Kurzantwort

Ein unregelmäßiger Grundstückszuschnitt oder ein geneigtes Gelände führen nicht automatisch zu einer Wertminderung.

Entscheidend ist vielmehr, ob diese Eigenschaften die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Grundstücks tatsächlich beeinträchtigen.

Wertrelevant können beispielsweise sein:

• ungünstige Baukörperanordnung,
• erschwerte Erschließung,
• aufwendigere Zufahrten,
• zusätzliche Geländemodellierung,
• höhere Anforderungen an Gründung und Entwässerung,
• schwierige Anordnung von Stellplätzen oder Tiefgaragen.

Nicht die ungewöhnliche Grundstücksform oder das Gefälle an sich mindern den Wert, sondern deren Auswirkungen auf Planung, Bebauung und wirtschaftliche Verwertbarkeit.

Warum spielen Zuschnitt und Topografie eine Rolle?

Der Bodenrichtwert bezieht sich regelmäßig auf ein typisches Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone.

Dieses Richtwertgrundstück wird gedanklich häufig mit einer wirtschaftlich gut nutzbaren Grundstücksform und üblichen Geländeverhältnissen verbunden.

Weicht das konkrete Grundstück hiervon deutlich ab, kann eine Anpassung erforderlich sein.

Dabei muss jedoch immer gefragt werden:

Welche konkrete wirtschaftliche Einschränkung entsteht?

Ein unregelmäßiges Grundstück ist nicht automatisch schlechter

Viele Grundstücke weisen keine rechteckige Form auf.

Das kann vollkommen unproblematisch sein, wenn trotzdem

• geeignete Baukörper,
• Zufahrten,
• Stellplätze,
• Freiflächen

wirtschaftlich sinnvoll angeordnet werden können.

Ein Abschlag allein wegen einer ungewöhnlichen Katasterform wäre daher nicht sachgerecht.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war ein innerörtliches Grundstück mit einer Gesamtfläche von rund:

7.220 m²

zu bewerten.

Der Grundstückskörper war insbesondere im nördlichen Bereich durch

• Vor- und Rücksprünge,
• unterschiedliche Grundstückstiefen und
• einen insgesamt unregelmäßigen Zuschnitt

geprägt.

Zusätzlich war das Gelände nicht vollständig eben.

Welche Höhenunterschiede lagen vor?

Im Gutachten wurden überschlägige Geländehöhen ausgewertet.

Dabei ergaben sich ungefähr:

Ost-West-Richtung: ca. 1,9 m Höhendifferenz auf etwa 83,5 m

Nord-Süd-Richtung: ca. 5,1 m Höhendifferenz auf etwa 100 m

Das Grundstück war damit nicht extrem steil, wies aber für eine großflächige Projektentwicklung deutlich relevante Höhenunterschiede auf.

Warum kann ein relativ moderates Gefälle trotzdem relevant sein?

Die Bedeutung einer Hang- oder Gefällesituation hängt stark von der geplanten Nutzung ab.

Bei einem einzelnen Wohnhaus können einige Meter Höhenunterschied häufig problemlos in die Planung integriert werden.

Bei einem großflächigen Projekt mit

• mehreren Baukörpern,
• Tiefgarage,
• großem Stellplatzbedarf,
• Zufahrten,
• Feuerwehrzufahrten,
• umfangreichen Außenanlagen

kann dieselbe Topografie wesentlich stärker ins Gewicht fallen.

Die Nutzung entscheidet über die Wertwirkung

Dies ist ein zentraler Bewertungsgrundsatz.

Ein Gefälle von beispielsweise 5 % kann bei einem kleinen Wohnhaus kaum störend sein.

Bei einem großen Hotel- oder Gewerbeprojekt kann es dagegen Auswirkungen haben auf:

• Höhenlage der Gebäude,
• Rampen,
• Tiefgaragenzufahrt,
• Gründung,
• Geländeabfangungen,
• Entwässerung,
• Barrierefreiheit.

Damit ist nicht die reine Prozentzahl entscheidend, sondern die Wechselwirkung mit dem Nutzungskonzept.

Grundstückszuschnitt beeinflusst die Planung

Bei einem regelmäßig rechteckigen Grundstück lassen sich Baukörper häufig vergleichsweise effizient anordnen.

Unregelmäßige Grundstücke können dagegen dazu führen, dass

• Teilflächen schlechter nutzbar sind,
• größere Abstandsflächen entstehen,
• Erschließungsflächen ungünstiger verlaufen,
• Baukörper weniger wirtschaftlich angeordnet werden können.

Dadurch kann die tatsächlich effektiv nutzbare Grundstücksfläche geringer sein als die reine Katasterfläche vermuten lässt.

Beispiel

Zwei Grundstücke besitzen jeweils:

5.000 m² Fläche

Grundstück A

• weitgehend rechteckig,
• eben,
• gut erschlossen.

Grundstück B

• stark verwinkelt,
• wechselnde Grundstückstiefen,
• größere Höhenunterschiede.

Obwohl beide dieselbe Fläche besitzen, kann Grundstück A wirtschaftlich besser nutzbar sein.

Topografie verursacht nicht nur Baukosten

Bei Hang- und Gefällesituationen denkt man häufig zunächst an höhere Herstellungskosten.

Wertrelevant können aber zusätzlich sein:

• geringere Planungsflexibilität,
• schwierige Erschließung,
• weniger optimale Gebäudeanordnung,
• eingeschränkte Stellplatzorganisation,
• längere Projektplanung.

Damit kann Topografie sowohl direkte Kosten als auch allgemeine wirtschaftliche Nachteile verursachen.

Mögliche zusätzliche Baukosten

Je nach Projekt können unter anderem erforderlich sein:

• Stützwände,
• Geländemodellierung,
• zusätzliche Erdarbeiten,
• besondere Fundamente,
• Rampenanlagen,
• aufwendigere Entwässerung.

Ohne konkrete Planung lassen sich diese Kosten jedoch häufig nicht exakt bestimmen.

Keine erfundenen Mehrkosten

Bei einer Verkehrswertermittlung liegt regelmäßig noch keine detaillierte Bauplanung vor.

Dann wäre es problematisch, beispielsweise zu behaupten:

„Die Hanglage verursacht exakt 320.000 € Mehrkosten.“

Ohne konkrete Planung fehlt hierfür häufig die technische Grundlage.

Stattdessen kann die wirtschaftliche Auswirkung sachverständig über eine angemessene Anpassung des Bodenwerts berücksichtigt werden.

Ansatz im Praxisfall

Nach gesonderter Berücksichtigung der außergewöhnlichen Grundstücksgröße wurde für

• Grundstückszuschnitt und
• Geländeverhältnisse

zusammen ein weiterer Faktor von:

0,925

angesetzt.

Dies entspricht einem Abschlag von:

7,5 %.

Warum wurden Größe und Zuschnitt nicht zusammengefasst?

Weil beide Merkmale unterschiedliche wirtschaftliche Wirkungen besitzen.

Grundstücksgröße

Beeinflusst insbesondere:

• Gesamtkaufpreis,
• Kapitalbedarf,
• Käuferkreis,
• Marktgängigkeit.

Zuschnitt und Topografie

Beeinflussen insbesondere:

• bauliche Ausnutzung,
• Planungsflexibilität,
• Erschließung,
• Bauaufwand.

Eine getrennte Betrachtung verbessert die Nachvollziehbarkeit der Bewertung.

Grundstücksgröße und Zuschnitt können sich trotzdem gegenseitig verstärken

Bei sehr großen Grundstücken kann ein schwieriger Zuschnitt besonders relevant werden.

Denn auf großen Entwicklungsflächen müssen häufig viele Funktionen gleichzeitig organisiert werden:

• Gebäude,
• Zufahrten,
• Stellplätze,
• Grünflächen,
• Feuerwehrzufahrten,
• technische Infrastruktur.

Je komplexer das Projekt, desto stärker können ungünstige Grundstücksmerkmale wirken.

Hanglage kann auch positiv sein

Topografie ist nicht grundsätzlich wertmindernd.

Eine Hanglage kann beispielsweise Vorteile bieten:

• gute Aussicht,
• Belichtung,
• terrassierte Bebauung,
• attraktive Architektur.

Bei Wohnimmobilien können diese positiven Effekte sogar erheblich sein.

Es muss deshalb immer geprüft werden, ob sich Vor- und Nachteile gegenüberstehen.

Im Praxisfall überwogen die wirtschaftlichen Nachteile

Bei dem großen innerörtlichen Entwicklungsgrundstück stand nicht eine besondere Aussichtslage im Vordergrund.

Relevant waren vielmehr die Anforderungen einer großflächigen Bebauung.

Das Gutachten sah insbesondere zusätzlichen Aufwand bei:

• Höhenplanung,
• Gründung,
• Geländeabfangung,
• Entwässerung,
• Zufahrten,
• Tiefgarage.

Daher wurde insgesamt eine negative Wertwirkung angenommen.

Tiefgaragen reagieren besonders empfindlich auf Topografie

Bei größeren Projekten kann die Tiefgarage ein wesentlicher Kostenfaktor sein.

Die Geländehöhen beeinflussen unter anderem:

• Rampenneigung,
• Ein- und Ausfahrten,
• Höhenlage der Geschosse,
• Aushub,
• Stützkonstruktionen.

Dadurch kann selbst ein moderates Gefälle wirtschaftlich relevant werden.

Auch die Entwässerung kann komplexer werden

Bei geneigten Grundstücken muss Niederschlagswasser kontrolliert geführt werden.

Je nach Bebauung können zusätzliche Maßnahmen erforderlich sein.

Bei großen versiegelten Flächen, Tiefgaragen und umfangreichen Außenanlagen kann dieser Punkt planerisch deutlich bedeutender werden als bei einem kleinen Wohnbaugrundstück.

Nicht jede Teilfläche ist gleich gut nutzbar

Ein großes Grundstück kann rechnerisch vollständig Bauland sein.

Trotzdem können einzelne Bereiche aufgrund von

• Form,
• Gelände,
• Erschließung

wirtschaftlich unterschiedlich gut nutzbar sein.

Dies bedeutet nicht automatisch, dass diese Flächen einen eigenen niedrigeren Bodenwert besitzen.

Es kann jedoch die Gesamtwirtschaftlichkeit des Grundstücks beeinflussen.

Alternative: Teilflächen getrennt bewerten

Wenn sich deutlich unterschiedliche Grundstücksqualitäten abgrenzen lassen, kann eine getrennte Bewertung einzelner Teilflächen sinnvoll sein.

Dies setzt jedoch voraus, dass die Unterschiede ausreichend klar sind.

Bei einer lediglich insgesamt ungünstigeren Grundstücksstruktur kann dagegen eine Anpassung des Gesamtbodenwertansatzes transparenter sein.

Bodenrichtwert nicht mechanisch anpassen

Ein Abschlag von 7,5 % ist kein allgemeiner Wert für:

• Hanggrundstücke,
• unregelmäßige Grundstücke,
• große Projektflächen.

Er war das Ergebnis des konkreten Bewertungsfalls.

Andere Grundstücke können

• keinen,
• einen geringeren oder
• einen deutlich höheren

Anpassungsbedarf besitzen.

Keine Doppelberücksichtigung

Besondere Vorsicht ist erforderlich, wenn dieselben Folgen bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurden.

Beispielsweise darf ein erhöhter Bauaufwand wegen Topografie nicht

• einmal über den Bodenwert,
• und nochmals vollständig als konkrete Baukosten

angesetzt werden.

Ebenso sollte eine durch den Zuschnitt eingeschränkte Marktgängigkeit nicht mehrfach über verschiedene pauschale Abschläge erfasst werden.

Unterschied zwischen Baugrund und Topografie

Topografie beschreibt die Geländeform.

Baugrund beschreibt dagegen beispielsweise:

• Bodenaufbau,
• Tragfähigkeit,
• Grundwasser,
• Gründungsverhältnisse.

Ein geneigtes Grundstück besitzt nicht automatisch schlechten Baugrund.

Umgekehrt kann ein ebenes Grundstück schwierige geotechnische Verhältnisse aufweisen.

Diese Faktoren sollten getrennt behandelt werden.

Unterschied zwischen Zuschnitt und Baurecht

Auch ein ungünstiger Grundstückszuschnitt und planungsrechtliche Beschränkungen sind zwei unterschiedliche Bewertungsmerkmale.

Der Zuschnitt beschreibt die tatsächliche Grundstücksgeometrie.

Das Baurecht bestimmt, was auf dieser Fläche zulässig ist.

Beides kann sich gegenseitig beeinflussen, sollte aber nicht unreflektiert in einem gemeinsamen Pauschalabschlag verschwinden.

Typische Fehler

Jede Hanglage pauschal abwerten

Topografie kann neutral oder sogar positiv wirken.

Unregelmäßige Grundstücke automatisch schlechter bewerten

Entscheidend ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit.

Prozentabschläge ohne konkrete Wirkung begründen

Ein bloß optisch ungewöhnliches Grundstück reicht nicht.

Fiktive Mehrkosten erfinden

Ohne Planung sind konkrete Baukosten oft nicht belastbar.

Grundstücksgröße und Zuschnitt vermischen

Beide Merkmale besitzen unterschiedliche wirtschaftliche Ursachen.

Baugrundrisiko mit Hanglage gleichsetzen

Geotechnik und Topografie sind getrennt zu prüfen.

Nachteile mehrfach berücksichtigen

Doppelabschläge sind zu vermeiden.

Vorgehensweise

Bei besonderen Grundstücksformen und Geländeverhältnissen bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Grundstücksform analysieren

Ist der Zuschnitt für die vorgesehene Nutzung funktional?

Schritt 2 – Geländehöhen untersuchen

Welche tatsächlichen Höhenunterschiede liegen vor?

Schritt 3 – Nutzung berücksichtigen

Welche Bebauung ist wirtschaftlich wahrscheinlich?

Schritt 4 – Auswirkungen auf die Planung prüfen

Gibt es Nachteile bei:

• Baukörpern,
• Stellplätzen,
• Zufahrten,
• Freiflächen?

Schritt 5 – Möglichen Bauaufwand würdigen

Sind zusätzliche Maßnahmen für

• Gründung,
• Erdarbeiten,
• Stützwände,
• Entwässerung

zu erwarten?

Schritt 6 – Positive Effekte prüfen

Gibt es beispielsweise Aussichtsvorteile?

Schritt 7 – Andere Merkmale abgrenzen

• Grundstücksgröße,
• Baugrund,
• Planungsrecht.

Schritt 8 – Wertwirkung sachverständig ableiten

Nur solche Auswirkungen berücksichtigen, die ein typischer Käufer tatsächlich kaufpreisrelevant einschätzen würde.

Formulierungsbaustein

Das Bewertungsgrundstück weist gegenüber einem regelmäßig zugeschnittenen und weitgehend ebenen Grundstück einen teilweise unregelmäßigen Grundstückskörper sowie unterschiedliche Geländehöhen auf.

Hieraus ergeben sich keine grundsätzlichen Zweifel an der Bebaubarkeit. Bei einer großflächigen Entwicklung sind jedoch zusätzliche Anforderungen an die wirtschaftliche Anordnung der Baukörper, Erschließungs- und Stellplatzflächen sowie an Höhenplanung, Gründung, Entwässerung und gegebenenfalls Geländeabfangungen zu erwarten.

Die hieraus resultierende verminderte Planungsflexibilität und der erhöhte bauliche Aufwand werden bei der Bodenwertermittlung sachverständig berücksichtigt. Eine exakte Ermittlung projektbezogener Mehrkosten ist mangels konkreter Ausführungsplanung nicht möglich und wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht unterstellt.

Kernaussage

Grundstückszuschnitt und Topografie sind nicht deshalb wertrelevant, weil sie vom Idealbild eines rechteckigen und ebenen Grundstücks abweichen. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang sie Planung, Bebauung, Erschließung und wirtschaftliche Verwertbarkeit tatsächlich erschweren.

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