschränkteren Gebrauchswert.
Beispiel 2 – einzelne Räume mit umfassender Mitbenutzung
Ein Wohnungsrecht umfasst ebenfalls:
- Schlafzimmer
- Wohnzimmer
Zusätzlich dürfen genutzt werden:
- Küche
- Bad
- Garten
- Garage
Obwohl die ausschließlich genutzte Fläche in beiden Fällen identisch ist, unterscheiden sich die wirtschaftlichen Werte der Rechte deutlich.
Beispiel 3 – abgeschlossene Wohnung
Eine Person besitzt ein Wohnungsrecht an einer vollständig abgeschlossenen Wohnung mit
- eigener Küche
- eigenem Bad
- eigenem Eingang
Hier kann die gesamte Wohnfläche regelmäßig viel unmittelbarer als Grundlage der Mietwertermittlung verwendet werden.
Ein zusätzlicher pauschaler Zuschlag für gemeinschaftliche Bereiche kann dann gegebenenfalls entbehrlich oder anders zu behandeln sein.
Die Qualität der Nutzung spielt ebenfalls eine Rolle
Nicht nur der Umfang, sondern auch die Qualität der Mitbenutzung ist relevant.
Beispielsweise:
Darf die Küche jederzeit uneingeschränkt mitbenutzt werden?
Oder nur nach Absprache?
Ist die Garage dauerhaft verfügbar?
Oder darf lediglich gelegentlich ein Fahrzeug eingestellt werden?
Je stärker ein Recht eingeschränkt ist, desto geringer kann sein wirtschaftlicher Vorteil ausfallen.
Vertragstext genau lesen
Für die Bewertung ist deshalb der Übergabe- oder Bestellungsvertrag besonders wichtig.
Zu prüfen ist beispielsweise:
- Welche Räume werden genau bezeichnet?
- Ist die Nutzung ausschließlich oder gemeinschaftlich?
- Welche Nebenräume gehören dazu?
- Besteht ein Gartennutzungsrecht?
- Darf eine Garage benutzt werden?
- Gibt es Stellplatzrechte?
- Wer darf Gäste aufnehmen?
- bestehen zeitliche oder sonstige Einschränkungen?
Schon kleine Unterschiede können die wirtschaftliche Wirkung des Rechts verändern.
Auch tatsächliche Nutzung und rechtlicher Umfang unterscheiden
Bewertet werden sollte grundsätzlich das bestehende Recht.
Nicht allein die momentane tatsächliche Nutzung.
Beispiel:
Die berechtigte Person nutzt derzeit den Garten kaum.
Der Vertrag erlaubt ihr aber die vollständige Mitbenutzung.
Dass sie den Garten aktuell nur selten nutzt, beseitigt den wirtschaftlichen Inhalt des Rechts nicht.
Der Mietwert wird erst danach bestimmt
Erst nachdem der wirtschaftliche Umfang des Wohnungsrechts festgestellt wurde, kann der Mietwert abgeleitet werden.
Im Praxisfall wurde eine nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete von:
10,50 €/m² monatlich
zugrunde gelegt.
Bei einer bewertungsrelevanten Wohnrechtsfläche von rund:
57,20 m²
ergab sich:
57,20 m² × 10,50 €/m² × 12
= 7.207,20 € jährlich
Dieser Betrag war wiederum nur ein Bestandteil des gesamten Jahreswerts des Wohnungsrechts.
Weitere wirtschaftliche Vorteile getrennt berücksichtigen
Mit der bewertungsrelevanten Fläche sollten nicht automatisch sämtliche Vorteile abgegolten werden.
Im Praxisfall übernahm die Erwerberin zusätzlich verschiedene Betriebs- und Verbrauchskosten.
Unter anderem:
- Wasser
- Abwasser
- Heizung
- Warmwasser
- Strom
- Telekommunikation
- Müllentsorgung
Dieser Vorteil wurde gesondert bewertet.
Das ist methodisch wichtig.
Fläche und Nebenkosten nicht vermischen
Der Flächenzuschlag sollte den zusätzlichen Gebrauchsvorteil der Mitbenutzung erfassen.
Übernommene Betriebskosten stellen dagegen einen finanziellen Vorteil dar.
Beides sollte getrennt betrachtet werden.
Andernfalls besteht die Gefahr einer unübersichtlichen oder mehrfachen Berücksichtigung.
Doppelberücksichtigung vermeiden
Gerade bei komplex ausgestalteten Wohnungsrechten ist darauf zu achten, denselben Vorteil nicht zweimal zu bewerten.
Beispiel:
Die Nutzung der Garage wird bereits über einen Zuschlag auf die Wohnrechtsfläche berücksichtigt.
Dann sollte nicht ohne weitere Begründung zusätzlich nochmals der vollständige marktübliche Garagenmietwert angesetzt werden.
Jeder wirtschaftliche Vorteil sollte möglichst nur einmal erfasst werden.
Der Marktwert des Rechts hängt nicht nur von der Fläche ab
Selbst bei gleicher bewertungsrelevanter Fläche können zwei Wohnungsrechte unterschiedlich wertvoll sein.
Weitere Einflussgrößen sind beispielsweise:
- Lage des Gebäudes
- Qualität der Räume
- Ausstattung
- Privatsphäre
- Abgeschlossenheit
- Zugänglichkeit
- Nutzungsbeschränkungen
- Kostenregelungen
- Alter der berechtigten Person
Die Fläche ist deshalb nur ein Teil der Bewertung.
Abgeschlossene Wohnung versus gemeinsames Wohnen
Für den Markt kann es einen erheblichen Unterschied machen, ob die berechtigte Person
eine abgeschlossene Wohnung
oder
einzelne Räume innerhalb des vom Eigentümer genutzten Hauses
bewohnt.
Bei einer gemeinsamen Nutzung können entstehen:
- geringere Privatsphäre
- gemeinschaftliche Sanitär- und Küchenbereiche
- Abstimmungsbedarf
- stärkere Einschränkung des Eigentümers
Diese qualitative Ausgestaltung kann für die Bewertung und die Marktgängigkeit relevant sein.
Warum das Thema auch für Käufer wichtig ist
Ein Erwerber eines mit Wohnungsrecht belasteten Hauses sollte nicht nur fragen:
Wie viele Quadratmeter darf die berechtigte Person nutzen?
Er sollte auch wissen:
- Welche Räume darf er selbst nicht nutzen?
- Welche Bereiche muss er teilen?
- Darf die berechtigte Person den Garten mitnutzen?
- Ist die Garage betroffen?
- Wer bezahlt Strom und Heizung?
Der tatsächliche Eingriff in die Nutzungsmöglichkeit kann weit über die ausschließlich belegte Wohnfläche hinausgehen.
Typische Fehler
Nur die ausschließlich genutzten Räume bewerten
Mitbenutzungsrechte werden dadurch vollständig ignoriert.
Gemeinschaftsflächen vollständig hinzurechnen
Mitbenutzung ist keine Alleinnutzung.
Den Zuschlag als allgemeine Prozentzahl verwenden
Ein pauschaler Satz muss aus der konkreten Ausgestaltung des Rechts abgeleitet werden.
Bewertungsrelevante Fläche mit Wohnfläche verwechseln
Die Bewertungsgröße ist keine neue WoFlV-Wohnfläche.
Vertrag und tatsächliche Nutzung verwechseln
Maßgeblich ist grundsätzlich der Inhalt des Rechts.
Zusätzliche Vorteile mehrfach berücksichtigen
Mitbenutzung, Nebenkosten und sonstige Rechte sollten methodisch getrennt erfasst werden.
Vorgehensweise
Bei einem Wohnungsrecht mit Mitbenutzungsrechten bietet sich folgende Prüfung an:
Schritt 1 – Ausschließlich genutzte Räume feststellen
Welche Räume stehen allein der berechtigten Person zur Verfügung?
Schritt 2 – Tatsächliche Fläche ermitteln
Wie groß sind diese Räume?
Schritt 3 – Gemeinschaftliche Bereiche erfassen
Welche weiteren Flächen dürfen mitbenutzt werden?
Schritt 4 – Nutzungsqualität beurteilen
Wie intensiv und wie frei können diese Bereiche genutzt werden?
Schritt 5 – Bewertungsansatz wählen
Ist eine direkte Einzelbewertung sinnvoll oder ist ein pauschaler Zuschlag sachgerechter?
Schritt 6 – Bewertungsrelevante Fläche ableiten
Die Bewertungsgröße nachvollziehbar dokumentieren.
Schritt 7 – Nachhaltige Marktmiete bestimmen
Welche Miete wäre für eine vergleichbare Nutzung marktüblich?
Schritt 8 – Weitere Vorteile getrennt erfassen
Zum Beispiel:
- übernommene Nebenkosten
- Garagennutzung
- besondere Kostenregelungen
Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen
Wurde ein Vorteil bereits an anderer Stelle erfasst?
Schritt 10 – Jahreswert und Kapitalwert ermitteln
Erst anschließend erfolgt die Kapitalisierung des lebenslangen Rechts.
Formulierungsbaustein
Das Wohnungsrecht umfasst neben der ausschließlichen Nutzung bestimmter Wohnräume zusätzliche Mitbenutzungsrechte an gemeinschaftlichen Bereichen des Gebäudes und Grundstücks.
Die ausschließlich genutzten Räume weisen eine Fläche von insgesamt ... m² auf. Da die darüber hinausgehenden Gemeinschaftsflächen der berechtigten Person nicht allein zur Verfügung stehen, werden diese nicht mit ihrer vollständigen tatsächlichen Fläche in Ansatz gebracht.
Der aus den Mitbenutzungsrechten resultierende zusätzliche wirtschaftliche Gebrauchsvorteil wird vielmehr sachverständig durch einen angemessenen Zuschlag auf die ausschließlich genutzte Wohnfläche berücksichtigt.
Die hieraus abgeleitete bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche stellt keine Wohnfläche im Sinne der Wohnflächenverordnung dar, sondern dient ausschließlich der wirtschaftlichen Bewertung des Umfangs des Wohnungsrechts.
Kernaussage
Bei einem Wohnungsrecht ist die ausschließlich genutzte Wohnfläche nicht zwangsläufig die richtige Bewertungsfläche. Gemeinschaftlich nutzbare Küche, Bad, Garten, Garage oder Nebenräume besitzen ebenfalls einen wirtschaftlichen Wert, dürfen aber nicht wie allein genutzte Flächen behandelt werden. Entscheidend ist der gesamte tatsächliche Gebrauchsvorteil des Rechts.
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