Kurzantwort

Ein Siebenschläfer- oder sonstiger Nagetierbefall ist nicht automatisch ein erheblicher Bauschaden.

Entscheidend ist, ob die Tiere lediglich vorübergehend in einem Gebäude auftreten oder ob sie tatsächlich Bauteile und bauphysikalisch wichtige Schichten beschädigt haben.

Besonders kritisch wird Tierbefall, wenn betroffen sind:

• Wärmedämmung
• Dampfsperre beziehungsweise luftdichte Ebenen
• Wandaufbauten
• Bodenaufbauten
• Dachkonstruktionen
• schwer zugängliche Hohlräume

Im Praxisfall lagen nicht nur Hinweise auf einen Tierbefall vor. Ein separates Bauschadensgutachten dokumentierte zahlreiche Ein- und Austrittsöffnungen sowie erhebliche Schäden an Dämmung und Dampfsperre.

Eine partielle Reparatur wurde als technisch nicht ausreichend beurteilt.

Für eine nachhaltige Sanierung war nach dem Fachgutachten ein weitgehender Rückbau betroffener Wand-, Boden- und Dachkonstruktionen mit anschließendem Neuaufbau erforderlich.

Tierbefall wird dann zu einem erheblichen Bauschaden, wenn nicht mehr das Tier selbst das Hauptproblem ist, sondern die von ihm verursachte Beschädigung der Gebäudekonstruktion.

Worum geht es?

Siebenschläfer können sich in:

• Dachräumen
• Holzkonstruktionen
• Dämmstoffebenen
• Hohlräumen
• Wandaufbauten

einnisten.

Für Eigentümer wirkt ein solcher Befall zunächst häufig wie ein Schädlingsproblem.

Bewertungstechnisch muss jedoch eine andere Frage gestellt werden:

Welche Schäden hat der Befall tatsächlich an der Immobilie verursacht?

Tierbefall und Bauschaden unterscheiden

Zwei Fälle müssen deutlich voneinander getrennt werden.

Reiner Tierbefall

Es bestehen beispielsweise:

• Geräusche
• einzelne Zugangsstellen
• Verschmutzungen

aber keine nachgewiesenen erheblichen konstruktiven Schäden.

Tierbefall mit Gebäudeschäden

Die Tiere haben beispielsweise:

• Dämmstoffe zerstört
• luftdichte Schichten beschädigt
• Hohlräume verunreinigt
• konstruktive Bauteile beeinträchtigt

Dann kann aus einem Schädlingsproblem ein erheblicher Bauschaden werden.

Anonymisiertes Praxisbeispiel

Bewertet wurde ein Einfamilienhaus mit einer außergewöhnlichen Gebäudekonstruktion.

Das Keller- und Erdgeschoss waren im Jahr 1998 in Massivbauweise errichtet worden.

Das Obergeschoss bestand dagegen aus einem rund:

250 Jahre alten historischen Holzblockbau

der im Zuge der Errichtung an den heutigen Standort umgesetzt worden war.

Historischer Holzaufbau als besonders sensibler Gebäudeteil

Der historische Holzaufbau prägte:

• Wände
• Dachbereiche
• Innenkonstruktionen

und verfügte über bauzeittypische Dämm- und Schichtaufbauten.

Gerade solche Konstruktionen besitzen zahlreiche:

• Hohlräume
• Fugen
• Übergänge
• schwer einsehbare Bereiche

in denen sich Tiere bewegen können.

Separates Bauschadensgutachten lag vor

Die Verkehrswertermittlung stützte sich bei diesem Thema nicht allein auf den Augenschein.

Es lag ein gesondertes Bauschadensgutachten eines hierfür qualifizierten Sachverständigen vor.

Das ist für die Bewertung besonders wichtig.

Denn der Verkehrswertgutachter führt regelmäßig keine zerstörenden Untersuchungen der Bauteile durch.

Was wurde festgestellt?

Nach dem vorliegenden Fachgutachten bestanden:

• zahlreiche Ein- und Austrittsöffnungen
• erhebliche Schäden an der Wärmedämmung
• erhebliche Schäden an der Dampfsperre
• Hinweise auf weitere Schäden innerhalb der Konstruktion

Der tatsächliche vollständige Schadensumfang konnte ohne weitergehende Öffnung der Konstruktionen nicht abschließend festgestellt werden.

Warum beschädigte Wärmedämmung problematisch ist

Eine Wärmedämmung soll den Wärmestrom durch die Gebäudehülle reduzieren.

Wird sie beispielsweise:

• herausgezogen
• zerdrückt
• verschoben
• teilweise zerstört

kann ihre Funktion erheblich beeinträchtigt sein.

Nicht nur fehlendes Material ist relevant

Auch ungleichmäßig verteilte oder beschädigte Dämmung kann zu Problemen führen.

Dazu können gehören:

• schlechterer Wärmeschutz
• lokale Wärmeverluste
• veränderte Oberflächentemperaturen

Die konkrete technische Wirkung muss allerdings fachlich untersucht werden.

Schäden an der Dampfsperre sind besonders kritisch

Im Praxisfall wurden auch erhebliche Schäden an der Dampfsperre festgestellt.

Diese Schicht besitzt innerhalb vieler Dach- und Wandaufbauten eine wichtige bauphysikalische Funktion.

Warum eine beschädigte Dampfsperre problematisch sein kann

Wird eine solche Ebene durch:

• Bissstellen
• Löcher
• Risse
• Durchdringungen

beschädigt, kann die vorgesehene Luft- und Feuchteführung des Bauteilaufbaus beeinträchtigt werden.

Daraus können weitere Risiken entstehen

Mögliche Folgen können je nach Konstruktion sein:

• Feuchteeintrag
• Kondensat
• Beeinträchtigung der Dämmwirkung
• Folgeschäden an angrenzenden Materialien

Ob solche Folgeschäden tatsächlich vorliegen, muss im Einzelfall untersucht werden.

Verdeckte Konstruktionen erschweren die Beurteilung

Das große Bewertungsproblem bestand darin, dass ein erheblicher Teil des Schadens innerhalb nicht frei sichtbarer Bauteile lag.

Dazu können gehören:

• Dachschrägen
• Holzaufbauten
• Bodenaufbauten
• geschlossene Wandkonstruktionen

Der vollständige Zustand ist dort nicht allein durch Sichtprüfung feststellbar.

Sichtbarer Schaden kann nur die Spitze des Problems sein

Wenn Tiere über längere Zeit innerhalb einer Konstruktion aktiv waren, kann von außen lediglich ein kleiner Teil des tatsächlichen Schadens erkennbar sein.

Genau deshalb war im Praxisfall die Unsicherheit über mögliche zusätzliche verdeckte Schäden selbst bewertungsrelevant.

Partielle Reparatur nicht ausreichend

Besonders wichtig war die Feststellung des Bauschadensgutachtens:

Eine lokale beziehungsweise partielle Reparatur wurde technisch nicht als ausreichend angesehen.

Warum einzelne Öffnungen nicht genügen können

Bei einem räumlich ausgedehnten Befall besteht das Problem nicht zwingend nur an einer sichtbaren Stelle.

Möglicherweise sind verschiedene Bereiche betroffen.

Dann kann es technisch erforderlich werden, Konstruktionen großflächig zu öffnen.

Nachhaltige Sanierung erforderte weitgehenden Rückbau

Nach dem Fachgutachten war zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ein weitgehender Rückbau betroffener:

• Wandkonstruktionen
• Bodenkonstruktionen
• Dachkonstruktionen

erforderlich.

Anschließend mussten die betroffenen Bereiche neu aufgebaut werden.

Damit verändert sich die Größenordnung vollständig

Ein einzelnes Einflugloch zu schließen wäre vergleichsweise geringfügig.

Ein weitgehender Rückbau geschlossener Bauteilaufbauten ist dagegen:

• technisch aufwendig
• kostenintensiv
• zeitaufwendig

und für einen Käufer wirtschaftlich wesentlich relevanter.

Sanierungskosten von 120.000 bis 150.000 €

Das Bauschadensgutachten bezifferte den erforderlichen Sanierungsaufwand mit einer Bandbreite von:

120.000 € bis 150.000 €

Warum eine Bandbreite sinnvoll ist

Bei verdeckten Schäden lässt sich vor vollständiger Öffnung der Konstruktion häufig nicht exakt bestimmen:

• welche Flächen betroffen sind
• welche Folgeschäden bestehen
• welcher Rückbau tatsächlich erforderlich ist

Eine Kostenspanne kann dann realistischer sein als ein scheinbar exakter Einzelbetrag.

Verkehrswertabschlag von 140.000 €

Für die Verkehrswertermittlung wurde innerhalb dieser Bandbreite ein Wertabschlag von:

140.000 €

angesetzt.

Warum dieser Fall anders ist als ein allgemeiner Modernisierungsstau

Bei einem gewöhnlichen Modernisierungsstau gilt häufig:

Sanierungskosten sind nicht automatisch gleich Wertminderung.

Eine neue Heizung oder neue Fenster schaffen beispielsweise zugleich einen verbesserten Zustand.

Hier lag der Schwerpunkt dagegen auf echter Schadensbeseitigung

Beim dokumentierten Nagetierbefall ging es wesentlich darum:

• beschädigte Konstruktionen zu öffnen
• zerstörte beziehungsweise beeinträchtigte Schichten zu entfernen
• betroffene Bauteile wieder funktionsfähig herzustellen

Damit lag der Aufwand wesentlich näher an einer unmittelbaren Schadensbeseitigung.

Deshalb kann die Wertminderung näher an den Sanierungskosten liegen

Wenn eine Maßnahme überwiegend erforderlich ist, um einen konkreten Schaden zu beseitigen, kann der Marktabschlag wesentlich stärker an den tatsächlichen Sanierungskosten orientiert sein.

Trotzdem keine allgemeine Regel

Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:

Bei Bauschäden entsprechen Sanierungskosten immer der Wertminderung.

Auch bei einem konkreten Schaden muss geprüft werden:

• Reparaturumfang
• Verbesserungsanteile
• Risiko
• Marktreaktion
• bereits vorhandene Berücksichtigung im Bewertungsmodell

Der Fall ist gerade deshalb lehrreich

In einem anderen Gutachten können beispielsweise:

325.000 € Modernisierungsaufwand

nur zu einer wesentlich geringeren zusätzlichen Wertminderung führen.

Hier dagegen lagen:

120.000 bis 150.000 € konkrete Schadensanierung

und:

140.000 € Wertminderung

relativ nah zusammen.

Keine feste Quote verwenden

Es gibt daher weder:

• eine 30-%-Regel
• eine 50-%-Regel
• noch eine 100-%-Regel

für Sanierungskosten.

Die Wertwirkung muss aus der konkreten Ursache und dem Marktverhalten abgeleitet werden.

Unsicherheit war zusätzlich wertrelevant

Im Praxisfall war der vollständige Schadensumfang nicht bekannt.

Das Bauschadensgutachten wies auf mögliche weitergehende Schäden innerhalb der Konstruktion hin.

Käufer trägt Entdeckungsrisiko

Ein Erwerber weiß in einer solchen Situation nicht sicher:

• ob 120.000 € ausreichen
• ob 140.000 € ausreichen
• ob weitere Bereiche geöffnet werden müssen

Diese Unsicherheit beeinflusst seine Zahlungsbereitschaft.

Trotzdem kein zusätzlicher pauschaler Sicherheitsabschlag

Im Verkehrswertgutachten wurde deshalb nicht zusätzlich zur bereits angesetzten Schadensposition noch ein separater pauschaler Risikoabschlag angesetzt.

Stattdessen wurde mit:

140.000 €

ein Wert innerhalb der fachgutachterlich ermittelten Spanne verwendet.

Das verhindert Doppelberücksichtigung

Der Wertansatz berücksichtigte:

• den erwarteten Sanierungsaufwand
• Unsicherheit des Umfangs
• erschwerte Vermarktung
• Kostenrisiko

innerhalb einer gemeinsamen Position.

Ein weiterer pauschaler Risikoabschlag hätte dieselben Faktoren möglicherweise nochmals erfasst.

Tierbefall beeinflusst auch die Vermarktung

Neben der reinen Kostenfrage kann allein die Information:

erheblicher Nagetierbefall innerhalb der Gebäudekonstruktion

bei potenziellen Käufern zu Zurückhaltung führen.

Psychologische Marktreaktion ist real

Käufer können befürchten:

• versteckte Schäden
• erneuten Befall
• Geruchs- oder Hygienethemen
• unvorhersehbare Baukosten

Damit kann sich der Käuferkreis verkleinern.

Wiederbefallsrisiko

Das Grundstück befand sich in unmittelbarer Nähe eines Waldbereichs.

Nach dem Fachgutachten konnte deshalb ein erneuter Nagetierbefall auch nach einer Sanierung nicht vollständig ausgeschlossen werden.

Wiederbefallsrisiko ist nicht automatisch ein zweiter Schadensbetrag

Auch hier gilt:

Das Risiko muss bewertet werden.

Es sollte aber nicht mechanisch zusätzlich mit einem beliebigen Betrag kapitalisiert werden.

Prävention gehört zur Sanierungsplanung

Bei einer nachhaltigen Sanierung muss daher nicht nur die bestehende Beschädigung beseitigt werden.

Es muss auch geprüft werden, wie künftige Zugänge verhindert oder erschwert werden können.

Historische Holzkonstruktion erhöht die Besonderheit

Der betroffene Gebäudeteil war kein gewöhnlicher moderner Wandaufbau.

Es handelte sich um einen historischen Holzblockbau.

Dadurch konnten:

• konstruktive Besonderheiten
• schwer zugängliche Hohlräume
• unterschiedliche Materialschichten

die Sanierung zusätzlich erschweren.

Verkehrswertgutachter sollte fachliche Grenzen beachten

Der Verkehrswertgutachter sollte bei einem solchen Fall nicht selbst behaupten:

• welche Bauteile vollständig auszutauschen sind
• wie tief der Schaden reicht
• welche technische Sanierung zwingend erforderlich ist

wenn ihm dafür keine entsprechende Fachuntersuchung vorliegt.

Separates Fachgutachten ist besonders wertvoll

Im Praxisfall konnte sich die Verkehrswertermittlung auf eine gesonderte Bauschadensuntersuchung stützen.

Dadurch waren:

• Schaden
• Sanierungsnotwendigkeit
• Kostenbandbreite

wesentlich besser abgesichert.

Ohne Fachgutachten wäre mehr Vorsicht erforderlich

Wäre lediglich bei der Ortsbesichtigung:

• Tierkot
• Geräusch
• eine beschädigte Dämmstelle

festgestellt worden, wäre ein Abschlag von 140.000 € ohne weitere Untersuchung kaum ausreichend begründbar.

Befund, Diagnose und Wertwirkung trennen

Eine gute Bewertung unterscheidet daher drei Ebenen.

Befund

Was wurde tatsächlich festgestellt?

technische Diagnose

Was bedeutet der Befund für die Konstruktion?

Marktwertwirkung

Wie wirkt sich der festgestellte Schaden auf den Verkehrswert aus?

Weitere Gebäudemängel bestanden ebenfalls

Neben dem Nagetierbefall wurden im Gutachten weitere Probleme beschrieben.

Dazu gehörten:

• allgemeiner Instandhaltungs- und Modernisierungsstau
• ältere Ölzentralheizung
• teilweise beschädigte Dachziegel
• beschädigte Dachrinnen
• Rissbildungen
• undichte Dachterrasse über der Garage
• außer Betrieb befindlicher Swimmingpool

Kein zusätzlicher Einzelabschlag für jeden Mangel

Für diese weiteren Mängel wurde kein zusätzlicher vollständiger Einzelabzug vorgenommen.

Sie wurden vielmehr im Gesamtzustand und in den übrigen Bewertungsansätzen berücksichtigt.

Warum das wichtig ist

Würde man:

• 140.000 € Nagetierschaden
• plus Heizung
• plus Dach
• plus Rinnen
• plus Terrasse
• plus Pool

jeweils vollständig separat abziehen, obwohl Teile bereits im Gebäudestandard, der Restnutzungsdauer oder der Marktanpassung stecken, könnte der Wert zu stark reduziert werden.

Nagetierbefall war dagegen außergewöhnlich

Der Tierbefall stellte gerade deshalb eine gesonderte Position dar, weil er deutlich über den normalen altersüblichen Zustand vergleichbarer Gebäude hinausging.

Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal

Im Gutachten wurde der Schaden deshalb als außergewöhnliches objektspezifisches Merkmal gesondert berücksichtigt.

Die Besonderheit lag nicht im gewöhnlichen Gebäudealter.

Sie lag im konkreten, dokumentierten Schaden.

Auswirkungen im Sachwert

Der marktangepasste vorläufige Sachwert lag vor den besonderen objektspezifischen Belastungen bei rund:

578.000 €

Der Nagetierschaden wurde anschließend mit:

−140.000 €

angesetzt.

Zusätzlich bestand ein Nießbrauch mit rund:

−117.000 €

Auswirkungen im Ertragswert

Auch im unterstützend ermittelten Ertragswert wurde der Nagetierschaden als besondere objektspezifische Belastung berücksichtigt.

Gleichzeitig war die Marktmiete bereits reduziert

Bei der Ableitung der marktüblichen Miete wurden ebenfalls negative Objektmerkmale berücksichtigt.

Dazu gehörte ausdrücklich auch der langjährige Siebenschläferbefall.

Hier entsteht eine wichtige Doppelberücksichtigungsfrage

Wenn der Schaden:

• bereits die Marktmiete reduziert
• und zusätzlich mit 140.000 € als boG abgezogen wird

muss geprüft werden, ob beide Ansätze unterschiedliche wirtschaftliche Effekte abbilden oder denselben Nachteil doppelt erfassen.

Im Gutachten waren mehrere Nachteile in der Mietanpassung gebündelt

Der Mietansatz wurde nicht ausschließlich wegen des Siebenschläfers reduziert.

Berücksichtigt wurden auch:

• Verkehrslärm
• Steilhanglage
• Hangrisiko
• Instandhaltungsstau
• Grundrissprobleme
• alte Technik

Deshalb lässt sich der Mietabschlag nicht allein dem Nagetierbefall zurechnen.

Trotzdem sollte dieser Punkt in Gutachten transparent sein

Je größer ein separat angesetzter Schadensbetrag ist, desto wichtiger ist die Prüfung:

Ist dieser Schaden bereits an anderer Stelle quantitativ berücksichtigt?

Typische Fehler

Tierbefall automatisch als Bagatelle behandeln

Bei Schäden an Dämmung und Luftdichtheit kann der bauliche Umfang erheblich sein.

Tierbefall automatisch als Totalschaden behandeln

Auch dafür braucht es technische Feststellungen.

Nur sichtbare Stellen berücksichtigen

Bei Hohlraumkonstruktionen können verdeckte Schäden bestehen.

Ohne Fachuntersuchung genaue Sanierungskosten behaupten

Eine Verkehrswertbesichtigung ersetzt keine Bauschadensanalyse.

Sanierungskosten immer vollständig als Wertminderung ansetzen

Das ist keine allgemeine Regel.

Pauschalen Risikoabschlag zusätzlich zur Kostenposition ansetzen

Dadurch können Unsicherheiten doppelt berücksichtigt werden.

Wiederbefallsrisiko beliebig kapitalisieren

Ein mögliches zukünftiges Risiko benötigt eine nachvollziehbare Grundlage.

Weitere Altersmängel zusätzlich vollständig addieren

Doppelberücksichtigung mit Restnutzungsdauer und Marktanpassung prüfen.

Vorgehensweise

Bei Nagetierbefall in Dach-, Wand- oder Bodenaufbauten empfiehlt sich folgende Prüfung:

Schritt 1 – tatsächlichen Befund feststellen

Welche Hinweise liegen vor?

Zum Beispiel:

• Ein- und Austrittsöffnungen
• beschädigte Dämmung
• Verschmutzungen
• Fraßspuren

Schritt 2 – betroffene Konstruktionen bestimmen

Sind betroffen:

• Dach
• Wand
• Boden
• Hohlräume?

Schritt 3 – technische Funktionsschichten prüfen

Insbesondere:

• Wärmedämmung
• Dampfsperre
• luftdichte Ebenen

Schritt 4 – Fachgutachten einholen

Bei verdeckten oder erheblichen Schäden ist eine gesonderte Bauschadensuntersuchung wesentlich aussagekräftiger als der reine Augenschein.

Schritt 5 – Sanierungsumfang bestimmen

Reicht eine lokale Reparatur oder ist ein weitgehender Rückbau erforderlich?

Schritt 6 – Kostenbandbreite ermitteln

Bei verdeckten Schäden gegebenenfalls mit einer realistischen Spanne arbeiten.

Schritt 7 – Wiederbefallsrisiko würdigen

Lage und konstruktive Zugänglichkeit berücksichtigen.

Schritt 8 – Marktwertwirkung ableiten

Kosten nicht automatisch mit Wertminderung gleichsetzen, sondern Schadenscharakter und Marktreaktion prüfen.

Schritt 9 – bereits erfolgte Berücksichtigung prüfen

Ist der Schaden bereits enthalten in:

• Marktmiete
• Restnutzungsdauer
• Sachwertfaktor
• allgemeinem Gebäudezustand?

Schritt 10 – Doppelberücksichtigung vermeiden

Nur die noch nicht ausreichend erfasste Wertwirkung zusätzlich ansetzen.

Formulierungsbaustein

Für das Bewertungsobjekt liegt ein separates fachtechnisches Gutachten über einen langjährigen Nagetierbefall innerhalb wesentlicher Teile der Gebäudekonstruktion vor. Danach bestehen zahlreiche Ein- und Austrittsöffnungen sowie erhebliche Beschädigungen der Wärmedämmung und der dampf- beziehungsweise luftdichten Konstruktionsebenen.

Der vollständige Schadensumfang kann aufgrund der teilweise verdeckten Lage innerhalb geschlossener Wand-, Boden- und Dachaufbauten ohne weitergehende Öffnung der Konstruktion nicht abschließend bestimmt werden. Nach der vorliegenden fachtechnischen Einschätzung ist eine lediglich partielle Instandsetzung nicht ausreichend; für eine nachhaltige Mangelbeseitigung ist ein weitgehender Rückbau der betroffenen Konstruktionen mit anschließendem Neuaufbau erforderlich.

Der hieraus resultierende Sanierungsbedarf stellt keinen gewöhnlichen altersbedingten Instandhaltungsrückstand dar, sondern einen außergewöhnlichen objektspezifischen Bauschaden. Bei der Bemessung der Wertminderung werden sowohl die fachgutachterlich ermittelte Kostenbandbreite als auch die Unsicherheit hinsichtlich möglicher verdeckter Folgeschäden und die hieraus resultierende eingeschränkte Marktgängigkeit berücksichtigt.

Ein zusätzlicher pauschaler Sicherheitsabschlag ist nur dann sachgerecht, wenn die entsprechenden Risiken nicht bereits innerhalb des angesetzten Schadenswertes oder an anderer Stelle der Wertermittlung berücksichtigt wurden.

Kernaussage

Ein Siebenschläfer- oder Nagetierbefall wird dann zu einem erheblichen Bauschaden, wenn die Tiere bauphysikalisch oder konstruktiv wichtige Bauteile wie Wärmedämmung, Dampfsperre, Wand-, Boden- oder Dachaufbauten beschädigt haben. Besonders kritisch sind verdeckte Schäden, deren vollständiger Umfang erst nach Öffnung der Konstruktion sichtbar wird. Im Praxisfall machte ein Fachgutachten einen weitgehenden Rückbau erforderlich und bezifferte die Sanierung mit 120.000 bis 150.000 €. Der angesetzte Wertabschlag von 140.000 € lag deshalb innerhalb der fachtechnisch begründeten Kostenspanne. Daraus folgt jedoch keine allgemeine Gleichsetzung von Sanierungskosten und Wertminderung – entscheidend bleiben Schadensart, Sanierungsumfang, Verbesserungsanteile, Marktreaktion und die Vermeidung von Doppelberücksichtigungen.

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