Kurzantwort
Schwarzverfärbungen an Wänden oder über Heizkörpern sind zunächst nur ein sichtbarer Befund.
Sie beweisen noch nicht:
- einen Baumangel
- einen Bauschaden
- Schimmel
- eine bestimmte bauphysikalische Ursache
Gerade bei sogenannten Fogging-Erscheinungen können unterschiedliche Ursachen zusammenwirken.
Für die Immobilienbewertung ist deshalb entscheidend, sauber zu trennen zwischen:
- sichtbarer Erscheinung
- vermuteter Ursache
- nachgewiesenem Mangel
- konkretem Sanierungsbedarf
- tatsächlicher Marktwertwirkung
Sichtbare Schwarzverfärbung ist ein Befund. Erst eine belastbare Ursachenklärung macht daraus gegebenenfalls einen konkret bewertbaren Baumangel oder Bauschaden.
Worum geht es?
Bei einer Ortsbesichtigung können an Innenwänden dunkle oder schwarze Ablagerungen auffallen.
Häufig befinden sie sich:
- über Heizkörpern
- an Wand-Decken-Anschlüssen
- in Raumecken
- an Wärmebrücken
- in Bereichen mit erhöhter Luftströmung
Solche Erscheinungen werden umgangssprachlich häufig als:
Fogging
bezeichnet.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Im Bewertungsfall wurde eine Dachgeschosswohnung innerhalb einer größeren Wohn- und Geschäftsanlage besichtigt.
Dabei wurden:
Schwarzverfärbungen über den Heizkörpern
festgestellt.
Die Verfärbungen waren bei der Ortsbesichtigung sichtbar.
Die genaue technische Ursache war jedoch nicht geklärt.
Was konnte festgestellt werden?
Festgestellt werden konnte:
- dunkle beziehungsweise schwarze Verfärbung
- Lage oberhalb der Heizkörper
- sichtbare Veränderung der Wandoberfläche
Nicht festgestellt werden konnte:
- genaue chemische Zusammensetzung
- eindeutige Entstehungsursache
- bauphysikalischer Mechanismus
- konkrete Sanierungsnotwendigkeit
Warum diese Trennung wichtig ist
Ein Bewertungsgutachten beschreibt zunächst das, was tatsächlich erkennbar ist.
Es sollte nicht aus einer optischen Auffälligkeit automatisch eine technische Diagnose ableiten.
Die Aussage:
„Über dem Heizkörper befinden sich Schwarzverfärbungen.“
ist etwas anderes als:
„Die Wand weist einen Baumangel auf.“
Fogging ist zunächst eine Erscheinungsbeschreibung
Der Begriff Fogging wird häufig für schwarze beziehungsweise dunkle Ablagerungen auf Innenoberflächen verwendet.
Die bloße Verwendung dieses Begriffs erklärt jedoch noch nicht die Ursache.
Bewertungstechnisch entscheidend ist deshalb weniger die Bezeichnung als die Frage:
Was ist tatsächlich nachgewiesen?
Mögliche Ursachen im Praxisfall
Im Gutachten wurden verschiedene Ursachen ausdrücklich offengelassen.
Genannt wurden unter anderem:
- bauphysikalische Gegebenheiten
- Luftzirkulation
- Oberflächentemperaturen
- verwendete Baustoffe
- Ausstattungsmaterialien
- nutzungsbedingte Einflüsse
Damit wurde gerade keine einzelne Ursache als sicher behauptet.
Warum die Ursache komplex sein kann
Schwarzverfärbungen können durch mehrere Faktoren beeinflusst werden.
Dazu kann gehören, dass:
- Luft über Heizkörpern aufsteigt
- Partikel mitgeführt werden
- bestimmte Oberflächen bevorzugt Ablagerungen aufnehmen
- Temperaturunterschiede bestehen
- Materialien Stoffe an die Raumluft abgeben
- Nutzungsgewohnheiten Einfluss haben
Aus dem bloßen Erscheinungsbild allein lässt sich daher nicht sicher ableiten, welcher Mechanismus tatsächlich vorliegt.
Schwarzverfärbung ist nicht automatisch Schimmel
Ein besonders wichtiger Punkt:
Dunkle Flecken sind nicht automatisch Schimmel.
Schimmel und Fogging sind fachlich unterschiedliche Sachverhalte.
Eine optische Ähnlichkeit ersetzt keine Untersuchung.
Auch Schimmelverdacht muss nachgewiesen werden
Ebenso wie beim Fogging gilt:
Ein Sachverständiger sollte keine weitergehende Diagnose stellen, wenn keine geeignete Untersuchung vorliegt.
Der reine Augenschein kann Grenzen haben.
Baumangel oder Nutzungsphänomen?
Im Praxisfall blieb offen, ob die Erscheinung auf:
- bauliche Ursachen
- Materialeinflüsse
- oder Nutzung
zurückzuführen war.
Damit konnte auch nicht sicher festgestellt werden, ob überhaupt ein klassischer Baumangel vorlag.
Baumangel setzt mehr voraus als eine Verfärbung
Für eine belastbare Bewertung als Baumangel müsste zumindest nachvollziehbar sein:
- welches Bauteil betroffen ist
- welche Soll-Beschaffenheit verfehlt wird
- welche Ursache vorliegt
- welche technische Abhilfe erforderlich ist
Diese Informationen lagen im Praxisfall nicht vor.
Verkehrswertgutachten ist keine Ursachenanalyse
Im Rahmen einer normalen Verkehrswertermittlung werden regelmäßig keine:
- materialtechnischen Untersuchungen
- raumlufttechnischen Messungen
- Laboranalysen
- bauphysikalischen Detailuntersuchungen
durchgeführt.
Deshalb muss die Aussage auf das beschränkt bleiben, was tatsächlich beurteilt werden kann.
Keine fiktive technische Diagnose
Problematisch wäre beispielsweise die Formulierung:
„Die Schwarzverfärbungen sind Folge einer Wärmebrücke.“
wenn dies nicht untersucht wurde.
Ebenso wenig wäre sachgerecht:
„Es handelt sich um Schimmel.“
wenn kein entsprechender Nachweis vorliegt.
Besser: Befund und Unsicherheit dokumentieren
Eine sachgerechte Beschreibung lautet sinngemäß:
Schwarzverfärbungen wurden festgestellt; die Ursache konnte im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht abschließend geklärt werden.
Damit bleibt der Erkenntnisstand transparent.
Warum die Erscheinung trotzdem wertrelevant sein kann
Auch eine ungeklärte Auffälligkeit kann für einen Käufer relevant sein.
Denn sie kann Fragen auslösen:
- Muss gestrichen werden?
- Kommt die Verfärbung wieder?
- Besteht ein technisches Problem?
- Ist eine Untersuchung erforderlich?
- Welche Kosten könnten entstehen?
Damit kann bereits die Unsicherheit die Marktentscheidung beeinflussen.
Risiko ist aber nicht gleich Schaden
Genau hier liegt die Bewertungsgrenze.
Ein Käufer kann ein Risiko wahrnehmen.
Das rechtfertigt aber nicht automatisch, die Kosten einer vollständigen Sanierung zu unterstellen.
Im Praxisfall keine belastbaren Sanierungskosten
Zum Bewertungsstichtag lagen keine konkret ermittelten Kosten vor.
Es gab weder:
- technische Schadensanalyse
- konkretes Sanierungskonzept
- Kostenvoranschlag
- nachgewiesenen Baumangel
Deshalb wurde kein eigener Euro-Abzug vorgenommen.
Kein gesonderter rechnerischer Wertabschlag
Die Schwarzverfärbungen wurden vielmehr:
als objektbezogener Risikohinweis
beschrieben.
Ihre Wirkung wurde in der allgemeinen Objektqualität berücksichtigt.
Warum diese Vorgehensweise sachgerecht sein kann
Würde ohne Ursachenklärung beispielsweise ein pauschaler Betrag von:
5.000 €
abgezogen, wäre unklar:
- warum genau 5.000 €
- welche Maßnahme damit gemeint ist
- ob sie technisch erforderlich ist
- ob sie dauerhaft hilft
Das wäre Scheingenauigkeit.
Mögliche einfache Ursache
Es kann sein, dass die Oberfläche lediglich:
- gereinigt
- überarbeitet
- gestrichen
werden muss.
Dann wäre die wirtschaftliche Wirkung begrenzt.
Mögliche komplexere Ursache
Es kann aber auch sein, dass tiefergehende Faktoren bestehen.
Dann könnten weitergehende Maßnahmen erforderlich werden.
Ohne Untersuchung bleibt diese Bandbreite offen.
Deshalb zuerst Ursachenklärung
Bei einer auffälligen beziehungsweise wiederkehrenden Schwarzverfärbung kann eine vertiefende Untersuchung sinnvoll sein.
Je nach Verdacht können beispielsweise erforderlich sein:
- bauphysikalische Untersuchung
- Prüfung von Oberflächentemperaturen
- Untersuchung des Lüftungs- und Heizverhaltens
- materialtechnische Beurteilung
Gutachter muss Untersuchungsgrenzen offenlegen
Ein Verkehrswertgutachter sollte deutlich machen:
- was er gesehen hat
- was er daraus ableiten kann
- was er nicht abschließend beurteilen kann
Das erhöht die fachliche Qualität des Gutachtens.
Objektzustand und Marktreaktion
Im Praxisfall war die Wohnung insgesamt bauzeittypisch ausgestattet.
Hinzu kamen:
- gealterte Einbauküche
- gealterte Dachflächenfenster
- Dachgeschosslage
- technische Themen der WEG
Die Schwarzverfärbungen waren deshalb nur ein Merkmal innerhalb einer größeren Gesamtwürdigung.
Genau deshalb kein isolierter Abschlag
Die Wohnung wurde nicht allein wegen der Verfärbungen bewertet.
Stattdessen wurde das Gesamtbild berücksichtigt.
Das ist häufig sachgerechter als eine Summe vieler kleiner Einzelabschläge.
Gefahr der Doppelberücksichtigung
Wenn die Schwarzverfärbungen bereits dazu beitragen, dass:
- ein vorsichtiger Mietansatz
- ein angepasster Liegenschaftszinssatz
- ein niedrigerer Vergleichswert
verwendet wird, darf nicht zusätzlich derselbe Nachteil nochmals vollständig als eigener boG-Abzug angesetzt werden.
Beispiel Marktmiete
Im Praxisfall wurde ein allgemeiner Marktdatenmittelwert nicht unmittelbar übernommen.
Bei der Mietableitung wurde auch die konkrete Objektqualität berücksichtigt.
Dazu gehörten ausdrücklich die festgestellten Schwarzverfärbungen.
Damit war ein Teil ihrer Marktreaktion bereits im Mietansatz enthalten.
Vergleichswert ebenfalls betroffen
Auch bei der Vergleichswertwürdigung wurden die Schwarzverfärbungen als eines von mehreren objektbezogenen Merkmalen berücksichtigt.
Ein zusätzlicher Einzelabschlag hätte daher das Risiko einer Doppelzählung geschaffen.
Fogging ist kein eigenes Bewertungsverfahren
Es gibt keinen festen:
- Fogging-Abschlag
- Prozentsatz
- €/m²-Wert
für Schwarzverfärbungen.
Die Wertwirkung muss immer aus dem konkreten Fall abgeleitet werden.
Wann könnte ein konkreter Abzug gerechtfertigt sein?
Ein eigener Wertansatz wird eher nachvollziehbar, wenn:
- Ursache technisch festgestellt
- Sanierungsmaßnahme bestimmt
- Kosten belastbar geschätzt
- Wiederholungsrisiko beurteilt
werden können.
Beispiel: nachgewiesener technischer Mangel
Angenommen, eine Untersuchung ergibt eindeutig:
- konkrete bauphysikalische Ursache
- definierte Sanierungsmaßnahme
- Kosten von 8.000 €
Dann kann die Wertwirkung wesentlich konkreter beurteilt werden als bei einer rein optischen Feststellung.
Auch dann sind Kosten nicht automatisch Wertminderung
Selbst bei geklärter Ursache muss geprüft werden:
- entstehen Verbesserungen?
- sind Kosten bereits anderswo berücksichtigt?
- wie reagiert der Markt?
Technische Kosten und Marktwertminderung bleiben unterschiedliche Größen.
Wiederkehrende Erscheinungen sind wichtiger als einmalige
Wenn nach Reinigung oder Anstrich immer wieder dieselben Schwarzverfärbungen auftreten, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein dauerhaftes Ursachenproblem besteht.
Das kann die Risikowirkung erhöhen.
Dokumentation ist entscheidend
Bei einem Bewertungsfall sollten möglichst festgehalten werden:
- Ort der Verfärbungen
- Umfang
- sichtbares Erscheinungsbild
- Angaben der Nutzer
- bekannte Vorgeschichte
- vorhandene Untersuchungen
Je besser die Dokumentation, desto nachvollziehbarer die Bewertung.
Aussagen von Mietern sind Hinweise, keine technischen Nachweise
Bewohner können wichtige Informationen geben.
Zum Beispiel:
- seit wann die Verfärbung besteht
- ob sie wiederkehrt
- ob bereits gereinigt wurde
Diese Angaben ersetzen jedoch keine technische Untersuchung.
Innenraumphänomene besonders vorsichtig bewerten
Fogging, Gerüche, Feuchte, Schimmelverdacht oder Raumluftprobleme besitzen häufig komplexe Ursachen.
Der Immobiliengutachter sollte deshalb die fachlichen Grenzen seiner Feststellungen beachten.
Typische Fehler
Schwarzverfärbung automatisch als Schimmel bezeichnen
Dafür fehlt ohne Untersuchung der Nachweis.
Fogging automatisch als Baumangel einstufen
Die Ursache kann unterschiedlich sein.
Aus dem Erscheinungsbild eine technische Diagnose ableiten
Augenschein ersetzt keine Ursachenanalyse.
Beliebigen Sanierungsbetrag abziehen
Ohne technischen Befund fehlt die Grundlage.
Auffälligkeit vollständig ignorieren
Auch ungeklärte Erscheinungen können für Käufer relevant sein.
Risiko mehrfach berücksichtigen
Mietansatz, Vergleichswert und zusätzlicher Abschlag müssen konsistent bleiben.
Gutachten zur Bauschadensanalyse machen
Die Verkehrswertermittlung hat einen anderen Untersuchungsumfang.
Vorgehensweise
Bei Schwarzverfärbungen beziehungsweise Fogging-Erscheinungen empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – sichtbaren Befund dokumentieren
Wo befinden sich die Verfärbungen?
Schritt 2 – Umfang beschreiben
Sind betroffen:
- einzelne Stellen
- mehrere Räume
- größere Wandflächen?
Schritt 3 – vorhandene Informationen auswerten
Was berichten:
- Eigentümer
- Mieter
- Verwaltung?
Schritt 4 – Nachweisstatus klären
Liegt eine technische Untersuchung vor?
Schritt 5 – Ursache nicht voreilig festlegen
Nur nachgewiesene Erkenntnisse verwenden.
Schritt 6 – Untersuchungsbedarf benennen
Falls erforderlich vertiefende Fachuntersuchung empfehlen.
Schritt 7 – Kosten nur bei belastbarer Grundlage ansetzen
Keine fiktive Sanierung unterstellen.
Schritt 8 – Marktreaktion würdigen
Wie würde ein durchschnittlicher Käufer die Auffälligkeit bewerten?
Schritt 9 – bereits erfolgte Berücksichtigung prüfen
Zum Beispiel in:
- Marktmiete
- Liegenschaftszinssatz
- Vergleichswert
Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden
Nur noch nicht erfasste Wertwirkungen zusätzlich ansetzen.
Formulierungsbaustein
Im Rahmen der Ortsbesichtigung wurden im Bereich oberhalb einzelner Heizkörper Schwarzverfärbungen festgestellt. Die Erscheinungen können umgangssprachlich als Fogging bezeichnet werden.
Die konkrete Ursache konnte im Rahmen der Verkehrswertermittlung nicht abschließend festgestellt werden. Als mögliche Einflussfaktoren kommen unter anderem bauphysikalische Gegebenheiten, Luftzirkulation, Oberflächentemperaturen, verwendete Baustoffe beziehungsweise Ausstattungsmaterialien sowie nutzungsbedingte Einflüsse in Betracht.
Eine weitergehende bauphysikalische, raumlufttechnische oder materialbezogene Untersuchung wurde nicht durchgeführt. Ein konkreter Baumangel beziehungsweise Bauschaden sowie hieraus resultierende Sanierungskosten sind daher nicht nachgewiesen.
Die festgestellten Schwarzverfärbungen werden aus diesem Grund als objektbezogener Risikohinweis im Rahmen der allgemeinen Objektqualität berücksichtigt. Ein gesonderter rechnerischer Wertabschlag wird mangels belastbarer Ursachen- und Kostenermittlung nicht vorgenommen.
Sollten vertiefende Untersuchungen einen konkreten baulichen oder technischen Mangel ergeben, wäre dessen Wertwirkung gesondert zu prüfen.
Kernaussage
Schwarzverfärbungen beziehungsweise Fogging sind zunächst ein sichtbarer Befund und noch kein bewiesener Baumangel. Ohne technische Ursachenklärung sollte weder Schimmel noch ein bestimmter Bauschaden behauptet und auch kein fiktiver Sanierungsbetrag abgezogen werden. Für die Immobilienbewertung ist die Erscheinung als Risikohinweis zu würdigen und nur dann konkret wertmäßig anzusetzen, wenn Ursache, Maßnahmen und Kosten ausreichend belastbar feststehen.
Verwandte Themen
- Fogging in Wohnräumen
- Schwarzverfärbungen über Heizkörpern
- Schimmelverdacht und Immobilienbewertung
- sichtbarer Befund und technischer Nachweis
- Bauschaden oder Nutzungsursache
- Risikohinweise im Verkehrswertgutachten
- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
- Doppelberücksichtigung von Gebäuderisiken