Kurzantwort
Besteht ein lebenslanges Wohnungsrecht zugunsten von zwei Personen und endet es erst mit dem Tod des Letztversterbenden, muss bei der Bewertung die gemeinsame Laufzeit des Rechts berücksichtigt werden.
Das bedeutet:
Das Recht endet nicht bereits, wenn die erste berechtigte Person verstirbt.
Es besteht vielmehr weiter, solange mindestens eine der beiden berechtigten Personen lebt.
Deshalb dürfen die beiden Personen nicht einfach wie zwei voneinander unabhängige Wohnungsrechte bewertet werden.
Entscheidend ist eine versicherungsmathematische Betrachtung des Rechts auf den:
Letztlebenden beziehungsweise Letztversterbenden.
Bei einem Wohnungsrecht für zwei Berechtigte bestimmt nicht die Lebenserwartung einer einzelnen Person die Laufzeit des Rechts. Maßgeblich ist, wie lange voraussichtlich mindestens eine der beiden berechtigten Personen lebt.
Worum geht es?
Lebenslange Wohnungsrechte werden häufig im Zusammenhang mit:
- Schenkungen
- vorweggenommener Erbfolge
- Übergabeverträgen
- familiären Vermögensübertragungen
bestellt.
Typischer Fall:
Eltern übertragen ihr Einfamilienhaus auf ein Kind, möchten aber weiterhin lebenslang darin wohnen.
Sind beide Elternteile wohnungsberechtigt, muss genau geprüft werden, wann das Recht endet.
Zwei mögliche Gestaltungen unterscheiden
Bei zwei Berechtigten kann die rechtliche Gestaltung sehr unterschiedlich sein.
Bewertungstechnisch entscheidend ist deshalb immer der konkrete Vertrag.
Denkbar wäre beispielsweise:
Variante 1 – Recht endet für jeden Berechtigten mit dessen Tod
Dann bestehen wirtschaftlich zwei personenbezogene Rechtspositionen.
Variante 2 – gesamtes Recht besteht bis zum Tod des Letztversterbenden
Dann bleibt die Grundstücksbelastung bestehen, solange mindestens eine der beiden Personen lebt.
Genau diese zweite Konstellation lag im Praxisfall vor.
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein freistehendes Einfamilienhaus mit Doppelgarage.
Das Grundstück war im Zuge einer unentgeltlichen Übertragung auf den Sohn übertragen worden.
Für zwei bisherige Eigentümer waren lebenslange Wohnungsrechte vorgesehen beziehungsweise dinglich gesichert.
Das Wohnungsrecht sollte erst enden mit dem:
Tod des Letztversterbenden.
Warum das für den Eigentümer besonders bedeutsam ist
Solange das Wohnungsrecht besteht, kann der neue Eigentümer das Gebäude wirtschaftlich nur eingeschränkt nutzen.
Er kann insbesondere nicht ohne Weiteres:
- selbst einziehen
- das gesamte Haus frei vermieten
- das Gebäude unbelastet veräußern
- den vollständigen Nutzungsvorteil selbst ziehen
Das Recht beeinflusst deshalb unmittelbar die Marktgängigkeit und den Verkehrswert.
Was bedeutet „bis zum Tod des Letztversterbenden“?
Vereinfacht:
Solange mindestens eine berechtigte Person lebt, bleibt das Wohnungsrecht bestehen.
Beispiel:
Person A verstirbt.
Person B lebt weiter.
Dann endet das Recht nicht.
Erst mit dem Tod von Person B endet die Belastung vollständig.
Warum nicht einfach die jüngere Person verwenden?
Man könnte vereinfachend denken:
Dann nehme ich einfach die statistische Lebenserwartung der jüngeren beziehungsweise länger lebenden Person.
Das wäre versicherungsmathematisch jedoch nicht dasselbe.
Denn die gemeinsame Überlebenswahrscheinlichkeit zweier Personen muss berücksichtigt werden.
Die Lebenserwartungen überschneiden sich
Beide Personen können gleichzeitig noch viele Jahre leben.
Eine Person kann früher versterben.
Die andere kann deutlich länger leben.
Die relevante Frage lautet deshalb:
Wie lange besteht statistisch die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens eine der beiden Personen noch lebt?
Verbindungsrente auf den Letztlebenden
Für solche Fälle kann versicherungsmathematisch eine sogenannte verbundene Betrachtung verwendet werden.
Im Praxisfall wurde eine Leibrentenberechnung für zwei Berechtigte vorgenommen.
Die Zahlung beziehungsweise Nutzung wurde bis zum Tod des:
Letztlebenden
modelliert.
Warum die Einzelbarwerte nicht einfach addiert werden dürfen
Angenommen, der jährliche Nutzungsvorteil des gesamten Hauses beträgt:
20.000 €
Dann wäre es falsch, für Person A den vollständigen Nutzungsvorteil von 20.000 € zu kapitalisieren und anschließend für Person B nochmals dieselben 20.000 € zu kapitalisieren.
Denn beide nutzen nicht zwei identische Häuser.
Es gibt nur ein belastetes Grundstück.
Doppelzählung vermeiden
Eine Addition zweier vollständiger Einzelbarwerte würde dieselbe Nutzung während der gemeinsamen Lebenszeit zweimal erfassen.
Das würde den Wert des Wohnungsrechts überschätzen.
Beispiel
Beide Berechtigten leben noch zehn Jahre gemeinsam im Haus.
Der Nutzungsvorteil beträgt jährlich:
20.000 €
Dann entsteht in diesen zehn Jahren wirtschaftlich nicht:
40.000 € Nutzung pro Jahr
nur weil zwei Personen dort wohnen.
Die Grundstücksbelastung besteht in der entzogenen Nutzungsmöglichkeit des einen Hauses.
Deshalb gemeinsame Laufzeit modellieren
Bei einem gemeinschaftlichen Recht bis zum Tod des Letztversterbenden muss daher der Wert des Rechts mit einer gemeinsamen Überlebenswahrscheinlichkeit verknüpft werden.
Grundlage ist zunächst der jährliche Nutzungswert
Bevor die Lebenserwartung berücksichtigt werden kann, muss ermittelt werden:
Welchen wirtschaftlichen Nutzungsvorteil vermittelt das Wohnungsrecht pro Jahr?
Im Praxisfall wurde hierfür die nachhaltig erzielbare Marktmiete des Hauses verwendet.
Marktübliche Miete des Wohnhauses
Das Einfamilienhaus verfügte über rund:
190,16 m² Wohnfläche
Als marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wurden angesetzt:
8,75 €/m² monatlich
Daraus ergab sich für das Wohnhaus:
1.663,90 € monatlich
Doppelgarage ebenfalls berücksichtigt
Zusätzlich wurde die Doppelgarage mit:
70 € monatlich
angesetzt.
Damit betrug der gesamte monatliche marktübliche Mietwert:
1.733,90 €
Jahresrohertrag des Rechts
Hochgerechnet auf zwölf Monate ergab sich:
20.806,80 € jährlich
Dieser Betrag bildete die Ausgangsbasis für die weitere Bewertung des Wohnungsrechts.
Warum die Marktmiete verwendet wird
Ein Wohnungsrecht entzieht dem Eigentümer die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit.
Der Nutzungsvorteil des Berechtigten kann deshalb grundsätzlich anhand dessen beurteilt werden, was die überlassenen Räume am Markt an Nutzung beziehungsweise Miete wert wären.
Die tatsächlich gezahlte Miete beträgt bei einem unentgeltlichen Wohnungsrecht regelmäßig:
0 €
Das bedeutet aber nicht, dass das Recht keinen wirtschaftlichen Wert hat.
Unentgeltlichkeit erzeugt gerade den Nutzungsvorteil
Der Berechtigte kann wohnen, ohne die marktübliche Miete an den Eigentümer zahlen zu müssen.
Dieser ersparte beziehungsweise entzogene Mietwert bildet einen wesentlichen Ausgangspunkt der Bewertung.
Bewirtschaftungskosten berücksichtigen
Vom Rohwert des Rechts wurden im Praxisfall Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.
Dabei wurden die Kostenanteile abgezogen, die nach den zugrunde gelegten Vereinbarungen von den Wohnungsberechtigten zu tragen waren beziehungsweise wirtschaftlich bei der Ermittlung des reinen Rechtswerts zu berücksichtigen waren.
Jährlicher reiner Wert des Rechts
Nach den im Gutachten verwendeten Annahmen ergab sich eine zu kapitalisierende jährliche Rentenrate von rund:
19.125,61 €
beziehungsweise monatlich:
1.593,80 €
Wichtiger Hinweis zu Zuschlägen
Im konkreten Gutachten wurde zusätzlich ein Zuschlag auf den Rohwert des Rechts angesetzt.
Ein solcher Zuschlag ist jedoch keine allgemein gültige Standardregel für jedes Wohnungsrecht.
Ob und in welcher Höhe eine besondere Rechtsposition marktwertrelevant zu berücksichtigen ist, muss stets objektspezifisch begründet werden.
Der zentrale Bewertungsmechanismus bleibt:
Nutzungswert × statistische Dauer des Rechts
unter Berücksichtigung des Kapitalisierungszinssatzes und der konkreten Vertragsbedingungen.
Alter der Berechtigten
Für die versicherungsmathematische Berechnung wurden im Praxisfall angesetzt:
erste berechtigte Person
versicherungsmathematisches Alter:
77 Jahre
zweite berechtigte Person
versicherungsmathematisches Alter:
79 Jahre
Geschlecht wurde berücksichtigt
Bei der verwendeten Sterbetafel wurden die unterschiedlichen statistischen Lebenserwartungen berücksichtigt.
Im Praxisfall handelte es sich um:
- eine weibliche berechtigte Person
- eine männliche berechtigte Person
Sterbetafel als Grundlage
Für die Berechnung wurden die deutschen Sterbetafeln:
2022/2024
verwendet.
Sterbetafeln geben statistisch an, mit welchen Überlebenswahrscheinlichkeiten für bestimmte Altersgruppen zu rechnen ist.
Sterbetafel bedeutet keine individuelle Lebensprognose
Ganz wichtig:
Die Berechnung sagt nicht voraus, wie lange eine konkrete Person tatsächlich leben wird.
Sie arbeitet mit statistischen Wahrscheinlichkeiten.
Persönlicher Gesundheitszustand ist nicht automatisch Bewertungsmaßstab
Die Verkehrswertermittlung darf nicht einfach aufgrund subjektiver Einschätzungen davon ausgehen, dass eine Person:
- besonders gesund
- besonders krank
- langlebig
- kurzlebig
sei.
Maßgeblich ist grundsätzlich eine nachvollziehbare, objektivierte statistische Grundlage, soweit keine speziell zu berücksichtigenden rechtlichen oder bewertungstechnischen Vorgaben bestehen.
Drei versicherungsmathematische Faktoren
Im Praxisfall wurden drei Faktoren ermittelt.
Für die erste Person:
10,008229
Für die zweite Person:
7,620023
Für beide Berechtigten gemeinsam:
6,107179
Der gemeinsame Faktor dient innerhalb der verwendeten versicherungsmathematischen Berechnung dazu, die Überschneidung der Lebenszeiten abzubilden.
Der Faktor für den Letztlebenden wird daraus abgeleitet
Bei zwei Berechtigten lautet der wirtschaftliche Gedanke:
Das Recht besteht, wenn:
- Person A lebt
- oder Person B lebt
- oder beide leben
Die gemeinsame Lebenszeit darf dabei nicht doppelt gezählt werden.
Vereinfacht wie Mengenlehre
Die Logik lässt sich vereinfacht darstellen als:
Laufzeit A + Laufzeit B − gemeinsame Laufzeit A und B
Dadurch erhält man die statistische Laufzeit, während der mindestens eine Person lebt.
Warum der gemeinsame Faktor abgezogen wird
Die gemeinsamen Lebensjahre sind bereits sowohl im Faktor von Person A als auch im Faktor von Person B enthalten.
Ohne Korrektur würden diese Jahre doppelt gerechnet.
Das ist der entscheidende Unterschied zu einer einfachen Addition
Bei einem Recht auf den Letztlebenden geht es nicht um:
Barwert Person A + Barwert Person B
sondern um:
Barwert der gemeinsamen Rechtsdauer bis zum Tod des Letztlebenden
Kapitalisierungszinssatz
Im Praxisfall wurde ein Kapitalisierungszinssatz von:
2,20 %
verwendet.
Dieser entsprach zugleich dem im unterstützenden Ertragswertverfahren angesetzten Liegenschaftszinssatz.
Warum der Zinssatz relevant ist
Der Barwert beantwortet die Frage:
Welchen heutigen Kapitalwert besitzt eine Reihe zukünftiger Nutzungsvorteile?
Je weiter ein Nutzungsvorteil in der Zukunft liegt, desto geringer ist sein heutiger Barwert.
Monatlich vorschüssige Nutzung
Die Berechnung erfolgte im Praxisfall:
monatlich vorschüssig
Das bedeutet vereinfacht, dass der Nutzungsvorteil jeweils zu Beginn der betrachteten Monatsperiode angesetzt wird.
Auch die Zahlungsweise beeinflusst den versicherungsmathematischen Barwert geringfügig.
Keine Dynamik angesetzt
Im Gutachten wurde angesetzt:
0,00 % Dynamik
Damit wurde keine jährliche Steigerung der Rentenrate beziehungsweise des Nutzungsvorteils modelliert.
Kapitalwert des Wohnungsrechts
Aus:
- jährlichem Rechtswert
- Kapitalisierungszinssatz
- Sterbetafel
- Alter und Geschlecht beider Berechtigten
- Laufzeit bis zum Letztlebenden
- monatlich vorschüssiger Betrachtung
ergab sich ein Kapitalwert von:
220.347,44 €
Gerundet wurden:
220.000 €
als Wertminderung berücksichtigt.
Warum dieser Betrag so hoch sein kann
Ein Wohnungsrecht an einem vollständigen Einfamilienhaus kann einen erheblichen Wert besitzen.
Im Praxisfall standen den Berechtigten wirtschaftlich zur Verfügung:
- rund 190 m² Wohnfläche
- Doppelgarage
- Nutzung des Wohnhauses über einen statistisch noch erheblichen Zeitraum
Der jährliche Nutzungsvorteil war entsprechend hoch.
Wohnungsrecht ist mehr als ein Grundbucheintrag
Bewertungstechnisch geht es nicht darum, dass im Grundbuch das Wort:
Wohnungsrecht
steht.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Wirkung.
Diese Wirkung kann erheblich sein
Der unbelastete Eigentümer könnte das Haus beispielsweise:
- selbst nutzen
- vermieten
- frei veräußern
Mit Wohnungsrecht sind diese Möglichkeiten eingeschränkt.
Diese Einschränkung besitzt einen Marktwert.
Recht für zwei Personen ist regelmäßig stärker als Recht für nur eine Person
Bei ansonsten identischen Bedingungen kann ein Recht auf den Letztlebenden länger bestehen als ein Recht nur für eine einzelne Person.
Dadurch steigt grundsätzlich der Barwert der Belastung.
Aber nicht auf das Doppelte
Das ist der wichtige Punkt.
Zwei Berechtigte bedeuten nicht automatisch:
doppelte Wertminderung
Denn sie nutzen dasselbe Objekt und ihre Lebenszeiten überschneiden sich.
Beispiel zur Verdeutlichung
Angenommen:
Wohnungsrecht für eine Person:
150.000 €
Dann wäre es falsch zu sagen:
Zwei Personen:
300.000 €
Die tatsächliche Bewertung hängt von der gemeinsamen Überlebenswahrscheinlichkeit ab.
Vertrag entscheidet
Vor jeder mathematischen Berechnung muss geklärt werden:
- Wer ist berechtigt?
- Welche Räume umfasst das Recht?
- Gehört die Garage dazu?
- Wer trägt Betriebskosten?
- Wer trägt Instandhaltung?
- Wann endet das Recht?
- Was passiert beim Tod eines Berechtigten?
Ohne diese Informationen ist die Berechnung nicht belastbar.
„Letztversterbender“ muss eindeutig geregelt sein
Die Vertragsgestaltung sollte erkennen lassen, ob das Recht:
- für jeden Berechtigten selbstständig besteht
- beim Tod eines Berechtigten teilweise erlischt
- oder in vollem Umfang bis zum Tod des Letztversterbenden fortbesteht
Für die Bewertung können daraus unterschiedliche Ergebnisse entstehen.
Wohnungsrecht und Nießbrauch nicht verwechseln
Ein Wohnungsrecht ist nicht automatisch dasselbe wie ein Nießbrauch.
Beim Wohnungsrecht steht typischerweise die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund.
Beim Nießbrauch können darüber hinaus insbesondere umfassendere Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte bestehen.
Deshalb müssen beide Rechte getrennt bewertet werden.
Nutzung des gesamten Hauses oder nur einzelner Räume?
Auch der Umfang ist entscheidend.
Ein Wohnungsrecht an:
- einem einzelnen Zimmer
- einer Einliegerwohnung
- einer vollständigen Etage
- einem ganzen Einfamilienhaus
hat völlig unterschiedliche wirtschaftliche Auswirkungen.
Im Praxisfall war die wirtschaftliche Belastung besonders weitreichend
Die Bewertung orientierte sich an der Marktmiete des gesamten Wohnhauses einschließlich Doppelgarage.
Daraus ergab sich entsprechend ein hoher jährlicher Rechtswert.
Wohnungsrecht als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal
Im Gutachten wurde der kapitalisierte Wert des Wohnungsrechts als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt.
Der Betrag wurde vom marktangepassten vorläufigen Wert abgezogen.
Sachwert vor Wohnungsrecht
Der marktangepasste vorläufige Sachwert betrug im Praxisfall rund:
596.000 €
Weitere Wertminderung durch Gebäudezustand
Zusätzlich bestand ein wertrelevanter Modernisierungs- und Sanierungsstau von rund:
98.000 €
Wohnungsrecht zusätzlich
Hinzu kam die Belastung aus dem Wohnungsrecht von rund:
220.000 €
Unterschiedliche Ursachen getrennt erfassen
Diese beiden Wertminderungen dürfen nicht miteinander vermischt werden.
Sanierungsstau
betrifft den tatsächlichen Zustand des Gebäudes.
Wohnungsrecht
betrifft die rechtliche und wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit.
Beide Sachverhalte können gleichzeitig bestehen.
Wohnungsrecht nicht durch schlechten Gebäudezustand ersetzen
Ein sanierungsbedürftiges Haus kann trotzdem zusätzlich stark durch ein Wohnungsrecht belastet sein.
Umgekehrt beseitigt ein Wohnungsrecht nicht den baulichen Sanierungsbedarf.
Marktwert und steuerlicher Wert unterscheiden
Bei Schenkungen kann neben der Verkehrswertermittlung eine steuerliche Bewertung des Rechts erforderlich sein.
Die im Verkehrswertgutachten ermittelte Marktwertwirkung eines Wohnungsrechts muss nicht in jedem Fall mit einem steuerlich nach anderen Vorschriften ermittelten Kapitalwert identisch sein.
Beide Fragestellungen sollten getrennt betrachtet werden.
Stichtag ist entscheidend
Die Bewertung erfolgt immer für einen bestimmten Wertermittlungsstichtag.
Maßgeblich sind:
- Alter der Berechtigten
- Vertragsinhalt
- Marktmiete
- Zinssatz
- rechtliche Situation
zu diesem Stichtag.
Spätere Änderungen verändern nicht automatisch den früheren Wert
Verstirbt einer der Berechtigten beispielsweise zwei Jahre nach dem Bewertungsstichtag, darf dieses tatsächliche spätere Ereignis nicht ohne Weiteres rückwirkend in die frühere Verkehrswertermittlung eingesetzt werden.
Am Stichtag war die künftige Lebensdauer unbekannt.
Deshalb wurde sie statistisch modelliert.
Grundbucheintragung und Vertragslage prüfen
Im Praxisfall beruhte das Recht auf einer Übertragungsvereinbarung und wurde später dinglich im Grundbuch gesichert.
Für die Bewertung zum konkreten Stichtag muss deshalb sorgfältig geprüft werden:
- welche Verpflichtung bereits bestand
- wann sie vereinbart wurde
- wann die Eintragung erfolgte
- welche Rechtsposition zum Stichtag tatsächlich wertrelevant war
Die rechtliche Würdigung gehört im Zweifel in die Hände der entsprechend zuständigen Rechtsberatung.
Typische Fehler
Barwert für Person A und Person B vollständig addieren
Dadurch wird die gemeinsame Lebenszeit doppelt erfasst.
Nur die jüngere Person verwenden
Das bildet die gemeinsame Überlebenswahrscheinlichkeit nicht korrekt ab.
Durchschnittsalter beider Personen bilden
Auch das ist keine versicherungsmathematisch sachgerechte Methode.
Tatsächliche Restlebensdauer schätzen
Lebensdauer wird nicht subjektiv prognostiziert.
Marktmiete nicht objektspezifisch ableiten
Der Jahreswert des Rechts hängt wesentlich von der richtigen Nutzungswertbestimmung ab.
Garage oder weitere mitumfasste Nutzung vergessen
Der Vertragsumfang ist vollständig zu prüfen.
Betriebskostenregelungen ignorieren
Wer welche Kosten trägt, beeinflusst den jährlichen reinen Rechtswert.
Wohnungsrecht und Nießbrauch gleich behandeln
Die wirtschaftlichen Rechte können deutlich unterschiedlich sein.
Steuerlichen Kapitalwert und Marktwertwirkung gleichsetzen
Die Bewertungszwecke können unterschiedliche Modelle erfordern.
Vorgehensweise
Bei einem Wohnungsrecht für zwei Berechtigte empfiehlt sich folgende Prüfung:
Schritt 1 – Vertragsinhalt prüfen
Wer ist wohnungsberechtigt?
Schritt 2 – Endzeitpunkt bestimmen
Endet das Recht:
- mit dem Tod jedes einzelnen Berechtigten
- oder erst mit dem Tod des Letztversterbenden?
Schritt 3 – Umfang des Rechts feststellen
Welche Flächen und Nebenanlagen dürfen genutzt werden?
Schritt 4 – marktüblichen Nutzungswert ableiten
Welche Nettokaltmiete wäre für die überlassenen Flächen nachhaltig erzielbar?
Schritt 5 – Kostenverteilung prüfen
Welche Bewirtschaftungskosten trägt:
- Eigentümer
- Berechtigter?
Schritt 6 – jährlichen reinen Rechtswert bestimmen
Nur der tatsächlich relevante Nutzungsvorteil wird kapitalisiert.
Schritt 7 – statistische Daten der Berechtigten erfassen
Insbesondere:
- Alter
- Geschlecht
nach dem verwendeten versicherungsmathematischen Modell.
Schritt 8 – gemeinsame Überlebenswahrscheinlichkeit berücksichtigen
Bei einem Recht bis zum Tod des Letztversterbenden ist eine Berechnung auf den Letztlebenden erforderlich.
Schritt 9 – Kapitalisierungszinssatz festlegen
Dieser muss zur Bewertungsaufgabe und zum Modell passen.
Schritt 10 – Zahlungsweise und Dynamik berücksichtigen
Zum Beispiel:
- monatlich vorschüssig
- keine Dynamisierung
Schritt 11 – Barwert ermitteln
Der so bestimmte Kapitalwert beschreibt die wirtschaftliche Belastung des Eigentums.
Schritt 12 – Doppelberücksichtigung prüfen
Das Wohnungsrecht darf nicht zusätzlich an anderer Stelle nochmals vollständig wertmindernd angesetzt werden.
Formulierungsbaustein
Zugunsten zweier Berechtigter besteht ein lebenslanges Wohnungsrecht. Nach der zugrunde gelegten vertraglichen Regelung endet die Belastung erst mit dem Tod des Letztversterbenden.
Die Bewertung erfolgt deshalb nicht durch Addition zweier unabhängig voneinander ermittelter Einzelwohnrechte. Vielmehr ist die gemeinsame statistische Laufzeit des Rechts zu berücksichtigen, während der mindestens eine der beiden berechtigten Personen lebt.
Grundlage des jährlichen Rechtswertes bildet der nachhaltig erzielbare Mietwert der vom Wohnungsrecht erfassten Flächen und Nebenanlagen unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Kostenverteilung.
Die Kapitalisierung erfolgt versicherungsmathematisch anhand der maßgeblichen Sterbetafel, des Alters und Geschlechts beider Berechtigten sowie des objektspezifisch gewählten Kapitalisierungszinssatzes. Die gemeinsamen Lebenszeiten der Berechtigten sind dabei so zu berücksichtigen, dass keine Doppelzählung des Nutzungsvorteils erfolgt.
Der daraus resultierende Barwert beschreibt die wirtschaftliche Einschränkung, die sich für einen durchschnittlichen Erwerber aus dem bis zum Tod des Letztversterbenden bestehenden Wohnungsrecht ergibt.
Kernaussage
Ein lebenslanges Wohnungsrecht für zwei Berechtigte darf nicht durch einfache Addition zweier Einzelbarwerte bewertet werden, wenn das Recht bis zum Tod des Letztversterbenden besteht. Maßgeblich ist die statistische Dauer, während der mindestens eine der beiden Personen lebt. Dafür werden der jährliche wirtschaftliche Nutzungswert des Rechts und eine versicherungsmathematische Berechnung auf den Letztlebenden miteinander verbunden. So wird die tatsächliche Marktbelastung des Grundstücks abgebildet, ohne gemeinsame Lebenszeiten doppelt zu zählen.
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