Kurzantwort

Bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung kann ein Verkehrswertgutachten eine wichtige Grundlage sein, um den Wert der übertragenen Immobilie nachvollziehbar zu dokumentieren.

Das betrifft insbesondere Fälle wie:

• Schenkungen
• vorweggenommene Erbfolge
• Übertragung eines Hauses auf Kinder
• Übertragungen unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts
• Übertragungen unter Vorbehalt eines Nießbrauchs

Für steuerliche Zwecke kann zusätzlich die Frage entstehen, ob ein gegenüber der steuerlichen Bewertung niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden soll.

Ein Verkehrswertgutachten kann hierfür eine wichtige Bewertungsgrundlage darstellen.

Bei einer Immobilienübertragung sollte zwischen dem Verkehrswert der Immobilie, dem Wert bestehender Rechte und Belastungen sowie der steuerlichen Bewertung klar unterschieden werden.

Worum geht es?

Immobilien werden häufig nicht verkauft, sondern innerhalb der Familie übertragen.

Ein typischer Fall ist:

Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus bereits zu Lebzeiten auf ein Kind.

Dabei können gleichzeitig Rechte zugunsten der bisherigen Eigentümer vereinbart werden, beispielsweise:

• lebenslanges Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Mitbenutzungsrechte
• Versorgungsleistungen
• sonstige vertragliche Verpflichtungen

Damit stellen sich unterschiedliche Bewertungsfragen.

Warum wird überhaupt ein Immobilienwert benötigt?

Der Immobilienwert kann bei einer Übertragung aus mehreren Gründen von Bedeutung sein.

Beispielsweise zur:

• Dokumentation des übertragenen Vermögens
• steuerlichen Einordnung
• Bewertung vorbehaltener Rechte
• Vermögensaufstellung innerhalb der Familie
• Vorbereitung späterer erbrechtlicher Fragestellungen
• Plausibilisierung gegenüber Behörden

Ein Verkehrswertgutachten schafft hierfür eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage zu einem bestimmten Stichtag.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

In einem Bewertungsfall sollte ein Einfamilienhaus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die Tochter der Eigentümerin übertragen werden.

Die bisherige Eigentümerin sollte gleichzeitig ein lebenslanges Wohnungsrecht erhalten.

Zweck des Gutachtens war deshalb unter anderem:

• die Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB
• die Berücksichtigung des Wohnungsrechts
• die Dokumentation des Grundstückswerts zum Übertragungsstichtag
• die Bereitstellung einer nachvollziehbaren Bewertungsgrundlage für die Beteiligten

Verkehrswert und unentgeltliche Übertragung

Auch wenn bei einer Schenkung kein Kaufpreis gezahlt wird, besitzt die Immobilie selbstverständlich einen wirtschaftlichen Wert.

Dieser muss von der Frage getrennt werden, welchen Betrag die Beteiligten tatsächlich untereinander zahlen.

Bei einer unentgeltlichen Übertragung lautet die Bewertungsfrage daher nicht:

Welcher Kaufpreis wurde vereinbart?

sondern:

Welchen Wert besitzt die Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag?

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB

Der Verkehrswert beschreibt vereinfacht den Preis, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen am Wertermittlungsstichtag erzielbar wäre.

Dabei werden insbesondere berücksichtigt:

• rechtliche Gegebenheiten
• tatsächliche Eigenschaften
• sonstige Beschaffenheit
• Lage des Grundstücks
• allgemeine Marktverhältnisse

Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dabei grundsätzlich außer Betracht bleiben.

Gemeiner Wert und Verkehrswert

Bei steuerlichen Fragestellungen wird häufig der Begriff des gemeinen Werts verwendet.

Im zugrunde liegenden Bewertungsfall wurde der Verkehrswert zugleich als geeignete Grundlage zur nachvollziehbaren Dokumentation des gemeinen Werts angesehen.

Beide Wertbegriffe orientieren sich grundsätzlich daran, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der wertrelevanten Eigenschaften erzielbar wäre.

Für die konkrete steuerliche Behandlung gelten jedoch die jeweiligen steuerrechtlichen Vorschriften.

Warum das Bewertungsrecht eigene Werte ermittelt

Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der Immobilienwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt.

Diese steuerliche Bewertung muss nicht in jedem Fall exakt mit einem individuell ermittelten Verkehrswert übereinstimmen.

Gründe hierfür können beispielsweise sein:

• typisierte Bewertungsmodelle
• standardisierte Parameter
• pauschale Bewirtschaftungskosten
• gesetzlich vorgegebene Bewertungsansätze

Dadurch kann sich im Einzelfall eine Abweichung gegenüber dem tatsächlichen Marktwert ergeben.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Wenn der nach steuerlichen Vorschriften ermittelte Wert über dem tatsächlich am Markt erzielbaren Wert liegt, kann sich die Frage nach einem Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts stellen.

Im Praxisfall wurde das Gutachten ausdrücklich auch mit Blick auf einen möglichen Nachweis nach:

§ 198 BewG

erstellt.

Das bedeutet nicht, dass jedes Verkehrswertgutachten automatisch steuerlich anerkannt wird.

Es bedeutet vielmehr, dass eine nachvollziehbare und stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung für einen solchen Nachweis von Bedeutung sein kann.

Warum ein pauschaler Internetwert häufig nicht ausreicht

Automatisierte Immobilienbewertungen berücksichtigen viele objektspezifische Besonderheiten nur eingeschränkt.

Bei einer Immobilie können beispielsweise wertrelevant sein:

• erheblicher Modernisierungsbedarf
• Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Außenbereichslage
• Hanglage
• Immissionen
• ungewöhnlicher Grundstückszuschnitt
• besondere Aussichtslage

Gerade solche Faktoren können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.

Beispiel aus dem Praxisfall

Das bewertete Einfamilienhaus verfügte einerseits über erhebliche positive Merkmale.

Dazu gehörten insbesondere:

• attraktive Chiemseelage
• See- und Bergblick
• großzügiges Grundstück

Gleichzeitig bestanden mehrere wertmindernde Eigenschaften:

• erheblicher Modernisierungsbedarf
• Nachtspeicherheizung
• energetisch überalterter Zustand
• Hanglage
• Straßenimmissionen
• benachbarte Gastronomie
• landwirtschaftliche Immissionen

Zusätzlich war ein lebenslanges Wohnungsrecht zu berücksichtigen.

Eine pauschale Durchschnittsbewertung könnte diese Kombination nur unzureichend erfassen.

Unbelasteter und belasteter Verkehrswert unterscheiden

Bei Übertragungen unter Vorbehalt eines Rechts ist diese Unterscheidung besonders wichtig.

Im Praxisfall wurde zunächst ein unbelasteter Wert der Immobilie beurteilt.

Anschließend wurde der wirtschaftliche Einfluss des lebenslangen Wohnungsrechts berücksichtigt.

Das Wohnungsrecht wurde mit rund:

140.000 €

bewertet.

Damit wurde deutlich, dass der Wert der Immobilie ohne Recht und der Wert unter Berücksichtigung des Rechts zwei unterschiedliche Größen darstellen.

Warum ein Wohnungsrecht den Immobilienwert beeinflusst

Ein Wohnungsrecht schränkt die Nutzungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers ein.

Je nach Ausgestaltung kann die berechtigte Person beispielsweise:

• bestimmte Räume ausschließlich nutzen
• Küche und Bad mitbenutzen
• Garten nutzen
• Garage nutzen

Der Eigentümer kann über diese Bereiche damit nicht vollständig frei verfügen.

Diese Einschränkung besitzt einen wirtschaftlichen Wert.

Die Schenkung selbst ist nicht Gegenstand der Verkehrswertermittlung

Der Sachverständige bewertet die Immobilie und gegebenenfalls wertbeeinflussende Rechte.

Er entscheidet dagegen nicht:

• ob Schenkungsteuer entsteht
• wie hoch die persönliche Steuerbelastung ist
• welcher Freibetrag zur Verfügung steht
• ob bestimmte steuerliche Vergünstigungen greifen
• wie der Übergabevertrag rechtlich gestaltet werden sollte

Diese Fragen gehören zur steuerlichen beziehungsweise rechtlichen Beratung.

Verkehrswertgutachten und Steuerberatung klar trennen

Diese Abgrenzung ist fachlich wichtig.

Ein Verkehrswertgutachten beantwortet beispielsweise:

Welchen Marktwert besitzt die Immobilie am Stichtag?

Eine Steuerberatung beantwortet dagegen beispielsweise:

Welche steuerlichen Folgen hat die Übertragung für die Beteiligten?

Beides kann zusammenhängen, ist aber nicht dasselbe.

Auch rechtliche Fragen bleiben den rechtsberatenden Berufen vorbehalten

Bei einer Immobilienübertragung können zahlreiche Rechtsfragen entstehen.

Zum Beispiel:

• Rang eines Wohnungsrechts
• Rückforderungsrechte
• Pflichtteilsfragen
• Ausgleichspflichten unter Geschwistern
• Vertragsauslegung
• Wirksamkeit einzelner Vereinbarungen

Ein Immobiliengutachten kann die wirtschaftlichen Auswirkungen bestimmter Rechte bewerten.

Es ersetzt jedoch keine juristische Prüfung der Vertragsgestaltung.

Der Wertermittlungsstichtag ist entscheidend

Der Immobilienwert ist immer stichtagsbezogen.

Im Praxisfall wurde als Wertermittlungsstichtag der Tag der Ortsbesichtigung verwendet.

Für die Bewertung maßgeblich waren damit:

• der Immobilienmarkt zu diesem Zeitpunkt
• der Gebäudezustand zu diesem Zeitpunkt
• die rechtlichen Gegebenheiten zu diesem Zeitpunkt
• die wertrelevanten Grundstücksmerkmale zu diesem Zeitpunkt

Eine Bewertung mehrere Jahre später kann zu einem anderen Ergebnis führen.

Warum der Stichtag bei Übertragungen besonders wichtig ist

Immobilienwerte verändern sich.

Zum Beispiel durch:

• Preisentwicklung
• Modernisierungen
• Bauschäden
• Änderungen des Baurechts
• Veränderungen der Umgebung

Deshalb sollte nachvollziehbar dokumentiert werden, auf welchen Zeitpunkt sich der ermittelte Wert bezieht.

Vorweggenommene Erbfolge

Unter einer vorweggenommenen Erbfolge wird typischerweise eine Vermögensübertragung zu Lebzeiten verstanden, die wirtschaftlich bereits Teile einer späteren Vermögensnachfolge vorwegnimmt.

Bei Immobilien erfolgt dies häufig durch Übertragung auf:

• Kinder
• Enkel
• andere Familienangehörige

Dabei sichern sich die bisherigen Eigentümer häufig Rechte an der Immobilie.

Typisches Modell

Die Eltern übertragen das Haus auf ein Kind.

Im Gegenzug beziehungsweise im Zusammenhang mit der Übertragung werden beispielsweise vereinbart:

• Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Pflegeverpflichtungen
• Rückforderungsrechte
• Ausgleichszahlungen

Für die Immobilienbewertung ist dann zu prüfen, welche dieser Regelungen tatsächlich einen wertbeeinflussenden Grundstücksbezug besitzen.

Nicht jede Vertragsklausel ist automatisch ein Immobilienwertabschlag

Ein Übergabevertrag kann viele Vereinbarungen enthalten.

Nicht jede davon darf pauschal vom Verkehrswert abgezogen werden.

Zu untersuchen ist:

• Welche konkrete wirtschaftliche Belastung besteht?
• Ist sie grundstücksbezogen?
• Wie wirkt sie auf einen typischen Marktteilnehmer?
• Ist sie bereits an anderer Stelle berücksichtigt?

Dadurch wird eine Doppelberücksichtigung vermieden.

Verkehrswert vor und nach Berücksichtigung eines Rechts

Für die Nachvollziehbarkeit kann es sinnvoll sein, die Bewertung transparent aufzubauen.

Beispielsweise:

Wert der Immobilie ohne Wohnungsrecht

minus

wirtschaftlicher Einfluss des Wohnungsrechts

=

Wert der belasteten Immobilie

Damit wird erkennbar, welcher Teil der Wertdifferenz tatsächlich auf das Recht zurückzuführen ist.

Ein Verkehrswertgutachten dokumentiert mehr als nur eine Endzahl

Gerade bei Familienübertragungen kann die Herleitung später von großer Bedeutung sein.

Ein qualifiziertes Gutachten dokumentiert beispielsweise:

• Grundstücksdaten
• Gebäudestand
• Bodenwert
• Marktlage
• Modernisierungsbedarf
• Rechte und Belastungen
• Bewertungsmethoden
• Wertermittlungsstichtag

Dadurch bleibt später nachvollziehbar, wie der damalige Wert zustande gekommen ist.

Bedeutung für spätere Auseinandersetzungen

Bei Familienübertragungen können Jahre später Fragen entstehen.

Beispielsweise im Zusammenhang mit:

• Erbauseinandersetzungen
• Pflichtteilsfragen
• Ausgleichsansprüchen

Ein stichtagsbezogenes Gutachten kann dann als Dokumentation der damaligen Wertverhältnisse hilfreich sein.

Ob und in welchem Umfang daraus rechtliche Ansprüche entstehen, ist jedoch keine Frage der Immobilienbewertung.

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht dasselbe

Auch bei einer teilentgeltlichen Übertragung ist Vorsicht geboten.

Ein zwischen Familienangehörigen vereinbarter Betrag entspricht nicht automatisch dem Verkehrswert.

Persönliche Beziehungen oder besondere Vereinbarungen können den tatsächlich gezahlten Betrag beeinflussen.

Der Verkehrswert wird dagegen unabhängig von solchen ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen ermittelt.

Beispiel

Angenommen, eine Immobilie besitzt einen Verkehrswert von:

600.000 €

Die Tochter zahlt im Rahmen der Übertragung aber lediglich:

100.000 €

und übernimmt zusätzlich bestimmte Verpflichtungen.

Aus dem gezahlten Betrag von 100.000 € kann nicht einfach geschlossen werden, dass die Immobilie nur diesen Wert besitzt.

Für die Bewertung müssen sämtliche wirtschaftlich relevanten Komponenten getrennt betrachtet werden.

Modernisierungsbedarf kann den gemeinen Wert erheblich beeinflussen

Gerade bei älteren Wohnhäusern kann der tatsächliche Marktwert deutlich von einem durchschnittlichen Standardobjekt abweichen.

Im Praxisfall wurde ein überschlägiger Modernisierungsbedarf von rund:

200.000 €

ermittelt.

Marktwirksam berücksichtigt wurden davon jedoch rund:

130.000 €.

Damit wird deutlich, dass eine individuelle Objektbewertung erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert haben kann.

Lagevorteile und Belastungen ebenfalls berücksichtigen

Auch die Lage darf nicht nur anhand eines allgemeinen Orts- oder Gemeindepreises beurteilt werden.

Im Praxisfall bestanden gleichzeitig:

Positive Merkmale

• Chiemseeblick
• Alpenblick
• attraktive Wohnregion

Negative Merkmale

• Staatsstraße
• Gaststätte
• Landwirtschaft
• Hanglage
• unregelmäßiger Zuschnitt

Die Verkehrswertermittlung muss diese Eigenschaften in ihrer Gesamtheit berücksichtigen.

Warum Sachwert und Ertragswert hilfreich sein können

Im Praxisfall wurde das Einfamilienhaus vorrangig im Sachwertverfahren bewertet.

Zusätzlich wurde ein Ertragswert als Plausibilisierung ermittelt.

Die Ergebnisse lagen mit rund:

460.000 € Sachwert

und

470.000 € Ertragswert

relativ nahe beieinander.

Diese Übereinstimmung unterstützte die Plausibilität des ermittelten Wertniveaus.

Das Gutachten sollte seinen Zweck ausdrücklich benennen

Bei einer Übertragung ist es sinnvoll, im Gutachten klar zu dokumentieren, warum die Bewertung erfolgt.

Beispielsweise:

Ermittlung des Verkehrswerts als Grundlage einer beabsichtigten unentgeltlichen Grundstücksübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Dadurch wird der Bewertungsanlass eindeutig nachvollziehbar.

Gleichzeitig sollte der Auftrag begrenzt werden

Eine klare Abgrenzung schützt alle Beteiligten vor Missverständnissen.

Ein geeigneter Hinweis kann sinngemäß klarstellen:

• Gegenstand ist die Immobilienbewertung.
• Eine Steuerberatung erfolgt nicht.
• Eine Rechtsberatung erfolgt nicht.
• Über steuerliche oder rechtliche Folgen entscheiden die zuständigen Fachberater beziehungsweise Behörden.

Typische Fehler

Schenkungswert und Verkehrswert gleichsetzen

Die steuerliche Behandlung und die Verkehrswertermittlung sind unterschiedliche Fragestellungen.

Den im Vertrag genannten Betrag als Immobilienwert übernehmen

Familieninterne Vereinbarungen sind nicht automatisch marktüblich.

Wohnungsrecht nicht gesondert bewerten

Ein lebenslanges Recht kann einen erheblichen wirtschaftlichen Einfluss besitzen.

Steuerwert ungeprüft mit Marktwert gleichsetzen

Typisierte steuerliche Bewertungsansätze können vom individuell ermittelten Marktwert abweichen.

Nur einen pauschalen Onlinewert verwenden

Objektspezifische Besonderheiten können unzureichend berücksichtigt sein.

Den Bewertungsstichtag nicht sauber dokumentieren

Der Wert einer Immobilie gilt immer für einen bestimmten Zeitpunkt.

Steuerliche oder rechtliche Aussagen in das Verkehrswertgutachten hineinziehen

Die Aufgabenbereiche sollten klar getrennt bleiben.

Vorgehensweise

Bei einer Immobilienübertragung bietet sich folgende Struktur an:

Schritt 1 – Bewertungsanlass klären

Geht es um:

• Schenkung
• vorweggenommene Erbfolge
• Übertragung unter Wohnungsrecht
• Übertragung unter Nießbrauch?

Schritt 2 – Wertermittlungsstichtag festlegen

Auf welchen Zeitpunkt soll sich der Wert beziehen?

Schritt 3 – Immobilie im unbelasteten Zustand bewerten

Welchen Verkehrswert besitzt das Grundstück grundsätzlich?

Schritt 4 – Rechte und Belastungen erfassen

Bestehen beispielsweise:

• Wohnungsrecht
• Nießbrauch
• Dienstbarkeiten?

Schritt 5 – Wirtschaftliche Auswirkungen der Rechte bestimmen

Welchen Kapitalwert besitzen diese Rechte?

Schritt 6 – Belasteten Verkehrswert ableiten

Wie verändert sich der Immobilienwert durch die Belastungen?

Schritt 7 – Bewertungszweck dokumentieren

Für welchen Anlass wurde das Gutachten erstellt?

Schritt 8 – Steuerliche Verwendung getrennt prüfen

Soll gegebenenfalls ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden?

Schritt 9 – Fachliche Zuständigkeiten abgrenzen

Steuerliche und rechtliche Fragen an die entsprechenden Berater verweisen.

Formulierungsbaustein

Zweck der Wertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB zum Wertermittlungsstichtag als Grundlage einer beabsichtigten unentgeltlichen Grundstücksübertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

Soweit zugunsten der bisherigen Eigentümerin beziehungsweise des bisherigen Eigentümers grundstücksbezogene Rechte vereinbart werden, sind deren wirtschaftliche Auswirkungen im Rahmen der Verkehrswertermittlung gesondert zu untersuchen und zu berücksichtigen.

Das Gutachten dient zugleich der nachvollziehbaren Dokumentation des Grundstückswerts zum maßgeblichen Stichtag. Soweit für steuerliche Zwecke ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts erforderlich sein sollte, kann eine qualifizierte Verkehrswertermittlung hierfür eine Bewertungsgrundlage darstellen.

Die Verkehrswertermittlung ersetzt jedoch weder eine steuerliche noch eine rechtliche Beratung. Aussagen über die konkrete steuerliche Behandlung oder die rechtliche Wirksamkeit der Vertragsgestaltung sind nicht Gegenstand der Immobilienbewertung.

Kernaussage

Bei einer unentgeltlichen Immobilienübertragung schafft ein stichtagsbezogenes Verkehrswertgutachten eine nachvollziehbare Grundlage für den Wert des übertragenen Vermögens und die wirtschaftliche Wirkung vorbehaltener Rechte. Steuerliche und rechtliche Folgen der Übertragung bleiben davon jedoch getrennte Fragestellungen.

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