Übernommene Nebenkosten erhöhen den Wert eines Wohnungsrechts

Warum Heizung, Strom, Wasser und weitere laufende Kosten bei der Bewertung eines Wohnungsrechts mitberücksichtigt werden können

  • Wohnungsrecht
  • Wohnrecht
  • Nebenkosten
  • Betriebskosten
  • Verbrauchskosten
  • Kapitalwert
  • Rechte und Belastungen
  • Immobilienbewertung
  • Verkehrswert

Kurzantwort ​

Bei der Bewertung eines Wohnungsrechts können auch übernommene Betriebs- und Verbrauchskosten wertrelevant sein.

Wenn die berechtigte Person nicht nur unentgeltlich wohnen darf, sondern zusätzlich bestimmte laufende Kosten vom Eigentümer getragen werden, entsteht ein weiterer wirtschaftlicher Vorteil.

Dazu können beispielsweise gehören:

  • Heizung
  • Warmwasser
  • Strom
  • Wasser und Abwasser
  • Müllentsorgung
  • Telekommunikation
  • Kaminkehrerkosten

Diese Vorteile sollten getrennt vom eigentlichen Mietwert betrachtet werden.

Ein Wohnungsrecht kann wirtschaftlich mehr wert sein als die ersparte Miete allein. Entscheidend ist, welche Aufwendungen die berechtigte Person durch die konkrete Vertragsgestaltung zusätzlich nicht selbst tragen muss.

Worum geht es? ​

Bei einem klassischen Mietverhältnis bezahlt der Nutzer nicht nur die Nettokaltmiete.

Zusätzlich fallen regelmäßig Betriebs- und Verbrauchskosten an.

Je nach Vertrag gehören hierzu beispielsweise:

  • Heizkosten
  • Strom
  • Wasser
  • Abwasser
  • Müll
  • Telekommunikation

Bei einem Wohnungsrecht kann vereinbart sein, dass diese Kosten ganz oder teilweise vom Grundstückseigentümer übernommen werden.

Für die berechtigte Person entsteht dadurch ein zusätzlicher wirtschaftlicher Vorteil.

Warum ist das für die Bewertung relevant? ​

Ein Wohnungsrecht wird häufig über den ersparten Mietaufwand bewertet.

Vereinfacht:

marktüblicher Mietwert × Dauer des Rechts

Wenn der Berechtigte jedoch zusätzlich keine Heiz-, Strom- oder Wasserkosten tragen muss, wäre eine Bewertung ausschließlich anhand der Nettokaltmiete unvollständig.

Denn der tatsächliche wirtschaftliche Vorteil ist größer.

Anonymisiertes Praxisbeispiel ​

In einem Bewertungsfall wurde im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge ein lebenslanges Wohnungsrecht vereinbart.

Die berechtigte Person durfte bestimmte Räume ausschließlich nutzen und weitere Bereiche des Hauses mitbenutzen.

Für die bewertungsrelevante Wohnrechtsfläche wurde zunächst ein jährlicher Mietwert von:

7.207,20 €

ermittelt.

Darüber hinaus verpflichtete sich die Erwerberin, verschiedene laufende Kosten zu übernehmen.

Welche Kosten wurden übernommen? ​

Nach den vertraglichen Regelungen betraf dies insbesondere:

  • Wasser und Abwasser
  • Heizung und Warmwasser
  • Strom
  • Telekommunikation
  • Kaminkehrer
  • Müllentsorgung

Diese Kosten hätte die Wohnungsberechtigte bei einer gewöhnlichen Wohnnutzung zumindest teilweise selbst zu tragen.

Durch die Kostenübernahme entstand deshalb ein zusätzlicher wirtschaftlicher Gebrauchsvorteil.

Warum dieser Vorteil nicht im Mietwert enthalten ist ​

Die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete bildet grundsätzlich nur die Überlassung der Wohnräume ab.

Verbrauchsabhängige Kosten wie Strom oder Heizung sind darin regelmäßig nicht enthalten.

Deshalb dürfen sie bei entsprechender vertraglicher Übernahme zusätzlich berücksichtigt werden.

Wichtig ist allerdings, Mietwert und Nebenkostenvorteil methodisch sauber voneinander zu trennen.

Kein pauschales Doppelerfassen ​

Die gleiche Kostenposition darf nicht zweimal berücksichtigt werden.

Beispielsweise darf ein Mietwert nicht bereits als Warmmiete angesetzt und anschließend nochmals um Heiz- und Betriebskosten erhöht werden.

Deshalb ist zunächst zu klären:

Handelt es sich beim angesetzten Mietwert um Nettokaltmiete oder um eine bereits um Nebenkosten erhöhte Größe?

Im Praxisfall wurde ausdrücklich mit einer Nettokaltmiete gearbeitet.

Die zusätzlichen Kosten konnten daher separat bewertet werden.

Wie hoch war der wirtschaftliche Vorteil? ​

Im konkreten Fall lagen keine vollständigen objektbezogenen Verbrauchsabrechnungen vor.

Hinzu kam, dass die Wohnungsberechtigte nicht das gesamte Gebäude ausschließlich nutzte.

Eine exakte Zuordnung sämtlicher tatsächlicher Nebenkosten war daher nicht möglich.

Der wirtschaftliche Vorteil wurde deshalb sachverständig mit:

4.000 € jährlich

angesetzt.

Warum keine Einzelabrechnung? ​

Eine genaue Berechnung wäre theoretisch denkbar gewesen.

Beispielsweise über:

  • Stromverbrauch
  • Heizenergie
  • Wasserverbrauch
  • Müllgebühren
  • Telekommunikationskosten

Dafür hätten jedoch belastbare Verbrauchsdaten und eine sachgerechte Zuordnung auf die Wohnungsberechtigte vorliegen müssen.

Diese Voraussetzungen waren im Praxisfall nicht gegeben.

Sachverständiger Pauschalansatz ​

Wenn keine belastbaren Einzelabrechnungen vorhanden sind, kann ein sachverständiger Pauschalansatz sinnvoll sein.

Dabei sollten insbesondere berücksichtigt werden:

  • Umfang des Wohnungsrechts
  • Personenzahl
  • Größe der genutzten Räume
  • energetischer Zustand des Gebäudes
  • Art der Heizungsanlage
  • Umfang der übernommenen Kosten

Der Ansatz muss nachvollziehbar sein und darf nicht den Eindruck einer exakten Verbrauchsabrechnung vermitteln.

Energetischer Zustand kann den Vorteil beeinflussen ​

Im Praxisfall wies das Gebäude einen energetisch unterdurchschnittlichen Zustand auf.

Unter anderem bestanden:

  • elektrische Nachtspeicherheizung
  • unzureichende Dachdämmung
  • ältere Fenster

Dadurch konnten insbesondere Heiz- und Stromkosten vergleichsweise hoch ausfallen.

Wenn diese Kosten nicht die berechtigte Person, sondern der Eigentümer trägt, kann der wirtschaftliche Vorteil entsprechend größer sein.

Beispiel ​

Angenommen, eine Wohnungsberechtigte müsste normalerweise jährlich selbst bezahlen:

  • Heizung: 1.800 €
  • Strom: 900 €
  • Wasser und Abwasser: 500 €
  • Müll und sonstige Kosten: 300 €

Dann würde sich bereits ein wirtschaftlicher Vorteil von:

3.500 € jährlich

ergeben.

Wird dieser Betrag vom Eigentümer übernommen, gehört er wirtschaftlich zum Nutzen des Wohnungsrechts.

Jahreswert des Wohnungsrechts erweitern ​

Der Jahreswert kann deshalb vereinfacht aus mehreren Komponenten bestehen.

Zum Beispiel:

Mietwert der Nutzung

plus

übernommene Betriebs- und Verbrauchskosten

plus gegebenenfalls

weitere vertraglich eingeräumte wirtschaftliche Vorteile

Im Praxisfall ergab sich:

Mietwert: 7.207,20 €

plus

übernommene Kosten: 4.000,00 €

= 11.207,20 € jährlicher Rohwert

Der Unterschied ist erheblich ​

Ohne Berücksichtigung der übernommenen Kosten hätte der Jahreswert zunächst nur:

7.207,20 €

betragen.

Mit den übernommenen Kosten erhöhte er sich auf:

11.207,20 €

Der zusätzliche Vorteil betrug damit mehr als die Hälfte des ursprünglichen reinen Mietwerts.

Das zeigt, wie relevant Kostenregelungen bei einem Wohnungsrecht sein können.

Weitere besondere Ausgestaltung separat prüfen ​

Im Praxisfall wurde anschließend noch ein weiterer Zuschlag von:

10 %

für die besondere Ausgestaltung des Wohnungsrechts angesetzt.

Dieser Zuschlag war jedoch nicht mit den übernommenen Betriebskosten identisch.

Er sollte einen anderen wirtschaftlichen Aspekt abbilden.

Auch hier ist die methodische Trennung wichtig.

Unterschiedliche wirtschaftliche Vorteile getrennt erfassen ​

Eine saubere Bewertung kann beispielsweise unterscheiden zwischen:

Nutzungsvorteil ​

Wert der unentgeltlichen Wohnnutzung.

Mitbenutzungsvorteil ​

Wirtschaftlicher Vorteil aus Küche, Bad, Garten, Garage oder sonstigen Gemeinschaftsflächen.

Kostenvorteil ​

Ersparte Betriebs- und Verbrauchskosten.

Sonstige Vertragsvorteile ​

Weitere besondere Leistungen aus dem Übergabevertrag.

Diese Struktur erleichtert die Nachvollziehbarkeit.

Was gehört nicht automatisch zu den Nebenkosten? ​

Nicht jede Ausgabe des Eigentümers ist automatisch ein zusätzlicher Vorteil des Wohnungsberechtigten.

Zu unterscheiden ist beispielsweise zwischen:

  • verbrauchsabhängigen Kosten
  • allgemeinen Eigentümerkosten
  • Instandhaltung
  • Reparaturen
  • Versicherungen
  • öffentlichen Lasten

Entscheidend ist immer, welche Kosten die berechtigte Person ohne die vertragliche Regelung wirtschaftlich selbst tragen müsste.

Betriebskosten und Instandhaltung unterscheiden ​

Ein besonders wichtiger Unterschied besteht zwischen laufenden Betriebskosten und Instandhaltung.

Beispiele für Betriebskosten:

  • Wasser
  • Heizung
  • Müll

Beispiele für Instandhaltung:

  • Reparatur des Dachs
  • Austausch eines defekten Fensters
  • Erneuerung der Heizungsanlage

Wenn der Eigentümer die normale Gebäudeinstandhaltung trägt, entsteht daraus nicht automatisch in gleicher Weise ein zusätzlicher jährlich kapitalisierbarer Vorteil.

Die konkrete Vertragsregelung muss daher genau ausgewertet werden.

Auch die Kostentragung kann begrenzt sein ​

Ein Vertrag kann beispielsweise festlegen:

  • Heizkosten trägt vollständig der Eigentümer
  • Strom trägt die berechtigte Person selbst
  • Telefonkosten werden nur bis zu einem bestimmten Betrag übernommen

Dann muss der wirtschaftliche Vorteil entsprechend differenziert bewertet werden.

Keine theoretischen Maximalverbräuche ansetzen ​

Die Bewertung sollte nicht davon ausgehen, dass die berechtigte Person unbegrenzt Energie oder Wasser verbraucht.

Maßgeblich ist ein üblicher, angemessener Gebrauch.

Außergewöhnliche persönliche Verbrauchsgewohnheiten gehören nicht in eine objektive Verkehrswertermittlung.

Tatsächlicher Verbrauch oder marktüblicher Ansatz? ​

Grundsätzlich können zwei Wege in Betracht kommen:

Tatsächliche Verbrauchsdaten ​

Geeignet, wenn belastbare und repräsentative Daten vorliegen.

Sachverständiger marktüblicher Ansatz ​

Geeignet, wenn keine belastbaren Daten vorhanden sind oder die bisherige Nutzung nicht repräsentativ ist.

Welche Methode sachgerecht ist, hängt vom Einzelfall ab.

Persönliche Verhältnisse nicht überbewerten ​

Der Verkehrswert soll nicht von ungewöhnlichen persönlichen Lebensgewohnheiten abhängen.

Beispiel:

Eine Person heizt grundsätzlich alle Räume auf 25 Grad.

Dieser außergewöhnlich hohe Verbrauch sollte nicht automatisch Grundlage der Bewertung sein.

Bewertet wird der objektive wirtschaftliche Vorteil bei üblichem Nutzungsverhalten.

Kapitalisierung erfolgt erst nach Bestimmung des Jahreswertes ​

Die übernommenen Nebenkosten werden zunächst dem jährlichen wirtschaftlichen Vorteil zugerechnet.

Erst danach erfolgt die Kapitalisierung des gesamten Jahreswerts.

Damit wirken sich die Nebenkosten nicht nur in einem einzelnen Jahr aus.

Bei einem lebenslangen Recht können sie den Kapitalwert über viele Jahre beeinflussen.

Beispielhafte Wirkung ​

Ein zusätzlicher jährlicher Vorteil von:

4.000 €

kann bei einem langfristigen lebenslangen Recht einen erheblichen Barwert erzeugen.

Wie hoch dieser Barwert ist, hängt unter anderem ab von:

  • Alter des Berechtigten
  • Sterbetafel
  • Kapitalisierungszinssatz
  • Zahlungsweise
  • Dynamisierung

Deshalb können scheinbar überschaubare jährliche Nebenkosten den Gesamtwert des Wohnungsrechts deutlich erhöhen.

Warum Kostensteigerungen relevant sein können ​

Verbrauchskosten verändern sich im Zeitablauf.

Bei langfristigen Wohnungsrechten stellt sich deshalb die Frage, ob eine Dynamisierung zu berücksichtigen ist.

Im Praxisfall wurde bei der Kapitalisierung des Gesamtjahreswerts eine jährliche Dynamisierung von:

0,50 %

angesetzt.

Damit wurde berücksichtigt, dass sich der wirtschaftliche Wert des Nutzungsvorteils im Zeitablauf verändern kann.

Nebenkostenregelungen beeinflussen auch den Eigentümer ​

Für den neuen Eigentümer bedeutet die Kostenübernahme eine laufende wirtschaftliche Belastung.

Er kann das Gebäude daher nicht nur wegen des Wohnungsrechts eingeschränkt nutzen, sondern muss zusätzlich bestimmte Ausgaben tragen.

Diese Belastung ist für einen typischen Marktteilnehmer grundsätzlich kaufpreisrelevant.

Besondere Bedeutung bei älteren Gebäuden ​

Bei älteren Immobilien können Betriebskosten deutlich höher sein als bei modernen Gebäuden.

Beispielsweise wegen:

  • schlechter Wärmedämmung
  • alter Heiztechnik
  • ineffizienter Warmwasserbereitung
  • alten Fenstern

Wenn der Eigentümer diese Kosten dauerhaft übernimmt, kann die vertragliche Belastung wirtschaftlich besonders relevant sein.

Vertragsgestaltung kann den Wert stark verändern ​

Zwei scheinbar identische Wohnungsrechte können dadurch sehr unterschiedliche Werte besitzen.

Wohnungsrecht A ​

Die berechtigte Person trägt alle verbrauchsabhängigen Kosten selbst.

Wohnungsrecht B ​

Der Eigentümer übernimmt zusätzlich Strom, Heizung, Wasser und weitere Kosten.

Wohnungsrecht B ist für die berechtigte Person wirtschaftlich wertvoller und für den Eigentümer belastender.

Typische Fehler ​

Nur die Nettokaltmiete bewerten ​

Vertraglich übernommene Betriebskosten werden übersehen.

Warmmiete und Nebenkosten doppelt ansetzen ​

Der Mietansatz muss klar definiert sein.

Verbrauchskosten ohne Grundlage exakt berechnen ​

Bei fehlenden Verbrauchsdaten können exakte Beträge Scheingenauigkeit erzeugen.

Sämtliche Eigentümerkosten als Vorteil behandeln ​

Nicht jede Ausgabe des Eigentümers ist Teil des Wohnungsrechtswerts.

Persönlich außergewöhnlichen Verbrauch zugrunde legen ​

Maßgeblich ist eine marktgerechte beziehungsweise übliche Nutzung.

Nebenkosten ohne Kapitalisierung betrachten ​

Bei einem lebenslangen Recht wirken sich wiederkehrende Vorteile über die gesamte Laufzeit aus.

Vorgehensweise ​

Bei der Bewertung übernommener Kosten bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Vertrag auswerten ​

Welche Kosten trägt der Eigentümer?

Schritt 2 – Kostenarten trennen ​

Handelt es sich um:

  • Betriebskosten
  • Verbrauchskosten
  • Instandhaltung
  • sonstige Leistungen?

Schritt 3 – Mietansatz prüfen ​

Ist bereits eine Warmmiete angesetzt oder nur eine Nettokaltmiete?

Schritt 4 – Wirtschaftlichen Vorteil bestimmen ​

Welche Kosten müsste der Berechtigte normalerweise selbst tragen?

Schritt 5 – Datengrundlage prüfen ​

Liegen belastbare Verbrauchsabrechnungen vor?

Schritt 6 – Gegebenenfalls Pauschalansatz ableiten ​

Der Ansatz sollte marktgerecht und nachvollziehbar sein.

Schritt 7 – Doppelberücksichtigung ausschließen ​

Sind einzelne Vorteile bereits über andere Bewertungsansätze erfasst?

Schritt 8 – Jahreswert bilden ​

Mietwert und zusätzliche wirtschaftliche Vorteile zusammenführen.

Schritt 9 – Kapitalisierung durchführen ​

Den gesamten nachhaltigen Jahreswert über die voraussichtliche Dauer des Rechts kapitalisieren.

Formulierungsbaustein ​

Neben der unentgeltlichen Nutzung der vom Wohnungsrecht erfassten Räume übernimmt der Grundstückseigentümer nach den vertraglichen Vereinbarungen verschiedene Betriebs- und Verbrauchskosten, die bei einer gewöhnlichen Wohnnutzung regelmäßig vom Nutzer selbst zu tragen wären.

Die Kostenübernahme begründet für die wohnungsberechtigte Person einen zusätzlichen wirtschaftlichen Vorteil, der nicht bereits in der angesetzten Nettokaltmiete enthalten ist.

Soweit belastbare und repräsentative Einzelabrechnungen nicht vorliegen, kann dieser Vorteil unter Berücksichtigung des Nutzungsumfangs, des energetischen Gebäudezustands sowie der konkret übernommenen Kostenarten sachverständig pauschaliert werden.

Der so ermittelte Betrag wird dem jährlichen Mietwert des Wohnungsrechts hinzugerechnet und gemeinsam mit diesem kapitalisiert.

Kernaussage ​

Übernimmt der Eigentümer bei einem Wohnungsrecht Kosten, die normalerweise vom Nutzer selbst zu tragen wären, entsteht ein zusätzlicher wirtschaftlicher Vorteil. Dieser darf bei der Bewertung nicht übersehen werden, muss aber klar vom Mietwert und von sonstigen Eigentümerkosten abgegrenzt werden.

Verwandte Themen ​

  • Wohnungsrecht bei Immobilien richtig bewerten
  • Wohnungsrecht ist nicht gleich Wohnfläche
  • Mitbenutzungsrechte beim Wohnungsrecht
  • lebenslange Rechte kapitalisieren
  • Nießbrauch richtig bewerten
  • Betriebskosten und Wohnungsrecht
  • vorweggenommene Erbfolge
  • Rechte und Belastungen im Grundbuch