Kurzantwort

Bei älteren Gebäuden können schadstoffhaltige Baustoffe erhebliche Auswirkungen auf Rückbau- und Entsorgungskosten haben.

Liegen konkrete Hinweise auf solche Materialien vor, aber keine vollständige Schadstofferkundung mit Probenahme und Laboranalyse, sollte das Risiko bei der Verkehrswertermittlung weder ignoriert noch mit scheinbar exakt bekannten Sanierungskosten behandelt werden.

Sachgerecht kann vielmehr sein:

• das bekannte Schadstoffpotenzial zu beschreiben,
• die Unsicherheit ausdrücklich offenzulegen,
• einen gesonderten Risikobetrag anzusetzen,
• und darauf hinzuweisen, dass belastbare Kosten erst nach einer fachtechnischen Untersuchung möglich sind.

Ein konkreter Schadstoffverdacht ist wertrelevant – aber ohne Untersuchung noch keine exakt bekannte Sanierungskostenposition.

Warum spielen Schadstoffe bei alten Gebäuden eine große Rolle?

Bei älteren Gebäuden wurden zahlreiche Baustoffe verwendet, die heute beim Rückbau besonders behandelt werden müssen.

Dazu können unter anderem gehören:

• asbesthaltige Bodenbeläge,
• asbesthaltige Kleber und Spachtelmassen,
• künstliche Mineralfasern,
• teer- oder PAK-haltige Abdichtungen,
• alte technische Isolierungen,
• belastete Beschichtungen.

Solange diese Bauteile eingebaut bleiben, müssen sie nicht zwingend unmittelbar eine wirtschaftliche Belastung darstellen.

Spätestens beim Rückbau können jedoch erhebliche Zusatzkosten entstehen.

Warum kostet schadstoffbelasteter Rückbau mehr?

Bei gewöhnlichem Abbruch können Materialien häufig maschinell getrennt, aufbereitet oder entsorgt werden.

Bei schadstoffhaltigen Baustoffen sind dagegen häufig besondere Maßnahmen erforderlich.

Dazu können gehören:

• Schadstofferkundung,
• Materialproben,
• Laboranalysen,
• selektiver Ausbau,
• Abschottung,
• Staubschutz,
• persönliche Schutzausrüstung,
• besondere Verpackung,
• getrennte Zwischenlagerung,
• spezielle Transportwege,
• fachgerechte Entsorgung.

Dadurch können sich die Kosten eines Rückbaus erheblich erhöhen.

Praxisbeispiel

In einem besonderen Bewertungsfall war ein großflächiger, historisch gewachsener Hotelkomplex zu beurteilen.

Der Gebäudebestand stammte aus unterschiedlichen Bau-, Umbau- und Erweiterungsphasen.

Im Rahmen der Ortsbesichtigung ergaben sich Hinweise auf beziehungsweise Vorkommen von besonders zu behandelnden Baustoffen.

Genannt wurden insbesondere:

• ältere Bodenaufbauten mit Asbestthematik,
• künstliche Mineralfaserdämmstoffe,
• teer- beziehungsweise bitumenhaltige Dach- und Abdichtungsmaterialien,
• örtliche Feuchte- und Schimmelerscheinungen.

Eine flächendeckende Gebäudeschadstofferkundung mit vollständiger Materialbeprobung und Laboranalyse wurde jedoch nicht durchgeführt.

Warum keine exakten Schadstoffkosten?

Ohne fachtechnische Untersuchung war nicht bekannt:

• welche Materialien tatsächlich belastet waren,
• welche Schadstoffkonzentrationen vorlagen,
• in welchem Umfang die Stoffe verbaut waren,
• welche Bauteile selektiv zurückgebaut werden mussten,
• welche Entsorgungswege erforderlich wären.

Damit wäre eine Aussage wie

„Die Schadstoffsanierung kostet 187.500 €“

nicht belastbar gewesen.

Eine solche Zahl würde Genauigkeit vortäuschen, die aufgrund der fehlenden Untersuchung gar nicht vorhanden war.

Risiko statt Scheingenauigkeit

Im Praxisfall wurde deshalb zwischen zwei Kostenblöcken unterschieden:

Regulärer Rückbau

Für normalen Abbruch, Materialtrennung, Transport und Entsorgung wurden rund:

750.000 €

angesetzt.

Schadstoffbedingtes Zusatzrisiko

Für die noch nicht vollständig untersuchten Schadstoffrisiken wurde zusätzlich ein Betrag von:

150.000 €

berücksichtigt.

Der gesamte Freilegungsansatz betrug damit:

900.000 €.

Was bedeutet ein Risikobetrag?

Ein Risikobetrag bedeutet nicht:

Genau diese Kosten werden später entstehen.

Er bedeutet vielmehr:

Ein wirtschaftlich handelnder Käufer muss aufgrund der bekannten Hinweise mit zusätzlichen Rückbau- und Entsorgungsaufwendungen rechnen.

Der Betrag dient also der wertmäßigen Berücksichtigung eines am Wertermittlungsstichtag vorhandenen wirtschaftlichen Risikos.

Warum darf das Risiko nicht einfach ignoriert werden?

Angenommen, ein Käufer erwirbt ein altes Gebäude zum Zweck des Abbruchs.

Er weiß bereits vor dem Kauf, dass

• bestimmte ältere Baustoffe vorhanden sind,
• deren Schadstoffbelastung möglich oder teilweise wahrscheinlich ist,
• eine vollständige Untersuchung noch fehlt.

Ein wirtschaftlich handelnder Erwerber wird diese Unsicherheit in seine Kalkulation einbeziehen.

Ignoriert die Wertermittlung dieses Risiko vollständig, würde sie die tatsächliche Kaufpreisüberlegung nicht ausreichend abbilden.

Aber warum nicht den maximal denkbaren Schaden abziehen?

Auch das wäre problematisch.

Solange Art und Umfang der Belastung nicht feststehen, darf nicht automatisch vom schlechtestmöglichen Szenario ausgegangen werden.

Sonst würde aus einem Risiko eine scheinbar feststehende Tatsache.

Die Bewertung muss zwischen

• konkretem Verdacht,
• nachgewiesenem Schadstoffvorkommen und
• bloßer theoretischer Möglichkeit

unterscheiden.

Drei Erkenntnisstufen

Für die Praxis ist folgende Abstufung hilfreich:

1. Keine konkreten Hinweise

Es liegen keine erkennbaren Anhaltspunkte für besondere schadstoffbedingte Belastungen vor.

Ein zusätzlicher Risikobetrag ist dann regelmäßig nicht begründet.

2. Konkrete Hinweise, aber keine vollständige Untersuchung

Es bestehen nachvollziehbare Anhaltspunkte aufgrund von

• Baualter,
• sichtbaren Materialien,
• Bauphasen,
• bekannten typischen Baustoffen.

Die genaue wirtschaftliche Auswirkung ist jedoch unbekannt.

Hier kann ein Risikobetrag sachgerecht sein.

3. Fachtechnischer Nachweis

Es liegen

• Proben,
• Laborergebnisse,
• Schadstoffkataster oder
• konkrete Rückbaukonzepte

vor.

Dann können die Kosten wesentlich belastbarer abgeleitet werden.

Baualter allein reicht nicht

Ein altes Gebäude ist nicht automatisch schadstoffbelastet.

Das Baualter kann lediglich die Wahrscheinlichkeit bestimmter Baustoffe erhöhen.

Wertrelevant wird die Sache vor allem dann, wenn zusätzlich konkrete Hinweise vorliegen.

Im Praxisfall ergaben sich solche Hinweise aus den tatsächlich vorhandenen Materialien und unterschiedlichen Bauphasen des Hotelkomplexes.

Typische schadstoffrelevante Materialien

Im vorliegenden Fall wurden insbesondere drei Gruppen thematisiert.

Asbest

Asbest kann beispielsweise vorkommen in:

• Bodenbelägen,
• Klebern,
• Spachtelmassen,
• Platten,
• technischen Bauteilen.

Ob tatsächlich Asbest vorliegt, lässt sich regelmäßig nur durch geeignete Materialuntersuchungen klären.

Künstliche Mineralfasern

Ältere Mineralfaserdämmstoffe können besondere Anforderungen an Ausbau, Verpackung und Entsorgung stellen.

Teer- beziehungsweise PAK-haltige Baustoffe

Diese können insbesondere bei älteren Dach-, Abdichtungs- und teilweise Bodenaufbauten auftreten.

Auch hier ist die genaue Einbausituation entscheidend.

Die Einbausituation entscheidet über die Kosten

Nicht nur die Menge eines Schadstoffes ist relevant.

Auch die Lage im Gebäude kann entscheidend sein.

Beispiel:

Ein einzelnes leicht zugängliches belastetes Bauteil ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als ein flächig verbauter schadstoffhaltiger Bodenaufbau.

Kostenbestimmend können sein:

• Zugänglichkeit,
• Fläche,
• Verbund mit anderen Materialien,
• notwendige Abschottung,
• Ausbauverfahren,
• Entsorgungsklasse.

Warum große Gebäudekomplexe besonders problematisch sind

Bei einem über Jahrzehnte gewachsenen Gebäudekomplex können unterschiedliche Bauphasen jeweils andere Materialien enthalten.

Dadurch steigt das Risiko, dass innerhalb eines Gebäudes

• verschiedene Schadstoffe,
• unterschiedliche Einbausituationen,
• unterschiedliche Entsorgungswege

auftreten.

Eine einheitliche Betrachtung des gesamten Gebäudes ist dann oft nicht ausreichend.

Unterschied zwischen Schadstofferkundung und Verkehrswertermittlung

Die Verkehrswertermittlung ersetzt keine technische Schadstoffuntersuchung.

Der Verkehrswertgutachter kann regelmäßig

• sichtbare Hinweise feststellen,
• Baualter und Bauweise einordnen,
• wirtschaftliche Risiken beschreiben.

Er kann jedoch ohne entsprechende Fachuntersuchung nicht sicher feststellen:

• welche Schadstoffe vorliegen,
• in welcher Konzentration,
• in welcher Menge,
• mit welchem konkreten Entsorgungsaufwand.

Diese Abgrenzung sollte im Gutachten deutlich gemacht werden.

Wann sollte eine Schadstofferkundung durchgeführt werden?

Besonders sinnvoll ist eine Untersuchung vor:

• Abbruch,
• umfassender Sanierung,
• größerem Umbau,
• Ankauf mit geplanter Freilegung,
• verbindlicher Ausschreibung.

Bei großen Rückbauprojekten kann eine frühe Schadstofferkundung erhebliche wirtschaftliche Bedeutung besitzen.

Sie ermöglicht eine wesentlich bessere Kalkulation der:

• Rückbaukosten,
• Entsorgungskosten,
• Bauzeit,
• Ausschreibung,
• Arbeitsschutzmaßnahmen.

Risiko aus Sicht eines Käufers

Ein Käufer kalkuliert nicht nur den erwarteten Mittelwert der Kosten.

Er betrachtet auch die Unsicherheit.

Wenn zwei Grundstücke jeweils denselben Bodenwert besitzen, eines davon aber

• vollständig untersucht und schadstofffrei dokumentiert ist

und das andere

• konkrete Schadstoffhinweise ohne abschließende Untersuchung aufweist,

wird der Markt die beiden Situationen regelmäßig unterschiedlich beurteilen.

Risikobetrag und Sicherheitsabschlag

Ein Risikobetrag sollte nachvollziehbar begründet werden.

Mögliche Grundlagen sind:

• Größe des Gebäudebestands,
• Baualter,
• erkennbare Materialien,
• Zahl der Bauphasen,
• geplante Rückbauintensität,
• Erfahrungen aus vergleichbaren Objekten.

Der Betrag darf jedoch nicht als mathematisch exakt bezeichnet werden, wenn die Erkenntnislage dies nicht hergibt.

Keine Doppelberücksichtigung

Wenn ein gesonderter schadstoffbedingter Risikobetrag angesetzt wird, muss darauf geachtet werden, dass dasselbe Risiko nicht nochmals an anderer Stelle vollständig berücksichtigt wird.

Beispielsweise wäre zu prüfen, ob bereits

• erhöhte Abbruchkosten,
• ein allgemeiner Marktabschlag oder
• sonstige Kostenansätze

dieselbe Belastung enthalten.

Ein Risiko darf wirtschaftlich berücksichtigt werden – aber nicht mehrfach.

Regulärer Abbruch und Schadstoffrisiko sauber trennen

Die Trennung im Praxisfall ist methodisch besonders anschaulich.

Reguläre Freilegungskosten: 750.000 €

zusätzliches Schadstoffrisiko: 150.000 €

Damit lässt sich für den Leser erkennen:

Welche Kosten entstehen voraussichtlich ohnehin?

Und welcher zusätzliche Betrag resultiert aus der noch unvollständigen Schadstoffkenntnis?

Diese Transparenz verbessert die Nachvollziehbarkeit der Bewertung.

Was passiert nach einer späteren Untersuchung?

Eine spätere Schadstofferkundung kann ergeben, dass die tatsächlichen Mehrkosten

• geringer,
• ähnlich hoch oder
• wesentlich höher

sind als der zunächst angesetzte Risikobetrag.

Dann verändert sich die Erkenntnislage.

Je nach Bedeutung kann eine Aktualisierung beziehungsweise Neubewertung erforderlich werden.

Schadstoffrisiko und Verkehrswertstichtag

Bewertet wird immer die Informations- und Marktsituation am Wertermittlungsstichtag.

Ist zu diesem Zeitpunkt ein relevantes Risiko bekannt, beeinflusst es die Kaufpreisüberlegungen.

Auch wenn sich später herausstellt, dass die Belastung geringer war, war die Unsicherheit zum damaligen Stichtag dennoch vorhanden.

Das ist ein wichtiger Unterschied zwischen einer rückblickenden technischen Feststellung und der damaligen Marktentscheidung.

Schimmel nicht automatisch mit Gebäudeschadstoffen gleichsetzen

Im Praxisfall wurden auch Feuchte- und Schimmelerscheinungen beschrieben.

Diese können zusätzliche Rückbau-, Schutz- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich machen.

Sie sind jedoch fachlich von klassischen schadstoffhaltigen Baustoffen wie Asbest oder bestimmten Mineralfasern zu unterscheiden.

Für die Bewertung können trotzdem beide Themen wirtschaftlich relevant sein.

Typische Fehler

Schadstoffrisiko komplett ignorieren

Konkrete Hinweise müssen wirtschaftlich gewürdigt werden.

Ohne Untersuchung konkrete Sanierungskosten behaupten

Das erzeugt Scheingenauigkeit.

Alle alten Baustoffe automatisch als belastet behandeln

Baualter allein ist kein Nachweis.

Worst-Case-Szenario vollständig abziehen

Ein Risiko ist nicht automatisch der maximal denkbare Schaden.

Reguläre Abbruchkosten und Schadstoffkosten vermischen

Eine getrennte Darstellung erhöht die Nachvollziehbarkeit.

Schadstoffrisiko mehrfach berücksichtigen

Doppelansätze sind zu vermeiden.

Verkehrswertgutachten als Schadstoffgutachten darstellen

Beide Aufgaben müssen fachlich getrennt bleiben.

Vorgehensweise

Bei möglichem Schadstoffrisiko bietet sich folgende Prüfung an:

Schritt 1 – Baualter und Bauphasen feststellen

In welchen Zeiträumen wurde gebaut und umgebaut?

Schritt 2 – Sichtbare Materialien erfassen

Gibt es konkrete Hinweise auf besonders zu behandelnde Baustoffe?

Schritt 3 – Vorhandene Untersuchungen prüfen

Liegen bereits Laborberichte, Schadstoffkataster oder Rückbaukonzepte vor?

Schritt 4 – Erkenntnisstand einordnen

Liegt vor:

• kein Hinweis,
• Verdacht,
• konkreter Hinweis,
• fachtechnischer Nachweis?

Schritt 5 – Reguläre Rückbaukosten bestimmen

Welche Kosten entstehen unabhängig vom Schadstoffrisiko?

Schritt 6 – Zusatzrisiko würdigen

Ist ein zusätzlicher Risikobetrag marktgerecht erforderlich?

Schritt 7 – Unsicherheit offenlegen

Der Ansatz darf nicht als exakte Sanierungskostenberechnung dargestellt werden.

Schritt 8 – Untersuchung empfehlen

Vor tatsächlichem Rückbau sollte eine fachtechnische Schadstofferkundung erfolgen.

Formulierungsbaustein

Aufgrund des Gebäudealters, der unterschiedlichen Bau- und Umbauphasen sowie der im Rahmen der Ortsbesichtigung festgestellten beziehungsweise erkennbaren Materialien bestehen konkrete Hinweise auf schadstoffhaltige oder besonders zu behandelnde Baustoffe.

Eine systematische Gebäudeschadstofferkundung mit vollständiger Materialbeprobung und Laboranalyse wurde im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht durchgeführt. Art, Umfang und räumliche Verteilung möglicher Belastungen können daher nicht abschließend bestimmt werden.

Die hieraus resultierenden zusätzlichen Rückbau- und Entsorgungskosten werden deshalb nicht als abschließend feststehende Schadstoffsanierungskosten behandelt. Zur Berücksichtigung des am Wertermittlungsstichtag bestehenden wirtschaftlichen Risikos wird vielmehr ein sachverständig abgeleiteter Risikobetrag berücksichtigt.

Vor Durchführung tatsächlicher Rückbau- oder Abbruchmaßnahmen wird eine fachtechnische Schadstofferkundung mit gezielter Probenahme und Laboruntersuchung empfohlen.

Kernaussage

Bei konkreten Schadstoffhinweisen ohne vollständige Untersuchung muss die Wertermittlung zwischen Wissen und Risiko unterscheiden. Nicht untersuchte Schadstoffe dürfen weder ignoriert noch mit erfundenen exakten Sanierungskosten bewertet werden.

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