Kurzantwort
Im Ertragswertverfahren kann der Liegenschaftszinssatz zu den stärksten Werthebeln überhaupt gehören.
Der Grund ist einfach:
Der Liegenschaftszinssatz beeinflusst unmittelbar, mit welchem Faktor die zukünftigen Gebäudeerträge kapitalisiert werden.
Bereits vergleichsweise kleine Änderungen des Zinssatzes können deshalb bei:
- hohen nachhaltigen Erträgen
- langen Restnutzungsdauern
- großen Renditeobjekten
zu erheblichen Wertänderungen führen.
Eine Sensitivitätsanalyse macht genau diese Zusammenhänge sichtbar.
Im Praxisfall zeigte sie:
- Liegenschaftszinssatz: rund 53,1 % relativer Einfluss
- durchschnittliche Nettokaltmiete: rund 22,2 %
- Wohn-/Nutzfläche: rund 22,2 %
- Restnutzungsdauer: rund 2,1 %
- Bewirtschaftungskosten: rund 0,3 %
Dabei gilt:
Die Prozentwerte beschreiben den relativen Einfluss innerhalb der konkreten Sensitivitätsrechnung. Sie sind keine unmittelbaren prozentualen Wertänderungen des Verkehrswerts.
Worum geht es?
Jede Immobilienbewertung arbeitet mit Eingangsgrößen.
Im Ertragswertverfahren gehören dazu insbesondere:
- nachhaltig erzielbare Miete
- Wohn- und Nutzfläche
- Bewirtschaftungskosten
- Bodenwert
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
Diese Parameter lassen sich nicht immer mit mathematischer Exaktheit bestimmen.
Deshalb ist eine wichtige Frage:
Was passiert mit dem Ergebnis, wenn einzelne Annahmen etwas anders ausfallen?
Genau darauf gibt eine Sensitivitätsanalyse eine Antwort.
Was ist eine Sensitivitätsanalyse?
Eine Sensitivitätsanalyse untersucht, wie empfindlich das Bewertungsergebnis auf Änderungen einzelner Eingangsparameter reagiert.
Sie beantwortet beispielsweise:
- Was passiert bei einer etwas höheren Miete?
- Wie wirkt eine niedrigere Miete?
- Welche Bedeutung hat ein anderer Liegenschaftszinssatz?
- Wie stark beeinflusst die Restnutzungsdauer den Wert?
- Welche Parameter verdienen besonders sorgfältige Prüfung?
Sie ist damit keine zweite Verkehrswertermittlung.
Sie ist ein Instrument zur:
- Plausibilisierung
- Risikoanalyse
- Transparenz
Anonymisiertes Praxisbeispiel
Bewertet wurde ein größeres Wohn- und Geschäftshaus.
Das Objekt verfügte über:
- 21 Wohnungen
- eine Gewerbeeinheit
- Stellplätze
- rund 1.684 m² Wohn- und Nutzfläche
Der nachhaltig erzielbare Jahresrohertrag lag bei rund:
217.900 €
Der Liegenschaftszinssatz wurde mit:
3,00 %
angesetzt.
Die Restnutzungsdauer betrug:
75 Jahre
Der ermittelte Ertragswert lag vor Berücksichtigung des lebenslangen Nießbrauchs auf einem Wertniveau von rund:
5,29 Mio. €
Nach Berücksichtigung der Belastungen ergab sich ein Ertragswert von rund:
4,21 Mio. €
Welche Unsicherheiten wurden untersucht?
Für die Sensitivitätsanalyse wurden unterschiedliche Schwankungsbreiten angenommen.
Unter anderem:
Durchschnittliche Nettokaltmiete
Ansatz:
10,38 €/m²
unterstellte Schwankung:
5 %
beziehungsweise rund:
0,50 €/m²
Wohn-/Nutzfläche
Ansatz:
1.683,9 m²
unterstellte Schwankung:
5 %
beziehungsweise rund:
84,2 m²
Bewirtschaftungskosten
Ansatz:
18,56 %
Schwankung:
rund ± 0,50 Prozentpunkte
Liegenschaftszinssatz
Ansatz:
3,00 %
unterstellte Schwankung:
10 %
beziehungsweise:
± 0,30 Prozentpunkte
Restnutzungsdauer
Ansatz:
75 Jahre
unterstellte Schwankung:
rund 5 Jahre
Ergebnis: Der Liegenschaftszinssatz dominierte
Unter diesen Annahmen entfiel der größte relative Einfluss auf:
Liegenschaftszinssatz: 53,1 %
Danach folgten:
Miete: 22,2 %
und:
Wohn-/Nutzfläche: 22,2 %
Die übrigen untersuchten Größen waren innerhalb dieser konkreten Modellrechnung deutlich weniger einflussreich.
Was bedeutet 53,1 % ausdrücklich nicht?
Ein häufiger Fehlinterpretation wäre:
Wenn sich der Liegenschaftszinssatz verändert, verändert sich der Immobilienwert um 53,1 %.
Das ist nicht gemeint.
Die Zahl beschreibt den Anteil des Liegenschaftszinssatzes am modellierten Gesamteinfluss der untersuchten Unsicherheiten.
Sie gilt:
- für dieses Objekt
- für dieses Berechnungsmodell
- für die gewählten Schwankungsbreiten
Die Sensitivität hängt von den unterstellten Schwankungen ab
Das ist entscheidend.
Für den Liegenschaftszinssatz wurde eine Schwankung von:
± 0,30 Prozentpunkten
untersucht.
Für die Miete dagegen rund:
± 5 %
Würde man andere Bandbreiten wählen, könnten sich auch die relativen Einflussanteile verändern.
Sensitivitätsanalyse ist deshalb keine allgemeine Rangliste
Aus dem Praxisfall darf nicht abgeleitet werden:
Der Liegenschaftszinssatz hat bei jeder Immobilie exakt 53,1 % Einfluss.
Das wäre falsch.
Die Ergebnisse hängen unter anderem ab von:
- Objektart
- Ertragshöhe
- Restnutzungsdauer
- Bodenwert
- Zinssatzniveau
- gewählten Unsicherheitsbandbreiten
Warum wirkt der Liegenschaftszinssatz überhaupt so stark?
Im Ertragswertverfahren wird der auf die baulichen Anlagen entfallende Reinertrag über die Restnutzungsdauer kapitalisiert.
Dabei bestimmt der Zinssatz maßgeblich den Kapitalisierungsfaktor.
Vereinfacht gilt:
Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Kapitalisierungsfaktor und damit tendenziell der Ertragswert.
Umgekehrt:
Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto niedriger fällt der kapitalisierte Ertragswert aus.
Kleine Zinsänderung – große Wirkung
Eine Änderung von:
3,00 %
auf beispielsweise:
3,30 %
sieht zunächst klein aus.
Absolut beträgt die Änderung lediglich:
0,30 Prozentpunkte
Relativ entspricht dies jedoch einer Änderung von:
10 % des ursprünglichen Zinssatzes
Bei einem hohen jährlichen Gebäudeertrag und einer langen Restnutzungsdauer kann sich dies erheblich auf den Kapitalisierungsfaktor auswirken.
Warum besonders bei langen Restnutzungsdauern?
Im Praxisfall betrug die Restnutzungsdauer:
75 Jahre
Damit werden zukünftige Erträge über einen sehr langen Zeitraum betrachtet.
Der Zinssatz beeinflusst die heutige Bewertung dieser zukünftigen Zahlungsströme.
Bei einer langen Restnutzungsdauer besitzt diese Kapitalisierung deshalb besonderes Gewicht.
Kapitalisierungsfaktor im Praxisfall
Bei:
- Liegenschaftszinssatz 3,00 %
- Restnutzungsdauer 75 Jahre
betrug der Kapitalisierungsfaktor:
29,702
Der auf das Gebäude entfallende nachhaltige Reinertrag wurde damit über einen entsprechend hohen Faktor kapitalisiert.
Der Zinssatz wirkt nicht nur wie ein einfacher Prozentabschlag
Ein Liegenschaftszinssatz von 3 % bedeutet nicht:
Vom Immobilienwert werden 3 % abgezogen.
Das wäre ein grundlegendes Missverständnis.
Der Zinssatz ist Bestandteil einer Barwertberechnung.
Seine Wirkung erstreckt sich über die Kapitalisierung der zukünftigen Erträge.
Was bildet der Liegenschaftszinssatz wirtschaftlich ab?
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Marktgröße.
Er steht vereinfacht im Zusammenhang mit der Renditeerwartung des Grundstücksmarkts.
In ihm spiegeln sich unter anderem Erwartungen hinsichtlich:
- Risiko
- Ertragssicherheit
- Marktgängigkeit
- Objektart
- Lage
- Investoreninteresse
wider.
Niedriger Zinssatz
Ein niedriger Liegenschaftszinssatz steht tendenziell für:
- hohe Nachfrage
- relativ hohe Kaufpreise im Verhältnis zum Ertrag
- geringere Renditeanforderungen
Höherer Zinssatz
Ein höherer Liegenschaftszinssatz steht tendenziell für:
- höhere Renditeanforderungen
- größere Risiken
- niedrigere Kaufpreise im Verhältnis zum Ertrag
Deshalb ist seine Herleitung so wichtig
Eine scheinbar kleine sachverständige Veränderung des Liegenschaftszinssatzes kann bei großen Renditeobjekten erhebliche absolute Wertbeträge bewegen.
Ein Ansatz wie:
Wir nehmen ungefähr 3 %.
reicht deshalb fachlich nicht aus.
Im Praxisfall fehlten direkte örtliche Daten
Der örtliche Gutachterausschuss stellte für große Mehrfamilienhäuser beziehungsweise Renditeobjekte dieser Art keinen ausreichend belastbaren objektspezifischen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung.
Deshalb musste der Ansatz sachverständig aus mehreren Informationsquellen abgeleitet werden.
Daten aus benachbarten Märkten
Ergänzend wurden unter anderem Daten eines benachbarten Landkreises herangezogen.
Dort lag ein Median für Mehrfamilienhäuser bei rund:
2,9 %
Die Datengrundlage umfasste allerdings nur eine begrenzte Zahl geeigneter Kauffälle.
Warum trotzdem 3,00 % angesetzt wurden
Das Bewertungsobjekt hatte positive Eigenschaften:
- junges Baujahr
- lange Restnutzungsdauer
- überwiegend Wohnnutzung
- gute Vermietbarkeit
- moderne Ausstattung
Daneben bestanden aber auch Nachteile:
- Gewerbeanteil
- stark befahrene Straße
- Qualitäts- und Ausführungsmängel
- technische Verflechtung mit dem Nachbargrundstück
- erforderliche Dienstbarkeiten nach Grundstücksteilung
Unter Würdigung dieser Faktoren wurden:
3,00 %
angesetzt.
Die Sensitivitätsanalyse zeigt, warum diese Begründung zentral ist
Wenn der Liegenschaftszinssatz der stärkste Einflussparameter ist, muss gerade dessen Herleitung besonders sorgfältig sein.
Das gilt vor allem dann, wenn keine perfekte lokale Datengrundlage existiert.
Miete war ebenfalls ein wichtiger Werthebel
Die durchschnittliche Nettokaltmiete erreichte im Sensitivitätsmodell einen relativen Einfluss von:
22,2 %
Auch das ist erheblich.
Warum die Miete wertrelevant ist
Mehr Miete bedeutet:
- höherer Rohertrag
- höherer Reinertrag
- höherer kapitalisierbarer Gebäudeertrag
Eine kleine Mietänderung wirkt sich bei einer großen Fläche vervielfacht aus.
Beispiel aus dem Objekt
Das Gebäude verfügte über mehr als:
1.500 m² Wohnfläche
Schon eine geringe Änderung des Quadratmetermietansatzes betrifft damit einen erheblichen jährlichen Gesamtbetrag.
Deshalb wurde die nachhaltige Miete ausführlich abgeleitet
Die tatsächliche Wohnungsmiete lag bei rund:
10,19 €/m²
Für die Verkehrswertermittlung wurden aber nur:
9,50 €/m²
nachhaltig angesetzt.
Gerade die Sensitivität des Ertragswerts gegenüber der Miete zeigt, warum diese Differenz nicht nebensächlich ist.
Fläche ebenfalls mit 22,2 %
Die Wohn- und Nutzfläche hatte im Sensitivitätsmodell denselben relativen Einfluss wie die durchschnittliche Miete:
22,2 %
Das ist logisch nachvollziehbar.
Denn vereinfacht gilt:
Fläche × Miete = Rohertrag
Eine Flächenabweichung kann daher unmittelbar den Ertrag verändern.
Warum Flächenangaben sorgfältig geprüft werden müssen
Bei einem großen Renditeobjekt können bereits kleinere prozentuale Flächenabweichungen erhebliche Ertragsunterschiede verursachen.
Im Gutachten wurde deshalb ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei wirtschaftlichen Dispositionen, die auf exakten Flächenangaben beruhen, gegebenenfalls ein genaues Aufmaß erforderlich ist.
Restnutzungsdauer dagegen nur 2,1 %
Die Restnutzungsdauer hatte im konkreten Sensitivitätsmodell lediglich einen relativen Einfluss von:
2,1 %
Das mag zunächst überraschen.
Warum war die RND hier relativ wenig sensitiv?
Das Gebäude war erst 2021 errichtet worden.
Die angesetzte Restnutzungsdauer betrug:
75 Jahre
Die Sensitivitätsrechnung untersuchte eine Veränderung von ungefähr:
5 Jahren
Bei einem ohnehin sehr langen Kapitalisierungszeitraum verändert eine zusätzliche oder fehlende Randperiode den Barwert deutlich weniger als beispielsweise bei einem Gebäude mit nur noch kurzer Restnutzungsdauer.
Bei alten Gebäuden kann das völlig anders aussehen
Bei einem älteren Gebäude mit beispielsweise:
- 10 Jahren
- 15 Jahren
- oder 20 Jahren
Restnutzungsdauer kann eine Veränderung um fünf Jahre wesentlich stärker wirken.
Deshalb darf auch der geringe Einfluss von 2,1 % nicht verallgemeinert werden.
Bewirtschaftungskosten mit geringem relativen Einfluss
Für die durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten weist die Sensitivitätsanalyse einen relativen Anteil von rund:
0,3 %
aus.
Auch das gilt nur für die gewählte Schwankungsannahme.
Warum geringe Sensitivität nicht bedeutet, dass die Kosten unwichtig sind
Die Bewirtschaftungskosten betrugen tatsächlich rund:
40.446 € jährlich
Sie sind damit wirtschaftlich keineswegs bedeutungslos.
Die geringe Sensitivität bedeutet lediglich:
Innerhalb der untersuchten relativ kleinen Veränderungsbandbreite bewegten sie das Ergebnis weniger stark als die anderen Parameter.
Bodenwert mit praktisch keinem Einfluss im Sensitivitätsmodell
Auch der relative Bodenwert zeigte in dieser konkreten Ertragswert-Sensitivitätsrechnung nahezu keinen relativen Einfluss.
Das bedeutet nicht:
Der Bodenwert ist für den Ertragswert bedeutungslos.
Warum sich Veränderungen teilweise ausgleichen können
Im klassischen Ertragswertmodell wirkt der Bodenwert an zwei Stellen:
Zum einen wird er dem Ertragswert zugerechnet.
Zum anderen wird seine Verzinsung vom Grundstücksreinertrag abgezogen, bevor der Gebäudeertrag kapitalisiert wird.
Bei bestimmten Kombinationen aus:
- hoher Restnutzungsdauer
- Zinssatz
- Bodenwert
können sich Veränderungen deshalb teilweise kompensieren.
Auch das ist objektspezifisch
Bei anderen:
- Bodenwertanteilen
- Restnutzungsdauern
- Zinssätzen
kann die Sensitivität des Bodenwerts anders ausfallen.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale waren kaum sensitiv
Der im Gutachten angesetzte Zustandsabschlag von:
70.000 €
hatte innerhalb der Sensitivitätsanalyse ebenfalls nur einen sehr geringen relativen Einfluss.
Das liegt vor allem daran, dass der absolute Betrag im Verhältnis zum Gesamtwert des Objekts relativ klein war.
70.000 € bleiben trotzdem 70.000 €
Eine Sensitivitätsanalyse darf nicht zu dem Schluss führen:
Ein Parameter mit niedrigem Einfluss ist unwichtig.
Der konkrete Mängelabschlag reduziert den Wert weiterhin um den angesetzten Betrag.
Seine Unsicherheit wirkt auf den Gesamtwert nur weniger stark.
Der Gesamtwert besitzt ebenfalls eine Bandbreite
Für den Ertragswert wurde in der Sensitivitäts- und Risikoanalyse ein wahrscheinlichster Wert von rund:
4.210.000 €
ausgewiesen.
Die modellierte Standardabweichung betrug rund:
12,8 %
beziehungsweise:
538.256 €
Was bedeutet diese Standardabweichung?
Sie macht deutlich, dass eine Immobilienbewertung trotz eines konkreten Endwerts keine mathematisch punktgenaue Naturkonstante darstellt.
Das Ergebnis hängt von verschiedenen Marktdaten und Bewertungsannahmen ab.
Verkehrswert ist trotzdem ein Punktwert
Im Gutachten wurde der Verkehrswert schließlich mit rund:
4.200.000 €
angegeben.
Die Sensitivitätsanalyse ersetzt diesen Wert nicht durch eine beliebige Bandbreite.
Sie zeigt vielmehr:
Welche Unsicherheiten hinter dem Punktwert stehen und welche Parameter besonders sorgfältig beobachtet werden müssen.
Sensitivität ist nicht dasselbe wie Fehler
Eine hohe Sensitivität bedeutet nicht:
Der Liegenschaftszinssatz wurde falsch angesetzt.
Sie bedeutet:
Wenn dieser Parameter anders ausfällt, reagiert das Bewertungsergebnis besonders stark.
Das sind zwei völlig unterschiedliche Aussagen.
Sensitivität ist auch nicht automatisch Risiko
Ein Parameter kann sehr wertempfindlich sein und trotzdem sehr zuverlässig bestimmt werden.
Umgekehrt kann ein weniger sensitiver Parameter eine große Datenunsicherheit besitzen.
Für eine vollständige Risikobetrachtung müssen deshalb zwei Dinge getrennt werden:
- Einflussstärke
- Unsicherheit der Datengrundlage
Besonders kritisch: hohe Sensitivität plus unsichere Datengrundlage
Bewertungstechnisch besonders wichtig wird ein Parameter dann, wenn:
- der Wert stark darauf reagiert
und gleichzeitig
- der Parameter nur mit begrenzter Marktdatenqualität ableitbar ist.
Genau deshalb verdient der Liegenschaftszinssatz bei vielen Renditeobjekten besondere Aufmerksamkeit.
Liegenschaftszinssatz nicht mit Kapitalmarktzins gleichsetzen
Der Liegenschaftszinssatz ist nicht einfach:
- Hypothekenzins
- Bundesbankzins
- EZB-Leitzins
Er ist eine objektspezifisch anzuwendende Marktgröße der Immobilienbewertung.
Kapitalmarktveränderungen können das Renditeniveau des Immobilienmarkts beeinflussen.
Der Liegenschaftszinssatz muss aber aus dem Grundstücksmarkt beziehungsweise geeigneten Marktdaten abgeleitet werden.
Auch Kaufpreisfaktor und Liegenschaftszinssatz hängen wirtschaftlich zusammen
Investoren betrachten Renditeimmobilien häufig über Größen wie:
- Kaufpreisfaktor
- Rendite
- Jahresnettokaltmiete
Ein niedrigeres Renditeniveau führt tendenziell zu höheren Kaufpreisfaktoren.
Auch dadurch lässt sich erklären, warum kleine Veränderungen der Renditeanforderung große Preiswirkungen entfalten können.
Sensitivitätsanalyse hilft bei der Gutachtenprüfung
Für den Sachverständigen zeigt sie:
Welche Parameter muss ich besonders gut begründen?
Für einen Gutachtenleser zeigt sie:
Welche Annahmen sollte ich zuerst prüfen, wenn ich das Ergebnis nachvollziehen möchte?
Im Praxisfall wäre die erste Prüfposition der Liegenschaftszinssatz
Mit einem relativen Einfluss von:
53,1 %
war er unter den gewählten Annahmen klar der wichtigste Unsicherheitsfaktor.
Danach wären insbesondere zu prüfen:
- Mietansatz
- Flächenansatz
Sensitivitätsanalyse kann Prioritäten setzen
Sie kann deshalb helfen, Prüfungsaufwand sinnvoll zu verteilen.
Wenn ein Parameter nur sehr geringe Auswirkungen besitzt, muss eine kleine Unsicherheit darin nicht dieselbe Aufmerksamkeit erhalten wie ein hochsensitiver Parameter.
Das bedeutet nicht, kleine Positionen schlampig zu behandeln
Alle Bewertungsansätze müssen fachlich nachvollziehbar sein.
Die Sensitivität zeigt lediglich, wo Fehler oder Fehleinschätzungen besonders große Auswirkungen hätten.
Sensitivitätsanalyse bei der Plausibilisierung
Eine gute Sensitivitätsanalyse kann auch auffällige Ergebnisse sichtbar machen.
Beispielsweise:
- ungewöhnlich starke Abhängigkeit von einem einzelnen Parameter
- überraschend geringe Wirkung eines anderen Parameters
- hohe Gesamtunsicherheit
Solche Ergebnisse sollten nicht nur ausgegeben, sondern fachlich interpretiert werden.
Vergleich mit dem Sachwertverfahren
Im selben Gutachten wurde auch für den Sachwert eine Sensitivitätsanalyse durchgeführt.
Dort war nicht der Liegenschaftszinssatz maßgeblich.
Der größte relative Einfluss entfiel auf den:
Sachwertfaktor mit rund 47,0 %
Das zeigt ein grundlegendes Prinzip:
Jedes Wertermittlungsverfahren besitzt eigene zentrale Marktparameter.
Im Ertragswert ist es der Liegenschaftszinssatz
Im Ertragswertverfahren erfolgt die Marktanpassung wesentlich über den Liegenschaftszinssatz.
Deshalb kann dieser besonders starken Einfluss besitzen.
Im Sachwert ist es häufig der Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor passt das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis an den Grundstücksmarkt an.
Auch dort kann eine kleine Änderung erhebliche Auswirkungen auf das Ergebnis besitzen.
Marktanpassungsparameter sind deshalb Schlüsselgrößen
Die Sensitivitätsanalyse des Praxisfalls zeigt sehr anschaulich:
Die mathematisch auffälligsten Werthebel sind häufig genau diejenigen Parameter, über die das Rechenmodell an den tatsächlichen Markt angebunden wird.
Typische Fehler
53,1 % als Wertänderung interpretieren
Der Wert sinkt oder steigt nicht automatisch um 53,1 %.
Sensitivität mit Wahrscheinlichkeit verwechseln
Die Analyse sagt nicht voraus, dass der Zinssatz tatsächlich um 0,30 Prozentpunkte abweichen wird.
Prozentsätze auf andere Objekte übertragen
Die Einflussanteile sind objektspezifisch.
Schwankungsannahmen ignorieren
Das Ergebnis hängt von den untersuchten Bandbreiten ab.
Liegenschaftszinssatz nur grob schätzen
Gerade bei hoher Sensitivität muss der Ansatz besonders sorgfältig abgeleitet werden.
Ist-Miete ungeprüft verwenden
Auch die Miete besitzt erheblichen Einfluss.
Geringen Einfluss mit Bedeutungslosigkeit gleichsetzen
Ein Parameter kann wirtschaftlich relevant sein, obwohl seine Unsicherheit das Gesamtergebnis nur wenig verändert.
Sensitivitätsanalyse als Ersatz für die Verkehrswertermittlung verstehen
Sie ergänzt die Bewertung, ersetzt sie aber nicht.
Vorgehensweise
Für eine Sensitivitätsanalyse im Ertragswertverfahren bietet sich folgende Vorgehensweise an:
Schritt 1 – zentrale Eingangsparameter bestimmen
Insbesondere:
- Mietansatz
- Fläche
- Bewirtschaftungskosten
- Bodenwert
- Liegenschaftszinssatz
- Restnutzungsdauer
Schritt 2 – plausible Unsicherheitsbandbreiten festlegen
Nicht willkürlich, sondern objekt- und datenbezogen.
Schritt 3 – Parameter einzeln variieren
Welche Wertänderung entsteht bei einer Abweichung?
Schritt 4 – relative Einflüsse vergleichen
Welche Größen dominieren das Ergebnis?
Schritt 5 – Datensicherheit bewerten
Wie belastbar ist die Herleitung des jeweiligen Parameters?
Schritt 6 – Hochrisikoparameter identifizieren
Besonders relevant sind Größen mit:
- hoher Sensitivität
- und gleichzeitig unsicherer Datenbasis
Schritt 7 – Gutachtenbegründung vertiefen
Gerade die dominierenden Parameter ausführlich dokumentieren.
Schritt 8 – Ergebnis plausibilisieren
Mit:
- Marktdaten
- Vergleichswerten
- weiteren Wertermittlungsverfahren
abgleichen.
Formulierungsbaustein
Zur Beurteilung der Stabilität des Ertragswerts wurde ergänzend eine Sensitivitäts- und Risikoanalyse durchgeführt. Hierbei wurden wesentliche Eingangsparameter innerhalb sachgerecht angenommener Schwankungsbreiten variiert und deren relativer Einfluss auf das Bewertungsergebnis untersucht.
Die Analyse zeigt, dass der Liegenschaftszinssatz im vorliegenden Bewertungsfall den größten Einfluss auf die Schwankungsbreite des Ertragswerts besitzt. Dies ist insbesondere auf die hohe Restnutzungsdauer sowie die Kapitalisierung des nachhaltigen Gebäudeertrags zurückzuführen.
Die ausgewiesenen relativen Einflussanteile stellen keine unmittelbaren prozentualen Veränderungen des Verkehrswerts dar. Sie beschreiben vielmehr die Bedeutung der einzelnen Eingangsgrößen innerhalb der konkret zugrunde gelegten Sensitivitätsannahmen.
Aufgrund der hohen Wertempfindlichkeit kommt der nachvollziehbaren und marktkonformen Ableitung des Liegenschaftszinssatzes bei der Beurteilung des Ertragswerts besondere Bedeutung zu.
Kernaussage
Eine Sensitivitätsanalyse zeigt nicht, welcher Wert „richtig“ oder „falsch“ ist, sondern welche Annahmen das Ergebnis besonders stark bewegen. Bei dem untersuchten großen Renditeobjekt war der Liegenschaftszinssatz mit Abstand der einflussreichste Parameter. Gerade deshalb muss seine Ableitung aus geeigneten Marktdaten besonders sorgfältig begründet werden. Die ausgewiesenen 53,1 % sind dabei kein Wertabschlag, sondern ein relativer Einfluss innerhalb der konkreten Risiko- und Sensitivitätsrechnung.
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