Positive und negative Lagefaktoren gleichzeitig bewerten

Wie Aussicht, Immissionen, Hanglage und Grundstückszuschnitt gemeinsam in den Bodenwert einfließen

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  • Grundstückszuschnitt
  • Chiemseeblick
  • Bodenrichtwert
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Kurzantwort ​

Ein Grundstück ist selten nur „gut“ oder „schlecht“ gelegen.

Oft wirken mehrere positive und negative Lagefaktoren gleichzeitig.

Beispielsweise kann ein Grundstück über eine außergewöhnlich attraktive Aussicht verfügen und gleichzeitig durch

  • Straßenverkehr
  • Gastronomie
  • Landwirtschaft
  • Hanglage
  • ungünstigen Grundstückszuschnitt

beeinträchtigt sein.

Für die Immobilienbewertung dürfen diese Merkmale weder gegeneinander pauschal aufgehoben noch unkritisch addiert werden.

Vielmehr muss jeder Faktor zunächst hinsichtlich seiner tatsächlichen Wirkung auf

  • Wohnqualität
  • Nutzbarkeit
  • Marktgängigkeit
  • Kaufpreisbildung

untersucht werden.

Eine gute Aussicht macht störende Immissionen nicht ungeschehen – und eine belastete Lage verliert durch einzelne Nachteile nicht automatisch sämtliche positiven Qualitäten. Entscheidend ist die Gesamtwirkung auf den Grundstücksmarkt.

Worum geht es? ​

Bei der Bewertung von Wohnbaugrundstücken wird die Lage häufig mit einfachen Begriffen beschrieben:

  • sehr gut
  • gut
  • mittel
  • einfach

Für eine sachgerechte Bodenwertermittlung reicht eine solche pauschale Einordnung jedoch nicht immer aus.

Ein Grundstück kann beispielsweise in einer grundsätzlich attraktiven Region liegen, gleichzeitig aber starke objektspezifische Lagebesonderheiten aufweisen.

Dann muss genauer untersucht werden:

Welche Merkmale unterscheiden das konkrete Grundstück vom typischen Grundstück, auf das sich das allgemeine Bodenwertniveau bezieht?

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

In einem Bewertungsfall war ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück in landschaftlich attraktiver Lage zu beurteilen.

Besonders positiv war die Aussicht auf:

  • einen großen See
  • das Alpenpanorama

Gleichzeitig bestanden mehrere nachteilige Einflüsse.

Dazu gehörten:

  • eine unmittelbar nahegelegene Staatsstraße
  • eine benachbarte Gaststätte mit Biergarten
  • ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Stallungen
  • eine ausgeprägte Hanglage
  • ein unregelmäßiger Grundstückszuschnitt

Die Lage konnte deshalb weder pauschal als außergewöhnlich gut noch als grundsätzlich schlecht bewertet werden.

Ausgangspunkt ist das allgemeine Bodenwertniveau ​

Für das Grundstück war kein eigener Bodenrichtwert ausgewiesen.

Deshalb wurde zunächst aus mehreren räumlich und strukturell vergleichbaren Bodenrichtwertzonen ein allgemeines Bodenwertniveau abgeleitet.

Als Ausgangswert ergaben sich:

630 €/m²

Dieser Wert stellte jedoch noch nicht den Bodenwert des konkreten Grundstücks dar.

Er bildete lediglich die Ausgangsbasis für die weiteren objektspezifischen Anpassungen.

Warum der Ausgangswert noch nicht ausreicht ​

Ein Bodenrichtwert beziehungsweise ein daraus abgeleitetes Bodenwertniveau beschreibt typisierte Grundstücksverhältnisse.

Das konkrete Grundstück kann davon abweichen.

Im Praxisfall waren insbesondere zu berücksichtigen:

  • Grundstückszuschnitt
  • Hanglage
  • Immissionssituation
  • Aussicht

Diese Merkmale wurden deshalb gesondert untersucht.

Positiver Lagefaktor: See- und Bergblick ​

Das Grundstück verfügte über eine attraktive Fernsicht auf einen See und das Alpenpanorama.

Eine solche Aussicht kann die Wohn- und Aufenthaltsqualität deutlich erhöhen.

Für Marktteilnehmer kann sie beispielsweise bedeuten:

  • höhere emotionale Attraktivität
  • besondere Aufenthaltsqualität
  • geringere Austauschbarkeit mit anderen Grundstücken
  • stärkere Nachfrage

Deshalb wurde die Aussicht als eigenständiger wertsteigernder Lagefaktor berücksichtigt.

Aussicht ist nicht nur ein optischer Vorteil ​

Eine hochwertige Aussicht kann aus Käufersicht ein dauerhaftes Qualitätsmerkmal darstellen.

Sie kann insbesondere dann wertrelevant sein, wenn sie

  • tatsächlich vom Wohnhaus und Grundstück erlebbar
  • langfristig voraussichtlich erhalten
  • gegenüber typischen Vergleichslagen außergewöhnlich

ist.

Nicht jeder entfernte Bergblick rechtfertigt deshalb automatisch einen Zuschlag.

Die Qualität muss aus Sicht des Grundstücksmarkts tatsächlich besonders sein.

Im Praxisfall: +5 % für die Aussicht ​

Für die besondere See- und Alpenaussicht wurde sachverständig ein Zuschlag von:

5 %

berücksichtigt.

Dieser Zuschlag sollte den positiven Lageeinfluss gegenüber vergleichbaren Grundstücken ohne entsprechende Aussicht abbilden.

Gleichzeitig bestanden erhebliche Immissionen ​

Der positive Ausblick war jedoch nur eine Seite der Lage.

Auf das Grundstück wirkten gleichzeitig mehrere Immissionsquellen ein.

Straßenverkehr ​

Unmittelbar in der Nähe verlief eine Staatsstraße.

Die Verkehrsgeräusche waren auf dem Grundstück deutlich wahrnehmbar.

Solche Verkehrsbelastungen können insbesondere beeinträchtigen:

  • Ruhe im Garten
  • Terrassennutzung
  • Schlafqualität
  • Aufenthalt bei geöffneten Fenstern
  • allgemeine Wohnqualität

Die tatsächliche Wirkung hängt unter anderem von Entfernung, Verkehrsmenge, Geschwindigkeit und Abschirmung ab.

Benachbarte Gastronomie ​

Zusätzlich grenzte eine Gaststätte mit Biergarten und Stellplätzen an.

Hieraus konnten insbesondere entstehen:

  • Gästegeräusche
  • Parkverkehr
  • An- und Abfahrten
  • saisonal verstärkte Nutzung

Eine gastronomische Nutzung kann damit andere Immissionen verursachen als eine Straße.

Landwirtschaftliche Nutzung ​

In geringer Entfernung befand sich außerdem ein landwirtschaftlicher Betrieb mit Stallanlagen.

Hier waren insbesondere möglich:

  • Geruchsimmissionen
  • Betriebsgeräusche
  • landwirtschaftlicher Verkehr
  • saisonale Arbeiten

Auch diese Einwirkungen können für die Kaufentscheidung eines Wohnimmobilienerwerbers relevant sein.

Mehrere Immissionen nicht einfach einzeln addieren ​

Eine zentrale Bewertungsfrage lautet:

Soll für

  • Straße
  • Gaststätte
  • Landwirtschaft

jeweils ein eigener Abschlag angesetzt werden?

Das kann problematisch sein.

Denn die Wirkungen überschneiden sich teilweise.

Würde beispielsweise jeder Einfluss mit 5 % angesetzt, könnte daraus mechanisch ein Abschlag von 15 % entstehen.

Das muss jedoch nicht der tatsächlichen Marktreaktion entsprechen.

Gesamtwirkung statt Prozentaddition ​

Im Praxisfall wurden die verschiedenen Immissionsquellen deshalb gemeinsam betrachtet.

Sie führten insgesamt zu einer spürbaren Einschränkung der Wohn- und Aufenthaltsqualität.

Für diese überlagernde Gesamtwirkung wurde ein Lageabschlag von:

10 %

angesetzt.

Damit wurde vermieden, mehrere miteinander verbundene Nachteile schematisch zu addieren.

Warum das methodisch sinnvoll sein kann ​

Marktteilnehmer denken bei einem Grundstück regelmäßig nicht in isolierten Prozentsätzen.

Ein Käufer sagt normalerweise nicht:

Straße minus 4 %, Biergarten minus 3 %, Landwirtschaft minus 5 %.

Er nimmt vielmehr die gesamte Wohnsituation wahr.

Die Verkehrswertermittlung sollte deshalb möglichst die tatsächliche Marktreaktion abbilden.

Hanglage als eigener Grundstücksfaktor ​

Neben den Immissionen wies das Grundstück eine ausgeprägte Hanglage auf.

Der Höhenunterschied betrug im untersuchten Geländeschnitt ungefähr:

3,70 m auf rund 49,50 m

Dies entspricht einer durchschnittlichen Geländeneigung von ungefähr:

7 %.

Die Hanglage wurde als eigenständiges Grundstücksmerkmal betrachtet.

Warum die Hanglage separat behandelt wurde ​

Eine Hanglage hat eine andere wirtschaftliche Wirkung als Straßenlärm oder Geruch.

Sie kann beispielsweise beeinflussen:

  • Nutzbarkeit des Gartens
  • Anlage ebener Aufenthaltsflächen
  • Stellplätze
  • Geländemodellierung
  • Entwässerung
  • Stützkonstruktionen
  • spätere Umbauten

Deshalb sollte sie nicht einfach im allgemeinen Immissionsabschlag „mit verschwinden“.

Im Praxisfall: −5 % für die Hanglage ​

Für die eingeschränkte Gebrauchstauglichkeit und den erhöhten technischen Aufwand wurde ein Abschlag von:

5 %

angesetzt.

Auch dieser Wert ist kein allgemeiner Standardwert für Hanggrundstücke.

Er bezog sich auf die konkrete Situation des Bewertungsgrundstücks.

Unregelmäßiger Grundstückszuschnitt ​

Das Grundstück war außerdem nicht regelmäßig rechteckig zugeschnitten.

Die Grenzen verliefen teilweise schräg und führten zu Bereichen mit eingeschränkter Nutzbarkeit.

Dies kann beispielsweise Auswirkungen haben auf:

  • Gebäudeanordnung
  • Stellplätze
  • Terrassen
  • Gartenflächen
  • wirtschaftliche Flächennutzung

Im Praxisfall: −3 % für den Zuschnitt ​

Der unregelmäßige Grundstückszuschnitt wurde mit einem Abschlag von:

3 %

berücksichtigt.

Auch hier wurde das Merkmal separat betrachtet, weil seine wirtschaftliche Wirkung eine andere Ursache hatte als die Hanglage oder die Immissionsbelastung.

Schrittweise Bodenwertanpassung ​

Ausgangspunkt war:

630 €/m²

Anschließend wurden die Grundstückseigenschaften schrittweise berücksichtigt:

  • unregelmäßiger Zuschnitt: Faktor 0,97
  • Hanglage: Faktor 0,95
  • Immissionen: Faktor 0,90
  • Aussicht: Faktor 1,05

Daraus ergab sich rechnerisch:

630 € × 0,97 × 0,95 × 0,90 × 1,05

= rund 548,62 €/m²

Warum werden Faktoren multipliziert? ​

Bei einer multiplikativen Anpassung bezieht sich jeder weitere Faktor auf den bereits angepassten Wert.

Das unterscheidet sich von einer einfachen Addition der Prozentwerte.

Die Abschläge und Zuschläge lauteten nominal:

  • 3 % Abschlag
  • 5 % Abschlag
  • 10 % Abschlag
  • 5 % Zuschlag

Diese ergeben nicht einfach einen pauschalen Nettoabschlag von 13 %.

Durch die Multiplikation entsteht ein objektspezifisch angepasster Bodenwert von rund:

548,62 €/m²

gegenüber ursprünglich:

630 €/m².

Positive und negative Faktoren dürfen gleichzeitig bestehen ​

Ein häufiger Denkfehler lautet:

Wenn die Aussicht sehr gut ist, sind die anderen Nachteile damit ausgeglichen.

Das ist nicht zwingend richtig.

Eine attraktive Aussicht und Straßenlärm beschreiben zwei verschiedene Eigenschaften.

Ein Käufer kann gleichzeitig sagen:

Der Blick ist außergewöhnlich schön.

und

Die Straße stört mich erheblich.

Beides kann gleichzeitig kaufpreisrelevant sein.

Auch die umgekehrte Sicht ist falsch ​

Ebenso wenig wäre sachgerecht:

Wegen der starken Immissionen besitzt der schöne Ausblick keinen Wert mehr.

Auch das muss nicht stimmen.

Ein besonderer See- oder Bergblick kann trotz vorhandener Belastungen weiterhin einen eigenständigen Marktwert besitzen.

Kompensation bedeutet nicht vollständige Aufhebung ​

Positive Merkmale können negative Merkmale teilweise kompensieren.

Sie müssen sie aber nicht vollständig neutralisieren.

Im Praxisfall wurde ausdrücklich davon ausgegangen, dass die attraktive Aussicht die vorhandenen Immissionsbelastungen nicht vollständig kompensiert.

Deshalb blieb trotz des positiven Zuschlags insgesamt ein reduzierter Bodenwert bestehen.

Lage ist mehrdimensional ​

Für eine sachgerechte Bewertung hilft es, Lage in verschiedene Ebenen zu zerlegen.

Beispielsweise:

Regionale Lage ​

  • Gemeinde
  • Chiemseeregion
  • Verkehrsanbindung
  • Infrastruktur

Mikrolage ​

  • unmittelbare Nachbarschaft
  • Straße
  • Gastronomie
  • Landwirtschaft

Grundstücksqualität ​

  • Aussicht
  • Hang
  • Zuschnitt
  • Nutzbarkeit

Erst aus der Kombination ergibt sich das konkrete Lageprofil.

Gute Makrolage bedeutet nicht automatisch gute Mikrolage ​

Eine Immobilie kann in einer sehr gefragten Gemeinde liegen und trotzdem unmittelbar an einer stark befahrenen Straße stehen.

Umgekehrt kann innerhalb einer durchschnittlichen Gemeinde eine außergewöhnlich ruhige oder attraktive Mikrolage existieren.

Deshalb sollte nicht allein aus dem Ortsnamen auf die Grundstücksqualität geschlossen werden.

Aussicht und Immissionen wirken auf unterschiedliche Käufer unterschiedlich ​

Nicht jeder Marktteilnehmer gewichtet Lagefaktoren gleich.

Für einen Käufer kann der Seeblick besonders wichtig sein.

Ein anderer reagiert empfindlicher auf:

  • Verkehrslärm
  • Gerüche
  • Gastronomie

Die Verkehrswertermittlung orientiert sich deshalb nicht an einem einzelnen Käufer, sondern am Verhalten typischer Marktteilnehmer.

Keine mathematische Scheingenauigkeit ​

Zu- und Abschläge von beispielsweise 3 %, 5 % oder 10 % sind häufig sachverständige Marktanpassungen.

Sie sollten nicht den Eindruck erwecken, dass der Grundstücksmarkt exakt auf eine Nachkommastelle reagiert.

Die Zahlen dienen dazu, die wirtschaftliche Wirkung nachvollziehbar und konsistent abzubilden.

Marktbezug ist entscheidend ​

Ein Lagefaktor ist nur dann wertrelevant, wenn er für typische Marktteilnehmer kaufpreisrelevant ist.

Beispielsweise kann ein theoretisch messbarer Höhenunterschied vollkommen unproblematisch sein, wenn die Grundstücksnutzung dadurch nicht beeinträchtigt wird.

Ebenso kann eine nahe Straße ohne nennenswerten Verkehr kaum wertmindernd wirken.

Entscheidend ist die tatsächliche Marktwirkung.

Positive Faktoren ebenfalls nicht vergessen ​

Bei der Wertermittlung wird häufig stärker nach Mängeln und Nachteilen gesucht.

Das kann zu einer einseitigen Betrachtung führen.

Ebenso wichtig ist die Prüfung positiver Besonderheiten.

Zum Beispiel:

  • Fernsicht
  • Seeblick
  • Bergblick
  • besondere Ruhe
  • optimale Besonnung
  • außergewöhnliche Privatsphäre

Eine objektive Bewertung muss beide Seiten berücksichtigen.

Doppelberücksichtigung vermeiden ​

Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn einzelne Lagefaktoren bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurden.

Beispiel:

Die Straßenlage wurde bereits bei der Bodenwertanpassung berücksichtigt.

Dann darf sie nicht ohne Begründung nochmals vollständig als zusätzlicher Abschlag vom Gesamtverkehrswert abgezogen werden.

Dasselbe gilt für:

  • Hanglage
  • Aussicht
  • Grundstückszuschnitt

Jeder Einfluss sollte grundsätzlich nur einmal in seiner tatsächlichen Wertwirkung berücksichtigt werden.

Lageeinfluss auf Boden und Gebäude unterscheiden ​

Viele Lagefaktoren betreffen primär den Grundstückswert.

Ein schöner Ausblick oder Straßenlärm besteht grundsätzlich unabhängig davon, welches Gebäude gerade auf dem Grundstück steht.

Deshalb kann es methodisch sinnvoll sein, solche Einflüsse bereits bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen.

Andere Eigenschaften betreffen dagegen stärker das Gebäude selbst.

Zum Beispiel:

  • Heizungsanlage
  • Fenster
  • Modernisierungszustand

Diese Trennung verbessert die Nachvollziehbarkeit.

Nicht alle Nachteile brauchen einen eigenen Abschlag ​

Eine Bewertung wird nicht automatisch besser, wenn für jedes Merkmal ein eigener Prozentwert vergeben wird.

Zu viele Einzelabschläge können zu:

  • Doppelberücksichtigung
  • Scheingenauigkeit
  • schwer nachvollziehbaren Ergebnissen

führen.

Zusammengehörige Faktoren können deshalb sinnvoll gemeinsam gewürdigt werden.

Beispiel: sich überlagernde Immissionen ​

Straßenlärm und Parkplatzverkehr einer Gaststätte können zeitweise gleichzeitig auftreten.

Der Käufer erlebt dann nicht zwei isolierte Nachteile, sondern eine insgesamt erhöhte Geräuschbelastung.

Eine Gesamtwürdigung kann deshalb marktnäher sein als die Addition zweier Einzelabschläge.

Typische Fehler ​

Grundstück nur als „gute Lage“ einstufen ​

Wesentliche objektspezifische Unterschiede bleiben unberücksichtigt.

Positive Merkmale gegen negative vollständig aufrechnen ​

Unterschiedliche Lageeigenschaften können gleichzeitig wertrelevant sein.

Jeden Nachteil einzeln mit einem pauschalen Prozentsatz bewerten ​

Überlagerungen und Doppelberücksichtigungen werden nicht beachtet.

Positive Besonderheiten ignorieren ​

Eine Bewertung darf nicht nur nach wertmindernden Eigenschaften suchen.

Makrolage und Mikrolage verwechseln ​

Eine attraktive Region garantiert keine unbelastete unmittelbare Lage.

Prozentwerte als mathematisch exakte Marktreaktion darstellen ​

Sachverständige Zu- und Abschläge bleiben marktbezogene Einschätzungen.

Lagefaktoren mehrfach berücksichtigen ​

Ein bereits im Bodenwert berücksichtigter Nachteil sollte nicht nochmals unreflektiert abgezogen werden.

Vorgehensweise ​

Bei mehreren gleichzeitig wirkenden Lagefaktoren bietet sich folgende Struktur an:

Schritt 1 – Ausgangsniveau bestimmen ​

Welcher Bodenrichtwert oder welches Vergleichsniveau gilt für ein typisches Grundstück?

Schritt 2 – Positive Besonderheiten erfassen ​

Zum Beispiel:

  • Aussicht
  • Ruhe
  • Besonnung
  • besondere Nähe zu Natur oder Wasser

Schritt 3 – Negative Besonderheiten erfassen ​

Zum Beispiel:

  • Verkehr
  • Gewerbe
  • Gastronomie
  • Landwirtschaft
  • sonstige Immissionen

Schritt 4 – Grundstückseigenschaften getrennt prüfen ​

Zum Beispiel:

  • Hanglage
  • Zuschnitt
  • Nutzbarkeit

Schritt 5 – Wirkungszusammenhänge untersuchen ​

Welche Einflüsse überlagern sich?

Schritt 6 – Zusammengehörige Faktoren gegebenenfalls gemeinsam bewerten ​

Insbesondere bei mehreren Immissionsquellen kann eine Gesamtwürdigung sinnvoll sein.

Schritt 7 – Eigenständige Merkmale getrennt berücksichtigen ​

Hanglage oder Grundstückszuschnitt können eine andere wirtschaftliche Ursache besitzen.

Schritt 8 – Positive Faktoren einbeziehen ​

Wertsteigernde Besonderheiten dürfen nicht vergessen werden.

Schritt 9 – Doppelberücksichtigung prüfen ​

Jeder wirtschaftliche Einfluss sollte grundsätzlich nur einmal erfasst werden.

Schritt 10 – Ergebnis auf Marktgängigkeit prüfen ​

Ist der angepasste Bodenwert für einen typischen Marktteilnehmer nachvollziehbar?

Formulierungsbaustein ​

Das Bewertungsgrundstück weist sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Lage- und Grundstücksmerkmale auf.

Positiv wirkt insbesondere die besondere Aussichtslage, welche gegenüber vergleichbaren Grundstücken ohne entsprechende Fernsicht eine erhöhte Wohn- und Aufenthaltsqualität begründet.

Dem stehen mehrere nachteilige Lageeinflüsse gegenüber. Insbesondere die vorhandenen Verkehrs-, gewerblichen beziehungsweise sonstigen Immissionen führen in ihrer überlagernden Gesamtwirkung zu einer Einschränkung der Wohnqualität.

Darüber hinaus sind die topografischen Verhältnisse und der Grundstückszuschnitt als eigenständige wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.

Die einzelnen Einflüsse werden entsprechend ihrer unterschiedlichen wirtschaftlichen Ursachen getrennt beziehungsweise – soweit sie sich in ihrer Wirkung überschneiden – im Rahmen einer sachverständigen Gesamtwürdigung berücksichtigt. Eine pauschale vollständige Verrechnung positiver und negativer Lagefaktoren erfolgt nicht.

Kernaussage ​

Die Lage eines Grundstücks ist das Ergebnis mehrerer gleichzeitig wirkender Eigenschaften. Positive Merkmale wie See- oder Bergblick können ebenso wertrelevant sein wie Verkehr, Gastronomie oder Landwirtschaft. Entscheidend ist nicht, welcher Faktor „gewinnt“, sondern wie alle Merkmale zusammen die Wohnqualität, Nutzbarkeit und Kaufpreisentscheidung eines typischen Marktteilnehmers beeinflussen.

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